國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第四章 臺灣引進國外反向抵押貸款保險之可行性分析
第一節 強化臺灣反向抵押貸款商品建議方案
臺灣目前推行之反向抵押貸款商品有公益型及商業型二種，其商品內容、特 色及缺點已於第二章進行探討，本節以美國及香港在反向抵押貸款市場上之發展 經驗，逐一剖析臺灣公益型及商業型反向抵押貸款商品可強化處，以帶動台灣老 年市場之發展。
一、強化專業諮詢保障借款人權益
公益型反向抵押貸款依據不動產逆向抵押貸款制度試辦方案作業，規定借款 人應先提出申請並經直轄市或縣（市）政府、衛生福利部審查作業完成後，至遲 於接獲書面通知之日起三個月內，洽衛生福利部或直轄市、縣（市）政府結合或 委託之諮詢服務單位，完成諮詢並取得諮詢證明文件。而目前可辦理諮詢之機構 僅中華民國老人福利推動聯盟一家，且未明確規範諮詢內容（王健安等，2016）。 商業型反向抵押貸款則規範，借款人須於撥款前透過律師辦理諮詢，並取得完成 諮詢之證明文件，相關費用由借款人負擔。
綜合公益型及商業型反向抵押貸款之運作，均為審查完成或撥款前借款人完 成諮詢即可，且對諮詢細節及流程並無明確規範。此作業流程雖可節省不合格借 款人之諮詢費用，如合格借款人經諮詢後覺得與需求不符而未申請，將造成政府 審查單位、貸款機構，及借款人之成本浪費；無標準化之諮詢細節則可能影響諮 詢內容品質及借款人權益。
美國住宅權益轉換抵押貸款相當重視借款人接受專業諮詢之細節，並經過多 次之調整及對貸款機構之強制規範，以確保借款人之權益。因此，為強化我國在 專業諮詢之運作，綜合美國及香港經驗提出建議方案如圖 6 專業諮詢建議流程 圖，建議我國應設立諮詢管理單位負責統籌規劃諮詢作業流程及諮詢內容，諮詢 內容包含商品內容說明、法律權利義務、不動產管理、財務影響、及其他社會福 利等，同時審查及授權合格之諮詢機構；借款人在申請反向抵押貸款前，應先聯
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
繫政府單位或貸款機構等承辦單位，了解此商品相關內容及相關權益義務，承辦 單位可初步評估借款人資格，並提供合格之諮詢機構名單給借款人，承辦單位不 可與諮詢機構接洽以維持中立立場，亦不可進行調查或鑑價以避免產生費用；接 著借款人前往合格之諮詢機構接受諮詢並取得證書，諮詢機構應依諮詢管理單位 之規範，提供正確諮詢內容，且不得提供其他資訊或財務意見；借款人取得諮詢 證書後，始可向承辦單位申請反向抵押貸款，經承辦單位審核通過後即可進行貸 款給付。
另外為保障借款人權益，美國住宅權益轉換抵押貸款提供借款人三個工作日 之契約撤銷權；香港安老按揭貸款亦提供借款人六個月的解除合約期，以避免借 款人在未考慮清楚狀況下締結貸款契約。其如同臺灣壽險保單提供之十日猶豫期，
在此期間如客戶反悔欲撤銷契約，保險公司將退還所繳保費。由於反向抵押貸款 之商品內容相較於傳統抵押貸款商品複雜，因此建議增加契約撤銷權，以提供借 款人更周全之保障。
圖 6：專業諮詢流程建議圖 資料來源：本研究整理 借款人
諮詢機構 諮詢管理單位
承辦單位(政府單 位或貸款機構) 1.訂定作業流程、核可
合格諮詢機構
2.聯繫承辦單位 3.提供商品資訊及諮
詢機構名單 4.接受諮詢並取得
證書
5.申請貸款 6.貸款給付
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
二、公益型排除法定繼承人之限制
公益型反向抵押貸款為簡化借款人與其家屬之房產處理問題，規範借款人於 申請時須無民法 1138 條所定之法定繼承人，且申請後如有民法所定之法定繼承 人將終止貸款契約，由於此項規範較為嚴格，被認為申辦效果不佳之主要原因。
探究推行公益型反向抵押貸款之宗旨，主要在提供老人經濟保障多一項選擇，
安定老人生活，並落實在地老化政策目標。但此項法定繼承人之規範，限縮可適 用此方案之範圍，且不容易真正落實保障中低收入戶之經濟安全。
借款人與其家屬之房產處理問題在反向抵押貸款確實有其困難處，為解決此 項問題，建議可讓借款人及其家屬一同參與諮詢，使其家屬也能充分了解此商品 內容及對財務之影響。另可參考香港安老按揭貸款之作法，如借款人持有之房產 目前有其他非借款人居住或對該房產擁有權益，非借款人須簽署一份承諾書，確 認非借款人同意在該房產出售時搬離及放棄對該房產之權益，或貸款機構對該房 產的權益擁有較優先之地位。因此，如借款人有法定繼承人者，也可請法定繼承 人簽署承諾書，以避免未來產生房產爭議。
另台北市政府社會局於2014 年 12 月起至 2015 年 7 月截止分二階段實施公 益型以房養老實驗方案，一共開放五組個案申請，該方案與目前衛生福利部主辦 的公益型反向抵押貸款最主要不同點為放寬法定繼承人、無限制不動產價值上限、
開放雙人共同申請與簽訂信託契約等。此方案為實驗計畫，藉由檢討與研究，以 作為後續政策規劃參考依據。因此，透過此實驗計畫，未來公益型反向抵押貸款 將可能排除法定繼承人之限制，並放寬更多條件，以落實在地老化目標。58 三、以保險機制分散風險及提高可貸額度
公益型反向抵押貸款之可貸額度，依借款人年齡以房價之五~六成計算，且 限制房產價值上限不可超過中低收入戶標準，在終身給付及房價不高之條件下，
借款人每月可領取之金額不高；商業型反向抵押貸款之可貸額度，依房產座落區
58 臺北市政府社會局，臺北市以房養老實驗方案，http://rmsc.ippi.org.tw/index.html，檢索日：2016 年12 月 29 日。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
域最高可貸成數為房產評估值之六至八成，如座落於偏遠地區則可貸成數更低。
公益型反向抵押貸款之風險，在政府無追索權之前提下，除面臨房價波動、
利率、長壽風險外，因兼具提供老人長期照顧服務，且該項長照服務費可列入貸 款餘額，因此還面臨借款人長期照顧之風險，這些風險目前並無有效之風險管理 工具，一旦發生貸款餘額大於房產價值，將由財政部公益彩券回饋金及政府相關 預算支應；商業型反向抵押貸款之風險，由於該貸款無終身給付功能，因此僅面 臨房價波動及利率之風險，這些風險目前由借款人承擔，當貸款餘額大於房產售 價時，貸款機構有權就借款人其他財產進行追償，其對借款人或其法定繼承人都 承擔額外的負擔，一旦借款人之其他財產不足以支應差額，貸款機構仍須面臨損 失風險。
面對反向抵押貸款可能產生之房價波動、利率、長壽等風險，美國及香港均 透過保險機制將這些不確定風險轉嫁給保險公司，以推動反向抵押貸款市場之發 展；反觀臺灣則以降低可貸成數方式規避風險，雖部分商業型反向抵押貸款透過 結合年金保險方式轉嫁長壽風險，但仍不能做到完整之風險規避，且年金險保險 費較高，相對影響借款人每月可領取之金額。
因此，建議商業型反向抵押貸款比照公益型，提供無追索權之貸款性質，以 保障借款人之風險；貸款機構及政府再透過反向抵押貸款保險方式有效轉嫁風險，
同時透過風險之降低能提高可貸額度，以提升老年人之生活品質，進而增進銀髮 族產業及國家經濟發展。
在提高可貸額度方面，香港安老按揭貸款另提供壽險保單轉讓功能，以提高 每月給付金額或一筆過貸款金額，由於其程序過於複雜，如限制受益人須改為借 款人或其繼承人，如為二人共同借款則受益人須為另一借款人；借款人每年須簽 署一份年度聲明，聲明借款人沒有壽險保單設定任何產權負擔、申索或權益，亦 無變更受益人；保險機構亦須配合貸款機構提供轉讓確認書。另外借款人亦須對 壽險保單轉讓之退保現金價值，繳交額外的按揭保險費，由於現金價值並無房價 波動之風險，如與指定房產價值收取一樣之按揭保險費率，實有欠合理性。在臺
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
灣，壽險保單可透過保險公司借款，簡單、方便、快速、可貸額度也高，如為傳 統型終身壽險保單一般可貸額度為保單價值準備金之七成五甚至更高，且可隨時 全數清償或部分償還貸款本息，最重要的是借款人仍保有該保單之所有權益，因 此實無須透過壽險保單轉讓以提高反向抵押貸款之可貸額度。
四、撥款方式多樣化及償還貸款彈性化
現行公益型及商業型反向抵押貸款之撥款方式多為單一型，建議可提供多樣 化之撥款方式，讓借款人可依不同階段之需求，更改給付方式；另可提供借款人 隨時全數清償或部分償還貸款本息，讓借款人可隨時依自己之能力選擇償還金額 或於貸款契約到期時償還。
五、提供借款人身故後對非借款配偶之保障
商業型反向抵押貸款規範當借款人身故，貸款契約終止且須清償貸款餘額，
此時如非借款人配偶仍生存，將面臨清償大筆貸款或由貸款機構出售房產之困境，
由於現行反向抵押貸款商品未保障非借款配偶，將導致另一社會經濟問題。
由於現行反向抵押貸款商品未保障非借款配偶，將導致另一社會經濟問題。