評估臺灣引進國外反向抵押貸款保險之可行性 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學商學院經營管理碩士學程國際金融組碩士論文. 政治大評估臺灣引進國外反向抵押貸款保險之可行性. 立. 學. ‧ 國. Assess the Feasibility of Implementing Reverse Mortgage Insurance in Taiwan. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 指導教授：彭金隆博士研究生：謝幸芳. 撰. 中華民國一○六年一月.

(2) 謝辭在工作多年後，很慶幸能重返校園重拾書本學習新知，在政大一年半的學習歷程，感謝教授們理論與實務結合的全方位專業課程教學，以及學長姐們的共同學習討論與經驗分享，讓我獲益良多並增添人生色彩，對個人在分析與思考能力上有很大的幫助。內心由衷感謝指導教授彭金隆博士給予之細心指導與啟發，從如何著手研究論文到完成論文之挑戰，均給予我莫大的幫助與動力。每當遇到研究瓶頸時，教授總以精闢的見解給予即時指導，使本論文能在現行監理制度下，以更全面與完. 政治大我無限之動力，使自己能在很短的時間內完成學業及研究論文。另外，特別感謝立整的方式呈現臺灣未來反向抵押貸款保險之運作模式；且經由教授之勉勵，給予. ‧ 國. 學. 口試委員張士傑教授與梁正德董事長的指導，讓本論文內容能更臻於完整。誠摯感謝論文團學長姐們的相互支持與鼓勵，透過小組定期的討論與分享，. ‧. 讓我們緊繫在一起完成研究論文。另外，非常感謝鼓勵我繼續就學的先生，在他. s it. y. Nat. 的支持下讓我無後顧之憂的認真完成學業，接下來將換我來支持他完成夢想與學. al. er. io. 業，讓我們在學習路上一起成長，實踐終身學習的理念。. v. n. 最後，再次感謝在政大學習歷程中，所有指導並幫助過我的良師益友和學長姐，幸芳感恩在心。. Ch. engchi. i n U. 謝幸芳. 謹誌. 2017 年 1 月. I.

(3) 摘要本研究透過分析臺灣反向抵押貸款商品現況及面臨之風險，並藉由美國與香港反向抵押貸款運作及保險機制之比較，以提供強化臺灣反向抵押貸款商品及未來發展相關保險之可行性與運作模式之參考。研究結果發現反向抵押貸款保險將可分散貸款機構風險並提升反向抵押貸款商品優勢，在保險類型上，反向抵押貸款保險提供借款人及貸款機構雙方權益之保障，類型應屬我國保險法其他財產保險；在保險運作模式上，建議由產險公會及銀行公會負責訂定自律規範及通則，並由產險公司負責保險商品設計及保險運作。監理上由金融監督管理委員會之保. 政治大押貸款保險，將對政府、貸款機構、保險公司及借款人產生實質效益，進而有助立. 險局及銀行局擔任監理角色，銀行局並增設諮詢管理單位。預期臺灣發展反向抵. ‧ 國. 學. 於台灣反向抵押貸款之發展。. 關鍵字：反向抵押貸款、不動產逆向抵押貸款、反向抵押貸款保險、住宅權益轉. ‧. 換抵押貸款、安老按揭. n. er. io. s it. y. Nat. al. Ch. engchi. II. i n U. v.

(4) 目錄第一章緒論................................................................................................................ 1 第一節研究背景與動機 ......................................................................... 1 第二節研究問題與目的 ......................................................................... 3 第三節研究方法與架構 ......................................................................... 4 第二章文獻探討........................................................................................................ 6 第一節反向抵押貸款介紹 ..................................................................... 6 第二節臺灣反向抵押貸款商品概況 .................................................... 11 第三節臺灣反向抵押貸款之風險探討 ................................................ 22. 政治大. 第四節小結 .......................................................................................... 24. 立. 第三章美國與香港反向抵押貸款運作及保險機制 ...................................... 27. ‧ 國. 學. 第一節美國住宅權益轉換抵押貸款之運作......................................... 27 第二節美國住宅權益轉換抵押貸款之保險機制 ................................. 37. ‧. 第三節香港安老按揭計劃運作及保險機制......................................... 41. s it. y. Nat. 第四節小結 .......................................................................................... 52. io. er. 第四章臺灣引進國外反向抵押貸款保險之可行性分析...................................... 55. al. 第一節強化臺灣反向抵押貸款商品建議方案 ..................................... 55. n. v i n C h 款保險之可行性臺灣發展反向抵押貸 e n g c h i U ..................................... 60. 第二節. 第三節小結 .......................................................................................... 64 第五章結論與建議.................................................................................................. 66 第一節研究結論 .................................................................................. 66 第二節政策與管理涵義 ....................................................................... 68 第三節研究限制與未來研究建議 ........................................................ 69 參考文獻...................................................................................................................... 71. III.

(5) 表目錄表 1：2016 年度低收入戶及中低收入戶資格審核標準......................................... 12 表 2：公益型反向抵押貸款契約終止條件.............................................................. 14 表 3：公益型反向抵押貸款資格不符原因佔比...................................................... 16 表 4：各銀行反向抵押貸款商品比較表.................................................................. 21 表 5：公益型與商業型反向抵押貸款商品分析...................................................... 26 表 6：本金限額因子表.............................................................................................. 32 表 7：保險費率表...................................................................................................... 39. 政治大表 9：每月年金與一筆過貸款金額表...................................................................... 45 立. 表 8：指定房產價值上限表...................................................................................... 45. ‧ 國. 學. 表 10：暫停與到期事件列表.................................................................................... 47 表 11：美國住宅權益轉換抵押貸款與香港安老按揭貸款比較表 ........................ 53. ‧. n. er. io. s it. y. Nat. al. Ch. engchi. IV. i n U. v.

(6) 圖目錄圖 1：研究流程圖 ..................................................................................................... 5 圖 2：30 年期固定利率傳統抵押貸款之負債與權益圖........................................... 9 圖 3：反向抵押貸款之負債與權益圖........................................................................ 9 圖 4：住宅權益轉換抵押貸款運作流程.................................................................. 28 圖 5：安老按揭計劃運作流程圖.............................................................................. 42 圖 6：專業諮詢流程建議圖...................................................................................... 56 圖 7：台灣發展反向抵押貸款保險之建議運作模式.............................................. 63. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. s it. y. Nat. al. Ch. engchi. V. i n U. v.

(7) 第一章緒論第一節. 研究背景與動機. 一、研究背景隨著醫療科技的進步與社會觀念的改變，近年來臺灣地區人口結構呈現高齡化及少子化的趨勢，根據聯合國世界衛生組織(WHO)的定義1及內政部統計處與國家發展委員會之數據顯示，臺灣於 2015 年老年人口比率為 12.5%處於「高齡化社會」，推計至 2018 年超過 14%進入「高齡社會」，至 2026 年超過 20%進入「超高齡社會」；而高齡人口的扶養比2也將由 2015 年的 16.9%，增加至 2061 年. 政治大. 的 75.6%，顯示臺灣人口正處於快速老化及少子化的現象。. 立. 「高齡化社會」將為國家經濟與社會造成影響，由於老年人對經濟安全、健. ‧ 國. 學. 康照護與安養的需求增加，將導致政府財政負擔加重，為了因應高齡化社會所帶來的衝擊、保障老人經濟安全，臺灣於 2013 年 3 月試辦公益型「不動產逆向抵. ‧. 押貸款」以活化老人資產、安定老人生活。反向抵押貸款(Reverse Mortgage)起源. y. Nat. s it. 於歐美國家，在英國、美國、法國、澳洲、加拿大、日本、新加坡、中國、香港. n. al. er. io. 等國家都有推展，其中以美國發展最成熟也最具代表性，其基本概念是擁有房產. i n U. v. 的老年人，以自有住宅為抵押物，向貸款機構融資，採一次性或每月或於信用額. Ch. engchi. 度內領取現金，貸款期間不需償還貸款本息，老人仍保有房屋所有權，可繼續居住在自己的房屋而不需遷出，直至貸款契約終止時（如老年人死亡）才需償還貸款本息，老年人或其繼承人可優先清償貸款以贖回房產，或由貸款機構出售抵押房產以償還累積的貸款本息，此種金融產品相當適合擁有房產卻缺乏資金 (house rich,cash poor)的老年人。依行政院主計處統計資料，臺灣自有住宅率於 2015 年為 84.23%，在高自有. 1. 2. 聯合國世界衛生組織(WHO)的定義，65 歲以上老年人口占總人口的比例達 7%時，稱「高齡化社會(ageing society)」，達 14%時稱「高齡社會(aged society)」，達 20%時稱「超高齡社會(superaged society)」。高齡人口扶養比=65 歲以上人口/15~64 歲人口*100%。 1.

(8) 住宅率、高房價、高齡化、少子化及低利率的環境下，政府為協助老人將房產轉化為按月領取之現金，提供老人經濟保障、安定老人生活、落實在地老化政策，故於 2013 年 2 月通過「不動產逆向抵押貸款制度試辦方案」，試辦期間自 2013 年 3 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日止，試辦人數至多一百人，屬「公益型」反向抵押貸款，主要對象為 65 歲以上、無法定繼承人、不動產價值上限不超過中低收入戶標準者，由於申請資格較為嚴格，能符合條件者少，因此申辦效果不佳；在「商業型」反向抵押貸款部分，自 2015 年 11 月起陸續有公民銀行推出，分別為合作金庫、土地、臺灣企銀、華南、第一、臺灣、中國信託等七家銀行，申辦. 政治大貸件數比公益型反向抵押貸款高，截至 2016 年 10 月底商業型反向抵押貸款承作立對象為 60~65 歲以上擁有房產之老年人，由於申請門檻較低，因此在詢問度及核. 件數已達 1,060 件，顯示國人對反向抵押貸款的接受度有增加情形。. ‧. ‧ 國. 學. 二、研究動機. 反向抵押貸款是高齡化趨勢的金融商品，對臺灣老年人而言確實有需求，但. s it. y. Nat. 苦無適合完整的商品，如「公益型」申請資格門檻太高，「商業型」貸款成數依. al. er. io. 地區最高六到八成、無終身給付、貸款契約終止時的房產處理問題，導致目前詢. v. n. 問度高但核貸件數偏低之現象；對貸款機構而言，反向抵押貸款是商機但同時也. Ch. engchi. i n U. 存在著營運風險，因此如何做好風險管理，進而增加反向抵押貸款商品優勢、提高老年人辦理意願，以真正達到保障老年經濟安全及在地老化之政策，是值得探討之問題。 Szymanoski(1994)提出當借款人壽命延長、利率上升、房產價值低於預期價值時，將產生貸款餘額超過房產價值情形，而無追索權條款 (Nonrecourse Provision)限制貸款機構不能向借款人追索此差額，因此貸款機構在承辦反向抵押貸款時面臨的風險有長壽風險(Longevity Risk)、利率風險(Interest Rate Risk)、房價風險(Property Value Risk)，其也提出反向抵押貸款保險將可為貸款機構規避損失之風險。 2.

(9) 彭醒棠(2011)提出按揭保險（即反向抵押貸款保險）是成功推行安老按揭的關鍵，按揭保險承擔房價大幅下跌、利率比預期高，及年長者之平均壽命遠較預期為長之風險，當房產的變賣價值不足以償還安老按揭貸款的時候，按揭保險負擔不足部分，讓年長者及其家人毋須承擔有關風險。依臺灣目前反向抵押貸款商品的特性來看，貸款機構同樣面臨長壽、利率及房價波動風險，其風險處理方法，「公益型」由政府承擔，經費由公益彩券回饋金、政府相關預算項下支應；「商業型」則將商品設定為限期給付、不具無追索權的特性，亦即將風險轉嫁給借款人（老年人）自行承擔，但當貸款餘額超過房. 政治大反觀國外反向抵押貸款商品，如美國於 1987 年推出的住宅權益轉換抵押立. 價且借款人無法償還時，其風險仍由貸款機構承擔。. 貸款(Home Equity Conversion Mortgages)；香港於 2011 年推出的安老按揭計. ‧ 國. 學. 劃，二者在辦理反向抵押貸款時都提供了保險機制，以保障借款人及貸款機構. ‧. 之風險。在目前實施反向抵押貸款的國家中，以美國的制度較為完整且成熟，. y. Nat. 香港與臺灣同屬亞洲國家，二者於商品設計上兼具保險機制，因此本研究藉由. er. io. s it. 探討美國與香港反向抵押貸款之運作及保險機制，評估臺灣引進國外反向抵押貸款保險之可行性，以分攤貸款機構在辦理反向抵押貸款業務時所面臨之風險。. n. al. Ch. 第二節. engchi. i n U. v. 研究問題與目的. 反向抵押貸款屬於長期契約，貸款機構在承作該業務時，可能受到房價下跌、利率上升及借款人長壽等影響，而造成貸款餘額大於房產價值之情形，為了分攤貸款機構之風險，本研究透過下列問題之探討，評估臺灣引進國外反向抵押貸款保險之可行性，以作為臺灣推行反向抵押貸款保險之參考。一、現行臺灣反向抵押貸款商品概況及面臨哪些風險？二、探討美國與香港反向抵押貸款及保險如何運作？三、藉由美國與香港經驗，如何強化臺灣反向抵押貸款商品？ 3.

(10) 四、臺灣引進反向抵押貸款保險之可行性及運作模式？本研究之目的為透過反向抵押貸款保險機制分攤貸款機構之風險，進而增加反向抵押貸款商品優勢，期能達到下列研究貢獻：一、政府方面：透過保險機制，分攤貸款餘額大於房產價值之財務風險，以減少政府財政支出，將經費轉移到老年人其他社會福利，創造更大價值。二、貸款機構方面：透過保險機制，降低風險的不確定性，以提高貸款機構承作反向抵押貸款意願，同時加強反向抵押貸款商品優勢，如終身給付、無追索權或更高的貸款成數，以提高老年人辦理意願。. 政治大. 三、保險公司方面：增加保險商品及業務多元化，同時達到保障老年經濟安全及在地老化政策。. 立. 學. ‧ 國. 四、借款人(老年人)方面：透過保險機制，保障借款人能依貸款契約領取預期之貸款金額，避免貸款機構違約風險，進而提高辦理意願。. y. s it. 研究方法與架構. ‧. Nat. 第三節. al. er. io. 本研究藉由探討美國與香港反向抵押貸款及保險之運作方式，配合臺灣法規. v. n. 及反向抵押貸款商品特性，評估臺灣引進反向抵押貸款保險之可行性，同時提供. Ch. engchi. i n U. 本研究相關建議及配套政策，以作為臺灣推行反向抵押貸款保險之參考。本研究架構分為五章，如圖 1 研究流程圖所示，第一章為緒論，主要說明臺灣推行反向抵押貸款之背景、引進國外反向抵押貸款保險之動機、所要研究之問題與目的，及本研究之方法與架構；第二章為文獻探討，將介紹反向抵押貸款之基本概念與特性、臺灣反向抵押貸款之商品概況，及臺灣現行辦理反向抵押貸款所面臨之風險與管理方式；第三章探討美國與香港反向抵押貸款運作及保險機制，主要介紹美國住宅權益轉換抵押貸款(HECM)與香港安老按揭計劃之運作及保險機制；第四章為臺灣引進國外反向抵押貸款保險之可行性分析，藉由美國及香港發展經驗，強化臺灣反向抵押貸款商品，同時配合臺灣法規及監理制 4.

(11) 度，提供未來發展反向抵押貸款保險之可行性及運作模式，以分攤貸款機構所面臨之風險；最後為第五章結論與建議，用以說明研究結論、政策與管理涵義、研究限制與未來研究建議。. 研究背景與動機/問題與目的/方法與架構. 反向抵押貸款與風險之文獻探討. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 美國與香港反向抵押貸款運作及保險機制. Nat. 美國 HECM. y. s it. n. er. io. al. 香港安老按揭. Ch. engchi. i n U. v. 臺灣引進國外反向抵押貸款保險之可行性分析. 結論與建議圖 1：研究流程圖. 5.

(12) 第二章文獻探討第一節. 反向抵押貸款介紹. 反向抵押貸款是一種老年化的金融商品，起源於歐美國家，在英國、美國、法國、澳洲、加拿大、日本、新加坡、中國、香港、臺灣等國家都有推展，其中以美國發展最成熟也最具代表性，其在解決擁有房產卻缺乏資金的老人養老問題。本節以反向抵押貸款之定義與特性、傳統抵押貸款與反向抵押貸款之差異、反向抵貸款之優勢做說明。一、反向抵押貸款的定義. 政治大. 反向抵押貸款(Reverse Mortgage)是指擁有房產的老年人，以自有住宅為抵押. 立. 物，向貸款機構融資，採一次性或每月或於信用額度內（Line of Credit）領取現. ‧ 國. 學. 金，期間不需償還貸款本息，借款人（即老人）仍保有房屋所有權，可繼續居住在自己的房屋而不需遷出，惟需負房屋之維修責任，當借款人死亡或其他約定終. ‧. 止條件發生時，由借款人或其繼承人清償貸款以贖回房產，或由貸款機構出售抵. y. Nat. s it. 押的房產以償還累積的貸款本息。因其現金流方向與傳統抵押貸款相反，故被稱. n. al. er. io. 為「反向」抵押貸款。. 二、反向抵押貸款的特性. Ch. engchi. i n U. v. 王小平(2014)將反向抵押貸款的特性歸納出借款人的特定性、抵押的特殊性、所有權的存續性、居住權的保有性、還款方式的特殊性等五個特性。在借款人的特定性方面，反向抵押貸款商品之設計是基於保障老人經濟安全、補充社會養老資金不足，因此在借款人年齡限制上須為一定年紀以上之老年人，如美國住宅權益轉換抵押貸款(HECM)限制借款人年齡須為 62 歲以上、香港安老按揭計劃為 55 歲以上、台灣則為 60~65 歲以上之老年人。除年齡限制外，借款人須具有房產之所有權，並以此房產為抵押物向貸款機構融資。在抵押的特殊性方面，反向抵押貸款具抵押期限的不確定性，即反向抵押貸款之終止日為借款人死亡或其他約定終止條件之發生，由於借款人壽命及其他約 6.

(13) 定條件發生的不確定性，因此反向抵押貸款無特定之契約終止日。另反向抵押貸款具擔保債權額的特殊性，即貸款機構的抵押擔保債權額度一般是預估的，且受限於「無追索權」條款限制，當借款人壽命延長、利率上升或房產價值下跌導致貸款餘額大於房產價值時，貸款機構不能向借款人或其繼承人追索其差額，即貸款機構之最大債權金額為房產價值。在所有權的存續性方面，係指借款人在貸款期間仍保有房屋之所有權，惟借款人仍須繳納房屋及土地稅、保險費，並負房屋修繕和維護之責任；在居住權的保有性方面，為保障借款人之居住權及推動在地老化，借款人於貸款期間仍可繼. 政治大在還款方式的特殊性方面，借款人於反向抵押貸款期間不需償還貸款本息，立. 續居住在自己的房產而不需遷出，直至借款人死亡或其他約定終止條件發生時。. 直至貸款契約終止時，由借款人或其繼承人清償貸款以贖回房產，或由貸款機構. ‧ 國. 學. 出售抵押的房產以償還累積的貸款本息。當出售房產之金額扣除累積貸款本息、. io. er. 三、傳統抵押貸款與反向抵押貸款之差異. s it. y. Nat. 貸款機構一般無權要求借款人或其繼承人清償差額部分。. ‧. 相關交易費用後如有剩餘，一般歸借款人或其繼承人所有；如金額不足以清償，. 傳統抵押貸款係指購屋者因資金不足，以購買的房產為抵押，向貸款機構貸. al. n. v i n 款以支付房價與頭期款之差額；反向抵押貸款係指已擁有房產之老人，以目前居 Ch engchi U. 住的房產為抵押物，向貸款機構貸款以支付養老生活費用。二者在貸款目的、放款與還款方式、貸款終止原因、經營風險、住房產權變化各有不同之特徵（潘秀菊、李智仁，2010；Szymanoski, 2010）。貸款目的方面，傳統抵押貸款為借款人以購買房產為目的，向貸款機構貸款；反向抵押貸款則為借款人以支付養老生活費用為目的。二者對貸款機構而言都是以獲得利息收益為目的。放款與還款方面，傳統抵押貸款是貸款機構採一次性支付現金給借款人，借款人則於貸款期間內分期償還貸款本息；反向抵押貸款是貸款機構採一次性或每月或於信用額度內支付現金給借款人，於貸款契約終止時，由借款人或其繼承人 7.

(14) 採一次性償還，或由貸款機構出售抵押的房產以償還貸款本息。貸款終止原因方面，傳統抵押貸款為借款人全數清償貸款本息或違約不償還時，貸款契約終止；反向抵押貸款則為借款人死亡或其他約定終止條件發生時。經營風險方面，傳統抵押貸款貸款機構面臨之風險為房價下跌時借款人違約不還款、利率下跌時提前償還之風險；反向抵押貸款為死亡率的精算、貸款餘額大於房產銷售價的缺口、利率下跌與房價上升時提前還款之風險。住房產權轉化方面，依傳統抵押貸款與反向抵押貸款之放款與還款方式，二者之產權移轉方向呈現「正向」和「反向」關係。以圖 2 所示，30 年期固定利率. 政治大負債呈現遞減趨勢，而房產權益呈現遞增趨勢，直到第 30 年借款人全數清償貸立. 傳統抵押貸款，起始值為 289,000 元，隨著借款人逐期清償貸款本息，使借款人. 款後，未償還貸款餘額(UPB)等於 0，房產權益全數歸借款人所有；反向抵押貸. ‧ 國. 學. 款則與 30 年期固定利率傳統抵押貸款相反（如圖 3），隨著貸款機構逐期給付貸. ‧. 款金額，使借款人負債遞增，房產權益遞減。因此，傳統抵押貸款與反向抵押貸. n. al. er. io. s it. y. Nat. 款之負債與權益轉化方向是相反的。. Ch. engchi. 8. i n U. v.

(15) 仟. 立. 政治大. 負債權益起始值= $289,000. UPBt= 第 t 年度的未償還貸款餘額. ‧ 國. 學. 圖 2：30 年期固定利率傳統抵押貸款之負債與權益圖資料來源：Szymanoski(2010). ‧. io. s it. y. Nat. n. al. er. 仟. Ch. engchi. i n U. v. 負債權益起始值= $289,000. UPBt= 第 t 年度的未償還貸款餘額. 圖 3：反向抵押貸款之負債與權益圖資料來源：Szymanoski(2010) 9.

(16) 四、反向抵押貸款之優勢反向抵押貸款對老人具有活化資產、安定生活的優勢，依王儷玲、王正偉、劉文彬（2011）以 Szymanoski（1994）所建立的 HECM 定價模型為主要架構，計算臺灣反向抵押貸款之所得提升效果平均約為 20%~80%，說明反向抵押貸款能協助老年人維持退休期間的基本生活水平；王健安、張金鶚（2016）以現行臺灣公益型反向抵押貸款分析，在一般情境模擬下（利率 2.50%、房價 800 萬元、領取 25 年、申請年齡 70 歲、貸款成數 5.5 成）所得替代率3為 60.02%，說明反向抵押貸款係提升老年生活水準的補充品。. 政治大社會保障壓力及財政負擔問題，並增加社會的安定；對金融機構除可增加金融商立. 因此，透過反向抵押貸款，老年人可維持並改善生活水準，對政府將可減緩. 品與業務的多元化、促進金融產業發展與獲利機會外，同時與政府政策相結合，. ‧ 國. 學. 可達到保障老年經濟安全之社會責任（謝明瑞，2010）。. ‧. 此外，因老年人有固定之收入，將有助於其消費意願，在人口結構呈現高齡. n. al. er. io. s it. y. Nat. 化的趨勢下，將有助於銀髮族產業之發展，進而促進國家經濟增長。. 3. Ch. engchi. i n U. 所得替代率=退休後每月所得/退休前每月收入所得的比率。 10. v.

(17) 第二節. 臺灣反向抵押貸款商品概況. 臺灣目前反向抵押貸款商品分為「公益型」及「商業型」二種，「公益型」主辦單位多為政府機關，以社會福利為出發點；「商業型」主辦單位為各公民銀行，商品較為彈性及多元化，以下就「公益型」及「商業型」反向抵押貸款之商品內容、特色及缺點進行探討。一、公益型反向抵押貸款我國近年來在高自有住宅率、高房價、高齡化、少子化及低利率的環境下，政府為保障弱勢老人經濟安全，協助老人將房屋及其坐落土地，轉化為按月領取. 政治大於 2013 年 2 月通過「不動產逆向抵押貸款制度試辦方案」，試辦期間自 2013 年立之現金，提供老人經濟保障多一項選擇，以安定老人生活，並落實在地老化政策，. ‧ 國. 學. 3 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日止，試辦人數至多一百人，屬社會福利之「公益型」反向抵押貸款，目前主辦單位為衛生福利部，並委託土地銀行辦理，其方案. ‧. 內容及優缺點說明如下：. s it. y. Nat. (一) 申請資格條件. al. er. io. 申請人資格須為年滿 65 歲之國民、在國內設有戶籍、最近一年居住國. v. n. 內超過 183 日及無民法 1138 條4所定之法定繼承人。在資格選取上，以未. Ch. engchi. i n U. 領取政府相關救助、津貼、給付、未接受政府全額補助收容安置、未曾向他人借貸金錢或其他代替物者為優先。在抵押物（建物及其坐落土地）之要求上，申請人須自有抵押物之所有權，且設籍於所提供之抵押物；坐落於合法建築用地，其價值上限不超過社會救助法所定中低收入戶標準（如表 1），土地之價值以公告土地現值計算，房屋之價值，以評定標準價格計算；單獨所有且無設定用益物權（如地上權、不動產役權、農育權）或擔保物權（如抵押權）等物上負擔；建. 4. 民法第 1138 條：遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。 11.

(18) 物登記謄本之主要用途登記應含有住、住宅、農舍、套房或公寓字樣；第一順位最高限額抵押權人應設定登記為中華民國，管理機關為衛生福利部。表 1：2016 年度低收入戶及中低收入戶資格審核標準低收入戶資格審核標準地區別. 中低收入戶資格審核標準. 平均所得限額. 動產限額. 不動產限額. 平均所得限額. 動產限額. 不動產限額. （每人每月）. （每人每年）. （每戶）. （每人每月）. （每人每年）. （每戶）. 臺灣省. 11,448 元. 75,000 元. 320 萬元. 17,172 元. 112,500 元. 480 萬元. 臺北市. 15,162 元. 150,000 元. 740 萬元. 21,661 元. 150,000 元. 876 萬元. 新北市. 12,840 元. 75,000 元. 350 萬元. 19,260 元. 112,500 元. 525 萬元. 桃園市. 13,692 元. 75,000 元. 360 萬元. 20,538 元. 112,500 元. 540 萬元. 臺中市. 13,084 元. 75,000 元. 352 萬元. 19,626 元. 112,500 元. 528 萬元. 臺南市. 11,448 元. 75,000 元. 320 萬元. 17,172 元. 112,500 元. 480 萬元. 高雄市. 12,485 元. 75,000 元. 353 萬元. 18,728 元. 112,500 元. 530 萬元. ‧ 國. 10,290 元. 連江縣. 每戶（4 口內）. 每戶（4 口內）. 每年 40 萬元，. 每年 60 萬元，. 第 5 口起每增. 250 萬元. 15,435 元. 加 1 口得增加. 第 5 口起每增. 375 萬元. 加 1 口得增加. ‧. 10 萬元. 15 萬元. er. io. s it. y. Nat. 資料來源：衛生福利部 (二) 專業諮詢. 學. 金門縣. 立. 政治大. al. v i n Ch 議，申請人經直轄市或縣（市）政府書面初審，再經衛生福利部審查通過 engchi U n. 為讓申請人清楚了解反向抵押貸款相關權利義務，以避免日後產生爭. 後，三個月內須洽衛生福利部或直轄市、縣（市）政府結合或委託之諮詢服務單位，完成有關反向抵押貸款之法律、不動產管理、社會福利等諮詢服務，並取得諮詢證明文件，此文件為辦理該項貸款之必要資料。 (三) 貸款額度及撥款方式公益型反向抵押貸款僅提供每月給付方式，其給付金額按抵押物不動產估價價值、借款人性別及年齡，依精算公式計算之，且每年給付金額依線性模型逐年遞增 1%。王健安等（2016）提到其精算公式及線性模型如下：借款額度=房價（扣除土增稅）*LTV（Loan to Value Ratio） 12.

(19) （LTV 依借款人年齡，65~70（不含）歲為 50%，70~75（不含）歲為 55%， 75 歲以上為 60%）淨借款額度=借款額度–擬自借款價款中支付之費用（如開辦費、鑑價費）每月給付金額=淨借款額度年金化–每月借款人須給付費用（信託費、保險費、房屋及土地稅等，年繳者分攤至每月扣除） (四) 貸款期間貸款期間至借款人死亡或依不動產逆向抵押貸款制度試辦方案第十三點所訂終止情事者。當擔保物之最高限額抵押權期滿時5，應重新設定登記. 政治大告，應經輔助人同意；如受監護宣告，由其監護人為受監護宣告人之利益立第一順位最高限額抵押權人為中華民國。重新設定時，貸款人如受輔助宣. 為之。. ‧ 國. 學. (五) 還款方式. ‧. 在貸款契約存續期間，借款人不得為貸款餘額（按月給付之累計金額、. io. er. 償；如欲提前清償者，應將貸款餘額全部清償。. s it. y. Nat. 貸款利息、抵押物估價費、抵押權設定費及長期照顧服務費等）之一部清. 如貸款契約因借款人身故所致之終止，有關抵押物、遺產及後續喪葬. al. n. v i n 事宜，相關單位應依法令規定辦理；如貸款契約因表 2 所列第一至八項終 Ch engchi U. 止情事而終止者，得停止撥款，並由借款人清償全部貸款餘額，如未清償，其抵押物經處分所得款項，應優先清償貸款餘額；如抵押物因公共工程或都市更新等情事，致全部或一部拆除，則其所獲得之現金補償應優先清償全部貸款餘額，獲分配土地及建築物者，則應依權利變換之結果，按原登記之最高限額抵押權登載於貸款人所獲分配之土地及建築物。. 5. 依民法第 881-4 條：最高限額抵押權得約定其所擔保原債權應確定之期日，並得於確定之期日前，約定變更之。前項確定之期日，自抵押權設定時起，不得逾三十年。逾三十年者，縮短為三十年。前項期限，當事人得更新之。 13.

(20) 表 2：公益型反向抵押貸款契約終止條件一. 自開戶日起，每年居住國內未超過 183 日。. 二. 有民法第 1138 條所定之法定繼承人。. 三. 將抵押物之全部或一部出租、出借、移轉（含出售、贈與、信託、互易等）、設定次順位抵押權、地上權或其他用益物權。. 四. 將抵押物之建物登記用途改為商用或其他用途。. 五. 未善盡抵押物之保全及維護責任。. 六. 向他人借貸金錢或其他代替物且情節重大。. 七. 最高限額抵押權期滿，不同意重新設定登記。. 八. 抵押物全部滅失。. 九. 抵押物因公共工程或都市更新等情事，致全部或一部拆除。. 資料來源：不動產逆向抵押貸款制度試辦方案 (六) 商品特色. 立. 照顧弱勢老人：協助平均所得達到低收入戶標準，卻因不動產超過限額，. 學. ‧ 國. 1.. 政治大. 而無法獲得社會補助之中低收入戶老人，能透過反向抵押貸款，增加每. 2.. ‧. 月收入，補貼生活費及醫療費支出。. 優先照顧未受補助者：考量社會福利資源分配，以未領取政府相關救助、. y. Nat. n. al. Ch. er. io. 他代替物者為優先照顧對象。. s it. 津貼、給付、未接受政府全額補助收容安置、未曾向他人借貸金錢或其. i n U. v. 3.. 終身保障：借款人生存期間，終身每月給付並逐年遞增，活愈久領愈久。. 4.. 全人服務：結合社會資源提供借款人關懷訪視（每月電話問安，每三個. engchi. 月實地關懷訪視）、財務管理諮詢，或連結社會福利資源。借款人如經評估確有長期照顧服務需求，則由本方案提供配套協助，惟長期照顧服務費用須列入貸款餘額，於貸款契約終止時償還。 5.. 無追索權：依不動產逆向抵押貸款制度試辦方案第十三點及十四點所定終止情事及還款處理原則，由借款人清償全部貸款餘額，如未清償，其抵押物經處分所得款項，應優先清償貸款餘額；不動產逆向抵押貸款制度試辦方案作業規定第十八點第一項第二款所定提前清償者，應將貸款餘額全部清償；第二十二點規定貸款契約至借款人死亡時當然終 14.

(21) 止，有關抵押物、遺產及後續喪葬事宜，相關單位應依法令規定辦理。從上面規範可推出當貸款契約終止抵押物受處分時，如抵押物價值低於貸款餘額，並無說明處理方式，又王健安等（2016）對現行官方公布的試辦內容，表述貸款機構就借款本息及相關費用累計超過不動產價值部分無追索權。由此可見政府機關針對貸款餘額超過抵押物價值部分是無追索權的。 6.. 經費由政府出支：因本方案屬社會福利性質，其所需經費由財政部公益彩券回饋金、政府相關預算項下支應。. 政治大須無法定繼承人：為簡化借款人與其家屬之房產處理問題，此方案規範立. (七) 商品缺點 1.. 借款人須無民法 1138 條所定之法定繼承人。由於申請條件較為嚴格，. ‧ 國. 學. 因此申辦效果不佳，王健安等（2016）提到不動產逆向抵押貸款試辦方. ‧. 案於 2013 年度 2 次公告，衛生福利部透過各地方政府之社會或民政單. y. Nat. 位統計，共有 204 位來電諮詢，但經主辦機關初判均不符合資格，不符. 繼承人」約佔 63%（超過 50%以上）。. al. v i n 可貸額度不高：可貸額度採房價（扣除土增稅）*LTV（Loan to Value Ch engchi U n. 2.. er. io. s it. 合資格原因如表 3 所示，其最主要原因是「有民法第 1138 條所定法定. Ratio），而 LTV 依年齡約為 50%~60%，且本方案限定抵押物價值上限不超過社會救助法所定中低收入戶標準，在 LTV 及房價不高的情形下，其借款人每月可領取之金額也不高。. 3.. 重新設定最高限額抵押權：依民法第 881-4 條規定，最高限額抵押權不得逾 30 年，亦即如借款人 65 歲申辦，於 95 歲時須重新設定最高限額抵押權人，對借款人而言確有其困難處，如受輔助或監護宣告，尚須輔助人同意或由監護人為之。. 4.. 風險承擔：由於具無追索權之特性，政府機關可能面臨貸款餘額大於抵押物價值之風險，此風險目前係透過財政部公益彩券回饋金、政府相關 15.

(22) 預算項下支應，並無有效之風險管理工具。表 3：公益型反向抵押貸款資格不符原因佔比不符資格原因（前三名）. 百分比. 有民法第 1138 條所定法定繼承人. 63%. 申請者年齡未滿 65 歲. 13%. 抵押物價值上限超過社會救助法所定中低收入戶標準. 5%. 資料來源：王健安等（2016）二、商業型反向抵押貸款. 治政大「商業型」反向抵押貸款，自有不動產，於 2015 年 11 月由合作金庫商業銀行首推立其申請資格門檻較低，可彌補公益型反向抵押貸款缺口，讓不動產價值高於中低繼公益型反向抵押貸款推出後，為配合政府以房養老政策，協助年長者活化. ‧ 國. 學. 收入戶標準但缺乏資金的老年人也可申辦。. ‧. 由於反向抵押貸款是高齡化趨勢的新興金融商品，在合作金庫銀行推出之後，截至 2016 年 8 月陸續有六家公民銀行推出，分別為土地銀行、臺灣中小企銀、. y. Nat. io. s it. 華南銀行、第一銀行、臺灣銀行、中國信託銀行，以下針對此七家銀行推出之商. n. al. er. 品特性進行說明與比較（表 4）。 (一) 申請資格條件. Ch. engchi. i n U. v. 申請人資格須為年滿 60~65 歲之本國自然人，以本人單獨所有之建物及其基地為抵押物，向銀行機構貸款，並設定第一順位最高限額抵押權予貸款銀行。在抵押物條件方面，部分銀行有規範擔保建物登記簿謄本之用途登記，或限制擔保物座落區域。 (二) 專業諮詢為讓借款人了解反向抵押貸款相關內容及權利義務，於撥款前均須透過律師辦理諮詢，讓借款人在充分了解且經深思熟慮後進行意思表示，以減少後續消費者爭議及造成社會問題。在完成專業諮詢後，借款人將取得完成諮詢之證明文件，並以此文件辦理後續反向抵押貸款手續，其諮詢費 16.

(23) 用由借款人負擔。 (三) 貸款額度及撥款方式貸款額度依擔保物所在區域評估最高可貸金額，約為評估總值之六至八成，位處臺北市或近捷運站之不動產，可貸成數較高。撥款方式一般依貸款額度除以貸款期數，按月定額給付；臺灣中小企銀則為結合年金保險、信託方式，銀行將一整筆貸款金額轉入信託專戶，由信託專戶繳交躉繳即期年金保險費，壽險公司再將每年之年金給付金額轉入約定的信託專戶，採專款專用方式；華南銀行為每月產生可動用額度，借款人未動用之額度. 政治大. 可累積使用；臺灣銀行採給付金額逐年遞增 3%，按月給付。 (四) 貸款期間. 立. 商業型反向抵押貸款之貸款期間，一般限制最長期間為 30 年，其主要. ‧ 國. 學. 是受限於民法第 881-4 條最高限額抵押權不得逾 30 年限制，目前除. ‧. 臺灣中小企銀為固定 25 年外，其餘均規範最長 30 年之限制。. y. Nat. 除 30 年限制外，大部份銀行均限制貸款期間加計借款人年齡合計數，. er. io. s it. 不得低於 30 年加計該商品規定之最低借款人年齡合計數，目前除土地銀行年滿 63 歲至未滿 65 歲貸款期間固定 30 年、臺灣中小企銀固定 25 年外，. al. n. v i n 其餘貸款期間加計借款人年齡合計數不得低於 95，中國信託為 90。另中 Ch engchi U. 國信託亦規範貸款期間加計屋齡不得超過 60，以確保貸款期間在房屋最高可使用年限內。如貸款期間屆滿借款人仍生存時，可延長貸款期間以保障借款人之居住權利，每次延長期限為 3~5 年，部分銀行於進行擔保物重估後可續予撥貸，如土地銀行於辦理擔保物重估後，續撥金額加計未還本息（含掛帳利息）不得逾認定價七至八成（依地區）及查估值九成孰低者續貸。另辦理續約作業時，應配合變更原抵押權之確定期日，如已逾民法 881-4 條規範之 30 年，應重新設定第一順位最高限額抵押權予該貸款銀行。 17.

(24) (五) 還款方式商業型反向抵押貸款之還款方式為按月支付貸款利息，貸款本金則於貸款契約終止時一次償還。在貸款利息支付部分，借款人須按月每月付息一次，多數銀行均有設定繳息上限，如每月利息收取上限為每月撥款金額的三分之一（計算至千元，以下捨去），超過部份於貸款契約終止時一次收取；土地銀行為核貸金額未逾認定價五成、臺灣中小企銀利率超過 2.5%部分及契約滿 25 年後之利息，於貸款契約終止時一次收取；臺灣銀行則無繳息上限規範。. 政治大或其他約定事項發生所致之貸款契約終止時，須一次清償貸款本金及掛帳立在貸款本金償還部分，因借款人身故或擔保物之移轉（如出售或贈與）. 之利息。如為借款人身故，貸款銀行收回債權之方式有三種，一由借款人之. ‧ 國. 學. 繼承人清償借款；二由銀行向法院聲請拍賣擔保物，就賣得價金受償。如不. ‧. 足清償應就借款人其他財產進行追償；三執行「流抵契約」，亦即將擔保物. s it. y. Nat. 之所有權移轉予銀行，如擔保物價值足以清償銀行債權，應將超逾之價值. io. (六) 商品特色. er. 返還抵押人；如不足清償，應就借款人其他財產進行追償。. al. n. v i n 近年來各家銀行除了推出各具特色之反向抵押貸款商品、更加寬鬆的 Ch engchi U. 優惠條件外，隨著保險及信託商品的加入，也使得反向抵押貸款商品更加多元化，以下針對此七家銀行之商品特色進行說明。 1.. 合作金庫：首推商業型反向抵押貸款，其考量貸款後期，因貸款餘額之累積導致利息負擔加重，為了避免借款人每月實際領取金額被利息扣除，故將商品設計為每月實領金額最少為月給付金額之三分之二，超過之利息以掛帳方式，於貸款契約終止時一次支付。此種「每月繳息上限」之作法，後續也有幾家銀行跟進。. 2.. 土地銀行：貸款年齡降為年滿 63 歲，且核貸金額未逾認定價五成之利息，於貸款契約終止時一次支付，以增加借款人每月之實領金額。 18.

(25) 3.. 臺灣中小企銀：貸款年齡降為年滿 60 歲，且結合信託及年金保險方式，保證給付 25 年，保證期間由保險公司按年給付年金金額至指定之信託專戶，25 年後如借款人仍生存，則按年給付年金金額之 1%，直至借款人身故或其「保險年齡」達 110 歲之保單年度末。. 4.. 華南銀行：每月產生可動用額度，未動用額度可累積使用且不計算利息。. 5.. 第一銀行：可依客戶需求搭配信託、年金保險或還本終身壽險、長期照顧保險等商品專案。. 6.. 臺灣銀行：給付金額逐年遞增 3%，以解決因貸款利息逐年增加導致之. 政治大中國信託：貸款年齡降為年滿 60 歲，且可依客戶需求搭配遞延年金保立實際給付金額減少問題。. 7.. 險，以支應長壽生活；對於想將財產留給子女的客戶，可搭配增額終身. ‧ 國. 學. 壽險，子女可於借款人身故後領取一筆身故保險金。. ‧. (七) 商品缺點. s it. y. Nat. 反向抵押貸款是高齡化趨勢的金融商品，對老年人而言確實有其需求，. io. 品特性，分析現行商業型反向抵押貸款之問題。. al. v i n 核貸額度不高：雖目前公告核貸成數依地區最高六至八成，但考量建物 Ch engchi U n. 1.. er. 目前市場狀況為商品詢問度高但實際核貸件數偏低，以下綜合各銀行之商. 所在區域及未來房價之波動，故實際核貸額度會少約一至二成。 2.. 無終身給付功能：受限於法規規範，貸款期間最長限制 30 年，當期間屆滿借款人仍生存時，雖各家銀行都標榜可延長貸款期間、借款人可續住，但都不保證可繼續撥貸，因此目前部分銀行結合年金保險，以保障終身給付功能，保險費則由撥貸金額中支付。. 3.. 辦理續約之能力：辦理續約作業時，借款人應配合變更或重設最高限額抵押權，如因精神障礙或心智缺陷而受輔助宣告，依民法第 15-. 19.

(26) 2 條第一項第五款6規定應經輔助人同意；受監護宣告，由其監護人為受監護宣告人之利益為之（曾品傑，2014）。如借款人因年齡過高影響其簽約能力，或輔助人及監護人未處理續約事宜，將導致貸款契約終止，後續產生之債務清償、借款人居住及消費者爭議，將是銀行及借款人須面對之問題。 4.. 借款人身故貸款契約終止：由於多數家庭都是夫妻共同居住且房產所有權歸其中一人擁有，如持有房產所有權之借款人身故，貸款契約終止、銀行停止撥款並收回債權，此時借款人之配偶不但無每月收入，還將面. 政治大具追索權：貸款契約終止時，可由借款人或其繼承人在欲保留擔保物之立. 臨清償債務或搬離住所之兩難，進而造成社會經濟之問題。 5.. 前題下，先行清償債務；如不償還，則由銀行進行擔保物拍賣或行使流. ‧ 國. 學. 抵契約，由於受擔保物折舊及房價波動影響，有可能擔保物價值不足以. ‧. 清償銀行債權，此時銀行有權就借款人其他財產進行追償，亦即由借款. s it. y. Nat. 人承受擔保物跌價風險，如借款人無力償還或其他財產不足以清償貸. io. n. al. er. 款餘額時，其風險仍由貸款銀行承擔。. 6. Ch. engchi. i n U. v. 民法第 15-2 條：受輔助宣告之人為下列行為時，應經輔助人同意。但純獲法律上利益，或依其年齡及身分、日常生活所必需者，不在此限：五、為不動產、船舶、航空器、汽車或其他重要財產之處分、設定負擔、買賣、租賃或借貸。 20.

(27) 表 4：各銀行反向抵押貸款商品比較表合作金庫. 土地銀行. 臺灣企銀. 華南銀行. 第一銀行. 臺灣銀行. 中國信託. 開辦時間. 2015/11. 2016/1. 2016/2. 2016/3. 2016/3. 2016/4. 2016/8. 貸款對象. 年滿 65 歲. 年滿 63 歲. 年滿 60 歲. 年滿 65 歲. 年滿 65 歲. 年滿 65 歲. 年滿 60 歲. 擔保物條件. • 借款人本 • 借款人本人單獨所人單獨所有之完整有之完整建物及其建物及其基地基地 • 經合法登 • 用途登記記之房地為住宅、為擔保商業用或住依地區最依地區最高 6~7 成高 6~7 成. • 借款人本人單獨所有之完整建物及其基地 • 用途登記為住、商或公寓且非小套房依地區最高7成. • 借款人本 • 借款人本人單獨所人單獨所有之完整有之完整建物及其建物及其基地基地 • 用途登記為住、商、工. • 借款人本人單獨所有之完整建物及其基地 • 座落限該行所訂之 A區. • 借款人本人單獨所有之完整建物及其基地. 依地區最高8成. 依地區最高 6.5~7 成. 依地區最高 6~7 成. 依地區最高7成. 按月定額撥付. 一次性撥款轉入信託專戶，由信託專戶繳交躉繳即期年金保險費並接收保險金，專款專用。 25 年. 按月產生可動用額度，額度未動用可累積。. 按月定額撥付. 按月撥付，按月定額金額每年撥付遞增 3%. • 最長 30 年最短應逾 7年 • 貸款期間 +借款人年齡>=95. • 最長 30 年 • 貸款期間 +借款人年齡>=95. 立. Ch. engchi. 展延貸款到期日 • 按月繳息 • 利率超過 2.5% 部分及滿 25 年後利息，到期清償 • 本金到期清償. ‧. n. al. 學. io. • 最長 30 年 • 貸款期間 +借款人年齡>=95. Nat. • 最長 30 年 • 年滿 65 歲者，貸款期間+借款人年齡 >=95 • 年滿 63 歲至未滿 65 歲者為 30 年。貸款屆期每次最長 5 每次最長 3 延長期間年年還款方式 • 按月繳息 • 按月繳息 • 利息上限 • 利息上限為每月撥為每月撥款之 1/3，款之 1/3，超過部分超過部分到期清償到期清償 • 本金到期 • 核貸金額清償未逾 5 成者，利息到期清償 • 本金到期清償資料來源：本研究整理。貸款期間. 政治大. y. 按月定額撥付. ‧ 國. 撥款方式. s it. 貸款額度. i n U. 每次最長 5 年 • 按月繳息 • 依動用額度計息 • 利息上限為每月撥款之 1/3，超過部分到期清償 • 本金到期清償. 檢索日：2016 年 08 月 31 日 21. er. 銀行. • 10/20/30 三種年期 • 貸款期間 +借款人年齡>=95. • 最長 30 年 • 貸款期間 +借款人年齡>=90 • 貸款期間 +屋齡<= 60. 展延貸款到期日 • 按月繳息 • 本金到期清償. 每次最長 5 年 • 按月繳息 • 利息上限為每月撥款之 1/3，超過部分到期清償 • 本金到期清償. v. 每次最長 5 年 • 按月繳息 • 利息上限為每月撥款之 1/3，超過部分到期清償 • 本金到期清償.

(28) 第三節. 臺灣反向抵押貸款之風險探討. 反向抵押貸款雖具有活化老人資產、保障老人經濟安全等特色，對政府及國家經濟都具優勢，但其對貸款機構及借款人也相對存在著風險，王儷玲等(2011) 提到貸款機構的風險包括長壽風險、利率風險、房屋價格風險、借款人維修風險，當貸款餘額大於房價時，貸款機構將產生臨界風險（Crossover Risk）；借款人面臨的風險包括長壽風險、貸款人信用風險、貸款人與仲介人的詐欺行為等。因本研究主要在探討貸款機構於承作反向抵押貸款時面臨之風險，因此以下僅針對貸款機構面臨之風險及台灣反向抵押貸款商品面臨之風險進行說明。. 政治大 (一) 長壽風險(Longevity立 Risk) 一、貸款機構面臨之風險. ‧ 國. 學. 反向抵押貸款之終止日為借款人死亡或其他約定終止條件發生時，由於借款人壽命的不確定性，當借款人實際壽命大於預期壽命時，將可能發. ‧. 生貸款餘額超過房價情形，且隨著醫療科技的進步，人類平均餘命的增加，. s it. y. Nat. 貸款機構面臨之長壽風險也愈高。. al. er. io. (二) 利率風險(Interest Rate Risk). v. n. 反向抵押貸款之利率可分為固定利率與機動利率，如採用固定利率，. Ch. engchi. i n U. 當市場利率高於預期利率時，因貸款機構將大筆資金用於支付反向抵押貸款，而失去投資機會產生機會成本；當市場利率低於預期利率時，借款人可能選擇提前還款而產生預償風險，由於貸款機構承擔固定利率之風險，故會收取較多之風險溢酬。如採用機動利率，因每期之貸款本息隨利率而變動，影響貸款終止時之貸款餘額，當市場利率高於預期利率時，將增加貸款機構之風險（黎家興，2013）。 (三) 房價風險(Property Value Risk) 房屋變現為貸款機構之現金流入，當房價下跌時，貸款機構可能面臨貸款餘額超過房價之風險，而影響房價波動之原因包含房屋市場狀況、房 22.

(29) 屋維護情形及房屋處分方式等因素（鄭堯任、孫彰良，2000）。在房屋市場狀況方面，房價受社會、經濟、政治等各種因素影響而波動，由於反向抵押貸款屬長期契約，貸款機構較難針對未來房價進行準確預估，因此房價波動的風險使貸款機構採較低成數核貸或僅承作房價增值空間較大之區域。在房屋維護情形方面，借款人於貸款期間，如未善盡房屋修繕及維護之責任，造成房屋之老舊或損壞，將增加房價下跌之風險。在房屋處分方面，目前貸款機構多透過法拍程序進行房屋處分，使房屋售價低於一般市場價格，且依銀行法第 76 條7，銀行因抵押權取得之不. 政治大動產應於四年內處分，因而壓縮了貸款機構的處分時間並增加作業成本。立. (四) 風險分散. ‧ 國. 學. Szymanoski(1994)提出長壽風險可透過大數法則分散，依據死亡表. ‧. （Mortality Tables）和其他資訊合理且準確的預測未來貸款終止日，而反向. y. Nat. 抵押貸款之逆選擇（ Adverse Selection ）是資訊不對稱（ Asymmetric. er. io. s it. Information）的問題，因此在死亡率部分，風險評估一般為較小的年齡間隔，以減少資訊不對稱風險；在利率風險部分，其不像長壽風險是可分散的，在. al. n. v i n 利率上升的環境下，實際利率高於預期利率，但給付給借款人之金額不會 Ch engchi U 因利率之上升而減少給付，因此在貸款契約終止時較容易發生貸款餘額超過房價情形；在房價風險部分，其只能做到部分分散，對於大量分散在多個不動產市場區域的抵押貸款可降低房價風險，亦即由區域經濟衰退所致之房價下跌，可透過地理分散降低房價風險。二、台灣反向抵押貸款商品面臨之風險 (一) 公益型反向抵押貸款. 7. 銀行法第 76 條：商業銀行因行使抵押權或質權而取得之不動產或股票，除符合第七十四條或第七十五條規定者外，應自取得之日起四年內處分之。但經主管機關核准者，不在此限。 23.

(30) 公益型反向抵押貸款之主辦單位為政府機關，其具有終身每月給付、提供長期照顧服務需求、無追索權等特性，因此政府在承作反向抵押貸款時面臨之風險有長壽風險、利率風險、房價風險及長期照顧風險。在長期照顧風險部分，雖然政府僅提供配套協助，但其長期照顧服務費用仍列入貸款餘額，於貸款契約終止時償還，由於無追索權之特性，因此政府仍可能面臨貸款餘額大於房價之風險。在風險分散部分，雖然每月給付金額已按抵押物不動產估價價值、借款人性別及年齡，依精算公式計算，但由於無追索權之特性，其臨界風險目. 政治大. 前由政府承擔，透過財政部公益彩券回饋金、政府相關預算項下支應。 (二) 商業型反向抵押貸款. 立. 目前商業型反向抵押貸款共同的特性為貸款期間最長 30 年、貸款屆期. ‧ 國. 學. 可延長貸款期限、具追索權等。在長壽風險部分，貸款機構透過限制最長給. ‧. 付年限或結合年金保險，將風險轉嫁給借款人或保險公司；在利率風險及. s it. y. Nat. 房價風險部分，雖然貸款機構透過追索權，將此類風險轉嫁給借款人，但當. io. er. 借款人無力償還時，其風險仍由貸款機構自行承擔。因此，貸款機構面臨利率及房價風險；借款人面臨長壽、利率及房價風險。. n. al. Ch. engchi. 第四節. i n U. v. 小結. 反向抵押貸款是高齡化趨勢的金融商品，能解決擁有房產卻缺乏資金的老人養老問題，具有借款對象的特定性、無追索權的特殊性、房屋所有權的存續性、居住權的保有性、還款方式的特殊性等五大特性，且具有健全社會福利制度、增加金融商品與業務多元化、提升老人生活水準、刺激老人消費進而促進國家經濟成長之優勢。台灣目前的反向抵押貸款分為「公益型」與「商業型」二種，公益型反向抵押貸款主辦單位為衛生福利部，屬社會福利之一種，申請條件較為嚴格；商業型 24.

(31) 反向抵押貸款主辦單位為各公民銀行，申請資格門檻較低，商品也較多元化，二者各有其優缺點，茲將商品特色與缺點歸納整如表 5。反向抵押貸款雖具有保障老人經濟安全，對政府、金融機構及國家經濟都具優勢，但對貸款機構也相對存在著風險，如長壽風險、利率風險、房價風險，這些風險將可能導致貸款餘額超過房價，而產生臨界風險，各類風險之存在依反向抵押貸款商品設計而異（如表 5）。在風險分散部分，公益型反向抵押貸款為透過公益彩券回饋金及政府相關預算支應；商業型反向抵押貸款雖透過追索權將風險轉嫁給借款人，但也可能面臨. 政治大貸款成數不高及缺乏商品優勢，為了解決此類問題，下一章將透過探討美國及立. 借款人無法償還之風險。二者現行都未透過有效之風險管理工具進行分散，導致. 香港反向抵押貸款之運作，以了解其如何透過保險機制進行風險分散。. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. s it. y. Nat. al. Ch. engchi. 25. i n U. v.

(32) 表 5：公益型與商業型反向抵押貸款商品分析類型. 公益型反向抵押貸款. 商業型反向抵押貸款. 商品特色. 1. 照顧弱勢老人。 1. 每月繳息有上限，超過部分以 2. 優先照顧未受補助者。掛帳方式處理。 3. 借款人生存期間，終身每月 2. 貸款年齡降為 60~65 歲。（公給付。益型為 65 歲） 4. 提供關懷訪視及安排長期 3. 結合保險及信託商品，使商品照顧服務之全人服務。更加多元化。 5. 具無追索權。 6. 所需經費由財政部公益彩券回饋金與政府相關預算項下支應。. 商品缺點. 1. 申請資格限定須無法定繼承人，為申辦效果不佳之最主要原因。 2. 可貸額度不高，為房價之五 ~六成。 3. 最高限額抵押權限 30 年，期滿須重新設定。. y. s it. 1. 利率風險。 2. 房價風險。. n. al. er. 長壽風險。利率風險。房價風險。長期照顧風險。. io. 1. 2. 3. 4.. ‧. Nat. 貸款機構風險. 2. 無終身給付保障，除透過年金保險。 3. 最高限額抵押權限 30 年，期滿須重新設定。 4. 借款人身故時，配偶面臨清償債務或搬離住所之困難。 5. 具追索權。. 學. ‧ 國. 立. 可貸額度不高，依地區最高六政治 1.大至八成。. Ch. engchi. 資料來源：本研究整理。. 26. i n U. v.

(33) 第三章美國與香港反向抵押貸款運作及保險機制第一節. 美國住宅權益轉換抵押貸款之運作. 美國住宅權益轉換抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgages, HECM）是反向抵押貸款市場中發展最成熟也最具代表性之國家，1987 年美國聯邦政府為協助擁有房產之老年人將住宅權益轉換為按月或信用額度內給付之收入，在住宅和社區發展法（Housing and Community Development Act）建立聯邦抵押貸款保險計畫 — 住宅權益轉換抵押貸款，該計畫受美國國會監督，由住宅和都市發展部（Department of Housing and Urban Development, HUD）負責商品設計與管理，. 政治大. 並定期向國會報告住宅權益轉換抵押貸款之運作情形；由聯邦住宅管理局. 立. （Federal Housing Administration, FHA）負責貸款機構資格授權、反向抵押貸款. ‧ 國. 學. 保險之運作（如收取保險費、管理保險基金、保險理賠），以下就住宅權益轉換抵押貸款之運作進行探討。. ‧. 一、住宅權益轉換抵押貸款運作流程. y. Nat. s it. 住宅權益轉換抵押貸款是提供老年人將自有住宅價值貼現以作為養老資金. n. al. er. io. 的一種金融商品，其運作流程如圖 4 所示，借款人須先向 HUD 認可的諮詢機構. i n U. v. 諮詢反向抵押貸款相關內容並取得證書；接著借款人向 FHA 授權認可之貸款機. Ch. engchi. 構申請住宅權益轉換抵押貸款；貸款機構收到借款人之申請後，進行審查並委託評估機構進行相關評估；經審查通過之案件，由貸款機構向 FHA 申請保險擔保，並由 FHA 對該筆貸款進行資格審核；經 FHA 審核通過之貸款，由 FHA 對借款人及貸款機構提供保險保障，並由貸款機構進行貸款給付（王小平，2014)。. 27.

(34) 聯邦住宅管理局 FHA 4.審查通過申請保險. 5.審核通過並提供保險保障 2.申請貸款. 貸款機構. 借款人. 6.貸款給付. 1.諮詢並取得證書. 3.委託評估評估機構. 諮詢機構. 政治大. 圖 4：住宅權益轉換抵押貸款運作流程資料來源：修改自王小平（2014）。. 立. ‧ 國. 學. 二、申請資格條件. 住宅權益轉換抵押貸款之申請人資格須為 62 歲(含)以上之老人、擁有自己. ‧. 的房產並以其為主要住所、該房產目前無抵押貸款或已償還大部分貸款、無積欠. s it. y. Nat. 聯邦政府任何債務、有財力持續按時繳納經常性的房產費用（如財產稅、保險費. al. er. io. 和屋主協會費）、參與諮詢機構提供的諮詢等。8. v. n. 在房產條件部分，可以是獨棟、2 至 4 戶住宅中之其中一戶、HUD 認可之公. Ch. engchi. i n U. 寓、符合 FHA 規範的活動房屋；在財務條件部分，須驗證申請人的收入、資產、每月生活費、信用紀錄、房地產稅及保險費之繳納情形，以確認其有財力持續按時繳納相關費用9；在申請人信用狀況部分，除無積欠聯邦政府任何債務外，過去三年須無抵押貸款保險的理賠給付紀錄，且未被 HUD 列入限制拒絕參與（Limited Denial of Participation, LDP）清單，亦未被政府總務管理局（GSA）列入聯邦採購或非採購計劃中排除的締約方名單。10 8. HUD, FHA Reverse Mortgages (HECMs) for Seniors, http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src= /program_offices/housing/sfh/hecm/hecmabou, 檢索日：2016 年 11 月 30 日。 9 HUD, FHA Reverse Mortgages (HECMs) for Seniors, 同註 8。 10 HUD, Housing Handbooks 4235.1, Home Equity Conversion Mortgages, REV-1(1994), http:// portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/administration/hudclips/handbooks/hsgh/423 5.1, 檢索日：2016 年 11 月 18 日。 28.

(35) 對於目前尚未清償的原抵押貸款，由於反向抵押貸款須設定第一抵押權為貸款機構，因此借款人可透過住宅權益轉換抵押貸款之貸款金額，先行清償原抵押貸款；如該房屋與土地所有權分離並存在租賃關係時，則可續約的租賃期間不可少於 99 年，或者在最年輕的借款人 100 歲生日後，剩餘期限不少於 50 年的租賃期間。11 三、專業諮詢為讓借款人充分了解住宅權益轉換抵押貸款之相關內容，當借款人向貸款機構洽詢或提出申請前，貸款機構應向借款人提供至少九家經 HUD 核准的諮詢. 政治大款人所在地區，且為了方便面對面諮詢，其中一家須位於借款人合理的駕駛距離立機構名單，以便借款人向諮詢機構進行諮詢。諮詢機構的名單至少有五家位於借. 內，其他四家則為國家中介機構，如國家信用諮詢基金會（NFCC）、國際資金管. ‧ 國. 學. 理（MMI）、國家老齡化委員會（NCOA）、CredAbility。12. ‧. 在借款人完成諮詢之前、期間或之後，貸款機構不得聯繫顧問或諮詢機構進. s it. y. Nat. 行轉介及討論借款人的個人信息，包括諮詢的時間或安排、請求在諮詢會談中涵. io. er. 蓋的主題信息等。且在借款人完成諮詢之前，貸款機構只能向借款人說明住宅權益轉換抵押貸款之計劃、申請資格、相關費用、潛在財務影響及提供貸款相關參. al. n. v i n 考文件等；貸款機構不能先進行評估、所有權查詢、FHA 案件編號或其他行為， Ch engchi U 以避免對潛在借款人產生費用。如借款人未完成諮詢或在諮詢後未申請住宅權益轉換抵押貸款，貸款機構亦不能向借款人收取服務費。13 在借款人進行諮詢時，諮詢機構應以面對面的方式與借款人、借款人之子女及其關係人進行諮詢，如無法以面對面方式進行，則允許以電話諮詢方式進行。諮詢內容包括揭露住宅權益轉換抵押貸款對借款人的財務影響，如各種給付方式. 11 12. 13. HUD, Housing Handbooks 4235.1, Home Equity Conversion Mortgages, REV-1(1994), 同註 10。 HUD, HECM Mortgagee Letter 2010-37, http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_off ices/housing/sfh/hecm/hecmml, 檢索日：2016 年 11 月 30 日。 HUD, HECM Mortgagee Letter 2004-25, http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_off ices/housing/sfh/hecm/hecmml, 檢索日：2016 年 11 月 30 日。 29.

(36) 的優缺點、本金限額（Principal Limit）之計算步驟、隨時間經過貸款餘額的增加及借款人權益的下降、信用額度的增長、借款人支付房產稅及保險費的義務等；對借款人之稅務、聯邦和州計劃援助資格、遺產和繼承人的影響；提供其他住宅權益轉換選擇，如售後租回融資（Sale-Leaseback Financing）、延期支付貸款、財產稅遞延；提供住宅權益轉換以外的選擇，如社會服務，健康照護和財務選擇，以及 HUD 要求之其他諮詢內容等。14 在借款人完成專業諮詢後，諮詢機構必須向借款人頒發證書，該證書是證明借款人已完成諮詢，而不是證明借款人是否適格申請住宅權益轉換抵押貸款的意. 政治大款，至於借款人是否符合貸款資格，則由貸款機構決定。立. 見或決定，且諮詢機構應告知借款人，其有權決定是否申請住宅權益轉換抵押貸 15. 借款人在取得諮詢證書後，須將此證書提供給貸款機構，以作為貸款機構申. ‧ 國. 學. 請反向抵押貸款保險之文件。. ‧. 四、貸款額度16. y. Nat. 住宅權益轉換抵押貸款之貸款額度，主要由借款人或合格的非借款配偶. er. io. s it. （Eligible Non-Borrowing Spouse）當中最年輕者之年齡17、房產價值、利率等因素決定，且不可超過 FHA 規範的抵押貸款限額。其計算方式如下：. n. al. 本金限額 = 最高理賠金額 C h* 本金限額因子 U n i engchi. v. 淨本金限額 = 本金限額 – 相關費用. 本金限額（Principal Limit）為住宅權益轉換抵押貸款成立時，最高可貸額度之現值，此限額每月按預期利率18加上每月抵押貸款保險費率加總的十二分之一幅度增加。本金限額的計算方式為最高理賠金額（Maximum Claim Amount）乘以. 14 15 16 17. 18. HUD, HECM Mortgagee Letter 2004-25, 同註 13。 HUD, Housing Handbooks 4235.1, Home Equity Conversion Mortgages, REV-1(1994), 同註 10。 HUD, Housing Handbooks 4235.1, Home Equity Conversion Mortgages, REV-1(1994), 同註 10。 HUD, HECM Mortgagee Letter 2014-07, http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_off ices/housing/sfh/hecm/hecmml, 檢索日：2016 年 11 月 30 日。預期利率為 10 年期固定到期國庫券利率（Constant Maturity Treasury rate, CMT）或 10 年期倫敦銀行同業拆款利率（London Interbank Offered Rate, LIBOR）為指標再加碼。 30.

(37) 本金限額因子（Principal Limit Factor），其中最高理賠金額為房產評估價值、FHA 抵押貸款限額（2017 年公告限額為$636,150 美金19）、銷售價，三者取最小值；本金限額因子為對應於借款人或合格非借款配偶當中最年輕者之年齡、預期利率等二個因子來確定，如表 6 本金限額因子表所示， Rn 代表預期利率，PLFn 代表本金限額因子，其中 n 是 0 至 7 之間的數字，表示有幾個八分之一（即 0.125 ％）會被加到基本利率，例如 R0 和 PLF0 表示基本利率為 5.000％的組合，R1 和 PLF1 表示基本利率加上八分之一（即 5.125％）的組合。另依表 6 所示，借款人年齡愈高或預期利率愈低，本金限額因子愈高，代表借款人之可貸額度愈高，但. 政治大. 本金限額因子也有上限，在相同預期利率下，當借款人年齡為 90 歲以上時，本金限額因子即不再增加。. 立. 在本金限額內，借款人可以選擇適合的貸款給付方式，只要給付的貸款金額. ‧ 國. 學. 加應計利息、每月抵押貸款保險費及保留資金之和不超過本金限額即可，當貸款. ‧. 餘額等於本金限額時，借款人不能再獲得任何貸款給付，不過借款人仍可繼續居. s it. y. Nat. 住在其住宅內。但也有例外情況，如借款人選擇的撥款方式是選定期間固定按月. io. er. 給付（Term），在機動利率下，當實際平均貸款利率超過預期利率時，將導致貸款餘額大於本金限額，在此情況下仍會持續給付貸款至該期間結束；如選擇的撥. al. n. v i n 款方式是終身固定按月給付（Tenure） 100 歲時，貸款餘額將等於本 C h ，在借款人 U engchi 金限額，如借款人活超過 100 歲，只要其繼續擁有此房產並為主要住所，就可持. 續獲得貸款給付；如選擇的撥款方式是信用額度給付（Line of Credit），因實際利率小於預期利率所致之本金限額的差距，則借款人可再次貸款。算出的本金限額扣除相關費用即為淨本金限額（Net Principal Limit），其相關費用包含抵押貸款保險費、第三方的鑑價及調查費、開辦費及服務費等。. 19. HUD, HECM Mortgagee Letter 2016-19, https://portal.hud.gov/hudportal/documents/huddoc?id =16-19ml.pdf, 檢索日：2017 年 01 月 06 日。 31.

(38) 表 6：本金限額因子表年齡. R0. PLF0. R1. PLF1. R2. PLF2. R3. PLF3. R4. PLF4. R5. PLF5. R6. PLF6. R7. PLF7. 5% 利率 62. 5.000 0.524 5.125 0.508 5.250 0.491 5.375 0.475 5.500 0.459 5.625 0.443 5.750 0.427 5.875 0.411. 63. 5.000 0.530 5.125 0.514 5.250 0.498 5.375 0.482 5.500 0.466 5.625 0.449 5.750 0.433 5.875 0.417. 64. 5.000 0.536 5.125 0.520 5.250 0.504 5.375 0.488 5.500 0.472 5.625 0.456 5.750 0.440 5.875 0.423. 65. 5.000 0.542 5.125 0.526 5.250 0.510 5.375 0.494 5.500 0.478 5.625 0.462 5.750 0.446 5.875 0.430. 66. 5.000 0.549 5.125 0.533 5.250 0.517 5.375 0.501 5.500 0.485 5.625 0.469 5.750 0.453 5.875 0.437. 67. 5.000 0.556 5.125 0.540 5.250 0.524 5.375 0.508 5.500 0.492 5.625 0.476 5.750 0.460 5.875 0.444. 68. 5.000 0.562 5.125 0.547 5.250 0.531 5.375 0.515 5.500 0.499 5.625 0.483 5.750 0.468 5.875 0.452. 69. 5.000 0.569 5.125 0.553 5.250 0.538 5.375 0.522 5.500 0.506 5.625 0.491 5.750 0.475 5.875 0.459. 70. 5.000 0.576 5.125 0.560 5.250 0.544 5.375 0.529 5.500 0.513 5.625 0.498 5.750 0.482 5.875 0.467. 71. 5.000 0.583 5.125 0.568 5.250 0.552 5.375 0.537 5.500 0.521 5.625 0.506 5.750 0.490 5.875 0.475. 72. 5.000 0.591 5.125 0.575 5.250 0.560 5.375 0.545 5.500 0.529 5.625 0.514 5.750 0.498 5.875 0.483. 73. 5.000 0.599 5.125 0.583 5.250 0.568 5.375 0.552 5.500 0.537 5.625 0.522 5.750 0.506 5.875 0.491. 74. 5.000 0.606 5.125 0.591 5.250 0.575 5.375 0.560 5.500 0.545 5.625 0.530 5.750 0.514 5.875 0.499. 75. 5.000 0.614 5.125 0.598 5.250 0.583 5.375 0.568 5.500 0.553 5.625 0.537 5.750 0.522 5.875 0.507. 76. 5.000 0.622 5.125 0.607 5.250 0.592 5.375 0.577 5.500 0.562 5.625 0.547 5.750 0.531 5.875 0.516. 77. 5.000 0.631 5.125 0.616 5.250 0.601 5.375 0.586 5.500 0.571 5.625 0.556 5.750 0.541 5.875 0.526. 78. 5.000 0.640 5.125 0.625 5.250 0.610 5.375 0.595 5.500 0.580 5.625 0.565 5.750 0.550 5.875 0.535. 79. 5.000 0.648 5.125 0.633 5.250 0.618 5.375 0.604 5.500 0.589 5.625 0.574 5.750 0.559 5.875 0.544. 80. 5.000 0.657 5.125 0.642 5.250 0.627 5.375 0.612 5.500 0.598 5.625 0.583 5.750 0.568 5.875 0.553. 81. 5.000 0.665 5.125 0.651 5.250 0.636 5.375 0.621 5.500 0.607 5.625 0.592 5.750 0.578 5.875 0.563. 82. 5.000 0.674 5.125 0.659 5.250 0.645 5.375 0.631 5.500 0.616 5.625 0.602 5.750 0.588 5.875 0.573. 83. 5.000 0.682 5.125 0.668 5.250 0.654 5.375 0.640 5.500 0.625 5.625 0.611 5.750 0.597 5.875 0.583. 84. 5.000 0.690 5.125 0.676 5.250 0.663 5.375 0.649 5.500 0.635 5.625 0.621 5.750 0.607 5.875 0.593. 85. 5.000 0.699 5.125 0.685 5.250 0.671 5.375 0.658 5.500 0.644 5.625 0.630 5.750 0.617 5.875 0.603. 86. 5.000 0.709 5.125 0.695 5.250 0.682 5.375 0.668 5.500 0.655 5.625 0.641 5.750 0.628 5.875 0.615. 87. 5.000 0.719 5.125 0.706 5.250 0.692 5.375 0.679 5.500 0.666 5.625 0.653 5.750 0.639 5.875 0.626. 88. 5.000 0.729 5.125 0.716 5.250 0.703 5.375 0.690 5.500 0.677 5.625 0.664 5.750 0.651 5.875 0.638. 89. 5.000 0.739 5.125 0.726 5.250 0.714 5.375 0.701 5.500 0.688 5.625 0.675 5.750 0.662 5.875 0.649. 90. 5.000 0.750 5.125 0.737 5.250 0.724 5.375 0.711 5.500 0.699 5.625 0.686 5.750 0.673 5.875 0.661. 91. 5.000 0.750 5.125 0.737 5.250 0.724 5.375 0.711 5.500 0.699 5.625 0.686 5.750 0.673 5.875 0.661. 92. 5.000 0.750 5.125 0.737 5.250 0.724 5.375 0.711 5.500 0.699 5.625 0.686 5.750 0.673 5.875 0.661. 93. 5.000 0.750 5.125 0.737 5.250 0.724 5.375 0.711 5.500 0.699 5.625 0.686 5.750 0.673 5.875 0.661. 94. 5.000 0.750 5.125 0.737 5.250 0.724 5.375 0.711 5.500 0.699 5.625 0.686 5.750 0.673 5.875 0.661. 95. 5.000 0.750 5.125 0.737 5.250 0.724 5.375 0.711 5.500 0.699 5.625 0.686 5.750 0.673 5.875 0.661. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. s it. y. Nat. al. Ch. engchi. 32. i n U. v.