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第五章 結論與建議
一、 結論
我國土地登記，係不動產物權變動之公示方式，將土地及建物之權利關係，
透過登記制度予以確認，保障權利之存在，確保不動產交易安全，並作為國家 課稅及施政之依據。現行制度係以民法、土地法及其授權訂定之土地登記規則 為主要基礎，依法所為之不動產物權登記，足生不動產物權登記之公示力及公 信力，故登記須遵守嚴謹之程序，內容須正確無誤，以保障人民之財產權。然 而，本文所探討之註記登記，並非土地法第 37 條第 1 項所規定之土地及建築改 良物權利之登記，而依內政部發布之登記原因標準用語記載，所謂註記，指在 標示部、所有權部及他項權利部其他登記事項欄內註記資料之登記。綜觀我國 行政機關所定之法規命令，對於註記登記後產生之效果皆未與著墨，且國內探 討有關我國註記登記課題之研究論文付之闕如，爰此，本章將以前述各章相關 問題分析之內容為基礎，說明我國不動產登記制度中註記登記規範應修正之方 向，藉以減少爭議問題之產生，並期使我國土地登記法制更臻完備。
(一)與債權有關之註記宜改建立參考檔之方式公示於第三人
目前註記登記於不動產登記簿之資訊，約略可以區分為有無管制或限 制權利移轉之效果，登記機關因其他行政機關囑託辦理註記登記，註記登 記之資訊本身，不發生不動產權利變動之效果，然各種註記事項公示於第 三人，有重劃區內建築改良物之新建﹑增建﹑改建或重建及採取土石或變 更地形等事項加以管制的市地重劃註記、有揭露訴訟事實之訴訟中註記等 等，有其不同之強度，被註記之土地，前者於期間內除繼承外不得移轉，
後者僅需將訴訟繫屬之註記轉載於新的義務人名下即得准予移轉登記，其 與所登記權利之影響不同。
本文藉由物權與債權的性質，將我國目前登記簿所註記之資訊，區分 成「與物權有關之註記」及「與債權有關之註記」，如前第三章所述，與物 權有關之註記，具有輔助登記機關內部審查人員對於不動產權利變更之登 記案件准駁的效果，不論其授權規定係用「加註」、「記明」、「註明」、「註 記」、「註記登記」之用語，經地政機關註記登記後，與原本應建立參考檔 之資訊，卻以註記之方式登載於其他登記事項欄有別，其既非土地法第 37
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條第 1 項所規定之土地及建築改良物權利之登記，亦不具有影響審查人員 對於不動產權利變更之登記案件准駁的效果，為免不動產登記簿成為雜記 簿，本文所指與債權有關之註記，其既非土地法第 37 條第 1 項所規定之土 地及建築改良物權利之登記，亦不具有輔助登記機關內部審查人員對於不 動產權利變更之登記案件准駁的效果，宜採內政部為利各級政府機關建 置與土地或建物有關之資訊所訂頒之 參考檔作業要點，將原本註記於不 動產登記簿其他登記事項欄之資訊，改建置於參考檔，提供相關機關及社 會大眾參考使用，意即將需揭露之資訊分類，而達成降低審查作業複雜性 與資訊公示之目的。
(二)土地登記規則應另設註記登記章節
我國土地登記之態樣，就土地法第二編「地籍」內容觀之，將土地登記 分為「土地總登記」及「土地權利變更登記」二章，內涵多種登記名稱，依 其性質不同，大致可歸納為 8 種類型231：(一)總登記，係指土地或建築改良 物權利之初次登記，性質上為土地或建築改良物之靜態登記，其內容包括土 地總登記、土地所有權第一次登記、建物所有權第一次登記等、(二)變更登 記，係以變更既存登記之一部，塗銷已變更之登記事項，為維持地籍資料正 確之動態登記，其項目包括權利變更登記、他項權利登記、標示變更登記、
塗銷登記、消滅登記、繼承登記等、(三)限制登記，即查封、假扣押、假處 分、預告登記等限制登記，屬暫時登記性質、(四)更正登記，係指登記人員 或利害關係人於登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏時，以書面申請該管上級 機關查明核准後，申辦更正所為之登記、(五)土地權利信託登記，係指土地 權利依信託法成立信託關係而為變更之登記、(六)主登記與附記登記，主登 記係因新登記原因，新記入於登記簿之登記；附記登記係附記於既存之登 記，變更其一部分，以新登記而維持既存登記之登記，為主登記之延長、(七) 使用管理登記，包括共有物使用管理登記、使用收益權限制約定之登記等、
(八)其他登記，包括更名登記、管理者變更登記、住址變更登記、書狀換(補) 給登記等。換言之，註記登記非屬總登記及變更登記之性質，只能說它具有 附記登記附隨於主登記之後之屬性，卻無變更或更正主登記效力之登記，土 地法第 37 條所授權訂定之土地登記規則，亦僅有第 104、144、155-4 條規 定註記之時機，法制尚有註記範圍及產生何種效果等未盡周延之處。
231 參楊松齡，實用土地法精義，五南出版公司，106 年 9 月 17 版 1 刷，181~190 頁。
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土地登記制度之基本原理之一，為使登記內容與實體關係吻合之考量，
且為土地登記程序法上最核心之課題，當不動產登記簿登記有為區別重覆申 請、爭議處理中、未繳清遺產稅、差額地價、登記規費管制、登記權利變更 中、登記資料不符或不全更正中、受有政策優惠、登記名義人變更中、確認 補償對象、依限完成預定目標等原因之註記時，因對不動產交易安全深具影 響，註記登記後究發生何種法律效果，宜以法律明確定之。因此，本文建議，
宜於土地登記規則另設「註記登記」章節，專責規範註記登記之範圍，使其 與參考檔之功能區別，以昭告欲藉由登記簿公示效果而達成某種管制目的之 機關，允許註記之範圍，並清楚告知民眾，登記簿其他登記事項欄註記登記 之資訊，雖非應登記之土地權利，但有提供第三人知悉之必要。
土地登記之目的在於確保產權，依法所為之登記具有公信力，且有損害 賠償制度，如何確保登記事項與實體關係一致，為土地登記制度最重要之課 題。因此，對於我國不動產登記制度中註記登記法制未盡周延之處，應儘速 全面檢討改進，以健全不動產登記制度，確保人民財產權益，維護不動產交 易安全。
二、建議
本研究將不動產登記簿其他登記事項欄內所註記之資料，歸納整理後，
大致獲得具體的研究結果已如上述；接著根據本研究所得到的研究結果提出 研究建議。
(一)部分之註記事項宜改為建立參考檔方式公示於第三人
從本研究所指出之註記來看，根據前述研究結果，建議加入經濟分析，
將各主管機關對於其主管業務需要不動產登記簿註記之經濟性，進行 研析，將註記再區分為在不動產登記簿其他登記事項欄註記或建立參 考檔之方式，有較高之經濟性，作為行政機關決策之參考依據。
(二)土地登記規則應另設註記登記章節
本研究提出土地登記規則應有專章，對註記登記進行規範，以達周
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延之效果，本研究受限於時間關係，未能將註記登記此種具有附記登 記附隨於主登記之後之屬性，卻無變更或更正主登記效力之登記，收 集更完整資料，故對於整體登記制度之建議尚難以發揮，希望後續研 究者，可以更完整的整理與分析，對於建構我國整體之登記制度，能 有更大之貢獻。
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參考文獻(依姓氏筆畫排列)
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6、陳新民，財產權保障的陰暗角落？論被徵收人的回復權問題，元照出版，國
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