變數說明

國

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第四節變數說明

針對產品定位問題，經濟學家分別以位址選擇模式(address branch)及非位址選擇模式(non-address branch)分析(Eaton and Lipsey, 1989)。前者將產品差異反映在空間中，以點對點的距離呈現產品差異(賴孚權等 2011)，本文以 Hotelling 模型和Lancaster (1966)的特徵模型來詮釋房地產中的產品差異化。

本文以特徵價格法解釋各特徵對於房價泡沫的影響，預期獨立式住宅及集合式住宅，分別將採取「靜中取鬧」、「鬧中取靜」的決策以達到最佳生活品質，根據 Hotelling 模型的概念，在一個線型的市場中，其線段兩端的距離代表產品的差異化程度，在兩維度的空間中，產品差異化可以進一步分為水平差異化及垂直差異化，水平差異化為不同消費者對於產品某一特徵的認知，不同消費者有其不同的偏好，在房地產市場中購屋者在考量房屋差異性時，首先根據購屋需求，選擇偏向郊區的獨立式住宅或是位於市區的集合式住宅，考量 Hotelling 模型中運輸成本的設定，表現在此則是集合式住宅民眾為滿足休閒需求，往來住宅與寧靜郊區的成本，反之對於獨立式住宅的民眾，運輸成本為前往工作地點及市中心的成本，此外，兩類住宅的房屋內部構造也有所不同，將吸引不同類型的消費者，

三代同堂的家庭可能偏好獨立式住宅，而核心的小家庭則是選擇近市區的集合式住宅，故以房地產的所在位置衡量其水平差異化，一端為市中心，另一端為郊區，

再者，垂直差異化為消費者擁有一致看法的特徵，本文的垂直差異為各項住宅的內外部特徵所帶來的影響，反映住宅的品質，所有消費者都希望住宅品質越高越好，本文全面納入「建物內部特徵」、「教育」、「休閒」、「生活機能」、「區位」、「安全」、「交通」、「鄰避設施」等變數衡量住宅品質，預期兩類住宅購屋者對於住宅的需求將在 Hotelling 模型線性市場中往中間位置移動，集合式住宅渴望在繁榮的鬧區保有安靜的生活環境，而獨立式住宅則是在空曠的郊區追求生活機能，然而由於在特徵空間中，消費者的嗜好並非對稱，每個消費者有其所偏好的產品特徵，甚至願意提高價碼獲取所偏好的特徵(賴孚權等 2011)，品質越高的住宅消費者將給予越高的願付價格，使其超出政府所設定的合理價格，因此產生泡沫。

以下分別檢視本文所選取的房屋特徵。

一、建物內部特徵

房地產價格受房屋內、外部特徵影響，「建物內部特徵」中有「樓高」、「所在樓層」、「用途」、「總地坪」、「平均每層坪數」、「購買樓層數」、「平均每層房數」、

「平均每層廳數」、「平均每層衛浴數」，關於內部特徵的資料均由群義房屋提供，

樓高主要是為區別集合式住宅公寓、華廈、大樓的差異，由於獨立式住宅為整棟購買，因此不討論「樓高」及「所在樓層」，獨立式住宅的樓高將反映在「購買樓層數」，因為部分獨立式住宅有建造地下室，在計算每層坪數、每層房數均是將總坪數及總房數除以「購買樓層數」計算，另外，考量民眾購屋時以持分計算土地的移轉量，獨立式住宅則是全部的土地歸於一戶，因此在地坪的討論上是以

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此次交易所移轉的總量為變數，但在建坪方面，以「平均每層坪數」計算，「平均每層坪數」較總坪數更能彰顯出住宅的內部空間，此外，觀察各變數的相關係數如表5、表 6，獨立式住宅中「總地坪」與「平均每層坪數」呈現高度相關 0.7516，

顯示「平均每層坪數」越大的獨立式住宅，「總地坪」也會越大，因此去除總地坪以避免共線性。就屋內的格局而言，「平均每層房數」與「平均每層衛浴數」

相關係數為0.7256，顯示獨立式住宅的每層房間數與衛浴數是有關連的，因此將獨立式住宅的「建物內部特徵」去除「平均每層衛浴數」。而在集合式住宅中，「平均每層房數」與「平均每層廳數」和「平均每層衛浴數」的相關係數分別為0.7053 和0.8173，因此將「平均每層廳數」與「平均每層衛浴數」去除。考量一致性，

針對住宅格局，本研究僅探討「平均每層房數」。

表5 獨立式住宅內部特徵相關係數

用途地坪建坪購買層數房數廳數衛數屋齡

用途

總地坪

^{-0.0268 1}

坪數

^0.1853

0.7516

樓層數

0.1481 -0.0736 -0.0692 1

房數

-0.0206 0.1139 0.1488 -0.4915 1

廳數

-0.2005 0.1348 0.1073 -0.6158 0.4704 1

衛浴數

0.0814 0.1372 0.2159 -0.279

0.7256

^{0.2199 1}

屋齡

-0.0785 -0.0434 -0.0782 -0.2838 0.2435 0.1486 0.1394 1

表6 集合式住宅內部特徵相關係數

樓高樓層用途地坪建坪購買數房數廳數衛數屋齡

樓高

所在樓層

^0.421¹

用途

^-0.2023^-0.5746¹

總地坪

^-0.4491^-0.3096^0.3457¹

每層坪數

^0.2229^0.4166^-0.3728^0.325¹

購買戶數

-0.1222 -0.5224 0.693 0.405 -0.4881 1

房數

0.0798 0.4428 -0.5809 0.009 0.6408 -0.6209 1

廳數

0.0843 0.4708 -0.6019 -0.122 0.5618 -0.7421

0.7053

衛浴數

0.1198 0.4116 -0.4273 0.0182 0.5744 -0.5084

0.8173

^{0.5623 1}

屋齡

-0.3484 -0.3215 0.2301 0.0905 -0.3171 0.2274 -0.099 -0.2222 -0.0753 1

‧

‧ 集合式 7.001697 4.609473 0.45 49.89 21.24724 3.326594 22.96596 5.99

總建坪獨立式 70.31531 41.30081 15.16 279.21 1705.757 2.112009 10.01222 63.765 集合式 53.04825 22.87171 8.7 146.6 523.1152 1.025764 4.14415 48.04 每層樓地板

面積

獨立式 20.31054 8.438848 9.0325 59.16 71.21416 2.274403 9.468052 17.946 集合式 43.24151 21.04369 8.7 138.81 442.8367 1.424639 5.934656 39.83

購買樓層數獨立式 3.485743 1.331849 1 6 1.77382 -0.03063 1.786181 4 集合式 1.354944 0.629975 1 4 0.396869 1.637062 4.705735 1

平均房數獨立式 1.523161 0.950324 0.166667 7 0.903115 2.126812 9.850951 1.25 集合式 2.478049 1.311961 0.333333 11 1.721243 1.228835 9.442042 3

平均廳數獨立式 0.770582 0.471133 0.2 4 0.221966 3.491652 22.90018 0.666667 集合式 1.578135 0.592364 0.333333 4 0.350895 -0.29872 2.955788 2

平均衛數獨立式 1.193415 0.797414 0.2 7.333333 0.63587 2.843699 13.44466 1 集合式 1.662808 0.854586 0.333333 7 0.730317 2.373475 14.11082 2

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二、教育

除了內部特徵外，本文針對外部環境納入30 個變數，考量購屋者對房屋外部特徵的需求，分為七大類外部特徵：教育、休閒、生活機能、區位、交通、安全、鄰避設施。

由於本文以小學為環域中心，特別著重於教育與社區間的關係，因此特別將教育類變數獨立出來，分別有「幼托機構」、「小學」、「國中」、「大學」四個部分，

將學習歷程中的「高中」去除，因為高中屬於考試入學，莘莘學子因為追求名校而離鄉背井，住宅選擇與其並不相關，然而同樣是考試入學的「大學」由於校區廣大，出入自由，在社區當中扮演著休閒場所的角色，此外，大學附近也常構成商圈，建立了良好的生活機能。對於社區而言小學的密度最大如下表8，住宅與小學的距離平均為360 公尺，而國中服務範圍較大，與住宅距離約為 580 公尺，

但大學並非義務教育，與住宅的距離相對較遠，住宅與大學的距離平均超過1100 公尺。

教育類變數與房地產泡沫間的關係，預期集合式住宅距離校「幼托機構」、「小學」、「國中」越近，泡沫越大，而獨立式住宅，由於購屋者對於住宅寧靜環境的需求，不希望鄰近學校聽到學校鐘聲，和學童上下學所帶來的吵鬧，因此，預期距離越的近，泡沫越小。而大學則是因為提供休閒功能預期，距離越近，泡沫越大。

表8 教育類特徵相關統計值

Mean Std. Dev. Smallest Largest Variance Skewness Kurtosis 50%

托兒所獨立式

313.3433 191.8614 0.453436 1063.52 36810.8 0.933346 3.932064 287.8613

集合式

312.9913 204.2579 3.271987 1598.654 41721.28 1.451613 5.878541 268.5883

小學獨立式

365.3153 134.4485 54.27832 599.8975 18076.41 -0.25585 2.118517 377.1711

集合式

361.8746 133.7437 22.20326 599.7401 17887.37 -0.20478 2.152194 374.547

國中獨立式

582.9235 262.0511 79.44344 1928.742 68670.76 0.819426 4.270839 543.9367

集合式

592.3515 275.8344 41.31593 1386.366 76084.59 0.5501 2.813849 572.2376

大學獨立式

1378.527 712.4426 60.13108 4234 507574.4 0.389496 3.070729 1437.766

集合式

1199.541 663.0857 20.12857 3722.38 439682.7 0.513603 2.712831 1117.624

三、休閒

休閒部分有博物館、美術館、展演用地、圖書館、公園、廣場、綠園道、體育場館、KTV、網咖、撞球館等變數，其中博物館、美術館、展演用地三者均屬於具有教育教育意義的室內展覽場，性質相似因此將其歸為同類，而公園、廣場、

綠園道，則是同屬城市綠地，是適合親子免費遊樂的去處，將此三者歸為一類，

此外，KTV、網咖、撞球館則屬於「大型休閒遊樂場所」，因此本研究中，休閒部分有「博物館、美術館、展演用地」、「圖書館」、「公園、廣場、綠園道」、「體育場館」、「大型休閒遊樂場所」五項變數。如表9，休閒類變數以公園、廣場、

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綠園道與住宅的距離最近，平均為200 公尺，最大值不超過 1100 公尺，而「博物館、美術館、展演用地」數量較少，在空間中較為分散，與住宅間的距離遠，

約1700 公尺。

休閒中的六項變數可以再歸納為三類，「博物館、美術館、展演用地」、「圖書館」為靜態的教育休閒活動；「體育場館」、「大型休閒遊樂場所」則是屬於動態的休閒活動；「公園、廣場、綠園道」的休閒性質介於兩者之間，「公園、廣場、

綠園道」為生活中例行的慢跑、練氣功等活動提供場地，同時公園、綠園道是城市綠地，對於附近住宅的景觀也有加分的作用，許多高檔的集合式住宅即以擁有私人森林花園號召，強調生活景觀的重要性。

「博物館、美術館、展演用地」，通常場館四周會有廣場空地，適合闔家休憩，也因此對於集合式住宅而言，「博物館、美術館、展演用地」與「公園、廣場、綠園道」的功能相近，預期距離越近，泡沫越大，但對於獨立式住宅的購屋者，展覽本身吸引來的觀光客將會打破他們所追求的安靜的生活品質，因此對於

「博物館、美術館、展演用地」，距離越遠泡沫越大，因此建商不會刻意去炒作獨立式住宅的這類特徵，圖書館屬於靜態的設施，但預期獨立式住宅的民眾不希望聚集國、高中生的圖書館鄰近住家。而「公園、廣場、綠園道」則是與集合式住宅相同，作為日常生活的休閒的去處，預期越鄰近公園綠地住宅通常價格越高。

「體育場館」、「大型休閒遊樂場所」不同於前面兩者，動態的休閒活動，對於買家的吸引力較弱，游泳池、羽球場、籃球場、棒球場等「體育場館」並非所有民眾都會前往使用，再者，體育場館，例如棒壘球場，晚上噪音、燈光擾人，造成負面因素。而KTV、網咖、撞球館等「大型休閒遊樂場所」，出入份子複雜，自然不會選擇距離「大型休閒遊樂場所」鄰近的住宅，因此預期與「體育場館」、「大型休閒遊樂場所」越近的住宅，泡沫越小。

表9 休閒類特徵相關統計值

Mean Std. Dev. Smallest Largest Variance Skewness Kurtosis 50%

博物館、美術館、展演用地

獨立式

1741.595 1001.411 114.0906 5950.201 1002824 0.625821 2.779321 1581.282

集合式

1708.135 1051.962 7.449115 6592.634 1106624 1.168199 4.959801 1577.717

圖書館獨立式

805.347 392.3688 9.608935 2609.732 153953.3 0.426096 3.140336 751.5319

集合式

736.652 383.9538 23.7503 2479.94 147420.5 0.48759 2.948804 702.5147

公園、廣場、

綠園道

獨立式

235.3921 114.9614 24.73355 888.136 13216.13 1.036172 5.073449 224.1714

集合式

213.452 117.4295 11.65843 1076.245 13789.68 1.11457 5.242509 197.1377

體育館獨立式

526.1378 255.3057 50.26619 1683.884 65181.03 0.560829 3.572337 525.1335

集合式

514.4613 291.3378 11.13436 1797.739 84877.7 1.037517 4.391406 466.512

大型遊樂獨立式

483.5445 324.4267 6.893416 2160.931 105252.7 1.024518 3.955901 396.9892

集合式

419.2906 284.9577 6.025147 1600.157 81200.88 1.140622 4.077052 336.516

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四、生活機能

所謂生活機能包含住家附近是否有餐廳、藥妝店、3C 賣場、超市、便利超商等，這些日常生活中常會進行小額消費的店家，無非是滿足人們除了「住」以外，「食」、「衣」、「行」的需求，滿足最基本「食」的需求的「連鎖餐飲」、「大型連鎖速食店」以及購買日常用品的「便利超商」、「大型連鎖購物中心」，後者為康是美、屈臣氏、全國電子、燦坤、松青、全聯等商家，另外，由於我們以小學為環域中心，「書局」成為學生課後休閒去處之一，除了購買學校使用的文具用品外還能閱讀課外讀物。

此外，台灣大部分的人保有「小病看診所，大病看醫院」的觀念，照護家庭衛生保健，與住家鄰近的家庭醫生，不同於大型醫院一般距離住家較遠收費較高，

因此診所與家戶的關係相當緊密，本文選擇耳鼻喉科、牙科、眼科、皮膚科等各類「私人診所」為生活機能類變數。

對於台中的通勤者，目前捷運尚未開通，除了以公車作為市區內的大眾運輸工具外，大部分還是要靠開車或騎車，然而舊式的公寓住宅並不含車位，新建的大樓也限制每戶的車位數量，因此需要另外尋覓停車地點放置愛車，預期集合式

在文檔中都會區房價泡沫形成之研究-以台中市獨立式及集合式住宅為例 - 政大學術集成 (頁 29-42)

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第四節 變數說明

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表5 獨立式住宅內部特徵相關係數

用途 地坪 建坪 購買層數 房數 廳數 衛數 屋齡

用途

總地坪

坪數

0.7516

樓層數

房數

廳數

衛浴數

0.7256

屋齡

表6 集合式住宅內部特徵相關係數

樓高 樓層 用途 地坪 建坪 購買數 房數 廳數 衛數 屋齡

樓高

所在樓層

用途

總地坪

每層坪數

購買戶數

房數

廳數

0.7053

衛浴數

0.8173

屋齡

‧

‧ 集合式 7.001697 4.609473 0.45 49.89 21.24724 3.326594 22.96596 5.99

總建坪 獨立式 70.31531 41.30081 15.16 279.21 1705.757 2.112009 10.01222 63.765 集合式 53.04825 22.87171 8.7 146.6 523.1152 1.025764 4.14415 48.04 每 層 樓 地 板

面積

獨立式 20.31054 8.438848 9.0325 59.16 71.21416 2.274403 9.468052 17.946 集合式 43.24151 21.04369 8.7 138.81 442.8367 1.424639 5.934656 39.83

購買樓層數 獨立式 3.485743 1.331849 1 6 1.77382 -0.03063 1.786181 4 集合式 1.354944 0.629975 1 4 0.396869 1.637062 4.705735 1

平均房數 獨立式 1.523161 0.950324 0.166667 7 0.903115 2.126812 9.850951 1.25 集合式 2.478049 1.311961 0.333333 11 1.721243 1.228835 9.442042 3

平均廳數 獨立式 0.770582 0.471133 0.2 4 0.221966 3.491652 22.90018 0.666667 集合式 1.578135 0.592364 0.333333 4 0.350895 -0.29872 2.955788 2

平均衛數 獨立式 1.193415 0.797414 0.2 7.333333 0.63587 2.843699 13.44466 1 集合式 1.662808 0.854586 0.333333 7 0.730317 2.373475 14.11082 2

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表8 教育類特徵相關統計值

Mean Std. Dev. Smallest Largest Variance Skewness Kurtosis 50%

托兒所 獨立式

集合式

小學 獨立式

集合式

國中 獨立式

集合式

大學 獨立式

集合式

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表9 休閒類特徵相關統計值

Mean Std. Dev. Smallest Largest Variance Skewness Kurtosis 50%

博物館、美術 館、展演用地

獨立式

集合式

圖書館 獨立式

集合式

公園、廣場、

綠園道

獨立式

集合式

體育館 獨立式

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第四節變數說明

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用途地坪建坪購買層數房數廳數衛數屋齡

樓高樓層用途地坪建坪購買數房數廳數衛數屋齡

總建坪獨立式 70.31531 41.30081 15.16 279.21 1705.757 2.112009 10.01222 63.765 集合式 53.04825 22.87171 8.7 146.6 523.1152 1.025764 4.14415 48.04 每層樓地板

購買樓層數獨立式 3.485743 1.331849 1 6 1.77382 -0.03063 1.786181 4 集合式 1.354944 0.629975 1 4 0.396869 1.637062 4.705735 1

平均房數獨立式 1.523161 0.950324 0.166667 7 0.903115 2.126812 9.850951 1.25 集合式 2.478049 1.311961 0.333333 11 1.721243 1.228835 9.442042 3

平均廳數獨立式 0.770582 0.471133 0.2 4 0.221966 3.491652 22.90018 0.666667 集合式 1.578135 0.592364 0.333333 4 0.350895 -0.29872 2.955788 2

平均衛數獨立式 1.193415 0.797414 0.2 7.333333 0.63587 2.843699 13.44466 1 集合式 1.662808 0.854586 0.333333 7 0.730317 2.373475 14.11082 2

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博物館、美術館、展演用地

圖書館獨立式

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