特徵價格模型之函數型態及實證模型建立

特徵價格理論藉由建立商品價格與所有屬性之間的函數關係，可以導出產品屬 性的特徵價格或隱含價格，藉以瞭解產品的每一種屬性對該商品價格的影響是否顯 著。

一、 特徵價格模型之函數型態

Edmonds(1984)認為在早期以線性函數（linear form）為主，在 1970 年後則以 非線性為主，因為在經濟理論中，產品的特徵屬性可分離出售或者是有套利行為的 產生，特徵價格函數可以是線性函數，然不動產之異質性及不可分割性，其特徵價 格函數不會是線性，如果是線性，特徵價格函數所求得的邊際特徵價格將是為一個 常數，其隱含的意義為對消費者而言，特徵價格均為常數及特徵價格與其他特徵屬 性無關，也因此特徵價格函數通常被認定為非線性函數。至於何種函數型態較適用 於不動產估價，最常被採用的還是log-linear 的函數形式。

又許多研究如Sirmans et al.(2005)、Lipscomb & Farmer (2005)、Zient et al.(2008) 等將依變數價格取對數，證實可以減少資料的異質性，將可避免使用分量迴歸 (quantile regression approach)來估計。log-linear 函數型態的優點除了可以減少資料 異質性之外，若函數型態為非線性，依變數經過對數轉換之後，若估計之斜率為負，

表示符合邊際報酬遞減法則。如So et al.(1997)指出 log-linear 函數型態是合理且適 用於評估非線性模型的最佳選擇。

典型的特徵價格模型是用來衡量外部效果和社會成本最有效的方法。在功能健 全的市場中，效用最大家戶購買到住宅，因此，某屬性的邊際付款意願之邊際增加 會與其隱含價格相等。從Rosen 首次提出之後，此方法被廣泛的討論與應用，最常 使用在不動產市場與都市公共設施、環境以及景觀的相關研究中，例如林忠樑、林 佳慧(2014)探討學校特徵與空間距離對周邊房價之影響分析，研究顯示額滿學校學 區對周邊房屋總價具有正向顯著的影響，但距離學校愈遠而其房屋交易價格愈高；

王潔敏(2009)研究顯示高雄捷運通車後，促使其房地產價格上漲；蔡仲苓(2008)探 討各環境屬性在區位上對內湖區住宅價格的影響；陳相如(2005)，研究顯示都市林 相關變數(如至最近都市林的距離、都市林面積、綠覆率)與房屋交易總價之間是具 有正向相關；曾耀萱(2010)研究發現景觀要素對於房地產交易價格具有正面之效 益…等，這些研究顯示出此方法很適合本研究使用。由於特徵價格法可用以評估不 具交易市場之公共財貨的價值，因此近年來被大量應用至衡量各種不同的議題，其

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中又以建立實證模型估計環境方面各種不變與適意性價值的應用最多。特徵價格模 型的建立可分為以下五個步驟，茲說明如下：

(一)資料處理與基本統計分析

對蒐集的資料先做檢查錯誤的處理，資料處理前置作業亦可同時進行基本統 計分析、應變數與自變數影響關係分析。

(二)控制變數之選定

建構模型前須選擇重要或欲探索的自變數入模型中，盡量減少變數數目，以 免模型不穩定導致不佳之實證結果。

(三)相關特徵變數的選定

本研究將自變數共分為14 項不同特徵，使控制變數為建構特徵價格模型的 基礎，探討自變數其在特徵價格模型間之影響關係。

(四)模型之校估與檢定

建構土地特徵價格模型時，將所有控制變數納入模型中討論，並檢定迴歸係 數是否顯著。

(五)模型修正與確認

模式變數的校估其先決條件乃是係數符號必須通過統計檢定，接著要滿足迴 歸分析的基本假設與限制，才能做最後模型的確認。

而一般經常使用的特徵價格函數形式有下列四種：

（一）線性模型（linear-Form）：

i ik ik

P

i

       

(4.14)

迴歸係數代表不動產屬性每增加或減少一個單位的變動量所產生的邊際價 格

（二）半對數模型（Semi-Log Form）：

  P

I

    

ik



ik

 

i

ln

(4.15)

迴歸係數被解釋為成長率，代表不動產屬性每增加或減少一個單位的變動量，

價格增加的比率。

（三）逆半對數模型（Log-Linear Form）

 

_{ik i}

ik

P

i

     ln   

(4.16)

（四）雙對數模型（Log-Log Form）：

  P

i

    

ik

ln   

ik

 

i

ln

(4.17)

迴歸係數被解釋為偏彈性，代表不動產屬性每增加或減少一個百分比時，價 格變動多少個百分比。

其中：

P

i：第 i 筆不動產成交總價



：截距項



ik：各個不動產特徵變數之迴歸係數，即特徵價格向量。



ik：第 i 筆成交價格的第 k 個不動產特徵變數

ii



：誤差項

二、 實證模型之建立

特徵價格法函數型態可區分為 Linear-Linear、Log-Linear、Linear-Log 及 Log-Log。藉由過去相關文獻回顧可知，一般常使用 log-linear 形式，為進一步確 認何種函數模型為本研究用以代表適用之模型，因此本文後續實證使用之特徵價 格模型，仍依Rosen 之概念以不同函數型態測試，以尋求最適函數型態，驗證其 半對數函數型態是否誠如上述所探討為最佳函數型態。

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在文檔中 高雄市公園綠地空間對房價影響之研究 (頁 43-46)