投資個案介紹

２.縣政二期：

縣政二期位於新竹科學園區、湖口工業區及生醫科技園區三點中心，隨著全省 各大建設公司的大量進駐及多家建設公司的推案順銷，使得人口大量的流入。區內 商業區、住宅區、文教區及公園的分配得宜，使得區內各區段都是良好的住家環境，

商業區的整體規畫，更能吸引大型企業的進駐。台灣大學、台灣科技大學及運動公 園的學區帶動商業形成，可比擬目前清大校區周圍的商業文化，加上大型運動公園 的成立，區域內的商業活動不容小看。

３.高鐵計劃區：

本區佔地面積 310.86 公頃，位於頭前溪北側且地勢平坦，計畫可容納人口 45,000 人，最大商業樓板面積為 34,939 坪，開發主題為網路事務園區，產業定位 為生物醫學園區。竹北縣政府目前正積極規劃大型展覽場館，引進豐富多元化的商 業活動，俾將璞玉計劃、六家高鐵站、縣政一二期串連成政經、產業、大學城中心，

使竹北六家更具優質生活機能。

隨著高鐵的興建完成並開始對外運轉，新竹地區的捷運路線也已動工多時，目 前除了捷運紅線與藍線(圖 4-1)正在興建外，另有竹東線、新豐湖口線、內灣線及 關西線規劃中。

圖 4-1 新竹都會區大眾捷運系統目標年建議路網

(1)紅線目前規劃興建連接新竹台鐵車站及高鐵新竹車站，路線係沿原有內灣鐵路興 建，到達竹中站之後興建新路線沿高鐵軌道跨越頭前溪北轉直抵高鐵六家車站，沿 線設置千甲站、關東站及竹中站三個站，預定 2009 年完工。

(2)藍線則六家高鐵站沿光明六路至竹北市區，再往南跨越台鐵後接至中華路，經過 新竹市區經國路後接至牛埔。

貳、個案簡介

本個案位於縣政一期的新竹縣竹北市文化中心旁，距離中山高速公路竹北交流 道跟國 68 東西向快速道路只要 5 分鐘的車程，與台灣高鐵竹北站的車程也僅需 10

置如圖 4-2。目前所在區域已有的銀行有台灣銀行、台灣中小企銀、玉山銀行及建 華銀行，目前正在興建的金融大樓則有台灣土地銀行大樓開發案、兆豐國際銀行大 樓開發案及本個案，可說未來即將成為大新竹地區的金融商業中心。

圖 4-2 基地位置圖

花旗銀行大樓租賃案前身是經營餐廳，位置是一角地，正面對兒童公園、文化 中心、左岸河堤、與縣政府行政機關，視野寬廣，環境優美。建物挑高斜瓦大片落 地透明玻璃，外景有水牆噴霧，鏡面水景，夜晚有火把，照亮夜空，在竹北是最有 人文氣息，及最亮眼的餐廳。花旗銀行看中意，但須拆除原建築物依其需求重建，

租賃十加五年。企業的經營有時考慮的是形象或利益，餐廳有其特色，許多情侶約 會、工商談事、學生聚餐，生日聚會是一個很好的場所，形成一個地標，生意蒸蒸 日上，餐廳雖然不錯，收入營利尚可，但餐廳有許多人事的困擾，如好經理人才難 找，人事流動大，流行汰換率高，有火災、食物中毒、燙傷客戶…等賠償問題，不 確性、不穩定性，潮流變化快。若拆除重建租賃金融機構，長期收租金，風險變數

拆除後若承租者毀約不租，原來亮麗的餐廳都已拆除，中間賠償問題如何考量，還 有法規是否可在住宅區設立金融機構，建照如何申請，是否核淮後再拆除，若興建 中對方毀約如何處理，風險與利潤如何？皆需通盤考量。

參考了國泰壽險公司在民國 60 年代將其在台北地區的大量土地興建成辦公大 樓，且只出租於他方辦公使用而不出售，成就了目前在台北仍擁有大量土地，在台 北市經濟發展的旅程始終參與其中。基於國泰壽險公司的成功案例，再加上目前竹 北地區正蓬勃發展的時刻及土地原有的稀有性，使得本個案的土地所處的位置顯得 相當的重要，若將本個案所屬之土地直接售於他方，亦將損失該土地的發展價值，

並在竹北成為台北第二的過程中缺席。因此本個案決定在此土地上興建大樓並用於 租賃，始可保有土地的稀有性，並可自始至終參與竹北地區金融中心的發展。

本個案土地面積共 208 坪，並於民國 9x 年以每坪 17 萬購入，購入總資金為 NT$

3,536 萬。原本的營業項目為一貳層樓的餐廳，興建餐廳時的建築費用約為 NT$

2,300 萬，每月扣除基本支出獲利約為 NT$ 20 多萬，唯因餐廳人員流動率高、意外 事故頻傳並加上管理不易，使得經營過程頗為辛苦。所幸美商花旗銀行於餐廳經營 困難時，提出以原地興建其辦公大樓並租於使用的方案，鑑於餐廳經營辛苦且獲利 不如預期，乃決定與其配合興建大樓並租於使用。

本個案大樓高度為 6 層，可使用樓板面積總計為 851 坪，以本大樓向銀行可借 貸的金額為 NT$ 6,000 萬，利率為 2.6%，因此每年給付給銀行之利息費用為 NT$ 156 萬/年，所貸之金額全數作為興建大樓的費用，至於拆除原營業餐廳的費用為零，其 原因為以原建物級配及可全數作為興建大樓所需之原料。

保證租期為 5 年，因美商花旗本身對於本個案亦有相當的成本支出，估計約有 NT$

4,000 萬用於室內裝修與其他設備之建構，因此對於本個案投資的風險具有相當程 度的平衡作用。見下表 4-1 個案初步概略性評估比較表。

由於所簽定的租期長達數年甚或數十年，因此在訂定合約時，租金的多寡需考 量到通貨膨脹，才能確保收益。

另一潛在風險仍需控制考量的即是美商花旗銀行於約滿之前或者約滿不續租 時，停止本個案大樓之租用，導致租金收入中斷。對此狀況的發生，本個案必須研 擬相對應之配套方法。鑑於整棟出租並不容易，必須在與花旗銀行終止合約時，期 許盡可能的縮短租金收入的空窗期，所採用的辦法即是分層出租，並將每層門牌號 碼各自獨立申請。

表 4-1 個案初步概略性評估比較表 資料來源：本研究整理

項目 使用用途 維持原餐廳用途 重建後整棟出租花旗銀行 營建成本支出 2300 萬 6000 萬+2000 萬

年回收 25*12=300 萬/年 120*12=1440 萬/年

租期 共 15 年(10 年+5 年)

施工工期 1 年

損益平衡 第 8 年達到損益平衡 第 7 年達到損益平衡 第十年初估投報率 約 30％ 約 60％

第十五年初估投報率 約 95％ 約 150％

※上表所列內容以暫不考慮土地原先購入成本，且全部以自有資金方式投入

參、投資個案概要

本個案之土地基本資料、法令限制、規劃設計、投資期限概要簡述如下表 4-2：

項目 內容說明

基地位置 竹北市文平路 臨路寬度 8m、15m 計畫道路 土地基本資料

基地面積 208 坪

使用分區 第一種住宅區 建蔽率/容積率 50％ / 200％

法令 特殊規定 1.臨道路向須退縮 4.5M 以上建築 2.住宅區內不得設置金融業總行

建築面積 108 坪 總樓地板面積 851 坪 設計樓層 地下 1 層、地上 6 層 總使用坪數 851 坪

設計戶數 共 5 戶 設計用途 金融業分支機構 及辦公室 停車位數 16 輛(B1F) 構造 RC 造(柒樓基礎) 規劃設計

建物高度 28.20M 開挖深度 -5.0m

表 4-2 個案概要表 資料來源：本研究整理

肆、投資決策目標

在做個案投資分析時，投資決策者必須先衡量本身條件據以訂定財務目標及投 資策略，以提供風險評估時的依據，分述如下：

一、財務目標

投資報酬率最高、大樓管理負擔最低。

二、投資策略

經營型態以自地自建方式興建辦公大樓，完成後可分層出租於他方使用以求得 租金收入，最終尚可分層出售辦公大樓。