第二章 文獻回顧
第一節 影響農地價格之因素
（Drescher,et al.，2001）。因此，本節將分為農業生產因素及非農業因素討論。
壹、農業生產因素
在過去的實證研究當中，Maddison(2000)運用超過 400 筆位於英格蘭及威爾 斯的農地交易資料作實證分析，得出土壤、氣候、海拔皆為影響農地價格之重要 因素，且地塊的大小顯著的影響農地之單價。Huang, et al.(2006)指出影響農地價 格之因素包括生產及非生產因素，並且會隨著時間與空間變化，並實證分析 9 項 因素對美國伊利諾州之農地地價影響，其中以農地生產力、人口密度及農業收入 為顯著正相關。Alston(1986)以 1963 至 1982 年的資料實證農地價格之成長主要 受土地的淨地租收益所影響。由於農地本身具有沃度差異及位置優劣等特性，使 得地租大小不同，進而影響農地價格。以農業生產觀點來看，影響農地收益高低 之因素，主要應受農地沃度、農產收益、灌溉設施等因素影響。Chicoine (1981)，
Maddison(2000)指出地塊面積大小對農地單價有顯著的影響。Drescher,et al.(2001) 透過對明尼蘇達農地實證分析驗證了 Chicoine 的說法，亦得出農地之面積與價 格呈反比關係的結論，且其結果指出海拔高度亦顯著的影響農地價格。
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Chicoine (1981)認為若農地交易是以投機或都市使用為目的時，農地的土地 生產力對農地價格的影響較不顯著。且由於都市邊緣農地受到鄰近土地使用影響 很深，因此，當農地位於都市邊緣時，土壤肥沃度對農地價格之影響將大幅下降。
Drescher,et al.(2001)指出，農地價格會因為接近都市地區有所影響，因高速公路 增加農業地區跟都市的可及性，造成農地價格上漲。因為個人在尋求都市以外之 休閒及住宅需求時，他們會希望有公路的連結。Livanis,et al.(2006)在圖能理論的 概念下，證明都市擴張會影響農業淨收益。越靠近都市農業收益越高不僅是運輸 成本節省，另外還有農業成本結構改變或是轉為更高價值農業使用。在實證結果 當中，增加百分之一的都市可及性，將增加 3.09 元之農地單價，其認為不能以農 地價格來比較農地的生產力，特別是位於都市地區的農地。
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次市場，與都市土地市場存在互動的關聯。Livanis,et al.(2006)透過實 證分析指出，都市轉用壓力跟投機需求是影響東北美農地價格最明顯的因素，且 都市擴張對農 地價格影響相當敏感。而潛在的開發需求透過資本化造成農地價格 的提高（
Drescher,et al.，2001）。
三、其他因素
Maddison(2000)指出人口密度為影響農地價格之重要因素，雖然不能確定是 否是因為受到距離市場距離還是有其他原因影響。而人口成長及人口的聚集增加 了對於土地之非農業需求，間接的造成了農地價格之上漲。Stewart and Libby(1998) 以土地預期淨收益、預期真實資本利得、距離及利率為研究變數探討農地價格，
其結果顯示農地價格會隨著淨收益之增加而上升，隨利率之上升而下降。而 Moss(1997)使用佛羅里達州的土地價格資料檢視影響農地價格變動因素之相對 重要性，結果顯示通貨膨脹及資產報酬率變動會對農地價格產生 50%以上之變 動，亦指出通貨膨脹的變化具有敏感性，且為影響農地價格最主要之因素。農地 價格會隨著淨收益之增加而上升，但隨利率之上升而下降；而通貨膨脹雖時序變 動無法掌握，但農地價格仍會受通貨膨脹情形不同所影響。
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立 政 治 大 學
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l C h engchi U ni ve rs it y
第二章 文獻回顧
參、農地政策因素
由於過去較少有關政策因素對農地價格影響之實證文獻，因此，本研究將民 國 90 年規定之農舍興建最小面積納入影響農地價格之政策因素分析。
我國農地興建農舍最小基地面積規定，在確保即使農地被用於興建農舍之情 形下，仍保有部分面積得以繼續農業生產。因此，於民國 90 年頒布實施之「農 業用地興建農舍辦法」第 2 條第 3 款即規定：「申請興建農舍之該筆農業用地面 積不得小於 0.25 公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此 限。」規定在農業發展條例 89 年 1 月修正施行後取得農業用地之農民，如無自 用農舍而有興建農舍之需求者，該宗農地面積須達 0.25 公頃以上，經保留 90％
的用地面積作農業經營，始得申請在自有農業用地興建農舍。而依農業發展條例 第 16 條規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達 0.25 公頃者，不得分割」，亦 以 0.25 公頃作為最小分割面積之標準。
而此政策規定不但會影響農地之利用型態，亦可能改變農地市場之結構。黃 炳文（2005）指出此規定可能造成非政策預期之效果，在人方面，非農民之農舍 需求可能大於真正的農民；而在農地方面，得興建農舍（面積大於 0.25 公頃）的 農地可能被轉作居住使用，而不得興建農舍（小於 0.25 公頃）的農地反被留作農 業生產。又劉健哲、黃炳文（2005）則指出農地得興建農舍對農地價格有其提昇 之效果；對農地交易而言，農地得興建農舍對農地交易有促進之效果；而對農地 貸款而言，農地得興建農舍將使得農地貸款之申請更為容易。
綜上述，本研究將加入民國 89 年農業發展條例修正後，農地能否興建農舍 之面積限制，作為研究變數，以實證政策因素對於花蓮縣農地價格之影響。
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不動產產生正面的效用，即自然景觀所產生之寧適價值。Gibbons,et al.(2011)指 出，接近海岸、林地等自然區域將對住宅價格產生正面的影響，因為其將增加許已經有許多文獻指出，人們會願意為了景觀而付出更多的金錢（如 Rodriguez and Sirmans，1994）。自然景觀帶給人們舒適的效用，開放空間、森林、海景、
生態保護區不僅提供人們優美的景觀、休閒遊憩的地點，也提供了生物的棲息地。 莫里湖（Murray）及桑蒂湖（Santee）之迴歸式當中加入景觀虛擬變數，結果顯 示，擁有湖景將使不動產價格顯著的增加。Brown and Pollakowski (1977)透過西