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第二章 文獻探討
第一節 反向抵押貸款介紹
反向抵押貸款是一種老年化的金融商品，起源於歐美國家，在英國、美國、
法國、澳洲、加拿大、日本、新加坡、中國、香港、臺灣等國家都有推展，其中 以美國發展最成熟也最具代表性，其在解決擁有房產卻缺乏資金的老人養老問題。
本節以反向抵押貸款之定義與特性、傳統抵押貸款與反向抵押貸款之差異、反向 抵貸款之優勢做說明。
一、 反向抵押貸款的定義
反向抵押貸款(Reverse Mortgage)是指擁有房產的老年人，以自有住宅為抵押 物，向貸款機構融資，採一次性或每月或於信用額度內（Line of Credit）領取現 金，期間不需償還貸款本息，借款人（即老人）仍保有房屋所有權，可繼續居住 在自己的房屋而不需遷出，惟需負房屋之維修責任，當借款人死亡或其他約定終 止條件發生時，由借款人或其繼承人清償貸款以贖回房產，或由貸款機構出售抵 押的房產以償還累積的貸款本息。因其現金流方向與傳統抵押貸款相反，故被稱 為「反向」抵押貸款。
二、 反向抵押貸款的特性
王小平(2014)將反向抵押貸款的特性歸納出借款人的特定性、抵押的特殊性、
所有權的存續性、居住權的保有性、還款方式的特殊性等五個特性。
在借款人的特定性方面，反向抵押貸款商品之設計是基於保障老人經濟安全、
補充社會養老資金不足，因此在借款人年齡限制上須為一定年紀以上之老年人，
如美 國 住 宅 權 益 轉 換 抵 押 貸 款(HECM)限制借款人年齡須為 62 歲以上、香 港安老按揭計劃為55 歲以上、台灣則為 60~65 歲以上之老年人。除年齡限制外，
借款人須具有房產之所有權，並以此房產為抵押物向貸款機構融資。
在抵押的特殊性方面，反向抵押貸款具抵押期限的不確定性，即反向抵押貸 款之終止日為借款人死亡或其他約定終止條件之發生，由於借款人壽命及其他約
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定條件發生的不確定性，因此反向抵押貸款無特定之契約終止日。另反向抵押貸 款具擔保債權額的特殊性，即貸款機構的抵押擔保債權額度一般是預估的，且受 限於「無追索權」條款限制，當借款人壽命延長、利率上升或房產價值下跌導致 貸款餘額大於房產價值時，貸款機構不能向借款人或其繼承人追索其差額，即貸 款機構之最大債權金額為房產價值。
在所有權的存續性方面，係指借款人在貸款期間仍保有房屋之所有權，惟借 款人仍須繳納房屋及土地稅、保險費，並負房屋修繕和維護之責任；在居住權的 保有性方面，為保障借款人之居住權及推動在地老化，借款人於貸款期間仍可繼 續居住在自己的房產而不需遷出，直至借款人死亡或其他約定終止條件發生時。
在還款方式的特殊性方面，借款人於反向抵押貸款期間不需償還貸款本息，
直至貸款契約終止時，由借款人或其繼承人清償貸款以贖回房產，或由貸款機構 出售抵押的房產以償還累積的貸款本息。當出售房產之金額扣除累積貸款本息、
相關交易費用後如有剩餘，一般歸借款人或其繼承人所有；如金額不足以清償，
貸款機構一般無權要求借款人或其繼承人清償差額部分。
三、 傳統抵押貸款與反向抵押貸款之差異
傳統抵押貸款係指購屋者因資金不足，以購買的房產為抵押，向貸款機構貸 款以支付房價與頭期款之差額；反向抵押貸款係指已擁有房產之老人，以目前居 住的房產為抵押物，向貸款機構貸款以支付養老生活費用。二者在貸款目的、放 款與還款方式、貸款終止原因、經營風險、住房產權變化各有不同之特徵（潘秀 菊、李智仁，2010；Szymanoski, 2010）。
貸款目的方面，傳統抵押貸款為借款人以購買房產為目的，向貸款機構貸款；
反向抵押貸款則為借款人以支付養老生活費用為目的。二者對貸款機構而言都是 以獲得利息收益為目的。
放款與還款方面，傳統抵押貸款是貸款機構採一次性支付現金給借款人，借 款人則於貸款期間內分期償還貸款本息；反向抵押貸款是貸款機構採一次性或每 月或於信用額度內支付現金給借款人，於貸款契約終止時，由借款人或其繼承人
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採一次性償還，或由貸款機構出售抵押的房產以償還貸款本息。
貸款終止原因方面，傳統抵押貸款為借款人全數清償貸款本息或違約不償還 時，貸款契約終止；反向抵押貸款則為借款人死亡或其他約定終止條件發生時。
經營風險方面，傳統抵押貸款貸款機構面臨之風險為房價下跌時借款人違約 不還款、利率下跌時提前償還之風險；反向抵押貸款為死亡率的精算、貸款餘額 大於房產銷售價的缺口、利率下跌與房價上升時提前還款之風險。
住房產權轉化方面，依傳統抵押貸款與反向抵押貸款之放款與還款方式，二 者之產權移轉方向呈現「正向」和「反向」關係。以圖2 所示，30 年期固定利率 傳統抵押貸款，起始值為289,000 元，隨著借款人逐期清償貸款本息，使借款人 負債呈現遞減趨勢，而房產權益呈現遞增趨勢，直到第30 年借款人全數清償貸 款後，未償還貸款餘額(UPB)等於 0，房產權益全數歸借款人所有；反向抵押貸 款則與30 年期固定利率傳統抵押貸款相反（如圖 3），隨著貸款機構逐期給付貸 款金額，使借款人負債遞增，房產權益遞減。因此，傳統抵押貸款與反向抵押貸 款之負債與權益轉化方向是相反的。
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圖 2：30 年期固定利率傳統抵押貸款之負債與權益圖 資料來源：Szymanoski(2010)
圖 3：反向抵押貸款之負債與權益圖 資料來源：Szymanoski(2010)
仟
負債 權益
起始值= $289,000 UPBt= 第 t 年度的未償還貸款餘額
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UPBt= 第 t 年度的未償還貸款餘額
負債 權益
起始值= $289,000
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四、 反向抵押貸款之優勢
反向抵押貸款對老人具有活化資產、安定生活的優勢，依王儷玲、王正偉、
劉文彬（2011）以Szymanoski（1994）所建立的 HECM 定價模型為主要架構，
計算臺灣反向抵押貸款之所得提升效果平均約為 20%~80%，說明反向抵押貸款 能協助老年人維持退休期間的基本生活水平；王健安、張金鶚（2016）以現行臺 灣公益型反向抵押貸款分析，在一般情境模擬下（利率2.50%、房價 800 萬元、
領取25 年、申請年齡 70 歲、貸款成數 5.5 成）所得替代率3為 60.02%，說明反 向抵押貸款係提升老年生活水準的補充品。
因此，透過反向抵押貸款，老年人可維持並改善生活水準，對政府將可減緩 社會保障壓力及財政負擔問題，並增加社會的安定；對金融機構除可增加金融商 品與業務的多元化、促進金融產業發展與獲利機會外，同時與政府政策相結合，
可達到保障老年經濟安全之社會責任（謝明瑞，2010）。
此外，因老年人有固定之收入，將有助於其消費意願，在人口結構呈現高齡 化的趨勢下，將有助於銀髮族產業之發展，進而促進國家經濟增長。
3 所得替代率=退休後每月所得/退休前每月收入所得的比率。
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第二節 臺灣反向抵押貸款商品概況
臺灣目前反向抵押貸款商品分為「公益型」及「商業型」二種，「公益型」
主辦單位多為政府機關，以社會福利為出發點；「商業型」主辦單位為各公民銀 行，商品較為彈性及多元化，以下就「公益型」及「商業型」反向抵押貸款之商 品內容、特色及缺點進行探討。
一、 公益型反向抵押貸款
我國近年來在高自有住宅率、高房價、高齡化、少子化及低利率的環境下，
政府為保障弱勢老人經濟安全，協助老人將房屋及其坐落土地，轉化為按月領取 之現金，提供老人經濟保障多一項選擇，以安定老人生活，並落實在地老化政策，
於2013 年 2 月通過「不動產逆向抵押貸款制度試辦方案」，試辦期間自 2013 年 3 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日止，試辦人數至多一百人，屬社會福利之「公益 型」反向抵押貸款，目前主辦單位為衛生福利部，並委託土地銀行辦理，其方案 內容及優缺點說明如下：
(一) 申請資格條件
申請人資格須為年滿65 歲之國民、在國內設有戶籍、最近一年居住國 內超過 183 日及無民法 1138 條4所定之法定繼承人。在資格選取上，以未 領取政府相關救助、津貼、給付、未接受政府全額補助收容安置、未曾向 他人借貸金錢或其他代替物者為優先。
在抵押物（建物及其坐落土地）之要求上，申請人須自有抵押物之所 有權，且設籍於所提供之抵押物；坐落於合法建築用地，其價值上限不超 過社會救助法所定中低收入戶標準（如表1），土地之價值以公告土地現值 計算，房屋之價值，以評定標準價格計算；單獨所有且無設定用益物權（如 地上權、不動產役權、農育權）或擔保物權（如抵押權）等物上負擔；建
4 民法第 1138 條：遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：一、直系血親卑親屬。二、父母。
三、兄弟姊妹。四、祖父母。
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借款額度=房價（扣除土增稅）*LTV（Loan to Value Ratio）
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（LTV 依借款人年齡，65~70（不含）歲為 50%，70~75（不含）歲為 55%，
75 歲以上為 60%）
淨借款額度=借款額度–擬自借款價款中支付之費用（如開辦費、鑑價費）
每月給付金額=淨借款額度年金化–每月借款人須給付費用（信託費、保 險費、房屋及土地稅等，年繳者分攤至每月扣除）
(四) 貸款期間
貸款期間至借款人死亡或依不動產逆向抵押貸款制度試辦方案第十三 點所訂終止情事者。當擔保物之最高限額抵押權期滿時5，應重新設定登記 第一順位最高限額抵押權人為中華民國。重新設定時，貸款人如受輔助宣 告，應經輔助人同意；如受監護宣告，由其監護人為受監護宣告人之利益
貸款期間至借款人死亡或依不動產逆向抵押貸款制度試辦方案第十三 點所訂終止情事者。當擔保物之最高限額抵押權期滿時5，應重新設定登記 第一順位最高限額抵押權人為中華民國。重新設定時，貸款人如受輔助宣 告，應經輔助人同意；如受監護宣告，由其監護人為受監護宣告人之利益