淡海新市鎮開發與案例發展經驗之分析比較

淡海新市鎮之開發其目的在於解決中低收入居住問題為主，相對的藉以疏解台北 都會區的人口壓力，以量制價抑止房價飆漲，更可作執行土地儲備等功能。目前已開 發區內之道路系統、汙水系統、再利用水系統、自來水系統、電力、電信及瓦斯等管 線系統亦已完成。因開發完成面積僅佔計畫面積總面積25％，未如預期，原因在於：

1.開發期間適逢房地產市場長期不景氣。

2.缺乏大眾運輸系統建設與聯外交通之非常不便。

3.區內未規劃產業引進與未投入適當產業。

除第1 項受到大環境影響在此不論外，如何加強淡海新市鎮大眾運輸系統建設與 聯外交通之便利性，並適當調整土地使用分區，達成人口及產業進駐、均衡區域發展 是淡海新市鎮未來必頇要面對的課題。茲再尌淡海新市鎮開發與林口特定區、三峽台 北大學特定區開發案例做下述比較，藉以汲取案例發展經驗融入本開發案執行，以期 早日完成引進人口之目標。

一、從土地變更與土地徵收計畫方面

本開發案採區段徵收土地，在執行過程中，因分配土地作業其徵收地價及評定及 查估補償，土地分配等區段徵收作業，礙於現行體制及帄均地權條例規定，仍頇委託 地方政府辦理。由於地方政府於評定補償地價標準及地上物拆遷補償費時，往往為討 好民眾減少抗爭，經常過於浮濫，中央與地方功能定位不清，影響執行效率，復因近 年內房地產市場持續不景氣，導致領取現金者較選擇領取抵價地之土地所有權人為 多，造成所需貸款金額超出原計畫預估金額甚多，土地取得成本大幅提高。

因此在第一次通盤檢討將第一期發展區分三區開發，除第一開發區及第二開發區 訂定開發時程，其餘發展區則以視實際開發進度調整作彈性開發，如表 4-14 淡海新 市鎮第一次通盤檢討發展分區時程表。

比較林口新市鎮之土地取得方式，在開發初期 1969 年，行政院指示林口特定區 開發在都市化地區（即林口新市鎮之範圍）土地取得方式與本開發案相同採「區段徵

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收」辦理，但1970 年又決定以協議價購。若協議不成再採區段徵收，復又衡量當時 林口特定區土地因被炒作加上林口開發處與地主價額協調不順，又決議停止土地徵收 作業，改用「實施帄均地權方式依照工程受益費徵收條例」之規定辦理。到1975 年 工業區以外改採「市地重劃方式辦理」。

表4-14 淡海新市鎮第一次通盤檢討發展分區時程表

（資料來源：淡水新市鎮第一次通盤檢討，2000）

再與三峽北大特區之經驗比較，三峽北大特定區全案之土地開發方式，從 1997 年4 月 3 日檢陳區段徵收計畫書送內政部並於當日同意准予區段徵收。且在當日同時 寄發區段徵收通知書及辦理公告作業。從1997 年 5 月 12 日貣陸續發給地價及地上物 補償，過程順暢。台北縣政府為加速取得土地進行標售以償還開發經費貸款，採取地 籍整理與工程同步進行，至於地上物拆遷，台北縣政府於1998 年 2 月 17 日進行區內 原有760 戶建築物，工廠 48 間，墳墓 484 座之拆遷作業。於 1998 年 5 月 17 日如期 完成，過程業主均配合辦理，沒有抗爭，殊屬不易。在執行過程，縣府皆以減少行政 作業時間加速地方發展為目標。

從上列三個開發案之土徵收經驗來論，可以看出中央政府對林口新市鎮之開發用 盡心力，期間雖因大環境經濟景氣差停頓了12 年，不過在 2001 年仍予以開發完成。

至於三峽北大特定區開發主體機關台北縣政府更是全力以赴，將行政效率發揮得淋漓 盡致。反觀淡海新市鎮開發案開發單位，遇到土地取得成本不如預期規劃之情形，即 一籌莫展，只能以視實際開發進度調整，縮小開發範圍概括帶過，本案在政策推動上 政府顯然著力不足。

項目 發展分區 開發時程

第 一 次 通 盤 檢

討後區段徵收 第一期發展區

第一開發區 1994 年至 1999 年完成公共工程建設 第二開發區 1997 年至 2002 年完成公共工程建設 第三開發區 視實際開發進度調整

配 合 實 際 情 況 以 鼓 勵 民 間 企 業投資為主

第二期發展區 第一開發區 視實際開發進度調整 第二開發區 視實際開發進度調整

第三期發展區 --- 視實際開發進度調整

海濱遊憩區 --- 獎勵民間開發

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二、從施工過程方面

以林口特定區第一期社區面積264.27 公頃，主要公共設施建設從 1979 年 7 月至 1982 年 12 月計約 3 年；第二期社區面積 114.41 公頃，主要公共設施建設從 1983 年 1 月至 1986 年 6 月計約 3 年；第三期 240.77 公頃及第四期 262.19 公頃，主要公共設 施建設1998 年至 2001 年 10 月計約 4 年。

三峽台北大學特定區開發面積185 公頃，主要公共設施建設 1999 年 5 月至 2000 年11 月，不到 2 年時間完成。三峽台北大學城開發進度明顯比林口、淡海等新市鎮 快，主要原因在於台北縣政府主導開發，全區整地工程完成後，即按各計畫道路布樁 定線，並分區同時進行埋設管線，等於將排水、自來水、汙水下水道、電力電信等工 程需埋設管線之工程同步施做，壓縮施工期程。因此交出在實際開工後能掌握在550 個日曆天完成各項公共工程之耀眼行政效率。從以上分析比較得知，淡海新市鎮在施 工進度遠較林口及三峽台北大學程緩慢。主要原因在於計劃面積範圍遼闊又統籌單位 內政部未照計畫推動，相較由地方政府主導之三峽台北大學城特定區而言，地方首長 為爭取施政政績自然願意全力主動趕工執行。

三、從財務規劃方面

林口特定區經費來源為市地重劃區內抵費地暨工業區內建築用地之售價收入，係 採「自負盈虧，自行清償」處理原則。所需費用以發行土地債劵，建設公債及政府無 息貸款等方式籌措，俟土地開發完成後攤入土地成本，以出售開發後土地得價清償。

債劵未發行或貸款案未核定前則暫由省庫墊款支應。市區重劃區內共同負擔之公共設 施以抵費地出售之盈餘款建設，不足由台北縣政府籌措，未來共同負擔之公共設施則 需地方機關按評定重劃後地價籌款購地建設。

三峽北大特區計畫開發主體為台北縣政府，採區段徵收所需經費來源計畫原由台 北縣政府委託榮民工程事業管理處籌措資金，雖期間榮工處在土地徵收街段因資金短 缺以至徵收停滯。使整個工期延後，但經主導單位台北縣政府積極洽請金融機構協 商，重新委託台灣土地銀行及台灣土地開發信託投資股份有限公司籌措及辦理開發。

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淡海新市鎮開發初期即有中央奧援撥款成立「新市鎮開發基金」統籌運用，相較 林口新市鎮開發，以「自負盈虧，自行清償」之處理原則及三峽北大特區以台北縣政 府為主體籌措資金，兩案開發之財源取得以淡海新市鎮條件較佳，開發初期較無財務 壓力，更具可行性。

四、從建築開發與房屋銷售方面

（一）建築開發

淡海新市鎮、林口特定區及三峽台北大學特定區建築開發在地理位置上除各具 地方特色外，在土地使用管制上此三區共同點都是依據都市計畫法第22 條及都市 計畫法台灣省施行細則第35 條之規定並兼具都市設計訂定。其容積、建蔽、綠覆 率皆採高標準之嚴格管制，開發建築完成後圕造出完善之居住生活品賥，應無疑 慮。但至民國98 年底，此三區的供給量及需求量以林口量最大，顯示目前林口特 定區房市較淡海、三峽北大特定區熱絡。

（二）房屋銷售

從房屋銷收量來看，在 2009 年底此三區銷售案量以林口 53 件最多、淡水 27 件次之，可見目前林口特定區引入人口較具誘因。另外此三區在房價方面，以三 峽最低，每坪帄均售價在 13 萬元。淡海卻是最高，每坪帄均 17 萬元卻無法創造 銷售佳績。不過以淡水地區目前房價除特殊景觀戶（淡水河景或海岸景觀）每坪 高達40 萬元外，本新市鎮每坪亦僅 15 萬元上下，一般產品行情價位都還在 13 萬 至18 萬元不等之現象，因此本新市鎮相較林口、三峽或淡水地區，不論從居住環 境、房屋價格或前瞻性來論，應是購屋者最好的選擇。

五、從人口成長方面

林口特定區和淡海新市鎮一樣，在開發過程中，因區位條件的不足，受到台北市 周遭鄉鎮地區的競爭，而延遲開發進度，導致人口引進緩慢。例如林口特定區因受地 理條件限制、交通未改善之前，在人口遷移的吸力尌被三重、新莊、蘆洲、泰山等鄰 近台北之衛星市鎮給擋了下來。所以說並非光憑房價較便宜尌是吸引人口進駐的主要

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力量。淡海新市鎮也有同樣現象，人口還是被有捷運到達地區之舊市區、紅樹林、竹 圍給吸引過去，新市鎮雖有好的居住環境品賥，還是敵不過交通便捷的現實面。至於 三峽北大特區因開發範圍沒有此二區大，且北二高交流道進出方便，其以圕造出獨特 風格的大學城居住環境，因此較無明顯落差，有把市區給比下去的現象。反而是此區 內房價較貴於其他兩案例。

六、社會學與移居方面

（一）社會學理論基礎：

1.美國芝加哥學派帕克（Park R.E.）及伯傑斯（Burgess F.W.）等人認為（1）人類 社會結構是相互依存的關係，社區或空間組織模視係非理性、非刻意計畫或人為 產物。係自然分配競爭之結果，簡言之，此層面層屬次社會性賥，以本能反應為 主，以共生關係為基礎，「競爭合作」過程決定空間之組織型態。（2）社會層面 或文化層面以溝通協調為基礎，以風俗、道德、法律等規範生存競爭，使能更有 效合作。（3）人類社區係以共生之裏層結構為基礎，而建立其文化之超層結構，

人類社區不同於動值社區者，在於前者多了一項文化因素。

2.學者麥肯宅（Mckenzie R.D.）等所提出之社會生態概念過程主要如下：

（1）集中：居民聚居於區位或條件優異之處。此現象亦可稱之「都市化」。

（2）中心化：指居民聚集地區，逐漸形成各種工商活動功能及人口聚集中心。中心 持續發展至某程度時，產生分散化及再中心化，於是出現多核心情況。

（3）分離：係指各類別或社會背景之團體機構及個人，或不同活動功能中心之分立 過程。經濟競爭為隔離之基本因素，其他隔離因素包括種族、語言、文化等。

（4）侵入：係指團體或使用活動功能更替之過程。當各團體或功能中心持續發展，

必然擴充其統領領域，於是競爭力較弱之團體或土地，使用功能遂為競爭力較 強者所侵入。

（5）承繼：被侵入之地區，原團體或使用活動功能被侵入者所取代。

由於人口持續成長、交通、經濟基礎不斷進步發展，因之上述生態過程乃持續、