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第二章 文獻回顧
所得稅的租稅理論中，公平原則可分為二，一則為垂直公平 (vertical equity) ，不同所得或經濟條件者，應負擔不同的稅負，所得較高者，應負擔較 高的稅負，所得較低者，負擔較低的稅負，但是要達成垂直公平，未必需採用 累進稅率。另一則為水平公平 (horizontal equity)，是強調稅基的概念，即相同 所得或經濟條件相同者，應負擔相同的稅負。
而財產稅的公平原則亦是相同概念，其課徵是否符合公平原則，可透過估 價比率來檢驗。財產稅的公平性亦可區分為為垂直公平及水平公平。Paglin and Fogarty (1972) 說明垂直公平的定義，即不同市場價值財產的估價比率不應呈 現累退，也就是不能存在累退垂直不公平 (regressive vertical inequity) ，即高市 場價值財產的估價比率的估價比率應該大於或等於低市場價值財產的估價比 率，使其負擔相較較高的稅負，本文亦主張財產稅的課徵不應呈現累退性。水 平公平 (horizontal equity) 則是指市場價值相近的財產應課徵一致或相近的稅 額。
第 2.1 節 國外研究財產稅之公平性
Paglin and Fogarty (1972) 分析美國 Oregon 州的 Portland, Multnomah 財產稅 估價的不公平。所謂估價造成的行政上垂直不公平，是指估價時低估高價值財產 及高估低價值的財產、定期估價產生的時間落差所造成的。運用 1968 年 404 個 獨戶住宅 (single-family houses) 的交易資料，並以該年有重新估價與該年度未重 新估價（存在時間上落差）的不動產，分別利用最小平方法估計估價和市場價值 的系統性差異做迴歸分析，以檢測垂直與水平不公平。透過估價與市價散佈圖可 發現，估價與市價的落差及時間落後造成低估高價值財產及高估低價值的財產。
又假定維持稅收不變，將樣本資料依所得分為 6 個級別，與其對應的財產市價，
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檢測造成財產稅累退的原因為何。結果發現，隨著所得增加，房屋支出占所得的 比例下降，呈現累退性。而因估價造成課稅的不公平，使得所得最低的組別實際 上多繳了 29.6%的稅，而所得最高的組別則少繳了 11.9%的稅負。為了有效進行 財產稅的改革，每年應對高低價房屋檢測其估價的垂直與水平不公平。
Borland (1990) 檢測轄區內名目稅率複雜的程度與財產稅不公平的程度之 間的關係。在美國，財產稅的課徵是依據財產的特性來適用一組名目稅率，如：
學區內適用學區名目稅率與轄區的名目稅率，將名目稅率加總後依評估價值課 徵，可得其財產稅的稅額。模擬兩個學區按不同的學區名目稅率與相同的轄區稅 率來課徵，並假定財產稅資本化，故交易價格是依據特徵價格法 (hedonic pricing method) 反應財產特性所得的價格、享受公共服務的現值與財產稅的現值的總 合，當名目稅率改變時，會造成估價比率的離散係數 (coefficient of dispersion, COD)呈現上升，使得財產稅的課徵出現水平不公平。若沒有固定進行重新估價，
會提升財產稅系統性的不公平。
Clapp (1990) 檢測美國 Connecticut 州內的不動產估價水準的公平性。利用 1981 年 10 月至 1987 年 9 月共 17,677 個住宅的交易資料，修正並提出新的迴歸 模型，進行實證分析。主張市場價值會受到誤差項的干擾，提出工具變數 Z 來 替代市場價值。雖然地方政府對每年對估價比率做檢測，但是各地區 10 年才重 新估價一次。以當年度重新估價的地區所銷售不動產的交易資料，進行二階段估 計，各別檢測 52 個郡之財產稅課徵為累退性、中立性或是累退性。並與 Paglin and Fogarty (1972) 與 Kochin and Parks (1982) 的模型的實證結果做比較，指出修正 的模型可有效減少實證結果的偏誤，Paglin and Fogarty (1972)的模型，實證結果 偏向累退性，而 Kochin and Parks (1982) 則是累進性。為擴大迴歸模型的樣本數 量，以減少估計的偏誤與增加實證結果的可信度，將估價後二年內的不動產交易 資料，去除估價上的時間落差，將市場價值調整至估價當年的價格後，納入實證 分析。結果發現，在 Connecticut 州內存在顯著估價不公平的現象，部分地區呈
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現累進性，部分地區呈現累退性。
Birch et al. (1992) 檢測美國 Wyoming 州內某一郡運用不動產大量估價系統 的結果，即課徵財產稅的公平性。用全面性估價調整程序 (Vertical Horizontal Appraisal Adjustment System, VHAAS) 檢測與調整垂直不公平、水平不公平及市 場的不公平，7即運用曼－惠特尼檢定 (Mann-Whitney test) 衡量垂直不公平，如 果存在垂直不公平，則加以調整。再觀察估價比率的中位數是否等於 1，不等於 1 時，予以調整。篩選樣本並分成四類，可細部檢視地區內的各個鄰里是否存在 不公平。分別為象限一、檢測有垂直不公平與市場不公平，已加以調整。象限二、
檢測有市場不公平，無垂直不公平，已加以調整。象限三、檢測有垂直不公平，
無市場不公平，已加以調整。象限四、檢測無垂直不公平及市場不公平。從調整 前後的價格相關差異 (price-related differential, PRD)、平均絕對離差 (mean absolute deviation)、垂直離散係數的百分比和估價比率的中位數可發現，分成四 類並加以調整的全面性估價調整程序，的確有效減少原本存在的垂直不公平。
Sirmans et al. (1995) 研究美國 Florida 州的 Miami, Dade 自住不動產的垂直 公平性。利用 1991 年 1508 筆不動產交易資料，以 Paglin and Fogarty (1972)、Kochin and Parks (1982)、Cheng (1974)、Bell (1984)、IAAO (1978)、Clapp (1990)、
Sunderman et al. (1990) 的模型檢測估價的公平性，並比較不同模型的結果。實 證結果發現，Paglin and Fogarty (1972)、Cheng (1974)、Bell (1984)、IAAO (1978) 與 Sunderman et al. (1990) 指出呈現累退性，而 Kochin and Parks (1982) 與 Clapp (1990) 則指出為累進性，呈現不一致的結果。用估價做為市場價值的變數，實 證結果通常傾向累進性，若以交易價格做為市場價值的變數，則傾向為累退性。
所以由於變數的誤差造成結果不一致，Clapp (1990) 的模型可矯正偏誤，為估計 財產稅的公平性時最理想的模型，所以本地區應為累進性，透過 Sunderman et al.
(1995) 的模型可知為中價位的房屋呈現累退性，高、低價位的房屋仍保持公平
7 對特定財產有不公平或偏離正確水準的估價。
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性。
Goolsby (1997) 研究 美國 Washington 州 Puget Sound, King、 Pierce 及 Snohomish，自住不動產的估價偏誤。利用 1993 年 1 月至 9 月底共 8,268 筆不動 產交易資料，檢測造成估價上產生水平不公平的因素為何。將不動產的交易價 格、建物面積、土地面積、屋齡、交易年度、土地估價占該不動產總估價的比率、
是否有游泳池、是否鄰近水岸、是否有掩埋場等設為自變數，應變數為估價比率 的自然對數，進行迴歸分析。並比較三個郡的估價是否具有一致性或是受到何者 影響而存在估價的差異。實證結果發現，建物面積、土地面積、地上面積與土地 估價占該不動產總估價的比率與估價比率呈現正向關係，而銷售價格、屋齡則與 估價比率呈負向關係，可知估價時，傾向低估高價值的不動產，存在系統性的估 價偏誤。因實務上估價運作方式的差異與各郡有不同的不動產特性，導致估價水 準不同，有估價不公平的問題。
De Cesare and Ruddock (1997) 分析巴西 Porto Alegre 的住宅公寓財產稅，評 估稅基的評價和稅負的分配。利用 1993 年 1 月至 1995 年 12 月交易的 1740 個公 寓的資料，將各別買賣的售價當成市價，將所有樣本用二種方式分類，一為分成 低、中、高價值的財產，另一則細分成 10 個價格區間。比較各種分類下評估價 值與交易價格的比值，估計水平公平和垂直公平。結果發現巴西 Porto Alegre 市 存在垂真不公平和水平不公平的情形，大部分稅基的評定採用不動產市場價值、
租金價值和區位價值，而非直接與支付租稅的能力有關。
Smith (2000) 研究美國 Indiana 州的 Bloomington 不動產的垂直不公平。對不 動產估價是採用特徵價格法，將土地面積、建物面積、房間數量、衛浴數量、是 否有車庫等納入估價考慮的因素，每 4 年重新估價一次，並非依照市場價值。利 用 1993 年 1 月至 1998 年 6 月共 1,713 個獨戶住宅的資料，放入 Paglin and Fogarty (1972)、IAAO (1978)、Cheng (1974)、Kochin and Parks (1982)、Clapp (1990)、
Sunderman et al. (1990) 的非線性模型，檢測是否存在垂直不公平。研究發現，
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除了 Sunderman et al. (1990) 的模型不顯著外，其他模型顯示存在顯著累進性，
可能是由於政策目標是對較富有的家庭多徵稅，而對低所得者、年紀較長、房屋 價值較低或是有貸款者，課徵較少的稅款。或是因該地區為州立大學的中心，供 出租使用較多。
Birch et al. (2004) 利用 Smith (2000) 的樣本資料，運用全面性估價調整程序 做財產稅公平性的檢測，可看出該地區整體及區內的變異程度，進行估價的調 整，有利於促進估價的公平性。將交易及估價資料分為最高 25%、最低 25%及 中間 50%的群組，針對 Blooming 用曼－惠特尼檢定做垂直公平的檢定，比較群 組間估價比率中位數 (median assessment-sales ratio) 的差異，再對 Blooming 內 的各區採用符號檢定 (sign test)，對估價進行調整。結果發現，該地區亦是呈現 顯著累進性，但是有 13 區是呈現顯著累退的，而其他的迴歸模型無法看出區內 的特性。
Mikesell (2004) 分析美國 Indiana 州財產稅改制前的公平性。利用 1999 年 19,781 個獨戶住宅的交易資料，以中位數估價比率、離散係數、價格相關差異檢 驗、IAAO (1978) 與 Paglin and Fogarty (1972) 模型，檢測 92 個郡估價的公平性。
結果發現，各個模型的迴歸結果未必一致。垂直公平的部分，其中半數呈現累退 性，這乃是由於高價值財產估價技術的困難、估價手冊未明列高價值財產的特 性、調查資訊的不足與高價值財產的所有權人對政府估價的抗爭。水平公平的部 分則發現，離散係數的分布介於 14.8%至 77%，水平不公平的情形相當嚴重，只 有都市的郡其係數小於 20%。再利用屋齡檢測以累積折舊對估價比率的調整，是 否沒有正確的反應市場價值。結果發現，71 個郡皆傾向低估老屋的估價，的確 存在不公平。
Payton (2006) 分析美國 Indiana 州的 Wayne、Center、Lawrence、Warren、
Perry、Washington、Pike、Decatur、Franklin 財產稅改制後的公平性。利用 2003 年 8 個郡內 17,367 個獨戶住宅的交易資料，同樣以中位數估價比率、離散係數