第三章、 台灣新市鎮發展經驗
第二節、 林口特定區（獨立型新市鎮）
一、開發計畫背景
「林口特定區計畫」源於1970 年 11 月「經合會」為緩和台北市內之過多人口成 長壓力及配合區域均衡發展政策而擬定，經行政院指示台灣省政府成立林口特定區開 發處辦理林口特定區之開發，採取區段徵收之方式辦理。嗣因土地取得困難，奉行政 院指示，改循公佈都市計畫，實施帄均地權方式並依工程受益費徵收條例之規定辦 理。省府依前項指示，於1971 年撤銷開發處，並由前公共工程局繼續辦理都市計畫 規劃，於1973 年 2 月擬定完成。報奉內政部於 1973 年 12 月核定，1975 年間由台北 及桃園兩縣政府發布實施，1976 年林口特定區之開發經省政府納入 6 年經濟建設計 畫積極籌辦。
1978 年行政院第 1548 次院會決定，將「開發新市鎮」與「廣建國民住宅」並列 為國家十二項重大建設之一，且奉行政院指示，林口特定區之開發應集中力量優先辦 理，省府為執行新市鎮開發及廣建國宅業務，特於1978 年 3 月成立省住宅及都市發 展局，同年9 月住都局並成立林口特定區開發工程處以積極推動林口特定區之開發。
並遵奉行政院指示採市地重劃方式分四區辦理。首先辦理第一、二區（第一區之部份 及第二區位於桃園縣）；其三、四區因受經濟不景氣影響，於辦理第一、二區重劃後，
決定暫緩辦理。至1988 年 4 月 25 日第 1894 次省府委員會又決議繼續開發，遂完成 第一、二期社區市地重劃及完成第三、四期社區市地重劃之工程規劃設計第三、四期
（合併為一期）各期分區範圍詳見表3-22。
林口特定區位於台北市西側，北臨台灣海峽，東至台北盆地邊緣，南接台1 號省 道北側，西與桃園相鄰。計畫區跨越台北與桃園兩縣，行政轄區在台北縣包括五股鄉、
泰山鄉、新莊市、八里鄉之部份及林口鄉全部。在桃園縣包括桃園市、蘆竹鄉、龜山 鄉等部份。共涵蓋8 個市鄉，計畫容納人口 45 萬人，計畫面積 18750 公頃，此範圍 稱「林口特定區」。
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表3-22 林口特定區分期分區範圍表
（資料來源：第二次通盤檢討林口特定區計畫書，2009）
圖3-2 林口新市鎮分期位置圖(資料來源：台北縣政府地政局)
林口特定區之都市化地區跨越中山高速公路，南北長約6 公里，東西寬約 4 公里，
期別 第一期 第二期 第三期 第四期
（ 公 頃
） 開 發 面 積
社區 工業區 社區 工業區 社區 工業區 社區 工業區
264.27 123.20 114.41 129.15 240.77 106.83 262.19 81.63
387.47 243.56 347.60 343.82
備 註
位於高速公路林 口交流道南北兩 側附近地區，包 括工業區一處
（工三），部分商 業區與四個住宅
鄰里單元。
位於高速公路林 口交流道西南 面，鄰接第一 期，包括工業區 一處（工四），部
份中心商業區與 二個住宅單元。
位於高速公路以 北、第一期以西地 區，除包括部分中 心商業區外，暨有 工業區一處（工一）
及四個住宅鄰里單 元。
位於都市化地區之 東北面，包括現有林
口市街及大專用 地，工業區一處（工
二），部份中心商業 區，建成商業區及五
個住宅鄰里單元。
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範圍包括林口鄉及龜山鄉所屬之公西、坪頂等聚落及其附近帄整之台地，面積約1620 公頃，此範圍稱「林口新市鎮」詳見圖 3-2，佔林口特定區全部面積的 8%，計畫容 納人口約20 萬人，而林口特定區之土地使用分區整理於表 3-23。
表3-23 林口特定區土地使用分區面積統計表
編號 計畫面積 台北縣 桃園縣 佔都市發展用地
面積百分比（％）
佔計畫總面積 百分比（％）
土 地 使 用 分 區
住宅區 585.68 388.72 196.91 12.69 3.12
商業區 84.72 74.87 9.85 1.84 0.45
工業區 1203.70 487.61 716.09 26.07 6.42
文教區 41.18 0 41.18 0.89 0.22
海濱遊憩區 222.99 222.99 0 4.83 1.19
古蹟保存區 12.80 12.62 0.18 0.28 0.07
環境設施區 2.02 0 2.02 0.04 0.01
食品工業研究所
專用區 2.16 2.16 0 0.05 0.01
納骨塔專用區 10.44 10.44 0 0.23 0.06
宗教專用區 31.34 23.95 7.39 0.68 0.17
安養中心專用區 6.25 6.25 0 0.14 0.03
屠宰專用區 14.18 0 14.18 0.31 0.08
醫療專用區 55.24 0 55.24 1.20 0.29
養生文化專用區 29.27 0 29.27 0.63 0.16
戶外復健訓練專
用區 4.32 0 4.32 0.09 0.02
電磁波專用區 2.23 2.23 0 0.05 0.01
產業專用區 6.18 6.18 0 0.13 0.03
捷運車站專用區 1.19 0 1.19 0.03 0.01
農業區 1,418.14 977.32 440.82 0 7.56
保護區 11,013.04 5,910.07 5,102.97 0 58.74 第一～第四種保
護區 1,701.68 1,701.68 0 0 9.08
行水區 0.50 0.50 0 0 0
殯葬設施專用區 5.04 5.04 0 0.11 0.03
加油站專用區 1.57 0.51 1.06 0.03 0.01
小計 16,455.86 9,833.19 6,622.67 50.31 87.76
公 共 設 施 用 地
機關用地 325.63 191.16 134.47 7.05 1.74
學校用地 213.07 168.33 44.74 4.62 1.14
介壽運動公園用
地 71.04 0 71.04 1.54 0.38
體育場用地 5.66 0 5.66 0.12 0.03
公園用地 100.24 53.21 47.03 2.17 0.53
綠地、綠地（兼
道路使用） 34.14 30.78 3.36 0.74 0.18
市場用地 5.11 3.06 2.05 0.11 0.03
停車場用地 6.82 2.77 4.05 0.15 0.04
廣場用地 8.60 0.49 8.11 0.19 0.05
加油站用地 0 0 0 0 0
電路鐵塔用地 5.48 1.91 3.57 0.12 0.03
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（資料來源：第二次通盤檢討林口特定區計畫書，2009）
本研究評估林口新市鎮自1979 年貣分四期進行開發，其中第一期與第二期範圍 相鄰，主要公共設施相繼於1986 年陸續施工完成。後續三、四期範圍因經濟景氣差，
暫緩開發，遂延遲至1998 年 7 月才完工，停頓長達 12 年之久。目前忠孝街拓寬仍在 台北縣政府工務局規劃設計中，第三期抵費地雖已標售但現況仍多處為空地，若據以 評估引進人口成效尚難定論，因此選擇相近條件並開發完成之第二期發展軌跡作為經 驗探討至第九節再以特定區現況之交通、產業、公共設施及人口成長等，剖析其競爭 力作為總結。以表 3-24 說明林口特定區都市化地區（即林口新市鎮）各期面積與發 展時程表。
林口新市鎮第二期重劃區社區面積115.5915 公頃，全屬桃園縣轄區，於 1982 年 9 月至 1986 年 6 月完成主要公共工程，1987 年 10 月公開標售。第二期社區面積佔都 市發展用地2.51%佔計畫總面積 0.62%，包括 2 個鄰里單元暨中心商業區之一部份及 一處工業區（工四）。
自來水事業用地 4.44 1.96 2.48 0.10 0.02
垃圾處理場用地 160.55 156.34 4.21 3.48 0.80
水溝用地 0.92 0.56 0.36 0.22 0
公墓用地 348.42 315.82 32.60 7.55 1.86
高速公路用地 220.12 109.60 110.52 4.77 1.17 高速公路兼供高
速鐵路使用 0.22 0 0.22 0 0
高速鐵路用地 33.14 0 33.14 0.72 0.18
高速鐵路兼供高
速公路使用 0.27 0 0.27 0.01 0
捷運系統用地 21.05 5.36 15.69 0.46 0.11
道路用地 650.20 435.56 214.64 14.08 3.47
道路用地（供快
速公路使用） 41.12 41.12 0 0.89 0.22
道路用地兼供快
速公路使用 0.60 0.60 0 0.01 0
道路用地兼供捷
運系統使用 0.23 0.01 0.22 0 0
道路用地兼供高
速公路使用 0.30 0.30 0 0.01 0
綠化步道用地 36.47 19.73 16.74 0.79 0.19
小計 2294.14 1,538.67 755.47 49.69 12.17 都市發展用地面積 4616.64 2,782.63 1,834.01 100 --- 計畫面積 18,750.00 11,371.86 7,378.86 --- 100
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表3-24 林口特定區都市化地區各期社區市地重劃面積及開發時程表
（資料來源：台灣省政府住宅及都市發展局-林口新市鎮開發簡報，1990）
二、市地重劃計畫
（一）土地取得
土地取得為新市鎮發展之首要任務，政府如能取得開發區內土地即可依照預定 計畫循序建設，並有效管制新市鎮之發展時序與發展型態，達成新市鎮開發目標。
同時可以防範開發完成後土地因其經濟價值增高，使土地所有權人持觀望態度，
不積極從事建設，或是財力所限而暫不作建築使用，如此不僅難以有效促使開發 完成地區做即時而合理之發展，且易導致土地投機，造成政府巨額投資浪費。
而土地取得遵循行政院指示，採市地重劃方式辦理，結合當時土地政策（屬第 1 期開發之林口國宅社區建設計畫）與都市發展政策之指導，並參照相關法令之規 定，釐定林口新市鎮土地取得過程如下：
1.開發單位盡量先取得開發區內之公有土地。
2.市地重劃後之抵費地（表 3-25），應盡量作適當規模之集中，並可由國宅主管機 關按底價優先承購取得。
表3-25 第二期開發區內可供出售之抵費地面積表
（資料來源：本研究製作）
3.開發區內土地所有權人未列為共同負擔之公共設施用地除屬公用事業使用者由 各該事業機構取得外，其餘由政府編列預算，依都市計畫法規定取得。下表3-26
期別 第一期 第二期 第三、四期
主要公共工程 完成時間
1979 年 7 月至 1982 年 12 月
1983 年 1 月至 1986 年 6 月
此期分9 標，第 1 標（省住都局發包）
1998 年 7 月完工。第 2 至 9 標及中心商 業區（省地政處發包）2001 年 10 月完工。
公開標售時間 1985 年 1987 年 10 月 2004 年 1 月 社區開發面積 265.3535 115.5915 499.1919
合計社區面積 881.64
項目 類別
重劃面積
（公頃）○1
土地所有權人負 擔比例（％）○2
共同負擔之公共設 施用地暨抵費地○3
共同負擔之設施 用地（公頃）○4
可供出售之抵 費地（公頃）○5 抵費地 115.5925 45 52.0162 39.5845 12.4317
備註 1. 表內所列各項之關係為○1 ＊○2 ＝○3 ，○3 －○4 ＝○5 2. 共同負擔之公共設施用地包括道路、市場及鄰里公園
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整理第二期開發區內土地所有權人共同負擔之公共設施用地面積表。
表3-26 第二期開發區土地所有權人共同負擔之公共設施用地面積表（單位：公頃）
（資料來源：第二次通盤檢討林口特定區計畫書，2009）
4.對於私有空地予以作限期做建築使用，如逾期不使用者，政府即可照價收買。
5.採取與原土地所有權人合作開發方式取得部分土地。
（二）土地處分
此期土地開發完成後，政府依其使用性賥之差異而作不同之處分，其處分方式 除遵循現行法令之規定外，為防範土地投機之發生，並促使該筆土地之利用臻於 經濟合理，採取適當之管制與引導，以達成地盡其利，並創造優良都市生活環境 之目標，處分方式如下：
1.市地重劃完成後，社區土地之 55%配還原土地所有權人，政府對於該筆土地得予 適當管制。
2.政府實施照價收買取得之空地，先行整體規劃後，再予標售。
3.公共設施用地由目的事業主管機構或政府取得後，保留作為合於其特定目的之使 用。
4.取得抵費地其中 20%可作適當規模之集中，按底價（係依縣重劃委員會評定之地 價）優先讓受政府機關。
而表3-27 為整體林口新市鎮第二期市地重劃土地處分之成果。
表3-27 林口特定區第二期市地重劃成果
（資料來源：第二次通盤檢討林口特定區計畫書，2009）
類別 項目 道路 市場 鄰里公園 合計
第二級開發區 32.2643 0.8750 6.4452 39.5845
期別 第二期開發區
辦理時間 1983 年 6 月至 1987 年 3 月
重劃面積（公頃） 115.5915
提供建築用地面積（公頃） 76.0070
地區取得公共設施用地面積（公頃） 39.5845
由政府用地徵購 及工程建設費用
（新台幣元）
用地徵購地價 1,632,359,642
工程建設費用 874,195,800
合計 2,506,555,442
市地重劃者負擔之比例 45%
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（三）實賥效益
1.重劃區內部份土地於重劃前因地形不整，無法有效利用，辦理重劃後使每宗土地 均面臨道路且地界方整，能作最有效利用。
2.重劃後土地價值增漲，使土地所有權人合法利益大幅增加。
3.重劃後坵塊減少，管理使用均感便利，可健全地籍管理。
4.區內大多公共設施用地由土地所有權人共同負擔，使政府節省鉅額徵購土地費 用。
5.重劃區開發後可疏散台北盆地之過剩人口及過度發展，並規劃合理完善的服務設 施，提供合理之都市環境。
6.公共設施完善，除配置必要之鄰里公共設施促進都市建設及發展外，並可作自足 性新市鎮建設之示範。
7.此期開發完成後，將因居住條件優越的住宅環境及附近工業區（工四）發展，而 帶動台灣北部工業發展基礎，並促進台北、桃園兩縣之繁榮。
三、開發工程施工過程（以第二期開發為例）
第二期公共工程包括道路、排水、自來水、汙水、電力電信、路燈照明、環境美 化及附屬設施等，施工由省住都處負責執行，表3-28 為此期開發情況之整理。
按此期各計畫道路布樁定線、定高程，並進行排水、自來水、汙水等管線埋設工 程。各項工程實際進度整理如表3-29。
表3-28 第二期市地重劃社區發展情形
（資料來源：台灣省政府住宅及都市發展局-林口新市鎮開發簡報，1990）
第二期公共工程主辦單位為桃園縣政府於1983 年 1 月開工，施工單位省住都處 執行，1986 年 6 月完工，此期開發工程概要如下：
（一）整地工程
此期整地工程依各街廓高低據以整地，務使一個街廓內無高低不帄情況，而不
項目 面積（公頃） 開發方式 施工單位 完工日期 主辦單位
第二期市地
重劃社區 115.5915 市地重劃 台灣省住都處 1983 年 1 月
至1986 年 6 月 桃園縣政府