農地價格模型建立與變數選取

在文檔中 自然景觀與農地管制如何影響農地價格 ─花蓮縣的個案 - 政大學術集成 (頁 40-48)

第三章 研究設計

第三節 農地價格模型建立與變數選取

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第三章 研究設計

第三節 農地價格模型建立與變數選取

壹、模型建立

由於不動產具有異質性,而運用特徵價格法能充分顯現不同特徵之潛在效用 對不動產價格之影響,因此常被運用在不動產價格之研究當中。而本研究在特徵 價格模型建立上,將自變數分為農業因素、非農業因素及自然景觀因素。而在以 往運用特徵價格法在不動產價格之研究當中,不論是討論農地價格或是景觀因素 對不動產價格之影響,其多使用總價之模型(如 Jim and Chen,2009、Benson.et al.,2007、Paterson and Boyle,2002 等)。而楊佩欣(2007)透總價模型與單價 模型分析住商混合使用對住宅價格之影響,其結論指出總價模型擁有較高的解釋 力。又黃美娟(2007)透過分析總價模型與單價模型文獻,並實證土地運用特徵 價格迴歸模型於估價,如以得到較高的解釋能力與較佳預測結果為目的,建議以 總價模型進行實證。基於上述理由,本研究將採總價模型進行實證分析。

又在過去特徵價格法之研究中,Malpezzi(2003)比較一般線性函數及半對數 函數,發現半對數函數較適合作為實證分析模型。其理由為: 1.半對數模型之 係值較容易解釋,其可以反應自變數變動一單位時對應變數造成 之變動百分比。

2.半對數模型可以減少誤差項異質變異之情形。

3.半對數模型計算較為簡單,且較符合現實狀況。 因此,本研究將採 用半對數特徵價格函數進行實證分析。

本研究目的為探討影響花蓮縣農地價格的因素,並針對自然景觀因素所產生 之寧適價值對農地價格之影響,並探討市場對民宿之需求是否深化自然景觀對於 農地價格的衝擊。因此,依據多元線性迴歸所採用之農地價格迴歸式,如下所示:

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(一)模型一:探討自然景觀因素對農地價格之影響,使用本研究全部樣本進行 實證。

ln 交易總價=� +� 高單位農地產量+� 102 年虛擬變數+� 103 年虛擬變數+

一般農業區虛擬變數+� 特定農業區虛擬變數+� 自最近市中心距離+� 面 積+� 能否興建農舍+� 自海岸之距離倒數+誤差項

(二)模型二:探討距海岸距離(自然景觀之影響程度)對農地價格之影響是否 因市場上對於民宿需求強度不同而有差異,並分別對得興建農舍之樣本與不得興 建農舍樣本進行分析比較。

ln 交易總價=� +� 高單位農地產量+� 102 年虛擬變數+� 103 年虛擬變數+

一般農業區虛擬變數+� 特定農業區虛擬變數+� 自最近市中心距離+� 面 積+� 自海岸之距離倒數+� 自海岸距離倒數 x 是否位於民宿熱區+誤差項

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鎮市民宿及農舍之數量,將樣本分為民宿熱區及非熱區13,位於熱區即代表未來 作為民宿經營之機會較大,預期自然景觀對農地價格之影響將會隨是否位於民宿 需求強之鄉鎮而有所不同。

(三)自然景觀因素 由於花蓮縣受到海岸自然景觀之影響最深,又景觀之能見度 及品質相較於距

離較難掌握,因此本研究選取距海岸之距離作為自然景觀變數。

1.自海岸之距離倒數 隨著不動產與自然景觀之間距離增加,將相對的減少景觀 的品質和數量,進

而影響不動產之價值(Jim and Chen,2009),距離海岸較近將產生更高的寧適價 值。本研究加入各標的距離東部海岸之最短距離,預期農地價格將隨著距海岸之 距離增加而產生負面之影響。又由於預期價格會隨著距離海岸越遠而下降,如圖 3-6,因此本研究將此變數採倒數之型態(即 Y=1/X)較符合預期。

圖 3-6 預期價格與海岸距離關係圖

2.自海岸之距離倒數 x 是否為民宿熱區 相較於民宿需求較低的地區,民宿需求 較高地區應對於景觀之需求較高。因

此,本研究將距離海岸距離之倒數與是否位於民宿熱區虛擬變數交乘,預期位於 熱區之農地價格受到距離海岸距離之影響將較非民宿熱區更為顯著。

13 將合法民宿及合法農舍數量超過 50 間之鄉鎮市列為民宿熱區,為吉安鄉、花蓮市、壽豐鄉、

新城鄉、鳳林鎮、秀林鄉及瑞穗鄉等 7 個鄉鎮市。

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般農業區。在交易面積方面,其平均值為 2504.528916,值得注意的是,其面積 最小值為 3 平方公尺,最大值為 4997.77 平方公,造成解釋變數(交易總價)之

交易總價 4617310.042248 4797551.463878 3501.000000 42661556

高單位農產量 0.809831 0.392514 0 1

101 年虛擬變數 0.131345689 0.337846098 0 1 102 年虛擬變數 0.401289283 0.490258129 0 1 103 年虛擬變數 0.467365028 0.499034363 0 1

一般農業區 0.555197421 0.497044045 0 1

特定農業區 0.283239323 0.450662442 0 1

其他分區 0.161563255 0.36812385 0 1

自最近市中心距離 3960.029599 1935.345901 108.15862 13802.52985

面積 2504.528916 1253.673486 3 4997.77

能否興建農舍 0.613215149 0.487111824 0 1

自海岸之距離 6352.387305 3513.746608 49.169296 16205.33061 自海岸距離倒數 0.000373 0.000858 6.17E-05 0.020338

又在交易數量方面,由表 4-2 可知,本研究期間內交易數量為 2482 筆,其

鳳林鎮(民宿熱區) 48 224 272 0.823529412

壽豐鄉(民宿熱區) 112 348 460 0.756521739

新城鄉(民宿熱區) 45 98 143 0.685314685

花蓮市(民宿熱區) 14 26 40 0.65

瑞穗鄉(民宿熱區) 36 62 98 0.632653061

玉里鎮 85 110 195 0.564102564

光復鄉 100 122 222 0.54954955

吉安鄉(民宿熱區) 322 370 692 0.534682081

富里鄉 75 75 150 0.5

秀林鄉(民宿熱區) 92 69 161 0.428571429

萬榮鄉 17 10 27 0.37037037

卓溪鄉 12 7 19 0.368421053

豐濱鄉 2 1 3 0.333333333

合計 960 1522 2482

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