我國不動產登記制度中註記登記之研究 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班論文碩士學位論文. 政治大. 立我國不動產登記制度中註記登記之研究 ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 指導教授：楊松齡研究生：黃致青. 中華民國 103 年 7 月. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 1. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(3) 謝誌當我開始輸入這段文字的同時，也代表我的研究所生涯接近尾聲，一邊工作一邊讀書，雖然辛苦，但確是一段充實、溫馨與感恩的學習歷程。要感謝的人很多，首先要感謝我的指導教授楊松齡博士，不但傳授我非常多的土地法學理論，在論文撰寫的日子裡，更是一針見血的指出問題，您常說要避免男生、女生排隊進餐廳的不必要分類方式，亦常提及，與主題無關的話不說，沒有根據的事不談，做不到的建議不提，這本論文要跟你一輩子，所以要竭盡所能，力求完美，對我循循善誘，心中的感激與體會之深，難以言喻。其次我要感謝口試委員吳容明教授、陳立夫教授，在我論文口試時，提供非常寶貴的意見，使這一篇論文不論架構的嚴謹性或文字的流暢性，都更臻完美，當銘記在心。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 我也要感謝系上安排「期初」與「期末」報告，讓我將不成熟的主張，加上各位同學以及老師的公開討論與批評，得以完成這本論文。本論文於期初、期末報告時，陳立夫、徐世榮、賴宗裕、張鈺光等老師及評論人龍德、伯男、瑞雄. sit. y. Nat. 同學等，對論文結構及立論點上，指出諸多具體可行之修改意見，謹致由衷之謝意。. n. al. er. io. 最後，我最要感謝我的內人怡雯，多年來對我的支持與鼓勵，為了讓我專心讀書，常把稚幼的女兒支開，做為我的支柱、獨立面對工作的挑戰，內外兼之備極辛勞，真的要謝謝妳。. Ch. engchi. i n U. v. 想當年進入政大，於第一次導師課新生自我介紹時，就曾許下要在地政領域的頂尖殿堂求得專業知識，現在，深刻領悟學海無涯。要感謝的人實在太多，謹向所有關心我的人說聲謝謝，祝你們闔家平安、事事如意。. 黃致青謹誌 103 年 7 月. 2. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(4) 摘要不動產登記之目的在於把真實的狀況顯示出來，藉此保護交易安全。然而，隨著社會之變化，物權與債權已有某種程度的滲透與融合，當人民因諸多原因（如繼承、買賣、裁判或占有等），向土地登記機關聲請登記時，辦理機關對於不動產登記簿其他登記事項欄中因行政機關囑託、權利人申請以及登記機關依職權辦理之註記，其作用係對外發生公示效果或對內提醒審查人員查證，然註記事項對於物權變動產生何種關連性，是否影響登記案件之准駁。登記機關之審查人員並無司法調查權且需在規定時間內辦結，倘對於該內容有所疑慮，僅能經由電話或公文向其他機關求證方式加以確認，遇上陳年舊案或複雜案件，找個理由先開補正，把登記原因證明文件之查證工作，以行政程序之規定推諉給申請人負擔，申請人也只能知難而退，真正的事實成為法律程序下不得不犧牲之貢品。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 土地登記簿之『註記』，並非土地法第 37 條第 1 項所規定之土地及建築改良物權利之登記，而依內政部發布之登記原因標準用語記載，所謂註記，指在標示部、所有權部及他項權利部其他登記事項欄內註記資料之登記。足見合法之註. sit. y. Nat. 記，僅係客觀事實之記載，其目的在促使嗣後登記人員注意，或使第三人知悉其事實，避免遭受不利益，故註記不得涉及人民權利之限制事項。. n. al. er. io. 至若地政機關假藉註記之名，實則在土地或建物登記簿上為限制人民之權利之記載，並發生公示之效力，其行為已影響土地或建物所有權人對該房地之使用、收益、處分等權利，並對外直接發生法律效果，自不應拘泥於其所使用之文字，從而，不動產登記簿「註記」之效力，應依行政程序法第 92 條及訴願法第 3 條加以判斷，而非一概而論。對此，不動產登記簿上註記應可依其性質分別定義其所產生之法律效果，欲搭乘登記簿公示性順風車而達成管制效果之註記，不論是否損害善意第三人之權益，該註記應解為行政處分；又性質上僅屬協助管制之規定而註記於登記簿上之資訊，除已造成善意第三人之損害者外，應解為單純之事實，不發生行政處分之效力；再者，如僅是提供審查人員之參考，不論是否造成第三人之損害，皆不影響登記程序之進行，亦不能作為登記案件准駁之依據，註記之文字僅供參考。多數判決見解亦將註記登記解讀為「機關內部之執行人員所為提醒接任者注意之字句，應無任何法律上效果」，從而認為審查人員如發現登記簿上有註記登記，不僅本身不受拘束，權利人亦得為聲請權利變動之登. Ch. engchi. i n U. v. 記。我國現制登記權責在行政機關，權利爭執之裁奪則交由法院，對於辦理登記 3. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(5) 案件准駁之地政事務所審查人員而言，除損害賠償之壓力過大外，目前應註記事項很多，如外國人取得土地、徵收事宜、訴訟事實註記等，應就註記產生之法律關係，以法律明文規定，目前散見於各規章制度之情形，實有改善之必要。爰此，本文提出我國不動產註記登記規範應有之修正方向，藉以減少爭議問題之產生，並期使我國不動產登記法制更臻完備。關鍵詞：註記、不動產登記、公示、法律效果、物權變動. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 4. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(6) 目錄第一章緒論第一節研究動機與目的…………………………………………… 第二節第三節. 研究範圍與方法…………………………………………… 研究架構與流程……………………………………………. 1 6 7. 第二章不動產登記制度之分析第一節法規範所建構登記制度之意涵……………………………… 8 一、我國登記制度之特點……………………………………… 8 二、應登記之標的物…………………………………………… 11 三、應登記權利及法律關係…………………………………… 12 四、權利登記之目的…………………………………………… 12 五、現行登記簿之內容………………………………………… 13 第二節登記之法律效力…………………………………………… 14 一、公示力……………………………………………………… 14 二、絕對效力…………………………………………………… 15 三、推定力……………………………………………………… 16 四、對抗力……………………………………………………… 16. 立. ‧. ‧ 國. 學. 第三節. 政治大. n. al. er. io. sit. y. Nat. 現行註記登記之規範……………………………………… 18 一、註記登記之時機…………………………………………… 18 １、為區別重覆申請之註記…………………………………… 18 ２、爭議處理中之註記………………………………………… 21 ３、未繳清遺產稅、差額地價、登記規費管制之註記……… 22 ４、登記權利變更中之註記…………………………………… 24 ５、登記資料不符不全更正中之註記………………………… 27 ６、受有政策優惠之註記……………………………………… 27 ７、登記名義人變更中之註記………………………………… 29 ８、確認補償對象之註記……………………………………… 31 ９、依限完成預定目標之註記………………………………… 33 二、註記登記之部別…………………………………………… 33 １、標示部……………………………………………………… 42 ２、所有權部…………………………………………………… 43 ３、他項權利部………………………………………………… 44 第三章註記登記性質之探討…………………………………………… 46. Ch. engchi. i n U. v. 第一節與物權、債權有關之註記………………………………… 一、囑託登記機關辦理與物權有關之註記…………………… （一）依法律規定………………………………………………. 47 47 47. 5. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(7) 二、權利人申請辦理與物權有關之註記登記………………… （一）依法律規定……………………………………………… （二）依行政規則辦理………………………………………… 三、登記機關依職權及相關法令簽註與物權有關之註記登記. 56 56 58 59. （一）依法律規定……………………………………………… 四、囑託登記機關辦理與債權有關之註記登記……………… （一）依法律規定……………………………………………… （二）依命令辦理……………………………………………… （三）依行政規則辦理………………………………………… 五、權利人申請辦理與債權有關之註記登記………………… （一）依命令辦理……………………………………………… （二）依命令辦理……………………………………………… （三）依行政規則辦理………………………………………… 六、登記機關依職權及相關法令簽註與債權有關之註記登記（一）依法律規定……………………………………………… （二）依命令辦理……………………………………………… （三）依行政規則辦理………………………………………… 第二節註記登記之態樣…………………………………………… 一、具有管制效果之註記………………………………………. 59 62 63 66 67 68 68 70 71 72 72 74 76 78 78. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 二、具有預先知會效果之註記…………………………………. sit. y. Nat. 85 第三節小結…………………………………………………………… 90. n. al. er. io. 第四章註記登記問題之探討…………………………………………… 第一節登記原因證明文件之審查………………………………… 一、註記代管案………………………………………………… 二、註記原因案………………………………………………… 三、註記型式案………………………………………………… 第二節註記登記後通知權利人之必要性………………………… 一、繼受人是否受註記登記約束案…………………………… 二、註記登記是否仍須通知當事人案………………………… 第三節逕為塗銷註記登記之問題………………………………… 一、註記並非僅對內產生拘束力案…………………………… 二、違法地目變更案…………………………………………… 第四節小結…………………………………………………………. Ch. engchi. i n U. v. 94 95 96 98 100 103 103 106 109 109 112 116. 第五章結論與建議……………………………………………………… 119 參考文獻……………………………………………………………………. 123. 6. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(8) 表目錄表一、為區別重覆申請註記部別表……………………………………… 表二、爭議處理中註記部別表…………………………………………… 表三、未繳清遺產稅、差額地價、登記規費管制註記部別表………… 表四、登記權利變更中註記部別表……………………………………… 表五、登記資料不符或不全更正中註記部別表………………………… 表六、受有政策優惠註記部別表………………………………………… 表七、登記名義人變更中註記部別表…………………………………… 表八、確認補償對象註記部別表………………………………………… 表九、依限完成預定目標註記部別表…………………………………… 表十、標示部註記統計表………………………………………………… 表十一、所有權部註記統計表…………………………………………… 表十二、他項權利部註記統計表………………………………………… 表十三、囑託登記機關辦理與物權有關之註記彙整表………………… 表十四、權利人申請辦理與物權有關之註記彙整表…………………… 表十五、登記機關依職權辦理與物權有關之註記彙整表……………… 表十六、囑託登記機關辦理與債權有關之註記彙整表…………………. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 表十七、權利人申請辦理與債權有關之註記彙整表……………………. n. al. 42 44 45 56 59 62 68 72 77 92. er. io. sit. y. Nat. 表十八、登記機關依職權辦理與債權有關之註記彙整表……………… 表十九、具有管制或預先知會效果之註記彙整表………………………. 34 35 35 36 38 38 39 41 42. Ch. i n U. v. 附表一.我國現行法令與註記有關之規定一覽表……………………… 125 附表二.各種登記原因可採用之程式類別彙整表……………………… 137 附表三. 最高行政法院與高等行政法院判決理由彙整表……………… 141. engchi. 7. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(9) 第一章第一節. 緒論研究動機與目的. 一、研究動機不動產登記之目的在於私法上財產權利關係之確定或變動，不動產所有權之變動，其一方面須尊重所有權，另一方面又須注重社會公共利益與交易之安全，此為我國民法物權編之規範核心1。. 政治大. 財產權的保障係現代民主立憲主義國家共通的價值。但財產權標的的形成，基於制度性保障的要求，由立法機關予以形成，財產權的行使與其他自由權不同 2 的是，財產權之行使有社會義務性的問題。. 立. ‧ 國. 學. ‧. 當不動產物權變動時，為使有一個得由外界辨識之表徵，使其法律關係透明化，以維護交易秩序，避免善意第三人遭受損害，故凡因法律行為而使不動產. al. er. io. sit. y. Nat. 物權變動者，非經登記，不生效力。或依法定事實發生、或依法律規定，不動產物權變動者，非經登記，不得處分。藉以建立不動產登記制度，確保人民之財產權及維護交易之安全。. n. 不動產登記制度係地政機關按法定程序，依權利人之申請或機關囑託或本於職權將土地或建築物之標示、所有權及他項權利之取得、設定、喪失及變更等應登記事項詳載於登記簿，以確定其權利歸屬及權利狀態，並公示於第三人之行政行為，依據土地登記規則之規定，其審查內容包括：申請書所載事項是否與土地登記簿所載內容相符3，若審查無誤，須予以登記並發給權利書狀，專設登記「賠償儲金」4為錯誤之賠償。隨著不動產登記類型益趨多元，地政機關自有維護登記簿登載事項與事實相符之責任。. Ch. engchi. i n U. v. 1. 蔡明誠，民法物權編不動產所有權修正草案之探討，台灣法學雜誌第 89 期，95 年 12 月，頁 146-147。 2 憲法第 15 條規定「財產權應予保障」，大法官釋字第 400 號解釋開宗明義即稱：「憲法第 15 條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴。」釋字第 580 號解釋更明確指出：「基於個人之人格發展自由，個人得自由決定其生活資源之使用、收益及處分，因而得自由與他人為生活資源之交換，是憲法於第 15 條保障人民之財產權」。 3 經審查證明無誤者，始得登載登記簿，若經審查證明有瑕疵者，應通知補正或予以駁回，土地登記規則第 56 條、第 57 條參照。由現行登記之實務觀點，其審查重點為：人、時、事、物四項。 4 參照土地法第 70 條規定：地政機關所收登記費，應提存百分之十作為登記儲金，專備第 68 條所定賠償之用。地政機關所負之損害賠償，如因登記人員之重大過失所致者，由該人員償還，撥歸登記儲金。 1. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(10) 為維持不動產登記簿登載事項之正確性，土地登記規則規定有更正、塗銷、回復登記等方式處理，登記證明文件經主管機關認定係屬偽造或純屬登記機關之疏失而錯誤之登記，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之，於塗銷登記前，應於土地登記簿其他登記事項欄內註記5。以土地法及其授權所訂定之土地登記規則所為不動產物權登記，將生不動產物權登記之公信力6以及推定力7。隨著資本主義的發展，謀取利益乃為當然之目標，為完全發揮所有權之價值，已非自己運用所能濟事，而是將所有權之內容予以分化，物之利用價值，常以利用權之型態，歸屬於物之用益權人，所有人則自其收取對價，物之交換價值，則以擔保權型態，歸屬於擔保權人，所有人則對之取得信用，獲得金錢融資，是以物權人從標的物之現實支配，演變成為收取代價或獲取金錢融資之價值利益，此即為資本家運用所有權之極致。物權價值化於焉形成8。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 物權具有對世性，必須以一定的公示方法做為配套措施，即利用公示制度讓第三人可以明白存在該標的物之法律關係為何，藉此保護交易安全。然而，隨著社會之變化，物權與債權已有某種程度的滲透與融合，當人民因繼承、買賣、裁判或占有等原因，向土地登記機關聲請登記時，登記機關對於不動產登記簿其. sit. y. Nat. 他登記事項欄中因行政機關囑託、權利人申請以及登記機關依職權辦理之註記登記，其註記之資訊，有無使物權變動發生一定之法律上效果，不無疑義。. n. al. er. io. 倘登記機關基於維護善意第三者交易安全之公益，考量撤銷原違法之處分又對公益有重大危害9，依據行政程序法第 7 條10比例原則規定，選擇侵害最小之方法，於地籍登記簿上註記。例如尚在調查中之違法案件，先行於土地、建物登記簿註記「本筆土地因涉及違法地目變更，目前正依法處理中。」之註記，因法無規範註記後，發生何種效果，登記機關後續接到民眾申辦有上述註記之土地權利. Ch. engchi. i n U. v. 5. 土地登記規則第 144 條：「依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣 (市) 地政機關查明核准後塗銷之：一、登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。前項事實於塗銷登記前，應於土地登記簿其他登記事項欄註記。」 6 參土地法第 43 條，另可參依司法院院字第 1956 與 1919 號解釋。 7 參民法第 759 條之 1 第 1 項。 8 參閱謝在全，民法物權論（上）93 年 3 版，頁 10-11。 9 行政程序法第 117 條：「違法行政處分於法定救濟期間經過後，原處分機關得依職權為全部或一部之撤銷；其上級機關，亦得為之。但有下列各款情形之一者，不得撤銷︰一、撤銷對公益有重大危害者。二、受益人無第 119 條所列信賴不值得保護之情形，而信賴授予利益之行政處分，其信賴利益顯然大於撤銷所欲維護之公益者。」 10 行政程序法第 7 條：「行政行為，應依下列原則為之：一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時，應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」 2. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(11) 變更登記案件，該註記發生何種登記之效果11，需要釐清。又土地登記簿加註「未繳清工程費暨差額地價，不得辦理所有權移轉」，倘原為擔保重劃機關對於土地所有權人之重劃工程費用或差額地價請求權，已罹於時效消滅，則土地登記簿上有關不得移轉之註記，可否依高雄高等行政法院 91 年度訴字第 264 號判決之見解，隨之而消滅12，是有進一步澄明之必要。不動產登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿之登記方式公示13，即可對抗應有部分之受讓人。且登記機關配合主管機關於不動產登記簿註記資料、人民依法申請於不動產登記簿註記資料及登記機關依職權於不動產登記簿註記資料之相關規範散落於各類法規之規定中14。依「登記原因標準用語」，土地登記簿之「註記登記」乃指「在標示部所有權部或他項權利部其他登記事項欄內註記資料之登記。資料包羅萬象，在不同 15 16 登記原因中，各有其適用之程式類別，其各自有需注意之事項，且為使與不動產權利之錯縱複雜的法律關係亦能清楚地呈現於的登記簿上，本文將整理登記簿. 立. ‧ 國. 學. 11. 政治大. ‧. 最高行政法院 97 年判字第 569 號判決略以：「土地登記簿及建物登記簿之註記，無非表示系爭土地有違法變更地目之事實，以供第三人有知悉該事實之機會，避免第三人遭受不利益，原係基於社會交易安全考量及避免日後處理付出龐大成本之權宜處置，並不發生任何登記之效力，亦未對外直接發生法律效果，自不影響被上訴人對該房地之使用、收益及處分權益。至系爭土地使用管制，原應依相關土地使用管制及建築管理法令之限制，尚非因前開註記即得發生各該效果，是註記尚難認係行政處分」此見解同最高行政法院 99 年度 3 月份第 1 次庭長法官聯席會議決議：「地政事務所在土地登記簿標示部其他登記事項欄註記：『本土地涉及違法地目變更，土地使用管制仍應受原『田』地目之限制』，法律並未規定發生如何之法律效果。該註記既未對外直接發生法律效果，自非行政處分。地政事務所拒絕土地所有權人註銷系爭註記之要求，係拒絕作成事實行為之要求，該拒絕行為亦非行政處分。『系爭註記事實上影響其所在土地所有權之圓滿狀態，侵害土地所有權人之所有權，土地所有權人認系爭註記違法者，得向行政法院提起一般給付訴訟，請求排除侵害行為即除去系爭註記（回復未為系爭註記之狀態）。』」。 12 高雄高等行政法院 91 年度訴字第 264 號判決略以：「被告依前揭農地重劃條例第 36 條之規定，於重劃分配土地所有權人在其農地重劃工程費用或差額地價未繳清前，函請地政機關就其重劃分配所得土地之土地登記簿上，所為不得移轉之註記，其目的係擔保被告對前述土地所有權人之重劃工程費用或差額地價請求權，惟如前述，其所欲擔保之公法上請求權既因罹於時效而完全消滅，則作為擔保性質之土地登記簿上有關不得移轉之註記，亦應隨之而消滅，是原告乙○○請求被告發函塗銷系爭土地登記簿上之前述註記，於法尚無不合。」 13 參民法第 826 條之 1 規定: 「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第 820 條第 1 項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」、土地登記規則第 155 之 1 條規定: 「共有人依民法第 826 條之 1 第 1 項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。」 14 例如大眾捷運系統工程使用土地上空或地下處理及審核辦法第 9 條規定：「…並列冊送交管轄土地登記機關，於土地登記簿標示部註明『捷運系統工程穿越地』。」、民事訴訟法第 254 條：「…由當事人持向該管登記機關請求將訴訟繫屬之事實予以登記…」、土地登記規則第 144 條：「…前項事實於塗銷登記前，應於土地登記簿其他登記事項欄註記。」等規定。 15 依登記原因標準用語計有總登記等 211 種(詳附表二)。 16 Web 版計有首次登記、分割、合併、重測(含地建號更正)、所有權移轉、共有物分割、他項權利設定、他項權利移轉、次序變更、權利分割、權利合併、消滅/滅失/清償、遺漏更正、全部徵收，截止記載(含批次)、重劃、批次重測，法人合併、他項權利分割、權利人資料變更/更正、統一編號更正、限制登記等 23 種程式類別。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 3. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(12) 標示部、所有權部及他項權利部其他登記事項欄所註記之內容，予以分類。因國內探討有關我國註記登記課題之研究論文付之闕如，單從行政法院之相關判決，雖能窺知一二，但始終無完整深入之論述，本文將蒐集我國現行之法規命令及相關學術論著等文獻，並予以內容類型化，尋求分析各種癥結所在，以確保民眾財產權益，是為本研究之動機。. 二、研究目的土地登記之內容必須正確真實17，始能維護交易安全。登記簿註記18之資料如有不明確、過時或無法律授權之情事發生，將對民眾權益產生重大影響。因此，基於上述之研究動機，本論文之研究目的可以歸納如下：. 政治大. (一)對於現行規章與司法判決所產生爭議性問題，加以分析探討，歸納整理釐清問題並提出建議，以提供行政機關實務執行及司法判決之參考。. 立. ‧. ‧ 國. 學. (二)研提相關建議，俾期減少註記登記相關爭議問題之產生，以確保民眾財產權益。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 17. 參釋字第 408 號解釋蘇俊雄大法官不同意見書：「…土地登記係指土地、建築物之所有權與他項權利之登記；土地法第 37 條訂有明文，並授權中央地政機關訂定土地登記規則辦理之。國家設置土地登記制度之目的，主要是為了保障不動產物權變動的公示與公信；在我國所採『托倫斯登記制度』的建制下，經核准登記之不動產權利，並被視為是依法取得之財產權，而受法律之保障。…」。 18 有依「水質水量保護區土地受限補償金發放標準」第 6 條規定，註記已領取土地受限補償金，爾後不再對同一土地發放該補償金之註記；有依消費者債物清理條例及施行細則辦理之更生及清算註記；有配合地籍清理條例及祭祀公業條例清查公告後之註記事項；有使用執照經撤銷之註記事項；有配合農業發展條例對於農舍興建管制之註記；有未辦繼承列冊管理作業需要之註記事項；有預告登記所保全之請求權所辦理之註記登記；有繼承人之一死亡，再轉繼承人不願申報或繳納遺產稅者，准其他繼承人檢附被繼承人遺產稅繳納證明書，辦理公同共有之繼承登記，所配套於未會同申請登記之再轉繼承人之登記簿所有權部其他登記事項欄註記；有土地法第 17 條外國人地權限期公開標售之註記；有分管停車位編號之註記；有共有物使用管理登記之註記事項；有土地持分分割註記事項；有信託內容變更所辦理之註記登記；有重測界址爭議之註記；有大眾捷運系統工程穿越地之空間範圍無設定地上權之必要，由需地機關囑託於土地登記簿之註記；有土地公告徵收之註記；有耕地 375 租約之註記；有事後雙方同意解除契約之註記；有文化資產保存法第 28 條之優先購買權所為古蹟之註記；有都市更新權利變換登記相關註記事項；有市地重劃相關註記事項等等。 4. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(13) 第二節研究範圍與方法一、研究範圍以我國土地登記法規中之「註記登記」相關規定為主要範疇，並就行政法院相關判決，其所延伸之相關問題進行探討分析。. 二、研究方法本文採取之研究方法為文獻分析法，對研究動機議題所蒐集之各項文獻，如學理見解、行政函釋、行政法院裁判及決議、大法官解釋等，加以歸納分析各種癥結所在，以利論述之聚焦。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 5. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(14) 第三節研究架構與流程 1、研究架構第一章緒論本章為研究動機與目的、研究範圍與方法及研究架構與流程等三部分。第二章不動產登記制度之分析本章先闡釋我國法規範所建構登記制度之分析，其次，為登記之法律效力，接續探討現行註記登記之規範，羅列登記簿所註記之事項及法令依據，並依註記目的細分，再依所註記之部別進行研析，作為展開註記登記性質之論述。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 第三章註記登記性質之探討首先，為歸納出註記登記清楚之脈絡，將註記登記區分為與物權有關及與債權有關，再依其申請人之不同分為囑託登記機關辦理、權利人. sit. y. Nat. 申請辦理及登記機關依職權簽註之註記等類型加以研析，最後為小結。. n. al. er. io. 第四章註記登記問題之探討註記就否會影響土地所有權之圓滿狀態，為了解行政法院對其之判斷標準，本文蒐集 87 年迄今，各級行政法院對於註記相關之訴訟案件所做出之判決見解，並將本文第三章所謂具有管制效果與預先知會之註記其需否進行「登記原因證明文件之審查」、「註記後通知權利人之程序」與「逕為塗銷註記登記」等問題加以論述。. Ch. engchi. i n U. v. 第五章我國不動產登記制度中註記登記規範應修正之方向-代結論綜上所述，註記登記的目的在於協助確保產權，是單純的事實記載，宜將目前具有管制效果或預先知會之註記資料區分為有無影響權利變動之效力並於土地登記規則另設註記登記章節，以茲明確。. 6. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(15) 2、研究流程資料來源：本文整理. 研究動機研究動機研究目的研究動機. 政治大. 學. 研究範圍研究目的. ‧ 國. 立. 研究目的研究動機研究範圍研究目的. 不動產登記制度之分析研究範圍. ‧. 不動產登記制度之分析研究範圍. y. Nat. n. al. er. io. sit. 不動產登記制度之分析註記相關法令之探討. Ch. v. 不動產登記制度之分析註記相關法令之探討. i n U. e註記相關法令之探討 hi n g c註記問題之探討行政法院判決案例分析註記相關法令之探討註記問題之探討行政法院判決案例分析應修正之方向-代結論結論與建議註記問題之探討行政法院判決案例分析結論與建議結論與建議註記問題之探討行政法院判決案例分析 7. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(16) 第二章我國不動產登記制度之分析不動產登記，係國家依照法定程序，將所轄境內已辦竣地籍測量之公、私有土地與建築改良物之標示、所有權及他項權利得喪變更之權利狀態，登載於地政機關所掌管之登記簿或地籍資料庫，藉以管理地籍，確保人民財產權益及交易安全，並作為課稅及推動土地政策之依據。對於大多數民眾而言，不動產登記簿所註記之事項，皆產生一定程度的影響；但對於專業人士而言，不動產登記簿的註記事項，卻分別代表著不同的意義。在不動產的交易中，民眾有可能即站在明顯的不利益中，或在不知情的情況下，訂立不公平的合約，故財產權的「透明度」，亦即是登記制度努力的目標，實務上，土地、建物登記簿之標示部、所有權部及他項權利部之其他登記事項欄所註記之事項，其範圍包羅甚廣，註記登記後有無影響登記名義人之權利。爰此，本章擬先瞭解我國不動產登記制度於法建構制度下之意涵，再說明為維護不動產交易之安全，不動產物權一經完成登記，法律賦予之效果，以為後續探求註記登記相關事宜應有之原貌。. 政治大. 立. 法規範所建構之登記制度. ‧. ‧ 國. 學. 第一節. y. Nat. sit. n. al. er. io. 按土地登記之目的，乃為管理地籍，確定不動產權利及將權利狀態公示於第三人，以維護交易安全，並作為課徵土地稅、推行土地政策之依據19；尤其，不動產物權為憲法上所保障之財產權，而土地登記更為不動產物權變動20或處分21之要件。又民法物權編施行法第 3 條規定：「民法物權編所規定之登記，另以法律定之。」、土地法第 37 條規定：「土地登記，為土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。」等觀之，可以發現我國不動產登記制度，係採登記生效主義，係登記機關按法定程序依權利人之申請或本於職權將土地及建物之標示、所有權及他項權利之取得、設定、喪失及變更等應登記事項詳載於登記簿，以確定其權利歸屬及權利狀態並公示於第三人之行政行為。. Ch. engchi. i n U. v. 一、我國登記制度之特點 19. 李鴻毅，土地法論，自版、90 年修訂 25 版，199 頁；溫豐文，土地法，自版、97 年修訂版， 152 頁。 20 按民法第 758 條第 1 項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」。 21 按民法第 759 條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」。 8. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(17) 在我國之登記制度下，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。且不動產物權而移轉或設定，應以書面為之。至於登記機關對於登記之聲請，須從實體法上詳為審查，審查如有瑕疵，應予補正或駁回；如審查無誤後，即交付登記或公告。將登記事項，賦予絕對真實之公信力，依法登記之土地權利，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。登記確定後發給權利書狀，以為權利人應享土地或建物權利之憑證22。此外，因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者23，將由該登記機關負損害賠償責任，但不包括該登記機關可證明其原因應歸責於受害人之情形。如因登記人員之重大過失所致者，由該人員償還，撥歸登記儲金24。. 政治大. 不動產登記制度之特點整理如下：. 立. 25. ‧. ‧ 國. 學. （一）強制登記於一定期間內就直轄市或縣(市)土地之全部，皆須依法令規定辦理土地總登記；建物所有權第一次登記原則上採任意登記，但一經登記後，則改採強制登記。. y. Nat. （二）採登記主義26. sit. n. al. er. io. 不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。（三）採實質審查主義27. Ch. engchi. i n U. v. 22. 參土地法第 62 條、第 75 條：「聲請登記之土地權利，公告期滿無異議，或經調處成立或裁判確定者，應即為確定登記，發給權利人以土地所有權狀或他項權利證明書。」、「聲請為土地權利變更登記之件，經該管直轄市或縣（市）地政機關審查證明無誤，應即登記於登記總簿，發給土地所有權狀或土地他項權利證明書，並將原發土地權利書狀註銷，或就該書狀內加以註明」。 23 已登記完畢之土地權利，若登記錯誤、遺漏或虛偽，除應賠償土地權利人外，自應予以更正，以杜絕弊端，並有助公示原則之確立。參楊松齡，實用土地法精義，五南圖書出版社，95 年 11 月，192 頁。 24 廖義男，國家賠償法，三民書局，85 年 4 月增訂版，15 頁。 25 參土地法第 38、57、72 條：「辦理土地登記前，應先辦地籍測量，其已依法辦理地籍測量之地方，應即依本法規定辦理土地總登記。」、「逾登記期限無人聲請登記之土地或經聲請而逾限未補繳證明文件者，其土地視為無主土地，由該管直轄市或縣（市）地政機關公告之，公告期滿，無人提出異議，即為國有土地之登記。」、「土地總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時，應為變更登記。」。 26 參民法第 758、759 條：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」、「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」。 9. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(18) 所謂實質審查即登記機關於接受登記申請案件時，先依法定程序作程序上的審查，再做權利內容真偽之實質審查。因此，登記機關對於申請案件，除應核對申請書之記載內容與圖示、地籍測量成果或登記簿所載是否相符外，並應就申請登記原因事項是否真實，有無違反強制或禁止之規定，保證書及其他附具文件有無虛偽，以及是否有管轄權、申請人是否適格等，從實體法上詳為審查，如認為有瑕疵，及予駁回或限期補正，不予登記28。（四）具有絕對效力29 土地法第 43 條所謂登記有絕對之效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力。故真正權利人在未有第三人取得權利前，仍得以登記原因之無效或得撤銷為塗銷登記之請求（司法院院字第 1919 號解釋）。土地權利一經登記，法律給予保障，具有不可推翻之效力，具體言之，依據民法第 759 條之 1 第 2 項之規定，乃謂「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因登記物權之不實而受影響。」。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. （五）負損害賠償責任土地權利一經登記既具有不可推翻之效力，是以登記若有錯誤、遺漏. n. al. er. io. sit. y. Nat. 或虛偽致生損害時，登記機關應負損害賠償責任。土地法第 68 條訂有明文。又依同法第 70 條規定地政機關所收登記費應提存百分之十作為登記儲金，專備第 68 條所定賠償之用。至登記損害賠償請求權之時效，現行土地法未為規定，自應適用國家賠償法之規定 30，依該法第 8 條第 1 項規定：「賠償請求權，自請求權. Ch. i n U. v. 人知有損害時起，因二年間不行使而消滅；自損害發生時起，逾五年者亦同。」又以土地登記之損害賠償性質與一般損害賠償不同，其登記儲金亦為土地法所明定應專戶存儲，以備不時之需，其保留年限，應配合上開國家賠償法有關賠償請求權時. engchi. 27. 參見謝哲勝，土地法，台灣財產法暨經濟法研究協會，2006 年 7 月，頁 161。史尚寬，土地法原論，正中，1964 年 7 月 4 版，頁 59-61。李鴻毅，土地法論，自版，2001 年 2 月修訂 25 版，頁 251。參土地法第 55-56 條：「直轄市或縣（市）地政機關接受聲請或囑託登記之件，經審查證明無誤，應即公告之，其依第五十三條逕為登記者亦同。前項聲請或囑託登記，如應補繳證明文件者，該管直轄市或縣（市）地政機關應限期令其補繳。」、「依前條審查結果，認為有瑕疵而被駁回者，得向該管司法機關訴請確認其權利，如經裁判確認，得依裁判再行聲請登記。」；土地登記規則第 55 條：「登記機關接收申請登記案件後，應即依法審查。辦理審查人員，應於登記申請書內簽註審查意見及日期，並簽名或蓋章。申請登記案件，經審查無誤者，應即登載於登記簿。但依法應予公告或停止登記者，不在此限。」。 28 參陳鳳琪，土地登記實用，76 年增訂再版，頁 56。 29 參土地法第 43 條：「依本法所為之登記，有絕對效力。」；民法第 759 條之 1 第 2 項：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」。 30 參尤重道，土地登記損害賠償與國家賠償責任相關問題之探討（八），現代地政，第 26 卷第 1 期，頁 20。 10. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(19) 效之規定，保留五年，五年後如未有發生損害賠償之情事，即悉數解繳公庫。（六）登記完畢後發給權利書狀31 所有權登記完畢後發給所有權狀；他項權利登記完畢後發給他項權利證明書，以為權利人享有土地、建物或他項權利之憑證。（七）登記同時完成規定地價程序32 土地法規定，人民於申請登記時，應同時申報地價，並據以編造地價冊及總歸戶冊，送該管直轄市或縣市財政機關，作為課徵土地稅之依據。故規定地價，係因土地登記而完成法定程序。（八）登記簿公開33 任何人均得申請發給登記簿或地籍圖謄本或節本，以瞭解真正權利狀態，除具有公示之效果．並能促進不動產交易安全。但須依法繳交工本費或閱覽費。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. （九）登記簿採物的編成主義34 登記簿就登記機關轄區情形按鄉〈鎮、市、區〉或地段登記之，並應按地號或建號順序，採用活頁裝訂之。. sit. y. Nat. io. n. al. er. 二、應登記之標的物. Ch. i n U. v. 所謂應登記之標的物，依土地法第 37 條第 1 項規定：「土地登記謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。」而其所稱應登記之土地，係指陸地與水地，並未包括土地法第 1 條所稱之天然富源。惟依同法第 41 條規定：「第二條第三類及第四類土地應免予編號登記。但因地籍管理必需編. engchi. 31. 參土地法第 62 條；土地登記規則第 65 條：「土地權利於登記完畢後，除本規則或其他法規另有規定外，登記機關應即發給申請人權利書狀。但得就原書狀加註者，於加註後發還之。」。 32 參土地法第 148、156 條：「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。」、「土地所有權人聲請登記所有權時，應同時申報地價，但僅得為標準地價百分二十以內之增減。」。 33 參土地法第 79 條之 2：「有左列情形之一者，應繳納工本費或閱覽費：一、聲請換給或補給權利書狀者。二、聲請發給登記簿或地籍圖謄本或節本者。三、聲請抄錄或影印登記聲請書及其附件者。四、聲請分割登記，就新編地號另發權利書狀者。五、聲請閱覽地籍圖之藍曬圖或複製圖者。六、聲請閱覽電子處理之地籍資料者。前項工本費、閱覽費費額，由中央地政機關定之。」；土地登記規則第 24-1：「……登記名義人或其他依法令得申請者，得申請第一項第一款資料；任何人得申請第一項第二款資料；登記名義人、具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人得申請第一項第三款資料。……」條。 34 參土地登記規則第 17、18 條：「登記簿就登記機關轄區情形按鄉 (鎮、市、區) 或地段登記之，並應於簿面標明某鄉 (鎮、市、區) 某地段土地或建物登記簿冊次及起止地號或建號，裏面各頁蓋土地登記之章。……」、「登記簿應按地號或建號順序，採用活頁裝訂之，並於頁首附索引表。」。 11. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(20) 號登記者，不在此限。」復依土地登記規則第 77 條規定：「土地總登記後，未編號登記之土地，因地籍管理，必需編號登記者，其登記程序準用土地總登記程序辦理。」亦即，在辦理土地總登記時，除土地法第 2 條第三類、第四類所規定交通水利用地及其他土地如沙漠、雪山者外，於土地總登記區域內，一切「土地」均應登記，若前開免予編號登記之土地，因地籍管理上之必要必需編號登記時，得準用土地總登記程序，補行辦理登記。. 三、應登記權利及法律關係首先在應登記之權利方面，依土地法第 37 條規定，係指所有權與他項權利，而他項權利包括地上權、農育權、不動產役權、典權、抵押權、耕作權，然因我國地狹人稠，土地利用日趨集約，於是，對土地利用內涵與態樣亦日趨複雜，除物權之外，分管契約、預告登記35，目前於實務上亦予以登. 立. 記。. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 至於，應登記之法律關係，係指民法第 758 條所規定不動產物權之得、喪、變更等物權變動之關係，按不動產物權變動，就物權本身而言，係物權之發生、消滅與變更。至於民法第 759 條所規定因繼承、強制執行、土地徵. n. al 四、權利登記之目的. er. io. sit. y. Nat. 收、法院之判決或非因法律行為，於登記前已取得物權者，若欲處分其權利時，亦應登記。俾利土地登記事項得與實體法律關係取得一致，以維護土地之交易安全。. Ch. engchi. i n U. v. 不動產登記之目的在於把不動產真實的權利狀況顯示出來，物權因為具有對世性，必須以一定的公示方法做為配套措施，即利用公示制度讓第三人可以明白存在該標的物之法律關係為何，藉此保護交易安全。隨著人類社會進入交換經濟時代以後，重視物之抽象交換價值，物權已成為具有讓與性及高度流通行之交易客體，故物權之存在及其變動，必須有一定之公示方法，將物權之種類及內容加以對外顯示，使當事人與第三人均 35. 民法第 826 條之 1：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第 820 條第 1 項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」、土地法第 79 條之 1 第 2 項規定：「前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。」 12. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(21) 得自外部認識物權之變動及其變動後之物權現狀，無需繁複之調查，即得知其內容，避免造成交易上之混亂，有助交易之迅速及安全，確保物權之流通性36。. 五、現行登記簿之內容我國現行土地與建物登記簿之內容分為標示部、所有權部以及他項權利部三大部分，藉以了解土地或建物移轉狀況和登記原因。茲說明其內容如下：（一）標示部在土地部分包括：記載收件、登記及原因發生日期、面積及地段、小段、編定使用種類、地號、其它特別註記、使用分區及使用地類別、 37 另其它「註記」登記事項亦得予以記載。至於建物部分，則記載建物之建號、門牌、基地坐落、用途、面積、建物總樓層、建材、所在樓層、建築完成日期、使用執照字號等資料，另公共設施若辦理登記，則另建立標示部，並於備註欄記載主建物建號。. 立. ‧. ‧ 國. 學. （1）. 政治大. 所有權部. y. Nat. sit. n. al. er. io. 在土地部分包括：記載收件登記之日期、原因發生日期及所有權人姓名、戶籍地址、身分證字號、權利範圍、所有權人姓名、書狀字號、所有權人權利、原因發生日期 (如買賣.贈與.繼承) 和取得時之公告土地現值。若為建物登記簿者，會記載收件登記之日期、原因發生日期及所有權人姓名、住所、身分證字號、權利範圍、義務人姓名、書狀字號、所有權人的權利。（2）. Ch. engchi. i n U. v. 他項權利部不管土地或建物登記者，其若設定他項權利，則登記簿中之他項權利部將會記載其權利種類，例如抵押權、地上權、農育權等。. 36 37. 參閱謝在全，民法物權論（上）93 年 3 版，頁 66-68。如本文所探討之註記登記事項。 13. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(22) 第二節. 登記之法律效力. 土地登記制度係土地及建築改良物之所有權與他項權利之得喪變更等法律關係，依一定之法定程序登載於登記機關之登記簿冊中，因此，為不動產物權之公示方法，並具有公信力。而其目的係管理地籍並確定產權，以作為政策推行與土地稅課徵之依據。故登記制度不僅在保障人民之財產權並維護交易安全，其在國家政策與稅捐稽徵之影響甚鉅，若登記制度有所疏漏或欠缺，勢必影響國家土地利用政策38。物權乃對標的物之直接支配，具有排他與優先效力，故物權之存在及其變動，必須有一定之公示方法，使當事人與第三人均得自外部認識其存在及內容，否則在物權交易變動頻繁之今日，將造成重大之困擾，無以保障交易之安全，基於此項要求，「公示原則」與「公信原則」乃成為物權變動之二 39 大原則。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 按我國不動產物權登記制度兼採權利登記制度與托倫斯登記制的特點，是登記不動產產權的權利本身，而不是登記契據，並於登記完畢41後發給權利書狀，則登記完竣之權利不但具有公示力，亦具有公信力以及推定力42， 40. 以維護不動產交易安全，依現行民法及土地法規之規定意旨，說明如下：. sit. y. Nat. io. n. al. er. 一、公示力. Ch. i n U. v. 所謂登記之公示力，其又稱登記之公示作用或「公示原則」43，公示原則係指物權變動之際，必須以一定之公示方法表現於外，始能發生一定法律效果之原則。因此，物權之變動如未能依此一定之公示方法，表現其變動之物權內容，則物權變動之一定法律效果即無從發生。法律之所以採取此原則，係因物權具有排他性，物權變動生排他之法律效果，倘不藉某種表徵使任何人均得自外部即得以認識，恐將有害於交易之第三人。可見公示方法有使物權變動發生一定之法律上效果，此種法律上之效果即為公. engchi. 38. 參謝哲勝，不動產登記客體與效力的檢討，100 年 12 月，中原財經法學，頁 29。參閱謝在全，民法物權論（上）93 年 3 版，頁 81。 40 參李鴻毅，土地法論，87 年三民書局，頁 204~207。司法院釋字第 408 號解釋，大法官蘇俊雄不同意見書。 41 茲所稱「登記完畢」依據土地登記規則第 6 條第 1 項，係指校對登載入簿並加蓋校對人員名章之謂。 42 參溫豐文，土地法，102 年修訂版，頁 181~184。 43 參閱謝在全，民法物權論（上）93 年 3 版，頁 80。 39. 14. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(23) 示力。觀諸近代各國立法例，此種物權變動之公示方法為「登記」44。第三人知悉該法律關係，資訊蒐集成本即可減少而不致於受到不測的損害，即達到保護交易安全的功能，進而鼓勵交易的進行，活絡經濟活動。. 二、絕對效力. 45. 按不動產物權變動既以登記為公示之方法，則縱使其登記內容與實質權利不一致時，對於信賴此登記之第三人，亦應予以保護，以維護交易安全，此乃為登記之公信力。我國土地法第 43 條規定，依土地法所為之登記，有絕對效力。此外，民法第 759 條之 1 第 2 項乃進一步增訂「因信賴不動產登記之善意第三人，以依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不真實而受影響」此乃登記公信力之具體規定。. 政治大公信力係指依公示方法所表現之物權與真實之物權狀態不一致時，對於立信賴此項公示方法所表示之物權狀態，而為交易行為之人，法律仍承認其具 46. ‧. ‧ 國. 學. 有與真實物權狀態相同之法律效果，以為保護之原則。公信原則使公示方法具有保護從事物權行為之善意第三人之效力47。依 28 年院字 1919 號解釋48以及 29 年院字 1956 號解釋49，所謂依法所為. n. al. er. io. sit. y. Nat. 之登記有絕對效力，乃指已登記之土地權利，倘其登記原因無效或得撤銷，真正權利人固得訴請塗銷登記，而回復其本人之權利，但該土地權例如已由第三人信賴登記取得，並登記完畢，則具有不可推翻之效力。換句話說，土地登記之公信力，即為保護交易安全，對於登記簿上所載權利事項，公眾可信賴其為正當、確定者；縱使登記與真實權利關係不一致時，亦保護因信賴 44. Ch. engchi. i n U. v. 參民法第 758 條：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」及第 761 條：「動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付。」，參閱謝在全，前揭書（註 10），頁 81。 45 參楊松齡，實用土地法精義，五南圖書出版股份有限公司，106 年 9 月 17 版，頁 198。 46 參院 1956 號解釋、41 年台上 323 號判例。 47 參閱謝在全，前揭書（註 10），頁 84。 48 本號解略以「土地法（舊土地法）第 36 條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，就登記事項賦予絕對之公信力。故第三人信賴登記而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷而被剝奪。惟此項規定，並非於保護交易安全必要限度以外，剝奪真正之權利。如在第三人信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人仍得對於登記名義人主張登記原因之無效或撤銷，提起塗銷登記之訴。」 49 本號解略以「綜合土地法與其施行法之規定，而探求其一貫之法意，土地法（舊土地法）第 36 條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力。真正之權利人在已有第三人取得權利之新登記後，雖得依土地法（舊土地法）第 39 條請求損害賠償，不得為塗銷登記之請求，而在未有第三人取得權利之新登記前，對於登記名義人仍有塗銷登記請求權，自無疑義。院字第 1919 號解釋無須變更。」 15. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(24) 登記而為交易取得權利之利益50。進言之，所謂登記有絕對效力係為保護第三人之權利，將登記事項賦與公信力，是以，真正權利人在已有第三人取得權利之新登記後，僅得依土地法第 68 條請求損害賠償而不得為塗銷登記之請求，惟於第三人取得權利新登記之前，其對於登記名義人仍有塗銷登記請求權。物權之公信原則係用以提高公示方法之信用，促進交易迅速，保障交易安全，故係以保護動的安全為其職責。參與交易之行為人，只須依公示方法所表現之物權狀態，從事交易行為即為已足，不必再費時費力，究查標的物權利狀態，完全符合交易迅速之社會需求。. 三、推定力. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 所謂登記之推定力係指不動產物權經登記者，推定其登記之物權內容具有與真實物權相同之效力，亦即具有該登記所表彰之實體法上權利關係。民法第 759 條之 1 第 1 項乃進一步增訂「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」乃將登記之推定力予以明文化。登記之權利一經公示，. n. al. er. io. sit. y. Nat. 即推定「登記狀態與真實物權一致」以及「物權變動之適法性」。須指出者為，不動產之登記名義人於行使其不動產物權時，固不需證明其權利之合法正當性，是以若有主張其係無權利者，反應負舉證責任，亦即其得以登記之推定力資為對抗，但若他人已舉反證者，此時基於舉證責任分配法則，則登記名義人為推翻其主張，自應負舉證責任，據此，「推定力」僅是一個具有登記程序法上意義之規則。. 四、對抗力. Ch. engchi. i n U. v. 51. 登記之對抗力，係指經過登記之權利具有對抗第三人的效力。在登記名義人與第三人發生權利上之衝突時，登記權利人的權利受到法律保護，即登記與否，不影響權利之存在，惟經登記後之權利，發生物權效力，足以對抗第三人。現行民法物權編之修訂，於共有物之管理52、地上權53、農育權54、. 50. 參陳鳳琪，土地登記實用，76 年自版，頁 50-51。參楊松齡、實用土地法精義，五南圖書出版股份有限公司，106 年 9 月 17 版，頁 200。 52 參民法第 826-1 條：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第 820 條第 1 項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人， 51. 16. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(25) 不動產役權55、抵押權56、典權57等相關規定中明定非經登記不得對抗第三人，即為此旨。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」 53 參民法第 836-2 條：「地上權人應依設定之目的及約定之使用方法，為土地之使用收益；未約定使用方法者，應依土地之性質為之，並均應保持其得永續利用。前項約定之使用方法，非經登記，不得對抗第三人。」、同法第 838 條：「地上權人得將其權利讓與他人或設定抵押權。但契約另有約定或另有習慣者，不在此限。前項約定，非經登記，不得對抗第三人。地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與或設定其他權利。」、同法第 841-2 條：「區分地上權人得與其設定之土地上下有使用、收益權利之人，約定相互間使用收益之限制。其約定未經土地所有人同意者，於使用收益權消滅時，土地所有人不受該約定之拘束。前項約定，非經登記，不得對抗第三人。」 54 參民法第 850-3 條：「農育權人得將其權利讓與他人或設定抵押權。但契約另有約定或另有習慣者，不在此限。前項約定，非經登記不得對抗第三人。農育權與其農育工作物不得分離而為讓與或設定其他權利。」 55 參民法第 859-2 條：「第 834 條至第 836 條之 3 規定，於不動產役權準用之。」 56 參民法第 873-1 條：「約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。」 57 參民法第 913 條：「典權之約定期限不滿 15 年者，不得附有到期不贖即作絕賣之條款。典權附有絕賣條款者，出典人於典期屆滿不以原典價回贖時，典權人即取得典物所有權。絕賣條款非經登記，不得對抗第三人。」 17. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(26) 第三節. 現行註記登記之規範. 按土地登記機關對註記登記之審查，只要申請人的申請資料書狀符合法律、法規規定的形式，登記機關即予登記，將各種註記於不動產登記簿其他登記事項欄上之事實，其經登記機關依土地登記規則第 53 條58所定程序，完成註記登記後，公示於第三人，並未限制登記名義人處分其不動產權利，是以節省資訊收集之成本並維護交易之安全。依內政部發布之登記原因標準用語記載，所謂註記，指在標示部、所有權部及他項權利部其他登記事項欄內註記資料之登記，在登記實務上，因目前自動化時代，登記制度的產能大幅提升之際，為迅速完成登記作業，將常用之註記內容簡化成代碼59，即於土地、建物登記簿標示部、所有權部或他項權利部其他登記事項欄內註記。由於長久以來，土地法雖曾經多次修正，但均僅為局部性之修法，未曾整體性、全盤性地針對問題與實際需 60 求為檢討修正。另一方面，於有事實之需要時，多制定特別規定以為因應 61 。致使登記簿配合註記的事項，愈發多元且複雜，本節將其區分為區別重覆申請之註記、爭議處理中之註記、未繳清遺產稅、差額地價、登記規費管制之註記、登記權利變更中之註記、登記資料不符或不全更正中之註記、. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. y. Nat. 受有政策優惠之註記、登記名義人變更中之註記、確認補償對象之註記、依限完成預定目標之註記等原因。再者，不動產登記簿有三大部分，即標. sit. n. al. er. io. 示部、所有權部、他項權利部等，為檢視註記於不同的部別，是否代表不同之意義，特依上述之區分項目，製表說明如下：. 一、註記登記之時機. Ch. engchi. i n U. v. (一)為區別重覆申請之註記. 58. 土地登記規則第 53 條：「辦理土地登記程序如下：一、收件。二、計收規費。三、審查。四、公告。五、登簿。六、繕發書狀。七、異動整理。八、歸檔。前項第四款公告，僅於土地總登記、土地所有權第一次登記、建物所有權第一次登記、時效取得登記、書狀補給登記及其他法令規定者適用之。第七款異動整理，包括統計及異動通知。」 59 例如「88」為權狀註記事項之代碼(內政部 102 年 9 月 6 日台內地字第 1020292617 號函)、「00」為一般註記事項之代碼(內政部 94 年 11 月 4 日內授中辦地字第 0940726297 號函)、「99」為限制登記之代碼(內政部 103 年 5 月 22 日內授中辦地字第 10366510603 號函)等。 60 例如臺北市政府為防範建商將原屬於工業區或工業用地土地，以平面類似集合住宅之設計，出售民眾為住家使用，造成購屋糾紛，並影響合法建築開發業者之權益，特訂定「臺北市政府處理工業區內平面設計類似集合住宅原則」第三點第 8 項規定：「本市地政事務所配合於建物所有權第一次登記時，以『一般註記事項』於建物標示部其他登記事項欄記明。」。 61 參陳立夫，土地法研究，新學林出版股份有限公司，96 年 8 月一版，頁 9。 18. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.

(27) 在特定的環境下，對政府所擁有的資源進行有效的計劃、組織、領導和控制，以便達成既定的目標的過程，例如已登記之建物在同一建號下就增建部分申請登記時、避免農舍與其坐落用地分屬不同所有權人，引發利用及產權紛爭問題、為使停車位利於使用管理，弭平共有人間對停車位範圍之爭議、為便於識別各區分所有建物應分擔之基地應有部分以及法定空地等，為區別已登記之權利，有無重複申請或分次申請之情形，所為之註記。 1、依土地法第 47 條授權訂定之建物所有權第一次登記法令補充規定第 21 點：「已登記之建物在同一建號下就增建部分申請登記時，應以『增建』為登記原因，並以建物所有權第一次登記方式辦理登記。登記時應於登記簿標示部其他登記事項欄註記：『第○次增建，增建建築完成日期：○年○月○日』，及顯示於建物所有權狀上；公告時並應分別列示增建前後之標示。前項建物增建部分以主管建築機關核發之他起造人增建使用執照申辦登記者，其所有權之權利範圍依權利人與增建前之建物所有權人之協議定之。」。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 2、建物所有權人申辦所有權第一次登記後，將所有權移轉登記予第. n. al. er. io. sit. y. Nat. 三人並辦畢登記後，原據憑辦所有權第一次登記之使用執照，經原核發機關依法院刑事判決予以撤銷，登記機關得於建物標示部備註欄加註「依○○○（機關）○○○年○○月○○日○○○字 62 第○○○○號函撤銷本建物使用執照」之註記字樣辦理。. Ch. i n U. v. 3、農業發展條例第 18 條第 4 項規定，農舍應與其坐落用地併同移轉，揆其立法意旨乃在避免農舍與其坐落用地分屬不同所有權人，引發利用及產權紛爭問題。又農業用地興建農舍辦法第 9 條規定，直轄市、縣（市）主管建築機關應將已興建及未興建之農業用地分別著色標示及造冊列管，於核發使用執照後，並將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號清冊，送地政機關於土地登記簿上註記。該農舍管理之目的，係避免已作為興建農舍之農地或合併計算農舍建蔽率之配合農地，發生重複申請興建農舍之情事。故農業發展條例修正後取得農地興建農舍於移轉登記時，應於土地及建物標示部註明：「已興建農舍，使用執照核發日期：○年○月○日」63。. 62 63. engchi. 參內政部 86 年 9 月 15 日台內地字第 8685309 號函。參內政部 97 年 7 月 31 日內授中辦地字第 09707238781 號函。 19. DOI:10.6814/THE.NCCU.MPLE.004.2018.A05.