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第三節 論文架構
圖 3 論文架構
本文第一章首先闡述研究動機與目的，並說明以縣市合併升格前之原台中市 為研究範圍，第二章將針對房價泡沫、特徵價格法和明星學區的選取三方面進行 文獻回顧，第三章研究設計將說明本文資料的蒐集和處理，其次運用GIS 劃設 學區環域並計算住宅與各類設施1間的距離，最後以政府評價為真實價格計算房 價泡沫，第四章建立迴歸模型並進行實證分析，第五章提出本文的結論與建議。
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小學、幼托機構、國中、大學、博物館、美術館、展演用地、圖書館、公園、廣場、綠園道、
體育場、大型休閒遊樂場所、連鎖餐飲、私人診所、書局、便利商店、大型連鎖速食店、停車場、
郵局、銀行、大型連鎖購物中心、電影院、大型百貨公司、旅館、國宅、古蹟文物、火車站、交 流道、加油站、警消、工廠、寺廟、喪葬
實證分析
結論與建議 研究動機與目的
研究對象與範圍
文獻回顧
研究設計
資料處理
特徵價格 明星學區
房價泡沫
政府評價
GIS 變數說明
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次貸危機Subprime mortgage crisis 引發了房地產價格的崩 跌，之後又更近一步蔓延市全 球的金融市場。
Purchase-only House Price Index, Seasonally Adjusted (Q1 1991=100)
愛 爾 蘭
2008 1. 原為落後的農業國家，得利於加入歐盟 和歐元區，從1988 年的「歐洲乞丐」(Sick Man of Europe)搖身一變為「凱爾特之 虎」(Celtic Tiger)。
2. 2000 年之後，營建業與金融業成為愛爾 global property guide)。
5. 銀行對不動產開發商放款浮濫。
Residential Property Price Index (January 2005=100)
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Average Price Per m2 for Open-market Appraised Housing (Euro per sq. m.)
杜
House Price Index, Dubai (Q1 2007=100)
資料來源：謝明瑞(2013)、李榮謙等(2010)、鄭雅蔚(2012)、宋超英等(2010)、Global Property Guide
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二、 房價泡沫的相關文獻
過去文獻中所提及的泡沫可以區分為理性泡沫及非理性泡沫，在效率市場及 理性預期的假設下，同時存在多個買賣方，並且資訊透明，則僅有理性的泡沫 (rational bubble)，由於人們對於未來的預期造成了單向誤差，透過自我實現 (self-fulfilling)形成了理性泡沫，Blanchard and Fish (1989)對泡沫的定義即是在理 性預期的假設下建構，Tirole(1985)、Weil(1987)以疊代模型(Diamond OLF Model) 證明了在有限期、市場參與者無窮多的情況下，若市場不存在動態自我調整，則 可能存在穩定的泡沫，且引入泡沫對經濟是柏拉圖改進(袁志剛、樊瀟彥 2003)。
Blanchard and Fish 提出下列三種資產可以排除理性泡沫：(1)供給彈性無窮大或 是替代品容易取得的資產；(2)在未來某個時間點存在價格終端條件約束的資產；
(3)基本價值確定的資產(袁志剛、樊瀟彥 2003)，房地產並不符合以上三類資產 的特性，也因此說明了房地產市場泡沫化的可能。然而理性泡理論效率市場的基 本假設備受質疑，另外泡沫的生成和破滅都被視為外生，無法為資產泡沫提供更 完善的解釋。
有鑒於理性泡沫的缺失，非理性泡沫放寬了效率市場的假設，承認人類選擇 並非理性，由於市場中存在噪音交易者(noise trader)及羊群行為( Herd Behavior)，
投資人的決策並非總是理性的，因此發展了雜訊交易模型 (DSSW: DeLong, Shleifer, Summers, and Waldmann)來說明噪音交易者對於資產定價的影響。
雖然非理性泡沫的設定較符合現實，但資訊不對稱造成基要價值估算的困難，
Shiller(2001) 與 Xiao et al.(2007)即認為基要價值的定義非常主觀，實證研究方 法上有所限制，尤其在房地產市場與金融商品市場的情況全然不同，房地產市場 具有下列特徵：(1)房地產不易分割及高價的特性使得房地產並無法如金融商品 般在短時間內完成交易；(2)因為資訊不對稱，期間買家需要花費搜尋的成本；(3) 房屋市場的供給存在落後的效果(林祖嘉 2009)。因此房地市場並不應採取效率市 場的假設。
目前房價泡沫的相關文章所探討的議題主要分為三類：(一) 基要價值的衡 量； (二) 推估特定區域的房價泡沫規模； (三) 探究泡沫發生的原因。
(一) 基要價值的衡量
目前文獻中普遍認為資產的價格(Asset Price)取決於基要價值(Fundamental Value)和資產泡沫，因此泡沫的規模即為資產價格偏離基要價值的量(Blanchard and Fisher 1989)，然而對於基要價值的認定主要透過三種不同的評價方式衡量：
資產現值模型(Hamilton 1985, Stiglitz 1990)、家戶可支配所得模型(Black et al.
2006)、房價基要變動率受總體經濟因素影響(Abraham and Hendershott 1996, Bourassa et al. 2001, Hui and Yue 2006)三類，由於各學者主張不同，基要價值的 衡量方法成為房價泡沫的相關文獻中重要的議題。
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(二) 推估特定區域的房價泡沫規模
針對泡沫價格的研究方法上，最早使用變異數分析檢定及無母數檢定，使用 最為廣泛的為傳統迴歸(Hui and Yue 2006)，並對誤差項進行單跟檢定(Black et al.
2006, Diba and Grossman 1988, Phillips and Yu 2010)或將預測與實際值之間的差 異轉換為泡沫比例，但此法僅能測試價格是否穩定，並無法預測泡沫價格偏離基 要價值的規模，因此隨後開始透過狀態空間模型(Wu 1995, Xiao and Tan 2007, Chi Man Hui and Qi Gu 2009, 張金鶚等 2009)並藉由卡門濾波法衡量無法觀察的泡 沫狀態。(陳威廷 2012)
(三) 探究泡沫發生的原因
目前文獻上討論房價泡沫的原因多強調總體經濟及政府政策的影響，黃珮 玲(1994)提出房價有三分之二被總體經濟變數解釋，二十世紀發生在美國、日本、
東南亞的三個著名的房地產泡沫即是與總體經濟息息相關，1980 年美國於銀行 資金大量湧入房地市場、政府的優惠稅收政策及經濟繁榮期人們收入的增加等因 素(袁志剛、樊瀟彥 2003)，推升了房屋價格，1986 年開始經濟衰退，民眾收入 下降，無法償還抵押貸款的情形大量出現，另外1986 年《稅制改革法》對不動 產投資加強管制，並取消資產收益優惠政策，導致地產投資急劇下降。
日本則是於 1985 為了幫助美國解決大量貿易赤字，與德、法、英、日四國 簽訂了「廣場協定」，同意讓美元貶值，日元因此快速升值，重創了日本的出口，
為此日本採取了量化寬鬆的政策，降低市場利率，加上當時對「土地不會貶值」
的概念，投機者開始炒作，使得日本的房價水漲船高，1989 的日本的地價市值 竟超過整個美國地價的四倍，如此的榮景在1991 年破碎，外資紛紛撤離，企業 倒閉遺留下的壞帳高達六千億美元，導致的日後長期日本的經濟蕭條。
除了其他國家房價泡沫破滅的前車之鑑，說明了總體經濟和政府政策對房價 的影響外，台灣房地市場同樣也深受外在環境影響， 1973 年及 1978 年台灣正 值經濟起飛，創造了不動產市場的投資需求，卻面對石油危機造成的原物料上漲，
需求增加但供給備受限制的環境下，促使房價上漲(吳森田 1994, Chen and Patel 2002)，1988 則是由於台幣升值、外匯管制及貨幣寬鬆政策，吸引大量資金進入 不動產，(林秋瑾 1996, 彭建文 2000)。(蔡美惠 2010)
此外許多研究都納入景氣對策信號、稅收、匯率、股票指數、消費者物價指 數、貨幣供給、通貨膨脹率、利率等(張金鶚等 2009, 張金鶚、范垂爐 1993, 張 梅英 1992, 林崧麟 1999, 林楨家、黃志豪 2003)來解釋房屋價格，由此可以看 到總體的經濟對於房價的重要性。
綜觀過去的文獻著重於上述基要價值的衡量、推估特定區域的房價泡沫規模、
探究泡沫發生的原因這三點的分析，但並未回答房屋特徵與泡沫間存在什麼關係，
換言之本文將探究什麼住宅特徵容易被炒作，使得交易價格超過合理價格範圍。