高雄市公園綠地空間對房價影響之研究

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(1)國立屏東大學不動產經營學系碩士班碩士論文. 高雄市公園綠地空間對房價影響之研究 The Effect of Green Park to Housing Price in Kaohsiung City. 指導教授：賴碧瑩研究生：黃琦淵. 中. 華. 民. 國. 一. ○. 五. 年. 7. 月.

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(3) 誌謝論文得以完成需感謝授業恩師賴碧瑩教授，在研究所生涯的指導與教誨，教導面對事物的思考邏輯、待人處事的方法以及嚴謹與實事求是的人生態度。並且在撰寫論文遇到瓶頸困惑之境時給予指點與鼓勵，老師總是能像燈塔一般指引出最明確的方向給予學生思考解惑，使本論文能夠順利繼續，最終能完成此本論文，深深感謝賴老師您這兩年來諸多不懈之指導與協助，承蒙恩師您勞苦校核，匡正缺失使學生獲益良多，在此獻上最誠摯敬意與最誠摯的感謝。在論文撰寫過程中復蒙吳文傑教授及李春長教授於百忙中撥冗指導修正，使學生能在寫作中得到寶貴的意見與研究方向，讓學生亦著實獲益良多，也同時讓本論文更加豐富及能臻至完善，在此深深致謝。另外也要感謝班上同窗好友們的相互幫助與學習，感謝班上的大家能相互幫助，提點許多大大小小的問題，然後一起面對，一起度過，一起完成這人生中的碩士求學時光，我們共同創造的諸多美好記憶，將永存我的心底。還有研究室學長姐以及學弟給予的意見，大學部的學弟妹們以及直接或間接有助完成論文之師長、朋友尚多，未能一一詳列，僅此致上謝意。最後要感謝我最重要的家人，爸媽全力支持我就讀研究所並順利完成學業，在我困惑無力疲乏之時點醒我讓我有動力繼續前進，謹以這本論文表達我對你們滿滿的愛與感謝，有你們才會有今天的我。. 黃琦淵謹誌於國立屏東大學不動產經營系碩士班中華民國 105 年 7 月. I.

(4) 摘要隨著生活水準的提高，民眾對於居住的環境品質及生活機能也有所考量，公共設施的建設開發提供諸多服務，尤其公園、學校及停車空間，常是選擇住宅時重要考量因素。且高雄市目前在六都中公園綠地占都市計畫地區面積百分比最高(8.31%)，因此本研究將探討公園綠地空間對高雄市房價的影響。本研究主要以特徵價格理論進行都市公園綠地之影響評估，首先，將取得之交易案例運用地理資訊系統（GIS）量測交易案例至公園綠地的距離以及計算周圍 500 公尺範圍內所擁有之公園綠地數量；其次，將所量測之變數進行基本統計分析及迴歸分析。實證結果顯示以半對數模型為高雄市房地總價最適之特徵價格模型，房地總價取決於各種特徵的影響，就公園綠地而言，與公園綠地的距離越近總價越高，而若交易案例周圍擁有較多之公園更可提升房地價值，且當土地使用分區為非住宅區、用途型態為住宅類型時，促使總價變高；建物型態為透天厝時，總價會較公寓、華廈及住宅大樓來的高；土地及建物移轉總面積越高，總價越高；房廳衛的間數越多其總價亦會較高；屋齡與總價成負相關，即時間越長，折舊額越高，總價越低。在自變數中以「建物移轉總面積」的影響最為顯著，顯示了對於高雄市房地總價，以交易案例移轉的建物總面積影響較大。但在公園綠地半徑 500 範圍內之交易案例對於距離公園綠地的遠近與一般預期不符，經由觀察各別行政區之迴歸分析後，發現因鼓山區、楠梓區、左營區、鳳山區 4 個行政區與公園綠地距離是呈現正向關係，顯示同樣在公園綠地服務半徑 500 公尺內，對於公園綠地的遠近非為考量的主要因素，反而會關心公園綠地的有無以及數量多寡，且此 4 區交易量佔整體交易案例約六成，推測為造成公園綠地半徑 500 範圍內之交易案例對於距離公園綠地的遠近與一般預期不符的原因，其餘新興區、前金區、苓雅區、鹽埕區、前鎮區、三民區、小港區等 7 個行政區對於公園之距離是距離越近而價格越高。對於未來高雄市公園綠地建設政策建議：公園綠地可考慮集中劃設，對於使用上之機能應明確定位，並改善公園的使用問題，區分各年齡層民眾使用之動機與目的，且公園綠地未來之規劃與建設可針對平均每人享有之公園綠地面積較低之行政區，提高該行政區之開闢率與綠覆率。關鍵詞：公園、綠地、房價、特徵價格理論、地理資訊系統. II.

(5) Abstract With the raising of standard of living, people have high regard for the quality of living environment and living function. Especially, one of the crucial factors of choosing residence is the construct of public facilities that provide much service, such as park, school and parking space. The area of parks and green space in Kaohsiung City occupied the highest proportion (8.31%), compared to other six cities’ urban plan. The aim of this study was to find the effect of parks and green space on housing price. The research used hedonic price model to evaluate the effect of parks and green space in Kaohsiung City. First, we got the information of residential sales translation and made use of geographic information system (GIS) to measure the distance between transaction cases and green space. We also calculate the quantity of park within 500 meter radius. Secondly, we analyzed the variables via basic statistics. The result shows that semi-log form is the most suitable hedonic price model for total price of premises in Kaohsiung City. Total price of premises is determined by the effect of different characteristics. For parks and green space, the more close to parks and green space is, the higher total price is. When the transaction cases surround more parks, the value of property would go up. This situation leads to higher price on transaction cases. When land use zoning is non-residential kind with the purpose of residential type, the total price would raise. The total price of townhouse is higher than apartment, condominium and mansion. There is a negative correlation between building age and total price. In independent variables, building transfer area has the most significant influence on total price of premises in Kaohsiung City. However, there is a different result that the effect of difference distance of parks and green space within 500 meter radius on transaction cases .Gushan distrct, Nanzi district, Zuoying district and Fengshan district have positive correlation between green space distance and housing price. It report that the distance of parks and green space within 500 meter radius is not main factor on transaction cases. The exist and quantity of parks and green space is the main reason for transaction cases. The trading volume of those four districts account for sixty percent of whole transaction cases. We infer that this is the reason why the result did not fit the expected outcome. Xinxing district, Qianjin district, Lingya district, Yancheng district, Qianzhen district, Sanmin distrct and Xiaogang district have negative correlation between the distance of parks and green space and housing value. The housing price would become more higher when it is more close to green space. The suggestion for policy of constructing green space in Kaohsiung City in the future are as follows: (1) The concentrated constructing of green space could clear the function of usage to improve the use of the park and distinguish the motivation and goal of park usage between different age groups. (2) The green space should construct in administrative district of fewer green space area to uprate the green space coverage. Keywords：Park; Green space; Housing price; Hedonic price model; Geographic information system(GIS) III.

(6) 目錄誌謝 ........................................................................................................................................ I 摘要 ...................................................................................................................................... II Abstract ................................................................................................................................ III 目錄 ..................................................................................................................................... IV 圖目錄 .................................................................................................................................. V 表目錄 ................................................................................................................................. VI 第一章緒論 ......................................................................................................................... 1 第一節、研究動機 ....................................................................................................... 1 第二節、研究目的與範圍 ........................................................................................... 3 第三節、名詞定義 ....................................................................................................... 5 第四節、研究方法與流程 ........................................................................................... 8 第二章文獻回顧 ............................................................................................................... 11 第一節、公共設施用地文獻 ..................................................................................... 11 第二節、影響房價因素文獻 ..................................................................................... 14 第三節、特徵價格理論文獻 ..................................................................................... 20 第三章高雄市公共設施用地現況分析 ........................................................................... 21 第四章研究設計 ............................................................................................................... 33 第一節、特徵價格理論 ............................................................................................. 33 第二節、特徵價格模型之函數型態及實證模型建立 ............................................. 35 第三節、研究變數之選取與處理 ............................................................................. 38 第四節、資料來源與資料處理方式 ......................................................................... 41 第五章實證結果與分析 ................................................................................................... 44 第一節、樣本基本統計與分析 ................................................................................. 44 第二節、模型之檢定分析 ......................................................................................... 46 第三節、相關係數分析 ............................................................................................. 48 第四節、迴歸分析模型 ............................................................................................. 49 第六章結論與建議 ........................................................................................................... 61 第一節、結論 ............................................................................................................. 61 第二節、建議與後續研究 ......................................................................................... 63 參考文獻 ............................................................................................................................. 64 附錄 ..................................................................................................................................... 68 附錄 A 各別行政區特徵價格模型分析 ............................................................. 68 附錄 B 口試委員建議修改事項與回應 ............................................................. 79. IV.

(7) 圖目錄圖 1-1 圖 1-2 圖 1-3 圖 3-1 圖 3-1 圖 4-2 圖 4-3. 高雄市行政範圍圖 ............................................................................................... 4 綠地分類 ............................................................................................................... 7 研究流程圖 ......................................................................................................... 10 2014 年各縣市公園綠地等五項用地佔都市計畫用地的比例 ........................ 26 高雄市公園綠地分佈圖 ..................................................................................... 30 原始樣本分佈圖 ................................................................................................. 41 篩選後樣本分佈圖 ............................................................................................. 42. V.

(8) 表目錄表 2-1 表 2-2 表 2-3 表 2-4 表 3-1 表 3-2 表 3-3 表 3-4 表 3-5 表 3-6 表 3-7 表 4-1 表 5-1 表 5-2 表 5-3 表 5-4 表 5-5 表 5-6 表 5-7. 公共設施用地文獻 ............................................................................................. 12 環境設施對於房價影響文獻 ............................................................................. 14 景觀對於房價影響文獻 ..................................................................................... 16 公園綠地影響房價文獻 ..................................................................................... 18 高雄市公共設施用地設置現況 ......................................................................... 22 2015 年高雄市各公共設施用地佔公共設施用地計畫總面積比例 ................ 23 2015 年高雄市各公共設施用地開闢情形 ........................................................ 24 2010-2015 年高雄市公園綠地等五項用地佔都市計畫面積比例 ................... 25 2014 年各縣市五項用地佔都市計畫總面積比例比較 .................................... 26 2014 年高雄市各行政區公園現況 .................................................................... 27 2014 年高雄市各行政轄區平均每人享有公園綠地面積表 ............................ 31 研究變數項目整合說明 ..................................................................................... 43 樣本基本統計量描述 ......................................................................................... 44 相關係數與相關程度 ......................................................................................... 46 相關係數分析 ..................................................................................................... 48 房地總價特徵價格之模式一 (線性模型) ........................................................ 50 房地總價特徵價格之模式一 (半對數模型) .................................................... 52 房地總價特徵價格模式二 (線性模型) ............................................................ 55 房地總價特徵價格模式二 (半對數模型) ........................................................ 57. VI.

(9) 第一章緒論第一節、研究動機都市是現今多數民眾最常聚集生活的地方，一個完整的都市必須提供足夠的公共設施滿足大眾生活所需，使都市居民生活品質得以提升。依據都市計畫法第四十二條規定：都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地、學校、社教機構、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地、上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。第四十三條亦規定公共設施用地，應就人口、土地使用、交通等現狀及未來發展趨勢，決定其項目、位置與面積，以增進市民活動之便利，及確保良好之都市生活環境。整體而言統計至 2014 年為止，全台灣地區已登記土地約為 349 萬公頃，都市計畫面積約 481,543 公頃，公共設施用地面積約 93,542 公頃，公共設施用地約佔全台灣都市計畫土地近百分之二十，在土地資源稀少，土地需求殷切及社會經濟變遷的多重影響下，公共設施用地的管理與利用極為重要，應妥善運用發揮其效能。高雄市於 2010 年縣市合併後，土地面積增加 18 倍，高達 2,946 平方公里是台北市的 10.84 倍，土地面積為六都之最，且依據 2015 年高雄市都發局統計高雄市都市計畫面積約 41,849 公頃，公共設施用地面積約 14,967 公頃，以已取得的公共設施用地面積約 12,689 公頃，而已開闢面積 11,709 公頃，開闢率約為百分之七十八。因此公共設施用地的規劃與建設主要宗旨係在於都市發展的過程中，提供一個適於居住、工作、遊憩的安全愉悅的生活環境，其目標在於改善居民實質生活環境，以提高都市資源的經濟效益與合理利用，達到提高居民生活環境品質之目標，但隨著風俗習慣、國民所得和人口組成等各種社會與經濟因素的變遷，社會大眾對生活所需的公共設施在種類和數量上與過去以往的需求均會有所不同。現今社會都市人口快速增長，建設都市公園綠地等公共設施的速度，與人口的快速成長無法互相配合，隨著居住生活品質的提高，難以滿足都市居民對於休憩活動需求，王怡婷(2010)指出公共設施是否契合居民的生活需求是鄰里最基本服務品質，當政府擬定公共設施計畫時，必須對當地居民公共設施需求深入瞭解。且民眾對於居住的環境品質及生活機能也有所考量，一般認為居住於公園綠地旁普遍較能獲得足夠的休憩效果，因此一般大眾購屋時較為偏好居住環境周圍是具有公園綠地。 1.

(10) 都市計畫中的公園綠地是保障都市居民生活品質之重要關鍵，為營造生態都市風貌之基礎，依據都市計畫法第 45 條所規定公園綠地等五項用地其佔用土地總面積不得少於全部計畫面積百分之十，因此公園綠地對環境品質之維護與提昇，佔有重要之角色，其機能包括生態維護、環境保護、休閒遊憩、環境教育、社會文化傳承等，所以都市之綠化美化，亦是全球性都市生活品質之重要參考指標。由於公園綠地對於都市居民而言，有其居住寧適性，可能會影響其購屋決策。過去研究顯示鄰近公園、綠地對於房價會造成某種程度影響。根據營建署統計資料顯示，截至 2014 年為止，全國公園綠地等五項用地總共有 18305.08 公頃，佔全國都市計畫地區面積百分比為(3.8%)，其中新北市為 1527.49 公頃為(1.22%)、台中市為 2625.76 公頃約(6.17%)而高雄市目前在與六都相比之下，其公園綠地等用地佔都市計畫地區面積百分比最高為(8.31%)，且高雄市合併前原市公園綠地開闢率為 72%、原縣為 31%，於 2010 年縣市合併後初期開闢為 54%，目前開闢現況為 68.4%。對如此高劃定公園綠地面積及高開闢的城市來說，探討公園綠地對此一城市房價的影響具有何種正面價值意義。因此本研究以此為切入點，評估公園綠地對於高雄市所帶來之經濟效益。這樣的研究分析，將可以對城市未來的公共設施檢討、公園綠地的劃定發揮導引的功能。. 2.

(11) 第二節、研究目的與範圍由於都市居民對於居住環境品質的要求逐漸提升，更凸顯出都市公園綠地的重要程度，並且高雄市 2014 年在六都中公園綠地佔都市計畫地區面積百分比最高 (8.31%)。此一結果如果反應到都市計畫將會產生何種效益?對於房價影響又是如何? 本研究主要以特徵價格理論進行都市綠地之效益評估，將取得之房屋交易資料運用地理資訊系統（GIS）量測公園至交易案例距離，並進而分析環境特徵及房屋本身特徵之相關變數；其次將所量測之變數進行基本統計分析及迴歸分析。. 一、研究目的根據上述之研究動機本研究目的主要如下： (一)分析高雄市閒置未利用公共設施用地使用現況，特別是公園綠地現況與分布。 (二)探討公園綠地空間對高雄市房價的影響。 (三)提出高雄市公園綠地建設政策之建議。. 二、研究範圍限制 (一)空間範圍本研究以高雄市為研究空間範圍，其範圍包括：高雄市現行所區分之 32 個行政區(不包含桃源區、那瑪夏區、甲仙區、六龜區、茂林區以及杉林區等 6 個山地行政區)，高雄市行政範圍區分如下圖 1-1 高雄市行政範圍圖。 (二)時間範圍本研究所採用統計資料數據之年期，以 2014 年之資料為主。. 三、研究樣本本研究之房屋交易資料分析案例蒐集來自賴碧瑩、賴季鋒，103 年度高雄市住宅及不動產資訊建置案中的房地產交易案例，原始樣本筆數共有 38,319 筆。. 3.

(12) 圖 1-1. 高雄市行政範圍圖. 4.

(13) 第三節、名詞定義本節針對公共設施用地定義尤其是公園綠地的定義做探討並敘述本研究所涉及之相關名詞定義以及國內有關公園綠地之相關法令。. 一、公共設施用地相關定義與解釋 (一)公共設施用地定義依都市計畫法第 42 條規定都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置下列公共設施用地： 1.. 道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。. 2.. 學校、社教機構、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。. 3.. 上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。. 4.. 其他公共設施用地。. 前項各款公共設施用地應儘先利用適當之公有土地。 (二)公共設施公共設施是由政府提供的屬於社會的給公眾享用或使用的公共物品或設備。按經濟學的說法，公共設施是公共政府提供的公共產品。一般廣義的公共設施包括公共設施用地與公共設備。在都市計畫(包括主要計畫及細部計畫)中所稱的公共設施以法規所定之公共設施用地為限。內政部的標準公共設施可分為遊憩設施、學校、市場、機關、停車場、道路、綠地等七項，而根據省住都處所建議的標準，則公共設施可分為學校、遊憩設施、行政設施、服務設施等四大項。 (三)開放空間 Geoghegan, J. (2002)提出在許多國家，開放空間的保存已經變成重要的政策。已經被使用的政策方針(tool)包括有：聚集(cluster)都市分區制(zoning)、可轉移的發展權利(transferable right)、申請(proposed)土地稅成為基金(fund)來購買剩下 (remaining)的開放空間以及購買土地之私人機構。. 5.

(14) 二、公園綠地相關定義與解釋內政部營建署在 2010 年發行的公園綠地系統規劃設計參考手冊中提出對於公園綠地的定義：公園綠地系統是一種兼具生產、生活和生態功能，以回復自然生態系統服務功能的開放空間網絡。在生物地理區域的尺度上，其必須能提供完善必要的生態系統服務功能，呈現區域自然和人文地理形貌的重要特徵。在都會的尺度上，則形塑了開放空間系統，提供與指引智慧成長模式。在基地尺度上，公園綠地整合了日常生活場域形式和功能、讓生活地景的空間過程變得可見而且有意義。黃淑姿(1982)認為公園是「政府為促進都市美觀、國民健康、兼及防洪、避難、防災等功效而負責設計規劃、投資與開闢的綠化園地。周傑(1986)對都市公園之定義為： 1. 必須位於都市行政範圍內。 2. 其服務對象主要以該都市之居民為主。 3. 需有特定的範圍及出入口。 4. 有特定的面積，而非指安全島、廣場之類。 5. 具備特定的設施，包含遊憩、遊樂、運動…等設施。. 三、公園的分類：內政部營建署在 1999 年發行的「公園綠地管理及設施維護手冊」中，按面積大小來界定公園綠地：面積在 20-100 公頃之間，甚至 100 公頃以上屬於都會性大型公園；面積在 5-30 公頃之間屬於河濱帶狀型公園；面積在 2-20 公頃之間屬於地區性小型公園；面積在 2 公頃以下屬於鄰里性小型公園成其琳(1991)提出一個完善之都市公園系統必須將遊憩設施與市民之休閒生活作密切之配合，期內容應包括各類性質公園，以供應各種不同年齡層、不同階層人士的遊憩機會與需求，使大眾能平等的、平均的享受此一遊憩資源，因此一個理想的都市公園系統為： (一) 市鎮級市鎮公園：供應全市鎮居民星期例假、運動、遊憩觀光之用，面積及服務半徑則以該市鎮規模之大小而定。 (二) 社區級社區公園：供社區居民平日遊憩之場所，公園內應盡量保持自然的氣息，每處面積不得小於 4 公頃。 6.

(15) (三) 鄰里級 1. 鄰里公園：供鄰里居民日常遊憩之場所，且能讓使用者以徒步到達為原則。 2. 兒童遊憩場：主要供 6~14 歲兒童使用，常設於密集之住宅區中，猶如家庭之後院。在國外之單戶住宅中，大多由家內的空地擔負此一功能，但在以公寓式住宅為主的地區內，此類設施相當的重要，每處面積至少 250 平方公尺。 (四) 特殊公園包括動物園、植物園、交通公園、盲人公園、長青公園、民俗公園、運動公園等等。依土地權屬、使用對象與空間形式之不同可將廣義的綠地空間區分為公共綠地、自然綠地、公開綠地、共用綠地、專用綠地五大類，分類如下圖 1-2：. 圖 1-2 綠地分類資料來源：台北的綠資源，p5 公園綠地從廣義上來說，不僅僅是上述所列的各種單元，而是應該以一個完整的都市開放空間體系來涵蓋今日環境中，都市居民所應擁有的開放性、公共服務性、景觀性、生態性等等的現代化都市公園。 7.

(16) 第四節、研究方法與流程一、研究方法本研究目的在於分析高雄市閒置未利用公共設施用地使用現況，特別是公園綠地現況與分布，探討公園綠地空間對高雄市房價的影響，提出高雄市公園綠地建設政策之建議，因此本研究方法採用文獻回顧、特徵價格理論以及 GIS 空間分析，茲分述如下： (一)文獻回顧文獻分析是透過文獻的蒐集、分析、歸納、研究來提取所需資料，透過彙整與本研究相關之國內外文獻與理論，分析環境設施對房價影響、景觀對房價影響、公園綠地對房價之影響與特徵價格法相關研究文獻，將先前的學術研究做有系統的分析與比較，建立相關領域之間的共通性。從中呈現相關的知識及解釋某一特殊現象的理論，並且比較這些理論的範圍、內在一致性和其預測性，進而了解公園綠地對於高雄市房價的影響。 (二)二手資料整理資料可區分為一手資料和二手資料，一手資料是親自蒐集所得，二手資料則是藉由其他資料間接得到的。所謂二手資料，是指特定的調查者依其目的進行收集與整理，內化而成其所需資料的各種現成的資料，又稱次級資料，如年鑑、報告、文件、期刊、文集、數據庫、報表等。本研究由賴碧瑩、賴季鋒，103 年度高雄市住宅及不動產資訊建置案中所取得之房地產交易案例進行整理與分析。 (三)特徵價格理論（Hedonic Price Model）特徵價格理論特徵價格法(Hedonic Regression Method)為晚近學術界利用統計方法發展出的估價法。主要根據不動產特徵為成套組合(Package)之特性，利用不能加以分割出售的特徵組合做為衡量不動產價格的主要因素，透過建立特徵價格模型，探討在房地產內在外在的特徵下對房價的影響，進一步推估模型的解釋能力。 (四)空間分析空間分析是指利用拓撲關係、幾何關係或地理屬性等來研究事物的一種技術。嚴格上說空間分析指的並不是一種技術，而是一系列使用不同的分析手段並應用於各個領域的一系列技術，許多方面尚在探索階段。目前空間分析主要的應用是 8.

(17) 在地理資訊系統(Geographic Information System，GIS)中用來分析地理數據。本研究透過 GIS 軟體來進行資料的環域分析、疊圖分析與篩選等等的處理與運算。 1.環域分析(Buffer Analysis) 為了識別某一項地理空間實體對其周圍地物的影響度，而在其周圍建立具有一定寬度之帶狀區域。環域分析所建立的帶狀區域就是地理空間目標的一種影響範圍或服務半徑。 2.疊圖分析(Overlay Analysis) 將座標系統、比例尺、投影系統相同的圖層套疊，進行區位選擇或探討不同因子間的關係. 二、研究流程本研究本研究共分為六章，第一章為緒論，包括研究動機、目的與範圍的確立，第二章為文獻回顧，第三章為高雄市公共設施用地現況分析，第四章為研究設計，包括資料說明與實證模型設計，第五章為實證結果與分析，最後是結論與建議，如圖 1-3 所示。. 9.

(18) 研究動機、目的與範圍確立. 文獻回顧. 高雄市公共設施用地現況分析. 公共設施用地影影響房價因素響房價相關文獻相關文獻. 研究設計. 實證結果與分析. 結論與建議圖 1-3. 研究流程圖. 10. 特徵價格理論相關文獻.

(19) 第二章文獻回顧公共設施的規劃與建設主要宗旨係在於都市發展的過程中，提供一個適於居住、工作、遊憩的安全愉悅的生活環境，其目標在於改善居民實質生活環境，以提高都市資源的經濟效益與合理利用，達到提高居民生活環境品質之目標，其中公園綠地之發展與保育更是聯合國教科文組織在推動 21 世紀永續發展之重要議題，近年來都會區居民對於居住環境品質的要求逐漸提升，更凸顯出都市公園地的重要程度。關於影響房價的因素有很多，除了房屋本身的特性外，住宅環境的品質與周遭鄰近公共設施亦同時具有其影響力(林祖嘉、林素菁，1993），其在相關文獻上，過去國內外學者在環境設施、景觀以及公園綠地對於房價的影響作了許多研究與探討，本研究從高雄市為高劃定公園綠地面積及高開闢率的城市之原因切入，因此從公園綠地對於高雄市房價帶來的效益與影響部分進行探討。文獻回顧分為三個部分敘述，第一個部分，探討閒置公共設施用地相關文獻，第二個部分，探討目前國內外學者對於影響房價因素之相關文獻；第三個部分，探討特徵價格理論相關文獻，從各領域文獻中回顧可參考之因變數以及實證模型。. 第一節、公共設施用地文獻公共設施用地的規劃，隨著經濟環境變遷及社會觀念的轉變，出現不同的需求與考量，基於營建署所公布統計至 2014 年底統計所得的數據，國內的公共設施用地 9 萬 3,542 公頃，佔全國都市計畫土地面積的 19.4%，因此對於數量如此眾多的公共設施用地其閒置使用的情況，以及公共設施的設置對周圍地區所產生的影響等等，應是當下所必須探討的重要議題。郭基賢、楊貴三(2007)指出公共設施不論其特性、種類、服務範圍及性質，其閒置的因素主要與公共設施所處的地理位置、人口分布、交通等區位問題及設施品質與維護管理經費等不當因素有關，在規劃公共設施用地時，除了經濟環境外，區位的選擇問題、地區的人口數量以及地區現有的各種設施數量皆應調查評估，而使用率以及維護管理費用應有一套完整規劃與管理，進而避免閒置浪費。邱上嘉、莊玟琦、管倖生(2010)提出由建築模式語言篩選出閒置空間可參照的模式，試圖把亞歷山大的模式語言運用於國內的閒置空間中，期望從亞氏的每個模式中，找尋國內閒置空間可參照的模式以及空間轉換的其他可能性，並分析其模式語言如何應用於閒置空間，使空間被再利用。. 11.

(20) 過去台灣的都市建設常因經濟及交通發展的需要而忽略了環境保護及都市景觀，因此文嬿翔(2012)提出將整體之生態環境議題加入 TOD(大眾運輸導向之發展策略)理念中一併規劃，藉由 Green TOD 之理念，達成都市永續發展之目標。李家儂、賴宗裕(2007)從建構臺灣 TOD 政策共同執行目標切入，探討如何抑制都市不合理且無效率的擴張、節省公共財政支出、促進土地發展有效利用及環境資源保護、重構都市空間的利用型態及提供可居性高的都市空間環境。對於國內諸多地方及中央各事業單位興建之重大公共建設，如機場、文化館、碼頭、停車場設施、觀光遊憩設施、社區設施、體育館等公共設施低度利用及閒置情形，邢志航(2010)回顧國內外與閒置公共設施相關的研究，發現閒置的因子可分為五類：管理不善、缺乏經費、行政程序尚未完成、環境變遷及政策因素。關於閒置公共設施用地的處置與活化，不同的公共設施用地建設與活化，國內有諸多相關研究，如閒置校園的處置蘇志堅(2013)指出閒置校園活化再利用，應依地方特色評選其活化類型、公私部門溝通協調、與社區資源的整合推動、社區民眾的需求瞭解、後續維護營運、面臨困境之因應對策與永續經營的機制等。黃國銘 (2012)對於閒置校園針對不同校園評估發展的可行性，以及校舍的地理環境、人文條件提出活化方案及營運模式。劉立偉、黃子珍(2011)指出都市環境中，公園綠地除了提供綠美化的開放空間與休閒遊憩的功能，以及有效提高周遭環境的景觀美質之外，也使得人類在社會與心理上獲致相當的效益，但台灣的公園綠地，因每人持有公園面積不足、系統破碎化與區位分布不均，無法有效改善都市生活環境品質，因此對於台灣都市公園綠地的分佈，透過都市計畫的通檢盡量檢討進行有效的改善。文獻的彙整請參考表 2-1。. 表 2-1 公共設施用地文獻作者郭基賢、楊貴三 (2007). 邱上嘉、莊玟琦、管倖生 (2010). 篇名應用地理資訊系統探討台灣地區現行公共設施閒置因素亞歷山大模式語言運用於閒置空間再利用之研究. 研究方法文獻回顧法空間分析法實例研究法. 研究內容及成果利用地理資訊系統，分析公共設施配置的環境、特性、種類、服務範圍及性質，歸納出公共設施閒置的因素與所處的地理位置、人口分布、交通等區位問題及設施品質與維護管理經費有關。由建築模式語言篩選出閒置空間可參照的模式，閒置的空間應作為一種創造力的展現、作為人文城鄉環境的塑造、作為地方政府創造地方風貌的任務、以及作為一種新的社區總體營造。民眾能與空間產生互動，在其中遊樂、工作、休憩等，能完善地被民眾「再利用」。. 文獻分析法專家問卷調查法. 12.

(21) 作者文嬿翔 (2012). 李家儂、賴宗裕 (2007). 邢志航 (2010). 蘇志堅 (2013). 黃國銘 (2012). 劉立偉、黃子珍 (2011). 篇名 Green TOD 下建成環境規劃與設計之研究臺北都會區大眾運輸導向發展目標體系與策略之建構. 研究方法文獻分析法模糊德爾菲法品質機能展開法模糊分析網路程序法階層程序法 (AHP) 文獻分析法. 閒置及低度利用公共設施形成因素構面及活化困境之研究從閒置校園到特色遊學中心的轉型治理-以日月潭特色遊學中心為例臺東縣閒置校園活化之可行性分析. 文獻回顧法因素分析相關性分析變異數分析. 研究內容及成果以台北捷運環狀線幸福站周邊 500 公尺為例，提出大眾運輸場站規劃與設計應透過 Green TOD 理念進行設計，其中「人行空間或步道系統動線設計準則」最為受到專家之重視。對於美國過往發展 TOD 的經驗與成效做探討，發現落實 TOD 關鍵在於「目標體系與發展策略」的確立，並據此發展出實施方案，以台北都會區為例，分析出 TOD 目標體系，其研究指出發展總量評估、人行導向的都市設計以及土地使用多樣性為發展 TOD 模式的優先考量。針對曾經閒置及低度利用之公共設施，研究發現閒置活化的困境因素為「缺乏規劃及經營管理技術」、「空間主體定位未被民眾認同」、「地方(中央)政府財政預算不佳」、「無法掌握閒置公共設施資源價值」。. 文獻回顧深度訪談個案研究. 認為由特色遊學中心活化閒置校園空間的模式下，所要面臨的課題包括牽涉到土地、建物的取得、硬體的改建、營運管理及永續經營方面等，為解決這些問題，可藉由溝通平台的建立來釐清彼此權屬責任，並將原始理念永續延續下去，搭配課程的創新，以及利潤合理分配，以達到永續的經營。認為閒置校園空間面臨的課題是經費問題、管理不易、消極行政等問題，從經濟、環境及社會面向條件探討閒置校園活化時須考量的評估項目，針對不同校園未來可發展性及地理人文條件提出個別活化方案。除了經由人口的預測來檢討公園、綠地是否充足以外，透過無綠比例、無綠空間人口檢視值與綠重疊比例的計算方式來檢視公園綠地的服務範圍，當綠重疊比例的增加時代表公園綠地用地配置的不均，應考量降低綠重疊比例，而非盲目增闢公園、綠地。. 次級資料分析深度訪談法. 公園綠地文獻回顧法空間分布實證分析法的評析：從漸進規劃的觀點談都市公共設施用地檢討. 資料來源：本研究整理 13.

(22) 第二節、影響房價因素文獻影響房價的因素有很多，除了房屋本身的特性外，住宅環境的品質與周遭鄰近公共設施亦同時具有其影響力，在相關文獻上，過去國內外學者在環境設施、景觀以及公園綠地對於房價的影響作了許多研究與探討，茲分別整理如下：. 一、環境設施對於房價影響文獻在過去因為環境和設施影響房價相關文獻研究，如探討關於捷運對於周圍地區房價的影響(謝婉萍，2014；周家右，2013；陳其甫，2013；呂琮祺，2012；戴國正，2011；彭建文等，2009)。Dziauddin, Alvanides and Powel(2013)研究發現輕軌系統和房價有正相關，位於輕軌車站兩公里半徑範圍內的住宅價格，比遠離輕軌站的還要高。李春長等(2012)研究結果發現公共設施構面之休閒與運動滿意度明顯的影響房價高低，公共設施面積愈大房價愈高，但是景氣對於面積以及房價之影響具有調節效果，如果景氣越佳的情況下，屋齡越高，則房價下跌幅度會越高。但是公共設施不全然是有益於房價，不同類型的設施充斥於日常生活周遭，有迎毗設施(yes in my backyard, YIMBY)；亦有一般社會大眾所不喜的鄰避設施 (not in my backyard, NIMBY)，迎毗設施與鄰避設施一直以來對住宅價格存有一定程度的影響，楊宗憲、蘇倖慧(2011)探討了迎毗與鄰避設施對於對房價之影響，研究發現，捷運站距離對房價的負相關會在一定距離後消失；大型公園與學校對房價的負相關則在一定距離後反而更大更明顯；垃圾焚化廠與殯儀館的總影響範圍則相當遠；變電塔對房價的正相關在一定距離外會更大，顯示人們的感受可能不僅止於電磁波所到之處，而會以感受得到在生活範圍內的不安，進而反映在房價上。李泳龍等人(2009)研究顯示醫療設施同時具有鄰避效果與迎毗效果，利用隔離綠帶可減輕大型醫院對鄰近住宅環境鄰避效果之影響程度。 Affi(2010)研究結果顯示，在高速公路周圍 3 英里範圍內，其預期為房價帶來的提升效益雖有影響，但不單是因為接近高速公路此單一因素，土地面積，房屋面積，衛浴間數量，車庫，家庭收入，皆是影響房屋成交價格的重要因素。賴碧瑩、鐘國樑(2010)實證指出重大公共建設對於地區經濟發展特別是地價部分存有顯著性的影響但是對於房價影響則不顯著，而建物面積對於房價影響是最為顯著，其次為屋齡；鄰街之房價也較裡地之房屋價格相對而言來的高。文獻彙整參考表 2-2。. 表 2-2 環境設施對於房價影響文獻作者謝婉萍 (2014). 篇名捷運系統對臺北都會區之房地產價格趨勢的影響. 研究方法階層線性成長模型分析文獻回顧法. 研究內容及成果鄰里環境屬性之所在城市對房地產交易價格有顯著正向的影響，而捷運距離影響範圍與其餘變數對於房地產交易價格皆沒有顯著影響；時間本身對於房價有顯著正向的影響。 14.

(23) 作者周家右 (2013). 篇名研究方法台中市捷空間分析方法運、巴士快捷迴歸分析對房價影響文獻回顧法的預期效果. 陳其甫 (2013). 捷運藍線對不同地區房價影響之研究─以台北市、新北市為例捷運站設立對都市新興發展地區不動產價格之影響－以高雄市岡山、橋頭地區為例大眾捷運系統對房價影響效果之再檢視捷運系統對不同區位房價影響分析以營運階段為例. 多元迴歸估計特徵價格法文獻回顧法. 公共設施、環境品質與不動產景氣對住宅價格影響之研究－兼論不動產景氣之調節效果迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究. 特徵價格法文獻回顧法. 呂琮祺 (2012). 戴國正 (2011). 彭建文等 (2009). 李春長等 (2012). 楊宗憲、蘇倖慧 (2011). 研究內容及成果捷運及巴士快捷車站對住宅價格存在正向的影響，其中住宅點每遠離捷運站一公里則每坪售價會下降 14309 元，每遠離巴士快捷車站一公里每坪售價會下降 12,699 元。非捷運區的房屋其總價低於捷運區的房屋，當捷運站的服務範圍若劃分較大，則非捷運區的房屋與捷運區的房屋之價差也會比較大。. 空間統計分析法特徵價格法文獻回顧法. 捷運站設立營運對住宅價格影響顯著程度因地區而有所不同。整體而言大眾捷運系統對於地區發展會有程度上效益之提升，但會因為地區本身條件不同而有所差異，並非在所有地區的房價提升要素上皆扮演最重要與關鍵之角色。. 空間迴歸模型文獻回顧法. 就整體而言捷運對房價確有正向影響但並不如想像之大，且該影響隨區位與類型之不同確有差異。. 特徵價格法文獻回顧法. 以台北捷運紅線而言，捷運站區房價較捷運周圍區增加 44 萬元，較非捷運區房價較則增加 109 萬元。其次，市中心、市郊、以及郊區捷運站對其周邊房價的影響範圍並不相同，郊區車站對房價影響的範圍會大於市中心與市郊。由公共設施、環境品質及不動產景氣探討對住宅價格之影響，研究顯示公共設施構面之休閒與運動滿意度明顯的影響房價高低；景氣對於面積對房價之影響具有調節效果；景氣狀態越佳之下，屋齡愈高，則房價下跌的幅度更多，但其降低的幅度愈來越小。. 特徵價格法文獻回顧法. 迎毗設施方面，學校對房價的影響最大，其次是大型公園、百貨公司、捷運站及大型體育場館；而在鄰避設施方面，殯儀館對房價的影響較大，其次是污水處理廠、寺廟、變電塔、垃圾焚化廠。 15.

(24) 作者賴碧瑩、鐘國樑 (2010). 篇名重大公共建設對地區經濟發展影響之研究-房價特徵模型之驗證. 研究方法特徵價格法文獻回顧法. 研究內容及成果建物面積對於房價的影響最為顯著，其次為屋齡，而鄰街之房屋相對於裡地之房屋價格較高。此外，重大公共建設對於地價有影響但是對於房價影響則不顯著。. 資料來源：本研究整理. 二、景觀對於房價影響文獻景觀對房價影響，賴碧瑩、林彥宏(2015)研究發現愛河水岸 100 公尺內住宅價格確實高於非水岸住宅，因河岸景觀稀有，以致於住宅價格較高；研究調查顯示，73.2％的受訪者認為親水步道是影響房價的因素之一，公園則佔 66.1％位居第二。黃宗誠等 (2013)以都市大型公園服務機能使用者觀點評價分析，都市公園具有藝術、美學、休閒、防災與改善微氣候等多元功能，為現代化城市不可或缺的開放空間。曾耀萱(2010)研究發現景觀要素對於房地產交易價格具有正面之效益，且不同層級類型的景觀則對消費者有不同之影響力，實證結果得知，2-5 公頃嵌塊體類型之距離每減少 1m 時，房地產交易價格將增加約 980 元；與 12-30m 廊道類型之距離每減少 1m，房地產交易價格將增加 744 元；而 30m 以上廊道類型之距離每減少 1m，房地產交易價格將增加約 576 元。賴碧瑩等(2012)透過系統動態學探討高雄河川的整治對房價影響，根據研究了解，水質改善是河川整治的核心工程，透過汙水截流使得河中的含氧量維持在一定的數值，並活化水中的生態環境，進而改善河岸景觀，提升河岸周邊房價。 Polasky (2009)對於環境景觀和開放空間如何影響住宅房價在美國明尼蘇達州 Ramsey 市使用特徵價格法研究，其研究顯示這些接近湖泊、公園、河流等住宅，會隨著距離的遠近產生不同的房價，其中以湖泊的影響最大。. 表 2-3 景觀對於房價影響文獻作者賴碧瑩林彥宏 (2015). 篇名水河景觀對房地產價格影響分析-以高雄愛河為例. 研究方法敘述性統計分析信度分析交叉分析卡方檢定變異數分析問卷調查. 研究內容及成果實證調查，愛河水岸 100 公尺內住宅價格確實高於非水岸住宅，因河岸景觀稀有，以致住宅價格較高。研究顯示，有 73.2％的房仲認為親水步道是影響房價的因素之一，公園則佔 66.1％位居第二，且經過整治，河川汙染指數下降，對愛河周邊住宅有相當大的助益。 16.

(25) 作者黃宗誠李泳龍吳濟民 (2013). 篇名都市大型公園服務機能使用者觀點評價分析－以臺南公園為例. 研究方法多變量分析文獻回顧法. 曾耀萱 (2010). 景觀要素對房地產交易價格之影響. 特徵價格法文獻回顧法. 研究內容及成果發現「公共設施品質」、「遊樂設施品質」、「便利與場地品質」以及「休憩與景觀品質」四項重要因素，係為受訪遊客對於臺南公園服務機能評價的主要面向。將受訪遊客的評價特性，區分為「休閒服務導向群」、「休閒簡易導向群」、「休閒設施導向群」與「休閒娛樂導向群」四群。景觀要素對於房地產交易價格具有正面之效益，依不同層級特性之景觀要素則對消費者有不同之影響力。. 資料來源：本研究整理. 三、公園綠地對於房價影響文獻國內有關公園綠地對週遭不動產帶來之影響的文獻也相當地多，相關文獻如： Krekel, Kolbe and Wüstemann(2015)研究公寓與水源以及都市公園距離對房價影響，每增加一單位距離將使房價下跌 3.44 歐元；面積每增加 1 平方公尺會增加 2.15%(3925 歐元)；而在住家周邊 500 公尺的緩衝區增加 1%的城市森林公園面積將使公寓價格上漲 156 歐元。 McCord et al.(2014)認為城市公共綠地對不同類型住宅的房價有正向影響，其對於房價影響在 42％與 49％之間。Kong et al. (2007) 研究發現在中國濟南市，城市中的綠地空間數量 (500m 範圍內) 與房價是正相關，但是與公園內的設施項目多寡是負相關。Zhang et al. (2012) 調查了 76 個居住區的平均房價和 14 個公園在北京之間的關係，顯示出距離公園 850-1604 米範圍內會增加 0.5-14.1％的房屋價格。Jim and Chen(2010)認為在香港的鄰里公園可以增加 17％的房價。 Sander and Polasky(2009)研究美國明尼蘇達州 Ramsey 市的環境景觀和開放空間因素對於住宅房價影響程度，其研究顯示這些接近湖泊、公園、河流等會隨著距離的遠近而對房價有所影響，其中以湖泊因素影響最大。闕裕倫(2015)認為滯洪公園對房價有正向影響，尤其是曾有淹水經驗之地區更有明顯差異影響。陳建良(2010)研究指出都市公園綠地的確具有外部效益，且其外部效益會隨著距離的增加而逐漸遞減。黃雋智(2010)提出電梯大廈中，低價位住宅到高價位住宅，公園與綠地呈現反向影響程度，由低到高，公園發揮的作用愈來愈有效，綠地則愈來愈不受喜好，而別墅與高價位住宅結果類似。袁慧琳 (2008)提到在土地 500 公尺範圍內公園面積愈大，距離公園愈近，土地價格愈高。 17.

(26) 彭宴玲(2005)研究發現當 500 公尺範圍內綠覆面積增加 1 公頃，房價將上漲 18,890~23,080 元之間並且大面積綠地的集中設置較小面積綠地的分散設置經濟效益更佳。表 2-4 我們將過去相關研究予以彙整，公園綠地對於房價會產生的影響。. 表 2-4 公園綠地影響房價文獻作者 Krekel, Kolbe and Wüstema nn(2015). 研究方法. 樣本數. 研究內容及成果. 特徵價格法. 共 85,046 筆. 公寓與水源以及都市公園距離越遠，. 地理資訊系. 1995-2012 年之間. 每增加一單位距離將使價格下跌 3.44. 統(GIS). 的公寓交易案例. 歐元；面積每增加 1 平方公尺會增加 2.15%或是 3,925 歐元；而在住家周邊. 文獻回顧. 500 公尺的緩衝區增加 1%的城市森林公園面積將使公寓價格上漲 156 歐元。. McCord et al.(2014). 特徵價格法. 3,854 筆 2011 年貝城市公共綠地在靠近陽台公寓時產生. 文獻回顧. 爾法斯特的房地. 積極的影響，分別較附近的公共空間. 產交易案例. 增加價值大約是 42％和 49％。. Jim and Chen (2010). 特徵價格法. 2005 年 10 月至. 在香港鄰里公園可以提升近 17％的價. 文獻回顧. 2006 年 9 月共. 格，靠近港灣可以增加 5.1％的價格，. 1471 筆的交易資. 但令人意外的是山景卻使價格下跌。. 料 Kong et al.(2007). 特徵價格法. 2004 年的 124 個. 樣本周圍的森林風景區面積的提高對. 地理資訊系. 住宅案件. 房價產生正向影響，但同時會對附近. 統(GIS). 居民造成如噪音，霓虹燈等等負面影. 文獻回顧. 響。. 陳建良. 特徵價格法. 2008 年 1-6 月共有都市公園綠地的確具有外部效益，且. (2010). 文獻回顧. 998 筆資料. 其外部效益會隨著距離的增加而逐漸遞減。. 黃雋智. 特徵價格法. 2008-2009 間年共. (2010). 文獻回顧. 287 筆的交易資料宅，公園與綠地呈現反向影響程度，. 分量迴歸. 由低到高，公園發揮的作用愈來愈有. 電梯大廈中，低價位住宅到高價位住. 效，綠地則愈來愈不受喜好，而別墅與高價位住宅結果類似。 18.

(27) 作者袁慧琳. 研究方法特徵價格法. 樣本數 1994-2008 年共. 研究內容及成果依分析結果來看，就公園而言，公園. (2008). 文獻回顧. 134 筆土地. 的面積與位置會對土地價格產生影響，宗地 500 公尺範圍以內公園面積愈大，距離公園愈近，土地價格愈高。. 陳章瑞、. 特徵價格法. 2004 年的 55 筆房房屋外部特徵中客運總站中心之便利. 宋維眞. 文獻回顧. 地產交易資料. (2007). 地理資訊系. 應，綠地環境特徵中離最近公園距離. 統(GIS). 與 500 公尺內綠地總和的交互相，有. 與交通可及性對房屋帶來正面之效. 助於提高對房價應變數的解釋能力。彭宴玲. 特徵價格法. 1996-2000 年共. 500 公尺範圍內綠覆面積增加 1 公. (2005). 地理資訊系. 18,799 筆樣本資. 頃，房價將上漲 18,890~23,080 元之間. 統(GIS). 料. 並且大面積綠地的集中設置較小面積. 文獻回顧. 綠地的分散設置經濟效益更佳。. 資料來源：本研究整理. 19.

(28) 第三節、特徵價格理論文獻特徵價格法(Hedonic Price Model)是由 Rosen(1974)所建立，從效用理論推導出來，任一產品價格是該產品所具有的每一項特徵的價格總合，而產品間的價格差異是因所具備的特徵條件不同，可運用來分析某一多樣性商品各屬性的隱含價格，如住宅實質屬性(如坪數、建材、住宅類別、屋齡)、個體鄰里特徵(如道路寬度、區位)、以及總體環境屬性(如通貨膨脹率、貨幣供給成長率、利率水準、貸款條件)。在 Rosen(1974)提出特徵價格模型來估計具有多種特性的商品以後，特徵價格模型就被廣泛地運用在估計不動產的價值，因為不動產可能是在人們所擁有的單一商品中具有最多特徵的商品，所以以特徵價格法來估計不動產價格時，皆能得到相當不錯的估計結果。但是依張金鶚、范垂爐(1993)研究指出得知特徵價格雖是由效用理論推導而來，但只能分析其房屋本身具有之特性與價格的關係。依個人效用的滿足程度做為屬性選擇的依據，得到一個房價推定數，因此決定價格的屬性是個體因素而非總體因素。以下整理國內外運用特徵價格理論探討房價之相關文獻。 C.Y. Jim and Wendy Y.Chen(2006)探討廣州環境品質對房價的影響，結果顯示接近樹林及水源是會增加住宅價格。陳相如(2005)實證結果顯示都市林相關變數與房屋交易總價間具有正向相關，顯示都市林之整體效益確實可反應至房地產價格上。林忠樑、林佳慧(2014)研究發現額滿學校與教師人數對房屋交易總價皆有顯著正向的影響，但其正向影響效果隨著距離學校愈遠而呈現遞減的現象。而簡素錦 (2014)研究顯示到校距離因素對不動產總價具重大影響，到校距離愈近房價愈高。張勝翔(2008)研究結果顯示高速鐵路新竹站營運事件，對場站周邊地區房屋交易價格具顯著正向影響性，其邊際價格為 103.942 萬元。王潔敏(2009)研究顯示高雄捷運通車後，促使其房地產價格上漲。楊甫聖(2012)研究結果顯示位於市區、商業區之一般土地市場成交價格會比位於郊區、住宅區之土地成交價格高。張晉挺(2015)研究結果顯示相鄰住商混合使用對房價有正向關係。紀侑廷(2014)研究結果顯示距離竹科愈近住宅房價愈高。林建亨(2008)研究結果顯示南科設置的外部效益大於其環境風險，距離越近價格越高。楊謙柔(2009)研究顯示住環境設施狀況與住屋價格有顯著關係，環境設施特徵屬性會反應在價格上。王良友(2011)研究顯示鄰避設施對於住宅價格，會因種類與特性而有所不同，不論大或小型的鄰避設施，以 300 米之範圍對於住宅價格影響最為顯著。國內外對於影響房價因素之研究成果眾多，大多以交通、環境景觀以及周遭公共設施為研究方向，藉由過去文獻的回顧與探討，得知都市居民為了尋求更好的公共設施，與使用更佳的公共設施，發生地區間遷移的現象。在所有的公共設施中公園綠地設施乃為都市大眾生活中所不可或缺的重要元素之一，所以本研究以公園綠地為主要研究對象。 20.

(29) 第三章高雄市公共設施用地現況分析一、高雄市公共設施用地現況高雄市作為台灣的海洋首都，其劃設公共設施用地之目的不僅是為提高城市的公共建設與服務水準，更是以其使市民獲得良好的生活品質，為了解高雄市各都市計畫區公共設施用地的設置情形，透過高雄市都市發展局所公佈之資料，了解 2011 年至 2015 年近五年來高雄市公共設施用地設置的情形。且因為在都市內人口集中，各種活動蓬勃發展，土地高密度使用下，容易造成開放及綠化空間細碎零散及分布不均之情形。公園綠地為都市內最主要之開放及綠化空間，亦為可及性最高之休憩及活動空間。所以除了了解高雄市公共設施用地其設置與開闢現況以外，尤其是對於公園與綠地的現況情況更應深入理解與探討。從表 3-1 來看可知 2011 年至 2015 年底高雄市都市計畫區內公共設施用地設置的計畫面積變化情形，縣市合併後 2011 年底公共設施用地計畫面積 1 萬 4,806 公頃佔都市計畫面積 4 萬 1,726 公頃的 35.5%，縣市合併後公共設施用地的計畫面積呈現穩定變化，2012 年公共設施用地計畫總面積小幅度增加，之後 2013 及 2014 年是呈現小幅度的下降，由 2012 年的 1 萬 5,007 公頃減少至 2014 年的 1 萬 4,927 公頃，2015 年則是微幅增加約 40 公頃為 1 萬 4,967 公頃。在 2011 年至 2015 年五年之間，皆以道路、人行道用地面積佔公共設施用地計畫總面積最多，公園用地次之，機關用地再次之。其中公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、體育場計畫面積變化部分，公園用地計畫面積市呈現穩定成長，從 2011 年的 2,607 公頃成長至 2015 年的 2,765 公頃，綠地用地計畫面積及廣場用地計畫面積亦是呈現穩定成長，2011 年至 2015 年分別是從 419 公頃成長至 491 公頃以及從 64 公頃成長至 72 公頃，兒童遊樂場用地面積則是呈現微幅下降的情形，由 2011 年的 51 公頃下降至 2015 年的 47 公頃，體育場用地之計畫面積 2011 年至 2012 出現微幅下降的情況由 149 公頃減少至 145 公頃，之後由 2012 至 2015 年是呈現穩定狀態皆維持約 145 公頃。道路、人行步道用地計畫面積 2011 年至 2015 年由 5,325 公頃增加至 5,366 公頃，停車場用地、加油站用地及市場用地面積皆呈現減少的情況，學校用地由 2011 年的 1,663 公頃至 2015 減少至 1,599 公頃。社教機構用地 2011 年至 2013 年皆維持約 24 公頃，2014 年小幅減少至約 20 公頃，2015 年持平。醫療衛生機構用地 5 年皆維持約 41 公頃變化不大。墓地用地 2012 年有小幅增加約 2 公頃，之後 2015 年則是減少至 114 公頃。變電所用地、郵政電信用地 21.

(30) 及民用航空用地(含機場用地)五年之間皆是起伏不大。港埠用地從 2011 年的 491 公頃至 2015 年時減少為約 316 公頃。溝渠河道從 2011 年的 335 公頃，2015 年時增加到 555 公頃。捷運系統、交通、車站、鐵路用地則是呈現持續減少的情況 2015 年時減少到約 283 公頃。環保等設施用地 2011 年至 2014 年持續呈現小幅度減少，2015 年時小幅度增加至 93 公頃。其他用地 2011 年為 491 公頃，2015 年時為 537 公頃。. 表 3-1 高雄市公共設施用地設置現況單位：公頃. 年份. 2011 年. 2012 年. 2013 年. 2014 年. 2015 年. 都市計畫區面積. 41,726. 41,858. 41,858. 41,719. 41,849. 公共設施用地計畫面積總計. 14,806. 15,007. 14,988. 14,927. 14,967. 公園. 2,607. 2,697. 2,730. 2,728. 2,765. 綠地. 419. 464. 459. 474. 491. 廣場. 64. 71. 73. 72. 72. 兒童遊樂場. 51. 51. 52. 47. 47. 149. 145. 145. 145. 145. 5,325. 5,318. 5,328. 5,344. 5,366. 停車場. 146. 148. 134. 130. 133. 加油站. 10. 10. 10. 9. 8. 市場. 117. 115. 110. 98. 98. 學校. 1,663. 1,652. 1,647. 1,610. 1,599. 社教機構. 24. 24. 24. 20. 20. 醫療衛生機構. 41. 41. 41. 41. 41. 1,992. 1,972. 1,965. 1,964. 1,958. 149. 151. 151. 140. 114. 76. 76. 75. 76. 77. 4. 3. 2. 4. 3. 民用航空用地(含機場用地). 243. 243. 243. 244. 244. 港埠用地. 491. 589. 589. 555. 316. 溝渠河道. 335. 327. 327. 314. 555. 捷運系統、交通、車站、鐵路. 305. 306. 303. 284. 283. 環保等設施. 102. 85. 85. 78. 93. 其他用地. 491. 520. 495. 548. 537. 體育場道路、人行步道. 機關用地墓地變電所郵政電信. 資料來源：營建統計年報、高雄市都市發展局、本研究整理. 22.

(31) 由表 3-2 可知道 2015 年高雄市各公共設施用地佔公共設施用地計畫總面積的比例，其中以道路、人行道用地佔全高雄市公共設施用地面積的 35.85%為最大比例，其次為公園用地佔 18.47%，機關用地佔 13.08%為再次之，而加油站用地以及郵政電信用地所佔的面積最少。因此可以得知，除了道路、人行道用地以外，公園、機關用地及學校約佔整體公共設施用地計畫面積的 40%。. 表 3-2 2015 年高雄市各公共設施用地佔公共設施用地計畫總面積比例公共設施用地種類. 比例(%). 公園. 18.47%. 綠地. 3.28%. 廣場. 0.48%. 兒童遊樂場. 0.31%. 體育場. 0.97%. 道路、人行步道. 35.85%. 停車場. 0.89%. 加油站. 0.06%. 市場. 0.65%. 學校. 10.69%. 社教機構. 0.13%. 醫療衛生機構. 0.27%. 機關用地. 13.08%. 墓地. 0.76%. 變電所. 0.52%. 郵政電信. 0.02%. 民用航空用地(含機場用地). 1.63%. 港埠用地. 2.11%. 溝渠河道. 3.71%. 捷運系統、交通、車站、鐵路. 1.89%. 環保等設施. 0.62%. 其他用地. 3.59%. 資料來源：高雄市都市發展局、本研究整理備註：佔公共設施用地計畫總面積比例=各公共設施用地計畫面積 ÷ 公共設施用地計畫總面積 23.

(32) 從表 3-3 可了解 2015 年全高雄市的公共設施用地已開闢的面積為 11,709 公頃，開闢率為 78%整體的公共設施用地開闢率相當高，其中公園開闢率為 74%，綠地開闢率為 50%，學校為 84%，開闢率最高的是民用航空站、機場用地而最低的是廣場的開闢率只有 33%。. 表 3-3 2015 年高雄市各公共設施用地開闢情形公共設施用地種類. 計畫總面積(公頃). 已開闢面積(公頃). 開闢率. 公園. 2,765. 2,044. 74%. 綠地. 491. 247. 50%. 廣場. 72. 24. 33%. 兒童遊樂場. 47. 27. 59%. 145. 115. 79%. 5,366. 4,186. 78%. 停車場. 133. 49. 37%. 加油站. 8. 6. 73%. 市場. 98. 8. 39%. 學校. 1,599. 1,348. 84%. 社教機構. 20. 7. 35%. 醫療衛生機構. 41. 39. 95%. 1,958. 1,905. 97%. 114. 61. 53%. 77. 66. 85%. 3. 1. 44%. 民用航空站、機場. 244. 244. 100%. 溝渠河道用地. 316. 220. 70%. 港埠用地. 555. 459. 83%. 捷運系統、交通、車站鐵路. 283. 255. 90%. 93. 65. 70%. 其他用地. 537. 305. 57%. 全高雄市. 14,967. 11,709. 78%. 體育館道路、人行步道. 機關用地墓地變電所、電力、事業用地郵政、電信用地. 環保設施用地. 資料來源：高雄市都市發展局、本研究整理備註：開闢率= 已開闢面積 ÷ 計畫總面積. 24.

(33) 公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場等 5 項計畫用地指標為永續發展與居住環境品質之一，由表 3-4 可知 2011 自縣市合併後五項用地面積總和呈現穩定的成長，從 7.9%成長至 8.4%，在 2015 年底高雄市公園、綠地、廣場、兒童遊樂場及體育場等五項用地計畫面積總和佔都市計畫面積的 8.4%。. 表 3-4 2010-2015 年高雄市公園綠地等五項用地佔都市計畫面積比例年份. 公園、綠地、廣場、體育場所及兒童遊樂場佔都市計畫面積(%). 2011 年. 7.9%. 2012 年. 8.2%. 2013 年. 8.3%. 2014 年. 8.3%. 2015 年. 8.4%. 資料來源：營建統計年報、高雄市都市發展局、本研究整理備註：佔都市計畫面積比例=公園、綠地、廣場、體育場所及兒童遊樂場計畫面積總和 ÷ 都市計畫面積. 依據表 3-5 顯示 2014 年就各縣市政府針對該 5 項公設用地計畫面積佔各縣市都市計畫面積之比例觀之，以澎湖縣佔 8.8%最多，高雄市佔 8.3%次之，屏東縣佔 6.3%再次之。從六都的角度來看 2014 年新北市為 1.2%、臺北市 5.0%、桃園市 2.4%、臺中市 6.2%、臺南市 3.8%、高雄市 8.3%，高雄市為六都之冠其公園、綠地等五項用地佔都市計畫總面積比例是最高的。. 25.

(34) 表 3-5 2014 年各縣市五項用地佔都市計畫總面積比例比較縣市. 公園、綠地、廣場、體育場所及兒童遊樂場佔都市計畫總面積(%) 1.2% 5.0% 6.2% 3.8% 8.3% 3.1% 2.4% 4.6% 3.8% 5.9% 2.7% 2.3% 3.2% 6.3% 2.6% 6.2% 8.7% 4.7% 5.8% 3.0% 1.4% 1.2% 3.8%. 新北市臺北市臺中市臺南市高雄市宜蘭縣桃園縣新竹縣苗栗縣彰化縣南投縣雲林縣嘉義縣屏東縣臺東縣花蓮縣澎湖縣基隆市新竹市嘉義市金門縣連江縣全國. 資料來源：營建統計年報、本研究整理備註：佔都市計畫面積比例= 公園、綠地、廣場、體育場所及兒童遊樂場計畫面積總和 ÷ 都市計畫面積 % 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%. 新臺臺臺高宜桃新苗彰南雲嘉屏臺花澎基新嘉金連北北中南雄蘭園竹栗化投林義東東蓮湖隆竹義門江市市市市市縣縣縣縣縣縣縣縣縣縣縣縣市市市縣縣. 公園、綠地、廣場、體育場所及兒童遊樂場占都市計畫面積(%) 圖 3-1 2014 年各縣市公園綠地等五項用地佔都市計畫用地的比例 26.

(35) 二、高雄市公園現況公園綠地是提供都市居民休閒遊憩與親近大自然的環境，具有生態保育及調節環境之功能，而都市綠化程度意喻著一個都市環境的永續發展，都市內各種公園綠地，儼然是為都市生活品質的重要指標。就與一般大眾日常休憩密切相關之公園來看，依表 3-6 全高雄市截至 2014 年 12 月底已開闢之公園為 391 處，面積約為 1988.5 公頃，目前尚有 357 處，面積 748.5 公頃之公園未開闢。其中楠梓區已開闢之公園面積為 167.8 公頃為全高雄市行政區中已開闢公園面積最高的，鳳山區已開闢的公園處數為 114 處，為已開闢公園處數中最多的行政區。從開闢率來看前金區、鹽埕區、梓官區、旗山區、甲仙區之公園為百分之百開闢率，而大社區、田寮區、燕巢區、湖內區、大寮區、鳥松區、美濃區之公園為開闢率為低於三成之行政區，可以發現開闢率較低的行政區，以市區外之行政區為主。高雄市相對於其他五都而言，是屬於高劃定面積的都市，高雄市的公園綠地分佈可由圖 3-1 所知，公園綠地大部份主要是分佈在高雄市的市中心的各行政區。. 表 3-6 2014 年高雄市各行政區公園現況行政區. 行政區面積(公頃). 新興區. 198. 前金區. 186. 苓雅區. 815. 鹽埕區. 142. 鼓山區. 1475. 旗津區. 146. 前鎮區. 1912. 類別現況未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢. 公園. 合計. 面積(公頃). 處. 0.5 2.8 0.0 16.5 2.1 29.2 0 4.3 8.9 80.6 10.1 38.1 29.3 38.7 27. 1 3 0 3 3 15 0 3 8 11 6 4 11 25. 開闢率. 計畫面積(公頃). 處. 3.3. 4. 82%. 16.5. 3. 100%. 31.3. 18. 93%. 4.3. 3. 100%. 89.5. 19. 90%. 48.2. 10. 79%. 68. 36. 57%.

(36) 行政區. 行政區面積(公頃). 三民區. 1979. 楠梓區. 2583. 小港區. 3986. 左營區. 1939. 仁武區. 3608. 大社區. 2658. 岡山區. 4794. 路竹區. 4843. 阿蓮區. 3462. 田寮區. 9268. 燕巢區. 6540. 橋頭區. 2594. 梓官區. 1160. 彌陀區. 1478. 湖內區. 2016. 鳳山區. 2676. 大寮區. 7104. 類別現況未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢. 公園. 合計. 面積(公頃). 處. 9.3 109.4 26.6 167.8 141.8 62.9 6.2 123.2 18.5 26 41.1 4.5 11.9 35.3 4.9 4.0 0.2 0.8 13.2 0 5.1 0.6 3.8 8.3 0 4.4 1.9 1.1 3.3 1.1 27 128.9 107.8 8.4 28. 14 36 5 28 18 20 4 23 18 20 17 4 4 5 18 4 1 4 2 0 6 3 7 8 0 5 6 1 11 6 25 114 67 7. 開闢率. 計畫面積(公頃). 處. 118.7. 50. 92%. 194.4. 33. 86%. 204.7. 38. 31%. 129.4. 27. 95%. 44.5. 38. 58%. 45.6. 21. 10%. 47.2. 9. 75%. 8.8. 22. 45%. 1. 5. 80%. 13.2. 2. 0%. 5.6. 9. 11%. 12.1. 15. 69%. 4.4. 5. 100%. 2.9. 7. 38%. 4.4. 17. 25%. 155.9 139. 83%. 116.2. 7%. 74.

(37) 行政區. 行政區面積(公頃). 林園區. 3229. 鳥松區. 2459. 大樹區. 6698. 旗山區. 9461. 美濃區. 12003. 甲仙區. 12403. 茄定區. 1576. 總計. 類別現況未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢未開闢已開闢. 公園. 合計. 面積(公頃). 處. 23.4 12.7 219.5 24.1 3.6 1.7 0 30 1.0 0.4 0.0 0.9 27.6 93 748.6 1059.7. 44 9 19 18 10 2 0 1 5 2 0 1 27 5 357 390. 處. 36.2. 53. 35%. 243.6. 37. 10%. 5.3. 12. 32%. 30. 1. 100%. 1.5. 7. 27%. 0.9. 1. 100%. 120.5. 32. 77%. 1808.2 747. 59%. 資料來源：高雄市政府工務局養護工程處、本研究整理，截至 2014 年 12 月 30 日註 1：鼓山區已開闢公園排除掉 1 處壽山國家自然公園約 929 公頃面積註 2：開闢率 = 已開闢之公園面積 ÷ 公園計畫面積註 3：永安區、六龜區、內門區、杉林區、桃源區、茂林區無公告之統計資料. 29. 開闢率. 計畫面積(公頃).

(38) 圖 3-1. 高雄市公園綠地分佈圖 30.

(39) 從圖 3-1 可知公園綠地大部份主要是分佈在高雄市的市中心，而由每人享有之公園綠地面積來看，依內政部規定標準每人享有公園綠地面積 3.3 平方公尺之服務水準來檢討，則結果如表 3-7，亦可發現高雄市市中心之行政區約有一半之行政區達到內政部所規定之標準，其中以旗津區每人享有 13.2 平方公尺之公園綠地面積最高，其他則是除了新興區每人所享有之面積為 0.5 平方公尺較低外、苓雅區、鹽埕區、前鎮區快接近標準，每人享有約 2 平方公尺之面積，三民區則是僅差 0.2 平方公尺就達到標準。在高雄市市區外之行政區部分只有岡山區、鳳山區、鳥松區、旗山區、茄定區有達到每人享有 3.3 平方公尺之標準，其餘皆未符合內政部所規定之標準，尤其又以田寮區最低。. 表 3-7 2014 年高雄市各行政轄區平均每人享有公園綠地面積表行政區. 人口數. 已開闢公園總面積 (平方公尺). 每人享有公園綠地面積(m2/人). 新興區前金區苓雅區鹽埕區. 52,534 27,832 175,854 25,400. 28,300 164,500 291,694 42,883. 0.5 5.9 1.7 1.7. 鼓山區旗津區前鎮區三民區楠梓區小港區左營區仁武區大社區岡山區. 135,667 28,958 193,952 347,619 178,532 156,171 195,643 80,994 34,455 97,751. 805,860 381,492 387,097 1,093,716 1,678,393 628,880 1,232,160 260,209 45,300 352,512. 5.9 13.2 2.0 3.1 9.4 4.0 6.3 3.2 1.3 3.6. 路竹區阿蓮區田寮區燕巢區橋頭區梓官區彌陀區湖內區. 53,064 29,566 7,680 30,397 37,198 36,384 19,854 29,399. 39,778 8,265 5,653 83,260 44,390 10,600 10,738. 0.7 0.3 0.0 0.2 2.2 1.2 0.5 0.4. 31.

(40) 行政區. 人口數. 已開闢公園總面積 (平方公尺). 每人享有公園綠地面積(m2/人). 鳳山區大寮區林園區鳥松區大樹區旗山區美濃區甲仙區. 354,093 111,191 70,476 43,735 43,190 38,100 41,258 6,420. 1,289,456 84,117 127,433 240,701 17,032 300,000 4,455 9,300. 3.6 0.8 1.8 5.5 0.4 7.9 0.1 1.4. 茄定區. 30,690. 929,748. 30.3. 資料來源：高雄市市政府民政局、工務局養護工程處、本研究整理，截至 2014 年 12 月 30 日註 1：每人享有公園綠地面積 = 已開闢之公園總面積 ÷ 人口數註 2：永安區、六龜區、內門區、杉林區、桃源區、茂林區無公告之統計資料. 32.

(41) 第四章研究設計本章研究設計係作為第五章實證分析的基礎，主要分成四節：第一節為特徵價格理論，第二節為特徵價格模型之函數型態與實證模型建立，第三節則以文獻回顧為基礎做篩選不動產價格影響因素，結合本研究探討主題，選定特徵變數，第四節為資料來源之相關變數與資料處理方式。. 第一節、特徵價格理論特徵價格法又稱 Hedonic 模型法和效用估價法，認為不動產由眾多不同的特徵組成，而不動產的價格是由所有特徵帶給人們的效用所決定的。由於各特徵的數量及組合方式不同，使得不動產的價格產生差異。因此，如能將不動產的價格影響因素分解，得到各影響因素所隱含的價格，在控制不動產的特徵(或品質)數量固定不變時，就能將不動產價格變動的品質因素拆離，以反映純粹價格的變化。特徵價格法的應用最早可以追溯到 Court（1939）用以研究汽車價格與其性能間的關聯；之後 Adelman and Griliches（1961）首先將住宅價格視為住宅各種屬性之隱含價格的總和；而 Lancaster（1966）則進一步將其應用在各種財貨價格的決定上；至於其應用實證屬性所組成的一種多樣性財貨研究係 Ridker and Henning （1967）分析美國聖路易北區住宅價格與鄰里環境品質的關係，但此時期的特徵價格法研究仍缺乏一嚴謹的理論模型，直到 Rosen（1974）發展出二階段處理方式並結合效用理論與 Alonso（1964）的競價理論（bid price theory），理論架構之建構才較完備。 Rosen(1974)將 Lancaster(1966)等人的特徵消費理論，與 Alonso(1964)的競價(bit price)及競租(bit rent)理論的概念結合，擴充到異質性產品上，建立了均衡的市場供需模型，成為後來建構完整供需理論架構的特徵價格法。依據 Rosen(1974)所建立的理論架構，特徵價格法必須要透過二階段的處理方式才算完備。第一階段係在消費者效用最大化及生產者利潤最大化的假設下，利用差異性財貨的市場價格，建立其特徵價格函數，並估計其所隱含的各種「屬性（attributes）」的邊際價格；第二階段再結合消費者之個別屬性，利用第一階段所求算出的隱含邊際價格來估計各屬性的供需函數。根據 Rosen(1974)特徵價格理論(Hedonic price theory)及 Alonso(1964) 的競價理論，可以推論出不動產是可視為各種特徵之隱含價格的函數。. 33.

(42) 特徵價格理論須具備有下列基本假設： (一) 市場為完全競爭市場，消費者與生產者均為價格的接受者。即買賣雙方均無法以個人力量影響市場的均衡價格。 (二)財貨價格是由其所隱含的屬性組合（Attributes）所決定，而各項屬性均能量化。 (三)消費者與生產者於決策過程中，均滿足極大化過程，意即消費者與生產者皆以最大化原則（即消費者效用最大化，生產者利潤最大化）來決定消費與生產的數量。 (四)市場上存有大量的差異性財貨，故消費與生產可有不同之連續組合。但屬性的組合是無法分離的，任何一位消費者或生產者均不能改變現有財貨之屬性。 (五)假設二手市場不存在，可省卻折舊、估價等複雜問題。. 34.