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第五章 結論與建議 第 5.1 節 結論
本文針對新北市板橋區的不動產的交易，包含公寓、華廈、大樓與純土地的 資料，將住宅的部分分離出其土地價格後，計算出估價比率，以檢測板橋區土地 估價的垂直公平與水平公平性。
結果發現，住宅土地的估價比率較符合一致性，但是估價比率實在偏低，公 寓、華廈與大樓之估價比率中位數僅為 7.90%、4.07%與 2.94%，然而純土地的 交易估價水準雖較分散，但是其估價比率的中位數為 13.72%，估價水準較合理。
整體而言，所有樣本估價比率的中位數僅 7%，地價稅的稅負非常輕，所以板橋 區內的估價比率仍有大幅調升的空間。當地方財政收支平衡出現問題時，可有效 提供充沛的財政收入。
垂直公平的部分，傳統指標與實證迴歸的結果皆指出板橋區的估價呈現累退 性，即高價值的土地估價水準較低，而低價值的土地，其估價反而較精確，估價 水準較高。而高價值的土地通常附帶較為完整的公共建設，表示納稅義務人能享 有較多公共財的利益，相對而言卻負擔較低的稅負，這也未能符合受益原則，存 在不公平的現象。
水平公平的部分，迴歸結果指出，發現土地面積、建物面積、土地使用分區 與交易樓層等土地的財產特性，無論是對估價水準的對數或是估價水準的離散程 度，皆會產生正向或負向的影響，無法維持水平公平性。但是土地的區位特性，
如：學區、公園、車站、公益性設施與醫院等，則沒有存在顯著的影響性。值得 注意的是，純土地與住宅的迴歸結果存在明顯的差異，高價值的純土地估價能有 效的維護水平公平性，較不受到區位或財產特性的影響。
最後，與國內其他研究的結果相互比較，以垂直公平來說，各郡市的實證結 果存在不一致，如黃淑惠 (2000) 研究台中市純土地公告地價，結果呈現累進
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性，王宏文 (2010) 則研究台北市全區之公告地價，結果呈現累退性，本文新北 市板橋區亦呈顯著累退性。以水平公平來說，發現黃淑惠 (2000) 指出台中市純 土地的公告地價呈現水平不公平，王宏文 (2010) 指出台北市存在水平不公平，
本文新北市板橋區的結果亦指出存在顯著的水平不公平，其中土地面積、建物面 積與估價比率亦呈正向關係，而與市中心距離呈負向關係，台北市及本文的結果 皆指出土地面積、建物面積及與市中心距離對估價的公平性有顯著的影響性。
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第 5.2 節 建議
從上述結論可發現板橋區內制訂公告地價的部分可加以改善的問題，本文經 各項衡量指標與實證結果提出以下幾點建議供地價評議委員會參考。
第一、 新北市可優先調升新大樓林立區域之公告地價，以反應市場價值。
由於估價比率普遍偏低，調高後則可同步拉高全市的估價比率，使納稅義務人負 擔合理的地價稅。
一次全面調整公告地價可能會有明顯的反彈聲浪或有執行不易的問題，且因 我國採用區段地價，可先優先調升新大樓林立的宗地之公告地價，如新板特區。
因其享受最佳的公共設施與土地市場價值普遍較高，基於受益原則與量能原則，
應將其公告地價調升。而且大樓的土地持分通常偏低，即便調漲，納稅義務人的 負擔並不會劇增，亦能提升估價比率的一致性。
第二、 當宗地持有的所有權人越多，表示土地上的建物戶數越多，土地持 分面積越小，該區段的公告地價反而應加以調高，可以有效改善水平公平，估價 比率亦可相對拉高。
從水平公平的迴歸結果來看，土地面積的大小與估價比率、估價比率的離散 程度呈現顯著正向相關性，尤其是住宅土地的部分，意指當其他條件都相同時，
土地持分面積越小，估價比率則越低，反之亦然，這會造成水平不公平。現今住 宅之土地的持分皆偏低，故採用逆向操作的方式，則可有效改善水平公平，亦有 助於維護垂直公平。
第三、 住宅土地估價時應以周圍高價值純土地的估價方法為鑑，減少高價 低估或低價高估的問題，以維護垂直公平性。
針對附有不動產改良物的土地，可利用分離後的土地市場價值，與附近純土 地交易的市場價值相互參考，以利訂出合理的公告地價，並使估價水準符合垂直 公平性。
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