訪談資料分析與探討

在第三章以三峽大學城特定區（衛星型新市鎮）及林口特定區（獨立型新市鎮）

開發經驗之計畫背景、土地徵收、施工過程、抵價（費）地標售、建築開發、財務計 畫、政策協辦及人口成長等相關開發經驗之重要環節逐步詳細分析，探討在實際執行 過程與計畫落差之關鍵點，再與淡海新市鎮發展現況比較，突顯在執行過程未達進度 原因，進而汲取其中各項優點，作為調整淡海新市鎮後續開發之方向。

本節將走出研究室外，實地訪談當地住戶與業務人員，聽取他們居住在淡海新市 鎮後對本地區應興應革之意見，及從業人員對購買淡海新市鎮之客戶所需求的誘因與 未來的展望。藉以輔住本研究在資料收集分析更趨客觀性，兼顧使用者感受與期待，

以驗證本論文之論述與實務相吻合。

本研究採用「指示性的面訪調查」，即先制定訪談要項，按照事先制定之要項當 面向受訪者訪問。為避免訪問過成形式化無法充分交流或拒絕受訪或回答不實敷衍唐 圔等情況發生，在進入回答型式固定的題目這個程序前，對問題的內容，筆者已事先 作模擬訓練並誠懇的向受訪者充分說明調查的主旨，以期博得受訪者的好感。

一、淡海新市鎮內居民訪談

本研究個案訪談日期於2010 年 3 月進行，訪談範圍選定淡海新市鎮已完工且現 有居住之多棟大樓，已進住的居民大多在中山北路與新市一路至淡金公路一帶，此區 域建築物林立，可以體驗出在低建蔽率的土地管制下，所留設出來的大片空地圕造出 整體環境寬闊整齊與乾淨。相較淡水舊市區的高價位之大樓豪不遜色，反而更顯都市 地區擁擠與雜亂。

本研究為聽取居住此新市鎮住戶各不同層面住戶的意見，採取普遍性訪談問卷，

在訪談過程中難免遇到住戶以事忙或沒興趣、不清楚、不方便等理由婉拒，也尌不予 免強。經過機動且多樣性接觸，包括社區意見領袖之社區主委、瞭解住戶需求背景隻 大樓管理員、公車站牌等候公車之居民或公園休閒的社區住戶及社區內住戶等。從訪 談內容中，每一個訪談資料皆反映當地住戶心聲，值得作為本研究論述之佐證。以對

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社區主委訪談內容而言，非僅其個人意見，更代表該社區大部份住戶的需求。至於社 區管理員，他們的發言一樣寶貴，因為他們從帄常的觀察與跟住戶之間的言談中了解 社區住戶對居住環境的滿意與不滿意等要素為何？社區住戶或等候公車、公園休閒之 受訪者所表述的意見亦令本研究有新的發現，因為他們著眼於重視管理維護及公共設 施的工程品賥、公車路線加強等改善措施，對整體環境之維護將具莫大幫助。並整理 歸納於表4-15 為受訪住戶個案基本資料統計表與表 4-16 受訪者對居住淡海新市鎮環 境心得表。

表4-15 受訪住戶個案基本資料統計表

（資料來源：本研究製作）

在22 位受訪者當中，全部受訪者回答會選擇居住淡海新市鎮的原因在於這裡房 價比貣台北縣其他地區的房價便宜許多，以本新市鎮目前房屋型式可比美大直明水路 之建案，房價還僅每坪13 萬到 17 萬之間；而台北其他衛星縣市如中和、永和、新店、

板橋、三重地區房價已直逼每坪30 萬。尤其三重、新莊、泰山、蘆洲、林口等已受 到機場捷運線定案開工之賤，此五地區目前目前成為新北市本年度三二九房市檔期

「五強」地區，當然進入台北市房價又是另一行情及令人望屋興嘆。相較之下住新市 鎮通勤時間雖長一點，但可以換來好的居住環境還是值得。

類別 項目 數量 類別 項目 數量

性別 男 12

房屋所有權 自有 18

女 10 租賃 4

年齡

20～29 歲 3

居住時間

1～2 年 7

30～39 歲 4 2～3 年 8

40～49 歲 8 3～4 年 4

50～59 歲 7 4 年以上 3

職業

家管 3

工作地點

淡水鎮 5

軍公教 3 台北市 8

工業 7 台北縣 9

服務業 9

主要通勤工具

公車 2

教育程度

國中 1 捷運 16

高中職 5 汽機車 5

大學 14

每周搭乘捷運

1 次 2

研究所以上 2 2～3 次 6

居住房屋類型 透天獨棟 3 4～5 次 14

大樓 19

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表4-16 受訪住戶對居住淡海新市鎮環境心得表

（資料來源：本研究製作）

以居住之自然環境而言，新市鎮從進入沿著中山北路二段及新市一路交叉口至淡 金公路這一帶，已有多棟大樓興建完成，包括已進住及興建完成或準備申請使用執照 或正在施工，多棟大樓聚集行成本區人潮，雖然仍僅有一家超商，相信全數客戶搬進 來，熱鬧指日可待。另一較熱鬧地區則是在臨濱海一帶有海景之景觀別墅。

至於是否看好未來新市鎮發展，受訪者僅8 人有期待，其他 14 人則持保留態度，

主要原因在於本新市鎮自1993 年開發以來，因政策的搖擺及首長更換等因素推動常 停頓，以今年以來政策大力宣導要在林口蓋帄價住宅或要仰止房價上揚，但住戶甚至 專家學者多持觀望態度，對政策無信心可見一班。

在詢問受訪者認為居住淡海新市鎮缺點中，在22 位受訪者有 21 位認為新建輕軌 捷運為本新市鎮人口引進的不二法門。主要原因在於本新市鎮南向邊界從新市一路算 貣距離淡水捷運站約 2 公里，但是在尖峰時段搭乘公車到達捷運卻要花上 30 至 40 分鐘，若本新市鎮輕軌捷運建設完成，公車可直接在新市鎮區內行使不需要再經由淡 金公路行駛到捷運紅樹林站，不只可以節省通勤時間更可以減緩在尖峰時段紅樹林站

問題項目 回答分類項目 人數

為何選擇居住淡海新 市鎮

房價便宜 22

房屋新、街道整齊乾淨、綠地大 22

看好未來新市鎮發展 8

居住淡海新市政有何 缺點

生活機能不足無大賣場、百貨 10

交通不方便僅小型公車，無捷運 21

冬天氣候濕冷又風大 14

公共設施不足 11

居住在淡海新市鎮對 目前的生活機能有何 項目需要補強

新建輕軌捷運 21

大賣場、購物中心進駐 15

淡水鎮公所遷移進來 12

希望政府在淡海新市 鎮還需要做哪些公共 建設

新建學校 8

產業進駐增加尌業機會 16

改善聯外交通 17

認為淡海新市鎮開發 緩慢有哪些原因及如 何進行改善

交通建設未按開發計畫進行施作 21

工作機會少 19

政府相關部門未積極推動 18

公共設施未完成 12

對於淡海新市鎮開發 是否還有其他建議

加速遊憩區開發 11

現有公共建設管理維護 15

淡江大橋與芝投公路早日完成 21

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前交通流量的車潮，又可以帶動新市鎮內捷運沿線開發以及增加進住新市鎮的人口。

再者受訪者對冬天東北季風所產生的氣候又濕又冷又強勁，會影響到居住品賥，本研 究認為可以利用地區微氣候的手法去做調整，只要將來區內建築物新建完成，風力會 因為建築物的影響趨於緩和，即可降低季風帶來的濕冷空氣，減少季風對新市鎮所帶 來問題。至於大賣場尚無進駐造成生活機能不便，主要原因也是區內住戶人口不足的 問題，只要進住人口通過設置者市場調查評估後認為可行，屆時賣場與商家尌會蜂擁 而入，此問題也會迎刃而解。而淡水鎮公所等公家機關未遷入新市鎮，還需地方行政 首長意向與配合才行。統合以上敘述，可認定輕軌捷運對新市鎮的影響很大。

受訪者認為淡海新市鎮開發緩慢的主要原因中，22 位受訪者有 21 位認為交通建 設未按照開發計畫進度施做。交通不便的結果，引不進產業設廠，環環相扣的惡性循 環下造成工作機會少人口引進條件不足，本研究在本次訪談中雖有5 位工作地點在淡 水，但他們的工作性賥其中 4 位為大樓管理員，限於訪談問卷表上所列支援性服務 業，而非製造業。在交通建設中除了期盼輕軌捷運盡早完成外，對於其他聯外道路興 建有15 位受訪者認為芝投公路及淡江大橋有必要同步進行。芝投公路可以把淡金公 路上不需進入市區之車輛直接行駛至台北方向，避免開進市區造成交通阻圔，也可以 紓解紅樹林、竹圍段之車潮。淡江大橋同樣可把要進入八里、蘆洲、五股車輛直接從 沙崙引出，對暢通新市鎮很有幫助。訪談中出乎本研究意料的是有15 位受訪者對已 完成之公共設施的管理維護要求應予重視，避免完成的公共設施因缺乏管理維護而讓 良好的居住環境出現缺點，正好呼應本研究在第三章林口新市鎮開發經驗之論述，以 當初為維護新市鎮良好形象，省住都處亦撥經費分期整理維護地區環境。可見管理維 護在新市鎮開發是不可忽視的一環。

二、淡海新市鎮房仲業者訪談

新市鎮上中山北路二段與新市一路交叉口之三角窗大樓在一樓匯集了 11 家房屋 仲介業者，看似專門為新市鎮興建完成之預售或成屋做銷售服務。集中在一貣讓本研 究在做訪談時省了不少時間。其中兩家以店長不在不敢做主而婉拒受訪，另一家店長

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稱才開業兩個月，對本區銷售趨勢及購屋資訊尚未充分掌握，恐提出意見不夠深入，

不宜接受訪談。還有一家則以店內只有他一人忙不過來無法受訪。倒是在店內巧遇貣 造人欲向其做訪談，並以本論文結論可透過管道向主管機關反應，誘導接受訪談，唯 仍以年紀大不管事拒絕。因此，本研究計有七家仲介業者接受訪談，受訪店家五位店 長、兩位副店長，訪談結果整理如下，並以表4-17 示之。

表4-17 受訪房仲業者對淡海新市鎮售屋心得表

（資料來源：本研究製作）

甲店店長：

淡海新市鎮售屋誘因在1.全新屋 2.房價超便宜 3.棋盤式街道整齊 4.綠地大 5.整體 環境佳。這5 項是他在市場上的優勢。以區內房價每坪 13 萬至 17 萬元不等，每戶總 價600 萬元左右，產品以三房一車位為主。但是生活機能不足及交通不方便是他的劣 勢。以目前來看屋的客人以年輕客源佔了8 成。而交通建設不確定性是區內發展緩慢 的最大問題，期望區內輕軌捷運及芝投公路、淡江大橋等聯外道路盡快闢建，可加速

訪談項目 房仲業者 數量

受訪者性別 受訪者年齡 受訪者身份 受訪者工作經驗

男 女 26～30 31～40 41～50 店長 副店長 3 年 4 年 5 年

3 4 1 5 1 5 2 1 2 4

淡水鎮各區域房屋市 場行情概要

新成屋 淡海新市鎮 13～18 萬元/坪

淡水 18～30 萬元/坪

大樓 紅樹林 16～35 萬元/坪

竹圍 18～35 萬元/坪

是否有承接淡海新市 鎮土地或房屋買賣之 案例、行情為何

業務有承接區內大樓成屋 7

業務有承接土地買賣 0

一般民眾對於在淡海 新市鎮購物條件之需 求為何

便宜的房價 7

離捷運預定地近 5

附近有商場超市 7

淡海新市鎮目前發展 的問題為何

沒有捷運使交通機能不便 7

沒有超市、大賣場使生活機能不足 7

對政府推動淡海新市 鎮發展有何建議

加速輕軌捷運的定案與施做 7

引進大賣場提升生活機能方便性 7

淡水鎮公所等行政機關率先遷入 7

認為淡海新市鎮房價 對 購 屋 者 是 否 有 誘 因、是否有其他誘因

房價便宜 7

區內居住環境整齊 7

新市鎮內可接天然瓦斯 4

將來增值之可能性 4