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第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
一、研究動機
不動產登記之目的在於私法上財產權利關係之確定或變動，不動產所有權 之變動，其一方面須尊重所有權，另一方面又須注重社會公共利益與交易之安 全，此為我國民法物權編之規範核心1。
財產權的保障係現代民主立憲主義國家共通的價值。但財產權標的的形成，
基於制度性保障的要求，由立法機關予以形成，財產權的行使與其他自由權不同 的是，財產權之行使有社會義務性的問題2。
當不動產物權變動時，為使有一個得由外界辨識之表徵，使其法律關係透 明化，以維護交易秩序，避免善意第三人遭受損害，故凡因法律行為而使不動產 物權變動者，非經登記，不生效力。或依法定事實發生、或依法律規定，不動產 物權變動者，非經登記，不得處分。藉以建立不動產登記制度，確保人民之財產 權及維護交易之安全。
不動產登記制度係地政機關按法定程序，依權利人之申請或機關囑託或本 於職權將土地或建築物之標示、所有權及他項權利之取得、設定、喪失及變更等 應登記事項詳載於登記簿，以確定其權利歸屬及權利狀態，並公示於第三人之行 政行為，依據土地登記規則之規定，其審查內容包括：申請書所載事項是否與土 地登記簿所載內容相符3，若審查無誤，須予以登記並發給權利書狀，專設登記
「賠償儲金」4為錯誤之賠償。隨著不動產登記類型益趨多元，地政機關自有維 護登記簿登載事項與事實相符之責任。
1蔡明誠，民法物權編不動產所有權修正草案之探討，台灣法學雜誌第 89 期，95 年 12 月，頁 146-147。
2憲法第 15 條規定「財產權應予保障」，大法官釋字第 400 號解釋開宗明義即稱：「憲法第 15 條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處 分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴。」釋 字第 580 號解釋更明確指出：「基於個人之人格發展自由，個人得自由決定其生活資源之使用、
收益及處分，因而得自由與他人為生活資源之交換，是憲法於第 15 條保障人民之財產權」。
3經審查證明無誤者，始得登載登記簿，若經審查證明有瑕疵者，應通知補正或予以駁回，土地 登記規則第 56 條、第 57 條參照。由現行登記之實務觀點，其審查重點為：人、時、事、物四項。
4參照土地法第 70 條規定：地政機關所收登記費，應提存百分之十作為登記儲金，專備第 68 條 所定賠償之用。地政機關所負之損害賠償，如因登記人員之重大過失所致者，由該人員償還，撥 歸登記儲金。
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為維持不動產登記簿登載事項之正確性，土地登記規則規定有更正、塗銷、
回復登記等方式處理，登記證明文件經主管機關認定係屬偽造或純屬登記機關之 疏失而錯誤之登記，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗 銷之，於塗銷登記前，應於土地登記簿其他登記事項欄內註記5。
以土地法及其授權所訂定之土地登記規則所為不動產物權登記，將生不動 產物權登記之公信力6以及推定力7。隨著資本主義的發展，謀取利益乃為當然之 目標，為完全發揮所有權之價值，已非自己運用所能濟事，而是將所有權之內容 予以分化，物之利用價值，常以利用權之型態，歸屬於物之用益權人，所有人則 自其收取對價，物之交換價值，則以擔保權型態，歸屬於擔保權人，所有人則對 之取得信用，獲得金錢融資，是以物權人從標的物之現實支配，演變成為收取代 價或獲取金錢融資之價值利益，此即為資本家運用所有權之極致。物權價值化於 焉形成8。
物權具有對世性，必須以一定的公示方法做為配套措施，即利用公示制度 讓第三人可以明白存在該標的物之法律關係為何，藉此保護交易安全。然而，隨 著社會之變化，物權與債權已有某種程度的滲透與融合，當人民因繼承、買賣、
裁判或占有等原因，向土地登記機關聲請登記時，登記機關對於不動產登記簿其 他登記事項欄中因行政機關囑託、權利人申請以及登記機關依職權辦理之註記登 記，其註記之資訊，有無使物權變動發生一定之法律上效果，不無疑義。
倘登記機關基於維護善意第三者交易安全之公益，考量撤銷原違法之處分又 對公益有重大危害9，依據行政程序法第 7 條10比例原則規定，選擇侵害最小之方 法，於地籍登記簿上註記。例如尚在調查中之違法案件，先行於土地、建物登記 簿註記「本筆土地因涉及違法地目變更，目前正依法處理中。」之註記，因法無 規範註記後，發生何種效果，登記機關後續接到民眾申辦有上述註記之土地權利
5土地登記規則第 144 條：「依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土 地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣 (市) 地政機關查明核准後塗銷之：一、登記 證明文件經該主管機關認定係屬偽造。二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。前項事實於塗銷 登記前，應於土地登記簿其他登記事項欄註記。」
6參土地法第 43 條，另可參依司法院院字第 1956 與 1919 號解釋。
7參民法第 759 條之 1 第 1 項。
8參閱謝在全，民法物權論（上）93 年 3 版，頁 10-11。
9行 政程序 法第 117 條 ：「違 法行政 處分 於法定 救濟 期間經 過後 ，原處 分機 關得依 職權為 全 部或一 部之 撤銷； 其上 級機關 ，亦 得為之 。但 有下列 各款 情形之 一者 ，不得 撤銷 ︰ 一 、撤銷 對公 益有重 大危 害者。 二、 受益人 無第 119 條 所列 信賴不 值得 保護之 情形，而 信 賴授予 利益 之行政 處分 ，其信 賴利 益顯然 大於 撤銷所 欲維 護之公 益者 。」
10行 政程序 法第 7 條： 「行 政行為 ，應 依下列 原則 為之： 一、 採取之 方法 應有助 於目 的 之 達成。 二、 有多種 同樣 能達成 目的 之方法 時， 應選擇 對人 民權益 損害 最少者 。三 、 採 取之方 法所 造成之 損害 不得與 欲達 成目的 之利 益顯 失 均衡 。」
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標示部、所有權部及他項權利部其他登記事項欄所註記之內容，予以分類。因國 內探討有關我國註記登記課題之研究論文付之闕如，單從行政法院之相關判決，
雖能窺知一二，但始終無完整深入之論述，本文將蒐集我國現行之法規命令及相 關學術論著等文獻，並予以內容類型化，尋求分析各種癥結所在，以確保民眾財 產權益，是為本研究之動機。
二、研究目的
土地登記之內容必須正確真實17，始能維護交易安全。登記簿註記18之資料 如有不明確、過時或無法律授權之情事發生，將對民眾權益產生重大影響。因此，
基於上述之研究動機，本論文之研究目的可以歸納如下：
(一)對於現行規章與司法判決所產生爭議性問題，加以分析探討，歸納整理釐清 問題並提出建議，以提供行政機關實務執行及司法判決之參考。
(二)研提相關建議，俾期減少註記登記相關爭議問題之產生，以確保民眾財產權 益。
17參釋字第 408 號解釋蘇俊雄大法官不同意見書：「…土地登記係指土地、建築物之所有權與他 項權利之登記；土地法第 37 條訂有明文，並授權中央地政機關訂定土地登記規則辦理之。國家 設置土地登記制度之目的，主要是為了保障不動產物權變動的公示與公信；在我國所採『托倫斯 登記制度』的建制下，經核准登記之不動產權利，並被視為是依法取得之財產權，而受法律之保 障。…」。
18 有依「水質水量保護區土地受限補償金發放標準」第 6 條規定，註記已領取土地受限補償金，
爾後不再對同一土地發放該補償金之註記；有依消費者債物清理條例及施行細則辦理之更生及清 算註記；有配合地籍清理條例及祭祀公業條例清查公告後之註記事項；有使用執照經撤銷之註記 事項；有配合農業發展條例對於農舍興建管制之註記；有未辦繼承列冊管理作業需要之註記事 項；有預告登記所保全之請求權所辦理之註記登記；有繼承人之一死亡，再轉繼承人不願申報或 繳納遺產稅者，准其他繼承人檢附被繼承人遺產稅繳納證明書，辦理公同共有之繼承登記，所配 套於未會同申請登記之再轉繼承人之登記簿所有權部其他登記事項欄註記；有土地法第 17 條外 國人地權限期公開標售之註記；有分管停車位編號之註記；有共有物使用管理登記之註記事項；
有土地持分分割註記事項；有信託內容變更所辦理之註記登記；有重測界址爭議之註記；有大眾 捷運系統工程穿越地之空間範圍無設定地上權之必要，由需地機關囑託於土地登記簿之註記；有 土地公告徵收之註記；有耕地 375 租約之註記；有事後雙方同意解除契約之註記；有文化資產保 存法第 28 條之優先購買權所為古蹟之註記；有都市更新權利變換登記相關註記事項；有市地重 劃相關註記事項等等。