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第三節 明星學區
在孩子學習的歷程中，托兒所或幼稚園的選擇或許是依照父母的工作地點作 選擇，高中、大學後則是考試入學，將不會對住宅的選擇造成影響，台灣國中小 採用學區制，使得教育與居住環境的關係密不可分，對於自住的買家，多數在成 家立業後購屋，首先面對下一代的教育問題，總是希望「望子成龍望女成鳳」， 讓孩子擠進明星學區，國小教育為兒童學習的最重要的一步，因此國小學區常是 購屋的要件之一，吳知賢、段良雄(1999)以問卷進行訪談，利用 Binary Logistic 模型討論影響家長對學校的選擇的因素，在小學期間，學費、考上私中的比例、
學校離家的距離、教學目標、家庭所得會對選擇產生影響。
過去許多研究文章提及學區與房價的關聯，最早 Tiebout (1956) 將選擇學校 資源的遷移行為納入遷移成本中，成為連結教育與房地市場研究的開端，隨後 Oates (1969) 引入學區註冊人數和學校支出，顯示學區確實會影響房屋價格，自 此許多文獻紛紛證實了優良學區對房價的正面影響(Kain and Quigley 1970, Edel and Selar 1974, Li and Brown 1980, Jud and Watts 1981, Haurin and Brasington 1996, Crone 1998, Black 1999, Barrow 2002, Downes and Zabel 2002, Figlio and Lucas 2004, Brasington and Haurin 2006, Fack and Grenet 2009)。
對於「好」學區的定義，根據過去文獻的定義多以學生成績衡量(Jud and Watts 1981, Hayes and Taylor 1996, Haurin and Brasington 1996, Downes and Zabel 2002, Zahirovic-Herbert and Turnbull 2008)，其他也有以學校經費(Crone 1998)、對每位 學生支出(Bogart and Cromwell 1997)、師生比(吳珮瑛、施伯宜 1996)、種族(Jud and Watts 1981)，但因為台灣各個學校的考試成績、升學比例、經費補助等並非 公開之資訊，因此，衡量台灣學校教育品質的方法相當有限(林忠樑、林佳慧 2014)，台灣普遍將「好」學校與「明星學校」連結，社會對於明星學校的學生 可以有較好的機會考進較好的下一階段學校，或是獲得更好的工作機會有所期待，
而這些學校的共同特質為「高升學」、「高成績」、「高門檻」(洪仁進等 1999)，
然而在九年一貫的制度下，升學並非初等教育的目標，另外小學為教育初期，教 育成效難以量化(蔡金田，2011)，因此「高升學」、「高成績」並不適用於初等教 育，林素菁(2004)以「高門檻」為標準用以評斷國中小的好學區，將台北市教育 局公布的公立額滿國中小及房屋仲介所公布的明星學區作為標的。
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研究設計 第三章
圖 4 研究流程圖
本章第一節「資料處理」，將說明交易資料原始樣本、資料來源、研究限制 及擴張方法、定義獨立式與集合式住宅，第二節「地理資訊系統」說明外部特徵 坐標資料的來源、運用GIS 計算住宅與特徵間的距離及劃設明星學區，第三節
「政府評價」將分別以公告現值及房屋現值作為土地及房屋的真實價格以計算房 價泡沫，第四節「變數說明」將內外部特徵區分為「建物內部特徵」、「教育」、「休 閒」、「生活機能」、「區位」、「交通」、「安全」、「鄰避設施」八大類進行說明。
變數說明 資料蒐集
外部特徵坐標 交易資料
政府評價 GIS
計算與特徵距離 劃設明星學區
自變數 計算泡沫
應變數 資料擴張 公告現值
房屋現值
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第一節 資料處理
過去許多文獻使用內政地政司全球資訊網的房地產交易價格資料作為研究 依據，然而內政部地政司全球資訊網的資料來源係由各直轄市、縣（市）政府所 轄地政事務所就買賣及公地標售案件派員向當事人、經紀人、仲介業、地政士、
交易案例四鄰、公有土地管理機關等調查土地及建物之買賣、標售資料，資料係 屬詢問調查而得資料，真實性待議，再者，本研究之研究期間為2010~2012，而 地政司全球資訊網因實價登入的施行，資料僅更新至2012 年 7 月。另外實價登 入政策自2012 年 8 月開始實施，同年 10 月開放網路查詢，本研究自 2013 年開 始進行，受到實價登入施行期間尚不足一年的研究限制，故不採用實價登入的資 料為樣本。
本研究採用群義房屋提供 2010~2012 台中市中區、東區、南區、西區、北區、
北屯區、西屯區、南屯區八個行政區三年的交易資料，內容包括房屋的交易價格 及住宅內部特徵，住宅類型、建坪、地坪、樓高、所在樓層、房廳衛數、屋齡、
用途等，刪除資訊缺漏、僅土地或房屋交易、周圍600 公尺內無小學的樣本後，
共606 筆，其中以南屯區、西屯區最多。
由於個資法的限制，取得的原始交易樣本為隱匿地址資料，區間相隔 50 號，
由於本文引入政府評價，分別以公告現值及房屋現值作為土地及房屋的真實價格，
公告現值每年以各土地地號評價，因此本研究依據原始樣本50 號的區間範圍內 所涵蓋的地號個數將樣本擴張，例如原始交易樣本為文心路588 號，則我們的資 料庫中因為研究限制的關係，僅知道交易發生在是551 號 600 號之間，如果在此 一區間內存在三個地號，則我們將樣本由1 個擴張為 3 個，交易價格為原始資料 庫中的資訊，而公告現值及房屋現值則依各擴張樣本之位置不同有所差異，依據 擴張後該地號區域的中心位置為其定位點，用以量測樣本與各特徵間的距離，本 研究原始樣本為606 個，經過擴張後增加為 6617 個，平均每個樣本約擴張為 11 個樣本，最小值1、最大值 40。
表3 原始樣本
行政區
2010 樣本 2011 樣本 2012 樣本
原始樣本數中區 2 1 2 5
北屯區 17 26 25 68
北區 20 33 33 86
西屯區 35 60 50 145
西區 28 40 32 100
東區 3 2 1 6
南屯區 43 56 53 152
南區 8 14 22 44
合計
156 232 218 606
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表4 擴張樣本
行政區
2010 樣本 2011 樣本 2012 樣本
擴張樣本數中區 38 31 45 114
北屯區 184 312 353 849
北區 255 482 288 1025
西屯區 399 652 539 1590
西區 307 393 373 1073
東區 66 43 21 130
南屯區 311 646 417 1374
南區 77 180 205 462
合計
1637 2739 2241 6617
根據群義房屋所提供的住宅類型將房屋分為集合式住宅及獨立式住宅兩大 類。依建築技術規則建築設計施工編第1 條，「具有共同基地及共同空間或設備。
並有三個住宅單位以上之建築物」稱為集合式住宅，集合式住宅包括公寓、華廈、
大樓等，針對三類名詞並無明確的定義，雖然公寓、大廈有在法令中被提及，根 據公寓大廈管條例第三條第一款中說明「公寓大廈為構造上或使用上或在建築執 照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」但並沒有指出兩 者的差異。因此根據各大房屋仲介對於台灣約定俗成的公寓、華廈、大樓進行描 述。公寓為四到五層無電梯的集合式住宅，十樓以下有電梯者稱為華廈，而十樓 以上的住宅則稱為大樓，一般公寓由於建築時間較早最為老舊，戶數少、土地持 份相對高，也不需要負擔管理費。大樓較公寓、華廈興建時間晚，因此設備較新，
也有地下停車場，然而大樓公設比高，每月上要負擔管理費。華廈的屋齡則介於 兩者之間，公設比較大樓低，備有機械式停車場。
獨立式住宅建築物全部歸屬一戶使用，包括透天厝和別墅，然而這兩個詞彙 同樣沒有法律上的定義，僅是台灣民間對於住宅類型的一種稱呼，透天厝大部分 為三到四層的住宅，內部由樓梯連貫一樓至頂樓，單層面積不大，一樓通常可以 停車。而別墅則是擁有私人的庭院，有些甚至有游泳池等設施，根據內政部營建 署的定義：獨立式住宅為四周留有空地之單棟住宅建築物全部歸屬一戶使用者。
然而透天厝和別墅也常以雙拼式住宅4或連棟式住宅5的形式出現，例如別墅社區 即是連棟式的住宅，因此本研究將「建築物全部歸屬一戶」的住宅型態統稱為獨 立式住宅以與集合式住宅進行區別。
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雙併式住宅：兩棟以共同壁相連之住宅建築物每棟分別各歸一戶使用者。
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