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第一章 緒論
第1.1節 研究動機及目的
在這貧富差距與日俱增的時代，已經喚醒人民正視租稅的公平性，而租稅的 公平正義再也不能只關注所得稅了。我們無法忽視國內財富分配不均的現象。
Bentick (1979) 指出財產稅亦具有重分配的效果，並影響所有權人選擇財產的用 途，可提高土地使用的效率。正由於不動產具有不可移動性，所以納稅義務人無 法逃漏財產稅。現今我國不動產的持有稅，乃是分別對土地和房屋課徵地價稅與 房屋稅。
而地價稅屬於地方稅，依據地方政府每三年調整一次的公告地價打八折作為 申報地價，再乘上土地面積，即為土地的總地價。總地價乘上累進稅率，可計算 出當年度土地所有權人所應繳納的稅額，於每年的 11 月份繳納。此乃是基於使 用者付費的受益原則。地方政府施作公共建設與提供各項公共財，例如：警察、
消防、道路、提供大眾運輸工具等，居民因而享受居住安全、交通便利性，亦同 時享有生活機能趨向完整，土地價值提升的效益。所以，土地所有權人向地方政 府繳納地價稅，視為享受利益所應給付的成本。
華昌宜 (1997) 指出地價稅一向為穩定地方政府稅收的重要財源之一。以新 北市為例，102 年度的地價稅實徵淨額是 109.27 億元，為當年度的第二大稅源，
占總稅收比重為 18.79%，1可知地價稅對地方政府財政穩健的重要性。
但是，地價稅的稅基，即公告地價，採區段價制，由各地政機關的地價查估 人員針對各區使用情況相近、相近地區等，劃分為同一區域，編造地價評議表，
再訂其區段價格。再送交各地方的地價及標準地價評議委員會，開會評議估價結 果，與會人員包括郡市首長、議員代表、地方公正人士、專家學者、不動產估價 師等，每三年再調整一次。這個估價的過程顯示公告地價是人為估價的結果，不
1 依據新北市政府稅捐稽徵處 102 年度稅捐統計分析。103 年 6 月編印。
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禁產生稅基可能評定不公、是否與市價脫鉤的疑問。再加上長期以來，我國的地 價稅並無重大的變革。課徵上若存在不公平，除了使納稅義務人出現反感外，亦 會直接影響地方政府的稅收和財政自主的能力。所以，對於現今地價稅稅基制定 的公平性值得商討。
自 2002 年來，臺灣的房價的漲幅一波接續一波。近年來，各界批評的聲浪 不斷，直指財產的持有稅負過低，以致房市投機者利用低利率的環境來推升房 價，賺取買賣價差，呼籲財產稅應進行大幅度改革。不論是報章雜誌或社會運動，
無一不大聲疾呼政府應該出手抑制房價，人民的居住權應該要受到合理的保障。
顯而易見，人民普遍面臨了買不起房屋的困境，尤其對於剛從學校畢業的社會新 鮮人而言，除了薪資偏低，又面對高房價，年輕人的希望可以寄託於何處呢？經 查房價所得比，2014 年第 4 季全國為 8.41，新北市更高達 12.78，2 可知房貸儼 然已成為大眾最沉重的負擔。所以，面臨房價飆漲的時代，本文希望利用買賣交 易資料與地價稅做量化的實證分析，以商討我國的地價稅是否符合租稅的公平原 則。
本文研究目的如下：
利用實證研究，探討現今新北市地價稅課徵的公平性，並以板橋區為研究範 圍。由於過去我國並未提供查詢不動產交易資料資訊的平台，財產交易資料又涉 及個人隱私，難以取得各地區大量不動產交易的資料，故較少量化分析之報告。
於是探究地價稅課徵的公平性，多數為探討法規命令與理論上的缺失。然而，2012 年 8 月上線的內政部不動產成交案件實際資訊申報登錄（以下簡稱為實價登 錄），為現今政府所提供最完整不動產買賣、預售屋買賣與不動產租賃資訊的查 詢平台。故本文目的在於利用實價登錄，蒐集 2012 年 8 月後新北市板橋區的不 動產買賣交易資料，包含住宅與純土地的各筆交易細部資料（含買賣總價、建物
2 依據 2015 年 5 月內政部不動產資訊平台所查詢的資料。
http://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0105.aspx
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型態等）和所計算出的地價稅稅基，透過實證模型，評估新北市板橋區地價稅的 課徵是否符合租稅的公平原則。
第1.2節 研究範圍
新北市於 2010 年 12 月正式升格為直轄市，是我國人口最多的地區。當台北 市的房價節節上升，在首都買房生活成為遙不可及的夢想時，許多人轉往鄰近的 新北市購屋定居。
新北市是一個發展中的城市，地方進行各式各樣的市地重劃、新市鎮等都市 計劃，並存在多條已開通、興建中或規劃中的捷運，帶動地區發展，新建案亦遍 地開花，房市非常熱絡。許多投資者亦看好新北市的房市發展，將熱錢從台北市 轉向新北市。依據信義房價指數，新北市 2014 年第 4 季為 306.49，（基期 2001 年第 1 季 100），3 顯見房價漲幅驚人。
本文研究範圍為新北市的板橋區。由於板橋區為新北市政府所在地，可謂是 地方的政經中心。區內的開發程度差異明顯，如：新板特區新成屋林立，建材為 鋼骨混凝土造，其中亦提供大坪數房屋，房屋單價甚至屢創新高，但是多數住宅 的買賣交易仍屬鋼筋混凝土造的 5 層樓以下老舊公寓，屋齡超過三十年者更是比 比皆是。此外，板橋區富含多元性的區位發展，包含住宅區、商業區、工業區、
學區等，值得加以研究分析。
本文研究範圍為 2012 年 8 月至 2014 年 12 月底板橋區的住宅（土地與建物 同時買賣）與純土地之買賣交易，而公告地價在 2013 年時進行重新訂價。住宅 的部分，排除從事任何商業使用，亦將商業辦公大樓、店舖，或是工廠、農舍使 用等交易剔除，並以選定公寓（5 樓以下無電梯）、華廈（10 層含以下有電梯）
3 依據 2015 年 5 月信義房屋所公告的資料
http://www.sinyi.com.tw/knowledge/HPI_season.php/5420/2
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和住宅大樓（11 層以上有電梯）的資料，經篩選，分別有 1,505、301 與 868 筆 共 2,674 筆的交易。而純土地的交易，包含一般土地、公共設施保留地、已劃定 為徵收地區的土地、畸零地或有合併使用的土地與現正進行市地重劃的土地等交 易，剔除 2 筆土地以上同時交易的資料，共計 668 筆。
第1.3節 研究方法
一、 文獻探討法。參酌國內外有關財產稅公平性的研究報告、期刊、論 文等資料，了解我國地價稅法令規章的缺失，與國內外評估水平公平與垂直公平 的實證分析及各種迴歸模型之優缺點，做為本文研究之理論基礎及據以選定本文 之實證迴歸模型。
二、 迴歸分析法。由於我國地價稅和房屋稅為分別課徵，蒐集不動產買 賣資料後，需將房屋和土地價值分離，才可單獨評估地價稅課徵之公平性。本研 究利用聯合貢獻法及假設利潤占總價比率最可能之情境為 20%，得出各交易資料 之土地價值，據以計算公告現值與土地價值之估價比率。
本文先將樣本和其估價比率做敘述性的統計分析，了解樣本之交易總價、房 屋格局、建材使用等及估價比率的分布狀態。再利用普通最小平方法（Ordinary Least Square, OLS）迴歸加以檢定新北市板橋區的地價稅是否符合垂直公平與水 平公平，並利用估計影響估價差異的變數為何。
第1.4節 研究架構與流程
本文對於新北市板橋區之地價稅是否符合公平原則提出其研究的重要性和 疑問後，進一步確定研究目的與架構。透過文獻的閱讀，作為本研究之理論基礎。
再蒐集買賣交易資料和公告地價，以實證迴歸模型加以分析，並據以了解板橋區
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不公平的程度及檢視造成不公平的因素為何。最後，依據本文研究之結果，對於 我國課徵地價稅提出建議。
本文章節安排如下：第一章為緒論，第二章為文獻回顧，國內外財產稅公平 性之量化研究相關理論。第三章為研究方法，第四章為實證結果，第五章為結論 與建議。
圖 1 流程圖 確立研究動機及目的
文獻回顧
估價比率分析 實證迴歸分析
蒐集板橋區不動產 交易資料
結論與建議
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第1.5節 研究限制
本文以實價登錄的交易資料做為研究樣本，單就平台所載的門牌地址或是土 地地號，無法得知該不動產確切的坐落位置與屬於單號或雙號，即平台為了去識 別化，僅揭露一個地址或地號的區間，無法直接運用揭露的資料查出對應的土地 公告地價。故本文以平台地圖中標註的位置之門牌地址或土地地號，透過地籍圖 資網路便民服務系統4查出對應的土地地號，並與平台所載的土地區間相互參 照，確定相符後，再於新北市政府不動產買賣交易服務網5查出公告地價，可得 出該筆交易的地價稅稅基。然而，由於平台未直接揭露確切的門牌地址與土地地 號，本文運用門牌地址、地圖標註的位置與土地地號併同輔助判斷，難免產生不 精確的問題。
此外，針對不動產的區位特性，本文以平台地圖所標註的位置，逐一透過 Google 地圖判定是否位於學區、是否有商場、是否鄰近公園等，但是該地圖並 非每年更新，加上人為判定是否鄰近會存在不準確的問題。本文已透過查詢商場 與圖書館等網頁再次核對所蒐集的資料與 Google 地圖比對是否正確，如：全聯 福利中心、頂好超市位於板橋區的列表與新北市政府所公告板橋圖書館的列表，
6 降低判定區位特性產生的問題。
4 http://easymap.land.moi.gov.tw/K02Web/K02Land.jsp
5 http://e-land.land.ntpc.gov.tw/NTPCELand/Portal/Land.aspx
6http://www.library.ntpc.gov.tw/MainPortal/htmlcnt/31a0728aa7e14b85a4410d4f07a055e5
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