本章節主要回顧期貨與遠期交易價格發現功能及預售屋-成屋市場間比較，並彙整 價格發現國內文獻，以作為本研究後續設定變數、界定影響範圍與選定分析方法之參 考依據，如此在變數選擇及實證結果分析上，才能言之有據。茲就各詳細內容說明如 下：
第一節 預售屋屬性分析
一、房屋預售交易義涵
楊淑文(1997)亦提及預售屋交易係指當事人約定，一方以分期付款方式支付價金，
他方於一定期間內將房屋建築完成，並移轉所有權與他方之購屋形式。
二、房屋預售交易特性
預售屋交易制度為台灣不動產交易一大特色。其特性依曾明俐(2005)可歸納出：多重 且複雜之法律關係、履行期冗長、交易標的物之不確定性、特有的房地產廣告和代銷 業、涉及法律種類繁多等五種。惟因預售屋為約定未來特定時間交屋的買賣形式，使 其具有期貨交易的性質，較貼合本研究內容，故將預售屋與成屋價格間之關係按花敬 群、張金鶚，(1999)單獨敘述如下：
張麗姬(1994)、白金安(1994)、Chang and Ward(1993)、史綱(1992)的研究均認為 成屋與預售屋的價格之間，具有類似期貨與現貨價格的關係，亦即預售屋（期貨）價 格是由成屋（現貨）價格、持有成本(carry cost)、風險貼水(risk premium)、預期 景氣變動價差等因素所構成，而且在效率市場的假設之下，預售屋與成屋的均衡價格 關係將使得套利機會(arbitrage opportunity)消失。
第二節 期貨與遠期交易的價格發現
Schroeder等(1997)指出，價格發現(Price Discovery)是指買賣雙方在一定時間和
地點、對同一商品的質量和數量達成交易價格的過程。在金融市場公開交易方式之下，
相關交易資訊即時揭露與傳遞，透過市場機制，所有市場參與者皆可以完全掌握市場 價格變化。
根據Fama(1970)效率市場(efficient market)學說，假設市場無成本、無任何限制、
無稅賦情況之下，資訊能夠迅速傳播，任何的投資人都無法藉由內線消息，而獲得任
此，當市場上的新資訊為整體性時，投資人會偏好以指數期貨或指數ETF進行投機或
影響，期貨與現貨市場間的領先落後(lead-lag)等互動關聯。價格發現相關研究於金
有雙向回饋的資訊傳遞，相互參考彼此落後期的價格而調整當期的價格變化，但期貨
款較低，無房屋稅、折舊問題，因此進入門檻及持有成本較成屋為低；加以預售屋於
期貨/現貨價格理論關係方面為根據張麗姬(1994)、白金安(1994)、Chang and Ward(1993)、史綱(1992)的研究均認為成屋與預售屋的價格之間，具有類似期貨與現
第五節 Rosen 特徵價格理論
特徵價格法的應用最早可以追溯到Court（1939）用以研究汽車價格與其性能間的 關聯，是最早明確提出特徵價格法（hedonic price method）概念的學者； Lancaster
（1966）則進一步將其引入房地產與城市經濟領域，認為效用函數除了包括商品數量 之外還需引入產品的特徵作為考量的因素；直到Rosen（1974）在完全競爭市場的假 設下，發展出二階段處理方式並結合效用理論與Alonso（1964）的競價理論（bid price theory），理論架構之建構才較完備。
Rosen（1974）依據Lancaster（1966）的新消費者效用理論的基礎：「消費者對產品 的效用偏好，是來自於對該物品屬性之需求」，應用在住宅消費者，即認為家戶對住 宅的偏好是源自於對住宅屬性的需求，且由於住宅屬性無法分割，所以家戶僅能藉由 改變其住宅選擇，來滿足其理想住宅需求。依據Rosen 所建立的理論架構，必須要透 過二階段處理方式才算完備。第一階段係在消費者追求效用最大化及生產者追求利潤 最大化的假設下，利用差異性財貨的市場價格，建立其特徵價格函數，並估計其所隱 含的各種「屬性（attributes）」的邊際價格；第二階段再結合消費者之個別屬性，
利用一階段所求算出的隱含邊際價格來估計各屬性的供需函數。特徵價格理論具有下 列五項基本假設：
(一)市場為完全競爭市場，消費者與生產者均為價格的接受者。即買賣雙方均無法以 個人力量影響市場的均衡價格。
(二)財貨價格是由其所隱含的屬性組合所決定，而各項屬性均能量化。
(三)消費者與生產者皆以最大化原則來決定消費與生產的數量。
(四)市場上存有大量的差異性財貨，故消費與生產可有不同之連續組合。但屬性的組 合是無法分離的，任何一位消費者或生產者均不能改變現有財貨之屬性。
(五)假設二手市場不存在，可省卻折舊、估價等複雜問題。