研究方法與流程

第四節、研究方法與流程 一、 研究方法

本研究目的在於分析高雄市閒置未利用公共設施用地使用現況，特別是公園 綠地現況與分布，探討公園綠地空間對高雄市房價的影響，提出高雄市公園綠地 建設政策之建議，因此本研究方法採用文獻回顧、特徵價格理論以及GIS 空間分 析，茲分述如下：

(一)文獻回顧

文獻分析是透過文獻的蒐集、分析、歸納、研究來提取所需資料，透過彙整 與本研究相關之國內外文獻與理論，分析環境設施對房價影響、景觀對房價影響、

公園綠地對房價之影響與特徵價格法相關研究文獻，將先前的學術研究做有系統 的分析與比較，建立相關領域之間的共通性。從中呈現相關的知識及解釋某一特 殊現象的理論，並且比較這些理論的範圍、內在一致性和其預測性，進而了解公 園綠地對於高雄市房價的影響。

(二)二手資料整理

資料可區分為一手資料和二手資料，一手資料是親自蒐集所得，二手資料則 是藉由其他資料間接得到的。所謂二手資料，是指特定的調查者依其目的進行收 集與整理，內化而成其所需資料的各種現成的資料，又稱次級資料，如年鑑、報 告、文件、期刊、文集、數據庫、報表等。本研究由賴碧瑩、賴季鋒，103 年度 高雄市住宅及不動產資訊建置案中所取得之房地產交易案例進行整理與分析。

(三)特徵價格理論（Hedonic Price Model）

特徵價格理論特徵價格法(Hedonic Regression Method)為晚近學術界利用統 計方法發展出的估價法。主要根據不動產特徵為成套組合(Package)之特性，利用 不能加以分割出售的特徵組合做為衡量不動產價格的主要因素，透過建立特徵價 格模型，探討在房地產內在外在的特徵下對房價的影響，進一步推估模型的解釋 能力。

(四)空間分析

空間分析是指利用拓撲關係、幾何關係或地理屬性等來研究事物的一種技術。

嚴格上說空間分析指的並不是一種技術，而是一系列使用不同的分析手段並應用 於各個領域的一系列技術，許多方面尚在探索階段。目前空間分析主要的應用是

在地理資訊系統(Geographic Information System，GIS)中用來分析地理數據。本 研究透過GIS 軟體來進行資料的環域分析、疊圖分析與篩選等等的處理與運算。

1.環域分析(Buffer Analysis)

為了識別某一項地理空間實體對其周圍地物的影響度，而在其周圍建 立具有一定寬度之帶狀區域。環域分析所建立的帶狀區域就是地理空間目 標的一種影響範圍或服務半徑。

2.疊圖分析(Overlay Analysis)

將座標系統、比例尺、投影系統相同的圖層套疊，進行區位選擇或探 討不同因子間的關係

二、 研究流程

本研究本研究共分為六章，第一章為緒論，包括研究動機、目的與範圍的確 立，第二章為文獻回顧，第三章為高雄市公共設施用地現況分析，第四章為研究 設計，包括資料說明與實證模型設計，第五章為實證結果與分析，最後是結論與 建議，如圖1-3 所示。

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研究動機、目的與範圍確立

文獻回顧

公共設施用地影 響房價相關文獻

影響房價因素 相關文獻

特徵價格理論 相關文獻 高雄市公共設

施用地現況分 析

研究設計

實證結果與分析

結論與建議

圖1-3 研究流程圖