第三章 專家座談與業界訪談
第二節 業界訪談分析
本研究針對目前設施管理部分設計問卷調查表，以利蒐集物業管理公司在初步瞭 解整個研究背景後，對於我國應用 BIM 技術於建築設施管理作業上之看法。訪談對象 從以下相關單位，如中華民國公寓大廈管理服務職業總工會、保全公會、中華物業管 理協會、物業管理公會等單位會員中選擇較具代表性廠商進行訪談。訪談前本研究會 先提供研究計畫說明文件及內容連同問卷調查表以紙本寄送，訪談過後再進行回收，
以利分析。目前已訪談業界對象分為 3 類共 4 間，如下說明:
1. 物業管理公司:中央物業機構、東京都物業管理機構 2. 業主: 永信建設
3. 機電設備公司: 國霖機電
壹、 中央物業機構
訪談時間:2014 年 5 月 7 日 上午 10:00
訪談地點:中央物業機構
訪談對象: 劉人峰副總經理、孔仁奕經理
中央物業機構公司為南部頗具盛名的物業管理公司，綜整中央物業機構公司之 SOP 標準作業流程，如下圖 46 所示。
當有需求時，先行通知管理員或大樓總幹事，再行通知鄰近廠商或簽約廠商進行 維修，維修完畢再將其相關維修資料保存於管理室。
通常社區大樓之維修僅自行找尋附近廠商或簽約廠商來維修，除非是較為大型的 維修才可能請物管公司來處理。
而中央物業公司會於每個月進行兩次設備點檢或直接檢修，亦或是每個月與社區 約定維修時間，派遣維修人員於社區駐點，進行住戶或社區需求維修。
對於維護資料部分，以紙本及 Excel 保存，通常與社區或大樓之契約都是一年一 約，所以資料保存於契約到期後五年銷毀。
中央物業機構期望能以 3D 來展示及管理相關資料，但是相關花費與其成效，必 須審慎評估，假若未考慮成本，建築資訊模型可以減少管理成本，增加效率。
期望能夠開發相關設施管理功能與技術，輔助公司解決問題，例如顯示修繕步驟，
如何處理或是水塔用水監控，機水電管路監控等等相關技術導入，
期望能藉助建築資訊模型及 COBie 將設施管理的效率與成本達到最佳。
維修需求
通知社區總幹事 或管理室
通知附近廠商或 簽約廠商維修
維修資料保存管 理室
圖 34中央物業機構維修標準作業流程 (資料來源:本研究繪製)
貳、 東京都物業管理機構
訪談時間:2014 年 5 月 7 日 下午 14:00
訪談地點:東京都物業管理機構電話訪談
訪談對象:劉京翰襄理
東京都物業管理機構在台灣物業管理規模及經管案場數，居臺灣地區集合式住宅 市佔率第一，綜整東京都物業管理機構在關於當住戶發現維修需求之流程，如下圖 47 所示。
當發現損壞之需求時，即通知物管公司派員維護，維修完畢，將相關檔案保存至 公司當中。
而非約定共用部分，則是通報後，會派遣附近廠商或契約廠商進行維護，並也將 相關檔案保存至公司。
東京都公司會兩星期至一個月定期進行相關設備項目點檢(如消防、給排水、緊急 發電機)，實際點檢項目與維修週期則依據甲乙雙方簽訂之合約。
東京都公司建置 e 化平台，以利現場維修人員輸入維修紀錄，也利於調閱相關資 料。
東京都公司則期望建築資訊模型能夠將建築設施履歷呈現，可以得知建築物生命 週期內所有維護、修繕、更新的資料。更積極面，應能產出建築長期修繕計劃表 及預算成本，以利長期維養。
約定共用(公共區域)
通報物管公司派員維護
相關表格文件存檔公司
非約定共用
通報管理室，登記，並 通知附近廠商維修 相關文件檔案存檔管理
室
大樓維護需求
圖 35東京都維修標準作業流程(資料來源:本研究繪製)
參、 永信建設
訪談時間:2014 年 5 月 30 日 上午 10:30
訪談地點:永信建設
訪談對象:顧岳軍副總經理、陳湘芬經理
永信建設主要於高雄地區從事住宅大樓及別墅產品的投資興建及出售業務，歷年 來完工之房屋已近萬戶，是高雄地區最具規模的股票上櫃建設公司，綜整永信建設之 設施維護 SOP 標準作業流程，如下圖 48 所示。
當有維修需求，管理員或住戶可利用電話、網路或通知駐場人員、管理員等方式，
進行報修，系統於二十四小時內會通知需求方，如未聯絡會通知總公司進行了解，
持續追蹤維修情況，而相關維修紀錄會儲存於總公司。
永信建設定期一個月檢修一次(約定共用機電、植栽、軟水)，而所有的檔案皆以 數位化，儲存於電腦。而展示之方式則以書面、電腦檔案、圖說等傳統方式作展 現。
對於建築資訊模型的期望，倘若不以費用為前提，3D 之呈現會比 2D 好很多，但 重點在於住戶願不願意使用，對於住戶來說住得舒服最為重要，3D 之效果對於他 們效用不大，但對於公司之管理效率能夠提升。
期望建築資訊模型技術能夠增加相關設備損壞的判讀能力，例如哪邊漏水，可以 馬上知道，不需花費額外人工去全面檢查等。
電話 網路線上
報修 駐場人員
24小時內連繫客戶，如未聯繫通知總公司，
進行了解。
持續追蹤維修情況。
相關紙本電子檔案儲存公司。
圖 36永信建設維修標準作業流程(資料來源:本研究繪製)
肆、 國霖機電
訪談時間:2014 年 6 月 10 日 上午 11:00
訪談地點: 國霖機電
訪談對象:徐春福總經理
國霖機電經營大樓水電、消防、發電機等保養管理服務，且跨足了工程與機電維 護作業，國霖機電並自行研發管理系統協助相關作業，並已有建築資訊模型之概念，
也朝此應用 BIM 模型來進行設施維護方向前進。而國霖機電公司自行研發電話紀錄與 派工管理系統如下圖 49 所示。以進行維護及派工紀錄管理。綜整國霖機電之維護 SOP 標準作業流程，如下圖 50 所示。
需求方以電話通知，系統會顯示單位，同時錄音，公司馬上派員處理並記錄，也 馬上以簡訊或電話通知公司經理或主管人員，業主可以從網路馬上得知處理情形。
圖 37國霖機電自行開發之系統(電話紀錄與派工管理系統)(資料來源:國霖機電)
電話
顯示單位 (錄音)
派員處理 (紀錄)
簡訊或電話 通知經理
圖 38國霖機電維修標準作業流程(資料來源:本研究繪製)
國霖機電公司兩星期定期檢修一次，但也會依照顧客需求按照不同時間檢修。
書面檔案保存以五到八年為限，利用 ERP 系統儲存資料並保存八年以上。
國霖機電所有相關檔案皆以數位化，並可利用雲端使用。目前也開發相關系統，
例如華人電機平台、電話紀錄與派工管理系統等系統，可利用網路查看相關資料。
對於導入建築資訊系統，其負責人徐總經理已有相當之概念，並積極將建築資訊 模型導入到自己公司的專案當中，並購買相關軟體如 Revit，訓練相關專長人員操 作，並開發符合需求之管理系統並導入 BIM，爾後會將所管理之大樓做整合，將 相關資訊連結到總公司之資訊室管理。
圖 39國霖機電訪談情形
圖 40國霖機電硬體參觀
圖 41國霖公司整合之資訊室參訪
伍、 小結
綜合以上四家業界公司之訪談，規劃出表 16，得知很多公司並不知道什麼為建築 資訊模型，且目前作業仍然以紙本及簡單的 Excel 做檔案保存，而多數公司只負責約 定共用部分，住戶內部並未管轄。而絕大多公司自有自行建置 e 化平台，便於檔案查 閱保存，但僅以簡單文書檔案為主，而有兩家公司有自行開發或委託開發相關管理系 統。多數公司認為要將建築資訊模型導入設施管理當中，有許多因素考量，例如相關 費用，大眾知接受度等考量，倘若不考量這些因素，對於建築資訊模型所帶來的管理 成本降低，增高效率，非常樂觀其成。
表 15 問卷歸納整理表
(資料來源:本研究整理)
項次 題目 東京都 中央物業機構 永信建設 國霖機電
1 是否知道什麼是建築資訊模型? ╳ ╳ ╳ ○
2 資料展示僅以紙本與Excel ○ ○ ○ ╳
3 目前住戶內部設施並非管理範圍 ○ ○ ○ ○
4 設備點檢以公用部分為主 ○ ○ ○ ○
5 建立資料e化平台，以利資料查詢 ○ ╳ ○ ○
6 有關市面上相關FM系統有無使用? ╳ ╳ ○ ○
7 以紙本及電腦文件展示資料 ○ ○ ○ ╳
8 是否以3D展示資訊更佳 ○ ○ ○ ○
9 以3D展示模型之多餘花費與其效益是否
為正比，需評估考慮，再行導入 ○ ○ ○ ○
10
管理公司非永久管理，可能經常更換公 司，並非所有公司都具備FM系統或BIM 之概念或系統
○ ○ ○ ╳
11 辨公大樓與住宅大樓的管理方式不同，
此研究概念不好在住宅大樓實現 ○ ○ ○ ╳
12 對於BIM導入設施管理有幫助嗎? ○ ○ ○ ○
13 對於設施監控部分期望能有所技術幫助
，幫助減少人力檢測 ○ ○ ○ ○