第四章 註記登記問題之探討
第三節 逕為塗銷註記登記之問題
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第三節 逕為塗銷註記登記
已登記之權利，因註記登記而與其他法律或事實連結，第三人因登記簿 之公示而誤解註記登記之本意，原已登記之權利尚須檢視有無註記登記，且 註記事項所欲達成之管制效果，尚待註記事項主管機關之確認；如僅是具有 預先知會效果之註記事項，因囑託註記後尚未有塗銷註記之事由發生，該註 記事項即可能長時間存在於登記簿上，因登記簿之公示性，對於查詢該不動 產標的登記簿謄本之人，登記簿所揭露的事項，乃地政機關依據其他主關機 關所為，所造成的限制，而藉由登記簿的公示來使第三人知悉囑託機關所欲 達成之特定目的，與登記機關所提供之註記登記之服務無涉，也就是說，註 記登記事項長時間所造成之限制或財產價值之減損，係各主管法規對該權利 之限制，而非註記登記所造成。
登記機關對於該註記得否逕為塗銷已逾時效之註記登記問題，分析各級 行政法院相關裁判，最主要之爭點在於：註記登記對土地所有權有無妨礙？
以下列判決為例進行分析。
一、註記並非僅對內產生拘束力案（臺北高等行政法院 95 年度訴字第 02625 號判決）
(一)、事實概要：
「政府機關價購、徵收逾 15 年尚未完成產權移轉登記土地之註記」爭議 案，臺北縣板橋地政事務所依臺北縣政府及內政部函於土地所有權部註記「臺 北縣政府有土地使用權，現作公務宿舍使用」209。政府或機關價購（買賣法 律關係）私人所有土地已逾 15 年而未完成所有權移轉登記，於當事人間債 權債務關係未履行完畢前，當事人（政府或機關）之一方占有使用上開土地 者，係屬有權占有，不因土地所有權移轉登記請求權罹於消滅時效而成為無 權占有210，如進一步為交易安全之考量，得將買賣關係之請求權預作登記（債 權物權化）或僅作權利之註記，以生公示原則之效果或第三人知悉要件之證 明。準此，登記簿之註記文字如未影響第三人取得土地權利者，應仍得為之。
至於現土地所有權人已非價購時之當事人，其取得權利時地籍資料原無相關
209參台北高等行政法院 95 年度訴字第 02625 號判決。
210參照最高法院 69 年台上字第 1665 號判例。
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註記，該土地所有權人如認註記文字有損及其權益且足資證明時，自得依相 關法律關係之規定，向原所有權人請求損害賠償211。
(二)、爭點：系爭註記之目的係在表彰系爭土地之現占有人非為無權占有，而 土地為他人「有權占有」，對土地所有權有無妨礙？
(三)、判決理由：
按人民因中央或地方機關之違法行政處分，認為損害其權利或法律上之 利益，經依訴願法提起訴願而不服其決定者，得向高等行政法院提起撤銷訴 訟，行政訴訟法第 4 條第 1 項定有明文。所謂行政處分，依行政程序法第 92 條第 1 項及訴願法第 3 條第 1 項規定係指中央或地方機關（行政機關）就公 法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方 行政行為而言。
次按「憲法第 16 條規定人民有訴願及訴訟之權利，旨在保障人民遭受公 權力侵害時，可循國家依法所設之程序，提起訴願或行政訴訟，俾其權利獲 得最終之救濟，並使作成行政處分之機關或其上級機關藉訴願制度，自行矯 正其違法或不當處分，以維法規之正確適用及人民之合法權益。按行政機關 行使公權力，就特定具體之公法事件所為對外發生法律上效果之單方行政行 為，不因其用語、形式以及是否有後續行為或有無記載得聲明不服之文字而 有異。凡直接影響人民權利義務關係，且實際上已對外發生效力者，如仍視 其為非行政處分，自與憲法保障人民訴願及訴訟權利之意指不符，業經本院 釋字第 423 號解釋在案。」司法院釋字第 459 號解釋理由書闡釋甚明。
本件被告因臺北縣政府持憑最高法院 85 年台上字第 2440 號民事判決 書，即就系爭土地之土地登記簿其他登記事項欄內註記「臺北縣政府有土地 使用權，現作公務宿舍使用」，依被告陳述，該項註記係屬協助管制之性質，
其目的係為交易安全之考量，使嗣後之承買人知悉出賣人與第三人（地方政 府）尚有債權、債務關係，以免該等土地被移轉予「善意」第三人。足見該 項註記之目的係在表彰系爭土地之現占有人（按即臺北縣政府）非為無權占 有，而土地為他人「有權占有」，對土地所有權人所有權之完整性即屬妨礙，
對該所有權權利之行使，亦為一種限制，是不能認該項註記對外尚未發生法
211參法務部 94 年 08 月 08 日法律決字第 0940025019 號函。
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律效果。
按「對人民違反行政法上義務之行為科處罰鍰，涉及人民權利之限制，
其處罰之構成要件及數額，應由法律定之。若法律就其構成要件，授權以命 令為補充規定者，授權之內容及範圍應具體明確，然後據以發布命令，始符 憲法第二十三條以法律限制人民權利之意旨。」（釋字第 402 號解釋），法律 若授權行政機關訂定法規命令予以規範，亦須為具體明確之規定，始符憲法 第二十三條法律保留原則之意旨。」（釋字第 394 號解釋，相同意旨另見第 402 號解釋）。關於土地登記之註記，雖非裁罰性之行政處分，惟由於該註記 對土地所有權人之權利將產生不利益之限制，對人民之權利義務有所影響，
依上開司法院大法官會議解釋意旨，自應有法律之依據，否則即非適法。
查內政部 93 年 10 月 6 日內授中辦地字第 0930725851 號函說明第 1 項記 載，內政部該函之依據係「92 年度地方政府徵收或購置已逾 15 年尚未完成 產權移轉登記土地之清理工作檢討會（第二次）紀錄」，是該項函釋顯然欠缺 法律授權，自不得作為系爭註記之依據。
尤以系爭註記內容為：「臺北縣政府有土地使用權，現作公務宿舍使用」， 土地法及土地登記規則，均無規定得為上開之註記登記，復為被告所不爭執，
被告亦自陳，系爭使用權是基於買賣關係之占有所取得之使用權。顯見該使 用權屬債權性質，而非物權性質，既未經原告同意，自無由被告單憑占有人 臺北縣政府單方之意思，即辦理該註記之理。
至被告復主張本案雖非民事訴訟法第 254 條而為之註記，然本質並無不 同，應可援引適用云云，惟民事訴訟法第 254 條第 5 項係規定：「第 1 項為訴 訟標的之權利，其取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於起訴後，受 訴法院得依當事人之聲請發給已起訴之證明，由當事人持向該管登記機關請 求將訴訟繫屬之事實予以登記。訴訟終結後，當事人或利害關係人得聲請法 院發給證明，持向該管登記機關請求塗銷該項登記。」本件所註記者非屬取 得、設定、喪失或變更，依法應登記之權利，亦無訴訟繫屬之情形存在，自 無援引適用該條之餘地。
本件系爭註記欠缺法律依據，被告依占有人臺北縣政府之請求，即辦理 該註記，於法不合，訴願機關竟以該處分非行政處分為由，而為不受理之決 定，亦非合法，原告執此訴請撤銷原處分及訴願決定，並請求被告應作成准
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予塗銷系爭註記處分，為有理由，應予准許。
(四)、評析
登記簿之註記事項存在此一現象，即註記之文字可區分成具有管制效果 或僅是預先知會，然已登記之權利又受到干擾，何時權利得以確定，亦屬未 知數，時間一長，對登記名義人造成長時間之部分權利限制或財產價值減損，
而有解讀為行政機關藉由土地登記簿之公示性而對外直接發生法律效果之單 方行政行為，需有法律授權而未授權之違法，故登記機關應有責任於一定期 間內督促囑託註記之機關查明事實，改辦更正登記，逾期本文認為應回歸土 地登記規則予以明定，賦予登記機關逕予塗銷註記後通知原囑託註記機關之 權利。
二、違法地目變更案（最高行政法院 97 年度判字第 00156 號判決212）
(一)、事實概要
坐落臺中縣豐原市土地（下稱系爭土地），因原土地所有權人（甲）及土 地登記代理人（乙）於 85 年間檢附不實證明文件申辦地目變更，由原「田」
地目變更為「建」地目，後出賣於被上訴人前手昶麟建設股份有限公司（下 稱昶麟公司），被上訴人於 87 年 6 月 23 日向昶麟公司買賣取得。嗣乙等因貪 污治罪條例案件經起訴判刑。臺中縣政府於 92 年 1 月 24 日召開「豐原、雅 潭地政事務所因不實申辦地目變更及更正編定案專案處理小組會議（第 4 次）
會議紀錄決議：維持地目「建」，土地註記：「本土地涉及違法地目變更，土 地使用管制仍應受原『田』地目之限制。」；建物註記：「本土地涉及違法地 目變更，土地使用管制仍應受原地目之限制，建築物不得辦理改建、增建及
212 下級審台中高等行政法院觀點：臺中縣政府於 92 年 1 月 24 日召開「豐原、雅潭地政事務所 因不實申辦地目變更及更正編定案專案處理小組會議」之決議，當時地政機關尚未為登記，其決 議內容並不直接對登記名義人發生效力，不能認係行政處分。迄 94 年 5 月 9 日上訴人以豐地登 字第 079990 號於土地登記簿上註記：「本土地涉及違法地目變更，土地使用管制仍應受原田地目 之限制。」，並於建物登記簿上註記：「本土地涉及違法地目變更，土地使用管制仍應受原地目之 限制，建築物不得辦理改建、增建及變更使用執照。」該一註記已具體限制土地及建物所有人之
212 下級審台中高等行政法院觀點：臺中縣政府於 92 年 1 月 24 日召開「豐原、雅潭地政事務所 因不實申辦地目變更及更正編定案專案處理小組會議」之決議，當時地政機關尚未為登記，其決 議內容並不直接對登記名義人發生效力，不能認係行政處分。迄 94 年 5 月 9 日上訴人以豐地登 字第 079990 號於土地登記簿上註記：「本土地涉及違法地目變更，土地使用管制仍應受原田地目 之限制。」，並於建物登記簿上註記：「本土地涉及違法地目變更，土地使用管制仍應受原地目之 限制，建築物不得辦理改建、增建及變更使用執照。」該一註記已具體限制土地及建物所有人之