第一節 結論
辦公大樓的興建與開發是一項長遠的投資計劃，在開發案初期的評估與土地取 得模式的前置作業、中期的建築成本控管到後期租賃時間的租賃收入和大樓管理，
均需要有一完整有效的計劃，在此過程中經營者必需面臨政治與經濟環境的變動，
整合地政、財稅、土土木、建築、營建與管理等專業知識，以便創造更大的利潤。
為協助經營者在整個建築投資中了解經營的風險，本研究以花旗竹北辦公大樓 為研究標的，分析以租賃為導向的開發案件其所面臨到的投資風險因素，用以指出 各風險因去可能產生的影響程度，並以決策樹分析方法檢討各階段替選方案的期望 值與期望效果。
根據以上的研究，得到以下結論：
一、建立建築個案投資風險分析架構
本研究利用系統化的方法來確認投資風險，藉由敏感度分析找出影響本投資個 案的關鍵因素，再輔以決策樹系統分析，求出本投資個案最差、最佳與期望的投資 效益值，用以提供經營者一個評估個案投資的可行性。
二、時間對於個案投資的影響程度
在業界我們很了解建築的生態，從審慎評估至開發到土地，依序為設計管理、
進度管理、施工管理三大部份。以營建過程為探討訴求，有關規劃設計階段，要如
何來掌控設計進度、建材分析、銷售面積計算，及圖面檢討及注意要項，進入成本 預算、投報率，公設比、銷售面積、建材設備…..工程進度控制，標準工期，施工 準備、施工計劃、成本控制、發包、行政作業、基礎工程、機電工程、裝修工程、
結構工程、地下室安全措施、鄰損安全問題的考量，每一環節都非常瑣碎，每天都 活在一堆人、事、物、現金流的磨合之間，對經營者最大的挑戰就是在時間短暫，
情況不明，許多不確定因素中，又必須做決定，不是追求最好的決策，只是一直在 避免做一個比較不好的決策，有時表面看似商機，背後隱藏的，是你看不到，意想 不到的危機，這是一個高風險，也是高利潤的行業，處處是商機，相對的也處處是 危機。
由於本研究個案興建辦公大樓後並用以出租以求取租金收入，因此租賃時間的 長短對於投資效益有非常顯著的影響，檢視與美商花旗銀行所簽定的合約書，其 10 年的平均投資報酬為 6%，而 15 年的平均投資報酬率則為 10%，可以明顯的發現租期 愈長則本投資個案的報酬率愈高，因此鎖定長期租用的客戶是一項重要的指標。
三、產品定位的重要性
我們在開發一塊土地時，一定要做評估，評估風險在哪裡。
台灣早期民國五、六十年時，土地成本低、營建成本低，經濟剛起步，以租賃 方式，回收成本，如今時空背景不同，土地成本太高、營建成本也高，工資又貴，
材料也貴，如果以租賃要考量許多因素，如:政治因素會影響到經濟因素，廠商如果 對政府不信任造成廠商外移，如此一來園區會變成空虛的，如果用租賃的方式風險
就會相對提高很多，很可能會失敗。
以銷售的方式可從客戶的自備款，變成我們的營建費用，而土地款部分，可向 銀行貸款將近 70%，等於我們的自有資金只用了 30%土地款，就可以作十幾億的案 子，經過評估這樣的利潤可達一倍，唯一壓力就是要把房子賣出去，房子賣出後風 險幾乎是零。
以花旗案來講，以這樣的區位點來說如果做銷售一定百分之百銷售，但因為面 積不大，當初土地取得成本也不高，評估租賃五年後即可回收營建成本，而土地仍 會繼續增值，且花旗是一國際性信譽良好的銀行，也因本建築物用心的設計規劃與 施工，帶動附近地價及提升附近建案之美觀，並於第五年後營建成本歸零開始回收，
而土地仍繼續增值，故在此案例中因土地增值成本降低了、風險降低了，而利潤提 高了，故以此案例來說以租賃方式為較有利，可以說是穩賺不賠的，但本案例是因 為租予花旗銀行，如果是其他業者，可能回收就沒有這麼快，所以這是一個機會，
機會來了就要把握住，取得最大利益。
花旗案各樓層產權、戶別都分別獨立，就算將來花旗不承租了，或是只承租某 些樓層，我們仍有其他的方案可行，且本建案價值兩億多，甚至可以以本完成建築 物向銀行借貸，將借貸出來的資金再來投資新的建案，因花旗與本公司簽有十年合 約，十年內有固定租金收入，借貸的利息完全不用擔心，如將本建案貸款之資金投 入其他新的建案之土地自備款，幾乎不用自有資金，就算利率調升，評估約 2~3 年 即可回收，而且目前銀行利率之調升幅度也不致於太大，以免造成社會動盪不安，
即使利率調升也只是少賺一點而已，仍在評估風險範圍內。
新竹市最大的購物中心案，建商是以前相當成功且有名的老闆，曾推出許多成 功的建案，因為一次的失誤就垮掉了，實在相當可惜，但也是一個歷史的借鏡，藉 由他的失敗提醒自己不要犯相同的錯誤。當初為了要把土地變成商業用地，在變更 中必須附帶一些回饋條款及開發案應該要經內政部同意卻忽略了，使得案子來來去 去拖了近十年，十年來的利息太可怕了，營建費用又高，且錯估了消費習慣，交通 又不便利，動線規劃不完善，建築物用途又複雜，產品定位錯誤，所以找不到適合 的人接手，以致造成不可收拾的後果。所以產品定位真的很重要。
第二節 研究建議與未來研究方向
經由上述研究分析結果，並參考建築投資的作業現況，但由於時間與能力的不 足，僅能就單一個案進行投資分析，仍有許多值得更進一步探討的地方，因此建議 仍可朝以下幾個方向進行後續研究分析。
一、整合其他投資組合行為的評估
本研究個案乃著重於自地自建部份，對於其他如承租土地或購入土地再興建租 賃大樓的部份，並未有深入的著墨，尤其是購入土地的投資方案，其購入土地的成 本足以嚴重的影響到整個投資個案的報酬率，必須詳細的予於分析並準確的提供給 經營者確切的投資方針。
二、個案投資模型電腦程式化