農地管制對於農地價格之影響

在文檔中 自然景觀與農地管制如何影響農地價格 ─花蓮縣的個案 - 政大學術集成 (頁 53-66)

第四章 實證結果與分析

第二節 農地管制對於農地價格之影響

32.43986 0.0000***

*、**、***分別為在 10%、5%、1%信心水準下拒絕兩迴歸式估計參數皆相同之虛無假設

交易總價 6312438.969658 5190879.355053 65348 42661556

高單位農產量 0.845598 0.361453 0 1

3905.478748 1970.395879 430.753269 13802.52985

面積 3323.645926 734.2316584 2500 4997.77 自海岸之距離 6599.061672 3450.123603 49.169296 15988.00987 自海岸之距離倒

0.000367527 0.00093794 6.25469E-05 0.020337895

是否為民宿熱區 0.786465177 0.409936721 0 1

自海岸之距離倒 數 x 是否為民宿 熱區

0.000319902 0.0007962 0 0.017191656

二、模型檢定

20.34765 0.00000 1.028772 102 年虛擬變數

2.269888 0.02340 2.737255

42

7.115329 0.00000 2.732554

一般農業區 23.77029 0.00000 2.42963

特定農業區

22.83306 0.00000 2.595183 自最近市中心距離

-10.35959 0.00000 1.20649

面積 8.95846 0.00000 1.021943

自海岸之距離倒數

3.995844 0.00010 3.363041 自海岸之距離倒數 x 是否為民宿熱區

2.68037 0.00740 3.359417

常數項 115.3058 0.00000

-R-squared 0.532092

調整後之 R-squared

0.529307

變異數分析 F(9,1512)=191.045***

WHITE 檢定 F(46,1475)=7.317909***

三、海岸距離影響實證分析

經修正後之實證模型結果如下:

ln 交易總價=12.85306+0.925438 高單位農產量+(0.123399)102 年虛擬變數+

(0.381939)103 年虛擬變數+1.210524 一般農業區+1.304318 特定農業區+ (- 0.0000936)自最近市中心距離+0.0002 面積+126.6264 自海岸距離之倒數+

100.0067 自海岸距離之倒數 x 是否為民宿熱區

102 年虛擬變數 0.123399 0.060272 2.047352 0.04080**

103 年虛擬變數 0.381939 0.060122 6.352674 0.00000***

一般農業區 1.210524 0.065937 18.35883 0.00000***

特定農業區 1.304318 0.072958 17.87764 0.00000***

自最近市中心距離 -9.36E-05 9.63E-06 -9.72271 0.00000***

面積 0.0002 2.16E-05 9.259576 0.00000***

43

126.6264 41.58994 3.044641 0.00240***

100.0067 60.55566 1.651485 0.09880*

12.85306 0.132058 97.32899 0.00000***

交易總價 1929824.388583 2240298.013065 3501 18000351

高單位農產量 0.753125 0.431418 0 1

101 年虛擬變數 0.157291667 0.36426531 0 1

102 年虛擬變數 0.376041667 0.484643165 0 1 103 年虛擬變數 0.466666667 0.499147692 0 1

一般農業區 0.541666667 0.498520578 0 1

特定農業區 0.261458333 0.439658079 0 1

其他分區 0.196875 0.397844328 0 1

自最近市中心距

4046.515428 1876.20309 108.15862 13012.04526

面積 1205.887156 676.7508004 3 2493.32

自海岸之距離 5961.305652 3579.430629 108.737263 16205.33061 自海岸之距離倒

0.000382907 0.000714811 6.17081E-05 0.009196479

是否為民宿熱區 0.696875 0.459848351 0 1

45

0.000331807 0.000719565 0 0.009196479

二、模型檢定

距離對農地價格之影響,因此造成此二變數高度相關。而 Gujarati(2003)指出 變數之間的共線性問題是否會影響模型整體解釋能力,必須觀察實證模型在加入

高單位農產量 1.071832 15.71892 0.00000 1.046697

102 年虛擬變數 0.217431 2.504966 0.01240 2.140425 103 年虛擬變數 0.52777 6.249284 0.00000 2.149327

一般農業區 1.088167 13.4912 0.00000 1.955566

特定農業區 0.920004 10.07244 0.00000 1.950545

自最近市中心距離 -0.000109 -6.412898 0.00000 1.227896

面積 0.000876 20.46888 0.00000 1.013551

自海岸之距離倒數 -261.5834 -1.347136 0.17830 23.30214

46

R-squared 0.53499

調整後之 R-

squared 0.530585

變異數分析 F(9,950)=121.441***

WHITE 檢定 F(49,913)=4.675729***

變數名稱 高單 R-squared 調整後之 R-

squared 變 異數分析

表 4-11 去除 VIF 異常變數檢定結果

三、海岸距離影響實證

經修正後之實證模型結果如下:

ln 交易總價=11.18227+1.071832 高單位農產量+(0.217431)102 年虛擬變數+

(0.52777)103 年虛擬變數+ 1.088167 一般農業區+0.920004 特定農業區+(- 0.000109)距離最近市中心距離+0.000876 面積+(-261.5834)距離海岸距離倒數

+460.7086 距離海岸距離 x 是否為民宿熱區

表 4-12 為影響花蓮縣農地價格因素預估結果,R-squared 為 0.53499,調整

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系數值 t 值 P 值

1.072982 15.66753 0.00000

0.213255 2.425932 0.01550

0.559643 6.563764 0.00000

1.171244 14.88986 0.00000

0.929396 10.10045 0.00000

-0.00012 -7.23337 0.00000

0.000868 20.05773 0.00000

11.22146 76.44957 0.00000

0.522010

0.518495 F(9,950)=148.525***

高單位農產量 1.071832 0.06815 15.72754 0.00000***

102 年虛擬變數 0.217431 0.096367 2.25628 0.02430**

103 年虛擬變數 0.52777 0.091405 5.773953 0.00000***

一般農業區 1.088167 0.10099 10.77505 0.00000***

特定農業區 0.920004 0.110549 8.322121 0.00000***

自最近市中心距離 -0.000109 2.03E-05 -5.37526 0.00000***

面積 0.000876 4.82E-05 18.16733 0.00000***

自海岸之距離倒數 -261.5834 657.9254 -0.397588 0.69100 自海岸之距離倒數

x 是否為民宿熱區 460.7086 646.8351 0.71225 0.47650

常數項 11.18227 0.182844 61.15749 0.00000***

*、**、***分別為在 10%、5%、1%信心水準下拒絕系數值為零之虛無假設

顯著性檢定(test of significance),確認面積對價格之影響在不得興建農舍之樣本 將大於得興建農舍之樣本,如 t 值顯著拒絕虛無假設,則代表面積對不得興建農 舍樣本之影響確實較大,如 t 值無法顯著拒絕虛無假設,則代表面積對不得興建 農舍樣本之影響可能小於或與得興建農舍樣本相同,令:

H0:� 7cant ≤ � 7can;H1:� 7cant > � 7can

t=(� 7cant -� 7can)/se(� 7cant)

經計算後,t=(0.000876-0.0002)/0.0000482=14.025>2.33(自由度 950,臨界 值為第 99 個百分位數),在 99%信心水準下,顯著拒絕虛無假設,代表面積對於

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貳、自然景觀對農地價格之影響,受到市場對民宿之需求而 產 生差異

在得興建農舍樣本之實證模型中,是否位於民宿熱區與自海岸距離倒數之交 乘項呈現顯著,加上其與自海岸距離倒數變數之符號一致,代表自然景觀對農地 價格之影響,會因為其位於民宿需求較高之鄉鎮而影響更為顯著。此結果與本研 究預期相符,由於本研究選取之樣本皆為得興建農舍即得作為民宿使用之樣本,

代表得興建農舍樣本皆為潛在可能興建農舍並經營民宿之標的,又如自然景觀在 民宿需求較高之地區對得興建農舍農地之價格有所影響,代表於花蓮縣,農舍作 為民宿經營使用亦為購地者取得得興建農舍農地之原因之一。

而在不得興建農舍樣本之實證模型中,是否位於民宿熱區與自海岸距離倒數 之交乘項呈現不顯著,此與預期相符,代表自然景觀因素對於不得興建農舍農地 價格並無影響,縱使其位於民宿需求較高之地區,亦沒有因此而改變。

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第四章 實證結果與分析

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