登記原因證明文件之審查

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第一節 登記原因證明文件之審查

依法登記之不動產物權，推定登記權利人適法有此權利¹⁹⁷，不動產物權 經登記者，推定其登記狀態之物權與真實物權一致之效力。蓋登記乃不動產 物權公示之方法¹⁹⁸，為保障其真正，登記機關對於不動產物權登記之申請，

均為嚴格之審查而做出之行政處分，不論是准予登記或駁回登記之申請均 是。不論是法律行為或法律規定、法院判決確定等事由，均需俟地政機關登 記完畢後，權利人始取得不動產物權¹⁹⁹，除繼承或與其同類性質事由，因無 相對人可為辦理不動產登記外，土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱 其登記具有撤銷或無效等原因，而在實體法上對於真正權利人負有變更登記 之義務，但在真正權利人未提起塗銷登記之訴，並獲勝訴確定判決以前，究 難否定其登記所生之效力。然登記機關在證明文件收集成本過高、法院判決 程序冗長等前提下，為避免第三人遭受不利益，基於社會交易安全考量及避 免日後處理付出龐大成本²⁰⁰。

註記登記依發動人之不同可區分成囑託登記機關辦理、權利人申請辦理 及登記機關依職權簽註等類型，但日益複雜之法律關係，使原本單一事實之 註記，對於登記機關之審查人員而言，發生註記之事實比權利登記之主體更 重要之現象（例如捷運系統穿越、國宅、未辦繼承登記、…等註記），權利 登記依法須經登記機關之審查，方得辦理登記，然非屬權利登記之註記事 項，最高行政法院與高等行政法院之判決見解頗為一致²⁰¹，因此，得否於不 動產登記簿註記，即應以法律明確規定為據，授權登記機關得就不動產真正 權利人之權利保障，經權責機關查明而於法院確定判決之前，暫以註記方式 公示於第三人。

分析各級行政法院關於囑託登記機關辦理註記登記以及登記機關自行 註記問題之裁判，最主要之爭點在於：登記機關受理其他政府機關之囑託辦

197 民 法第 759 條第 1 項：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴 不 動 產登記 之善 意第三 人， 已依法 律行 為為物 權變 動之登 記者 ，其變 動之 效力， 不因 原 登 記物權 之不 實而受 影響 。 」

198 民 法第 758 條 ：「不 動產 物權， 依法 律行為 而取 得、設 定、 喪失及 變更 者，非 經登 記 ，不生 效力 。」

199 民 法第 759 條 ：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前 已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」

200參見前行政法院 80 年度判字第 571 號判決。

201 本文依附表三所整理最高行政法院與高等行政法院對於徵收與國宅註記之訴訟案件，法院之 判決見解皆認為登記機關受囑託辦理註記登記仍應進行審查。

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理註記登記時，需否就登記原因證明文件是否合法為審查？以下列舉幾則案 例進行分析。

一、註記代管案（台北高等行政法院 90 年訴字第 4283 號判決）

(一)、事實摘要：

查本件係因訴外人辛○○執其向訴外人朱良買受位於臺北市某地應有部 分之買賣契約為據，於 65 年間，訴請台灣台北地方法院判決朱良應將上開土 地所有權移轉與辛○○；惟訴外人於 62 年 1 月 7 日即已死亡，該法院未察，

准一造辯論，以 65 年度訴字第 12072 號判決辛○○就前揭部分土地勝訴，其 餘部分敗訴之判決；辛○○不服，提起上訴，詎台灣高等法院亦失察，准一 造辯論，而以 66 年度上字第 402 號判決辛○○全部勝訴。嗣辛○○於 85 年 4 月 17 日，持上開判決及 77 年 11 月 16 日臺灣臺北地方法院核發判決確定 證明書，向地政機關申請辦理移轉所有權登記。原告主張前開確定判決自始 當然確定不生效力，地政機關未予審究，即准予辦理移轉登記，顯有不應登 記而登記之錯誤，主張依 84 年 7 月 27 日修正之土地登記規則第 132 條規定，

申請地政機關塗銷上開移轉登記案。

(二)、爭點：土地登記簿謄本所有權部如有「代管」註記，可否僅憑法院確定 判決書准許辦理移轉登記？

(三)、裁判結果及理由：

台北高等行政法院 90 年訴字第 4283 號判決謂「…為執行土地法第七十 三條之一規定，而訂定之「未辦理繼承登記土地處理要點」主要在責由地政 機關對於原土地或建築改良物之登記名義人死亡，其繼承人未依限辦理繼承 登記事項之處理，其第六點第二目明定：「繼承人於公告三個月內申辦繼承登 記者，市、縣（市）政府應派員協助申辦，地政事務所於登記完畢後，應於 專簿內註明登記日期。如遇三個月未申辦繼承登記者，填單報請市、縣（市）

政府執行代管，並於專簿內註明填發日期」，是所謂「代管」者即表該土地或 建築物未辦繼承登記。從而，被告受理辛○○申請移轉所有權登記時，雖得 因其執法院確定證明書而許其單獨申請，惟仍須附有登記義務人之戶籍謄 本，且系爭土地登記簿謄本所有權部所有權人朱良欄明載「朱良代管案，若

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有移轉、處分，請通知，82.3.6」等註記，有土地登記簿影本在卷可憑，是 被告受理本件移轉登記申請時，應已知朱良業於六十二年一月七日死亡之 情，要無疑義。…查本件固可由辛○○持法院確定判決單獨申請登記，但辛

○○申請登記時，被告非僅依法院確定判決書即准其辦理移轉登記，仍須附 有朱良之戶籍謄本，且土地登記簿上有「代管，移轉、處分請通知」之註記，

則被告應知朱良死於辛○○對其起訴、判決之前，此種確定之事實，被告依 職權應予審酌，核與是否有審核法院確定判決之職權無涉。被告既知朱良死 於起訴、判決前，而遽准辛○○辦理移轉登記，難謂無不應登記而登記之疏 失，要無疑義。」

(四)、評析：

本件判決認為土地登記簿謄本所有權部既載明「代管」之註記，則審查 人員於審查時應注意到所有權人已死亡之事實，從而系爭土地辦理移轉登 記，除應有附有法院確定判決書外，尚須所有權人之戶籍謄本，始足當之。

又行政法院判決對於註記登記效力的見解，向來認為「本身並無任何法 律上效果」。對於所謂的「本身並無任何法律上效果」，應係指對外不發生任 何權利義務關係之變動，因此所有權人仍得聲請辦理登記。

然而，有疑義者為，代管之註記係就該未辦繼承之土地依法代管，詳實 註記於其他登記事項欄，登記機關非僅依法院確定判決書即准其辦理移轉登 記，仍須附有朱○之戶籍謄本，且土地登記簿上有「代管，移轉、處分請通 知」之註記，則登記機關應知朱○死於辛○○對其起訴、判決之前，此種確 定之事實，登記機關依職權應予審酌。如果註記登記對登記機關之審查人員 無任何拘束力，何以需要註記，何以實務上經常發生對於註記登記的爭議，

況且本判決理由，亦認為地政機關有未予注意「代管」註記之「疏失」。

註記登記並非土地法及土地登記規則中之登記種類，而僅係審查人員在 標示部所有權部或他項權利部其他登記事項欄內為註記，目的除了能提醒審 查人員注意外，同時期望能藉由註記登記，使權利之第三人，有知悉土地權 利狀態，以避免產生糾紛。故以註記登記而言，最重要者乃釐清註記登記之 性質及效力，對此，多數判決見解認為僅為「機關內部之執行人員所為提醒 接任者注意之字句，應無任何法律上效果」，從而審查人員如發現登記簿上有

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註記登記，除仍得受理權利人辦理權利變動之登記外，尚須依註記事項內容 向原囑託登記機關加以求証後，作為登記案件准駁之依據²⁰²。然而，此舉將 增加登記案件辦理之時間，本文認為有重新思考之空間。

二、註記原因案（最高行政法院 100 年度裁字第 1449 號裁定）

(一)、事實概要：

被上訴人（光○投資股份有限公司）於民國 97 年 7 月 10 日自社團法人 中國○○黨（下稱國○黨）買受位於高雄市○○區○○段 52 地號土地及其地 上 101 建號建物（下稱系爭不動產），並向上訴人（高雄市鹽埕地政事務所）

申請所有權移轉登記。惟高雄市政府地政處函轉高雄市政府法制局函略謂：

「國○黨於執政期間不當取得之財產，政黨不當取得財產處理條例草案業經 行政院送請立法院審議，依該草案規定上揭財產應返還政府，故市長於前揭 簽批示『函請地政處如該不動產有移轉登記之申請時，應呈報研究有無法律 問題，以免將來增加訟累，不宜依一般案件處理。』」上訴人乃據以於系爭土 地及建物登記簿之其他登記事項欄註記「移轉登記之申請，應先呈報市府研 處」等字樣，故上訴人受理本案時，於 97 年 9 月 12 日報請地政處研處，經 該處召開會議研議結果為「請權責單位依法審慎研處」。嗣被上訴人於 98 年 4 月 7 日再陳請上訴人應速依法辦理系爭不動產所有權移轉登記，惟查內政 部於 98 年 4 月 13 日以台內地字第 0980068028 號函請各縣市轉知所轄地政事 務所刪除土地參考資訊檔之參考事項類別「社團法人中國○○黨及其附隨組 織取得之國家資產」代碼，並刪除登錄之參考事項內容，因上開註銷註記乙 事與高雄市政府於 93 年時所函囑「如該不動產有移轉登記之申請時，應呈報 市府研處，不宜依一般案件處理」之情形是否一致，上訴人仍有疑義，遂函 請地政處核處，嗣經高雄市政府於 98 年 6 月 3 日將研議結果函復上訴人表示 暫不宜註銷註記及辦理登記。上訴人遂依研議結果於 98 年 6 月 17 日以鹽登

「國○黨於執政期間不當取得之財產，政黨不當取得財產處理條例草案業經 行政院送請立法院審議，依該草案規定上揭財產應返還政府，故市長於前揭 簽批示『函請地政處如該不動產有移轉登記之申請時，應呈報研究有無法律 問題，以免將來增加訟累，不宜依一般案件處理。』」上訴人乃據以於系爭土 地及建物登記簿之其他登記事項欄註記「移轉登記之申請，應先呈報市府研 處」等字樣，故上訴人受理本案時，於 97 年 9 月 12 日報請地政處研處，經 該處召開會議研議結果為「請權責單位依法審慎研處」。嗣被上訴人於 98 年 4 月 7 日再陳請上訴人應速依法辦理系爭不動產所有權移轉登記，惟查內政 部於 98 年 4 月 13 日以台內地字第 0980068028 號函請各縣市轉知所轄地政事 務所刪除土地參考資訊檔之參考事項類別「社團法人中國○○黨及其附隨組 織取得之國家資產」代碼，並刪除登錄之參考事項內容，因上開註銷註記乙 事與高雄市政府於 93 年時所函囑「如該不動產有移轉登記之申請時，應呈報 市府研處，不宜依一般案件處理」之情形是否一致，上訴人仍有疑義，遂函 請地政處核處，嗣經高雄市政府於 98 年 6 月 3 日將研議結果函復上訴人表示 暫不宜註銷註記及辦理登記。上訴人遂依研議結果於 98 年 6 月 17 日以鹽登