深度訪談整理

茲將馮志剛經理、蔡達郎老師、張新燕經理、余仁舜經理等四位受訪者之深度訪談 內容及日期與地點，重點彙整成表 4-20 與表 4-21：

表 4-20 深度訪談之日期與地點整理表

馮志剛經理 蔡達郎老師 張新燕經理 余仁舜經理

日期 2009/1/13 2009/1/16 2009/2/6 2009/2/10

地點 星展銀行 五福分行

電話訪談 台新銀行 右昌分行

台新銀行 建北分行 表 4-21 深度訪談重點整理表

項目 專家

Q1：面對次級房貸風暴的影響，金融業對房屋貸款客戶的 授信方法是否有新的看法及評估重點？

馮志剛經理

銀行趨向於保守的經營方式，對於投資房地產客戶的授信更 加嚴格評估，另對自住客戶的評估在於收入的穩定及其失業 的可能性。

蔡達郎老師 銀行對於房屋的估價從嚴，授信評估方便對於繳款不正常的 客戶調高利率，縮短房屋貸款的年限等作法。

張新燕經理 因景氣下滑會產生付款不順、減薪裁員、房屋法拍等等問題，

加強評估客戶的還款來源。

余仁舜經理 強調需分成貸款戶及擔保品來兩者來做比較，強調授信的重 要性及擔保品本身的價值及轉讓等問題。

表 4-21 深度訪談重點整理表（續）

項目 專家

Q2：現行房價均下跌，銀行如何來吸引房貸客戶及區隔授 信客戶的風險？

馮志剛經理

以增提保證人來保障銀行貸款的安全性，銀行也會以優質客 戶、由（RMA）客戶關係經理來做轉界的客戶、首次購屋且 自住者、投資房地產的客戶等不同類型而有不同的授信方法。

蔡達郎老師 為了降低銀行的風險，銀行將客戶區分為軍公教人員、上市

（櫃）企業的主管或幹部、有固定收入且不易被裁員的客戶。

張新燕經理

因多家行庫長期放款比較已臨近法定上限，而在競爭降低利率 的廝殺中，目前台灣的房貸市場已無利潤可言，惟需要挑選優 質客戶為主（大學教授、軍公教人員、收入穩定），評分較差 的客戶就不予做放款，以降低銀行呆帳的風險。

余仁舜經理

對房貸客戶的成數以客戶收入、信用評等、房屋區位（A、B、

C）、用途（自住、投資）等等均有不同的成數彈性可供不同 客戶適用，用產品及利率來區分客戶，以期銀行最低風險及 最高利潤。

表 4-21 深度訪談重點整理表（續）

項目 專家

Q3：房屋貸款為銀行主要收入來源，要如何作好營運策略 之規劃？

馮志剛經理 因為房屋貸款的金額較大且為收入來源之一，結合理財與貸 款雙方面服務客戶為主要的方向。

蔡達郎老師

行辦理房屋貸款業務的主管可以直接拜訪良好企業負責人

（台塑、中船、中鋼、台積電、鴻海等等的知名企業）來辦 理員工貸款，可以有較低的利率及期限較長。

張新燕經理

因行庫對未來房地產有憂慮，對於未來高單價房貸偏向以降低 可貸成數來降低風險。

對優質客戶只能維持房貸損益兩平水準，對次級客戶而言，因 為議價條件不太，銀行的利潤較高，風險方面要用提升毛利 率、調整授信條件、調高自備成數來降低風險。

余仁舜經理

現行的房屋貸款利差小，貸款金額雖然高但其營運只維持房 貸平常水準，台新銀行的做法，會用二胎房屋貸款來補充原 來一般房屋貸款的業積。

表 4-21 深度訪談重點整理表（續）

項目 專家

Q4：高雄地區的房貸作法跟其他地有無不同？

馮志剛經理 高雄地區的房屋貸款成數為 70%，高雄縣分 A、B、C 級，

另高雄地區以捷運地區又可加成 5%~10%。

蔡達郎老師

高雄地區的房價不及台北及台中地區，高雄地區藍領階級較 少，勞動人口較多，因此在金融風暴的影響之下，現行有些 銀行在申請房子押抵時尚需保證人，因為房價會有下跌趨勢。

張新燕經理

嘉義以南的產業結構以農牧業、藍領階層為主，北部大都以 服務業、白領階層為主，碰到不景氣時銀行的逾期放款南部 會比北部來的高。會以良好的建商推薦的給較好的成數，地 點較好的產品且以純住家為佳。

余仁舜經理

高雄地區屬於勞工階層較多，而且高雄人口流出也造成高雄 地區餘屋多，人的不確定因素比其他地區高，所以隨著景氣 的關係會造成還款不穩定。就房屋貸款成數而言，北部可貸 到 8 成左右因為北部房屋價格較為穩定；南部約可貸到 7 成 左右，因為南部空地多漲價空間少。