第一節 研究架構
綜合前述相關理論與文獻回顧等基礎，並針對本研究之研究目的，本研究 認為要探討石化工業區遷廠後再利用之可行性，必須從用地供給與廠商需求兩 方面著手。於高雄大社石化工業區遷廠期限將至之前提下，本研究擬以大社區 內仁大工業區遷廠及區段徵收開發為例，針對石化工業遷移後剩餘用地再利用 方向進行探討，並根據因大社區段徵收開發產生之未登記工廠用地需求，評估 大社石化工業區遷廠後用地是否可作為未登記工廠遷移進駐之可能。
由於本研究以用地供需為主要分析重點，首先藉由政府相關單位之統計資 料，分析高雄市工業用地之分布現況及面積，統計全市石化工業使用之用地面 積，並以大社石化工業區遷廠為前提分析可釋出用地，再配合大社區段徵收開 發現況及其衍伸之未登記工廠安置問題，進行方案模擬，針對未登記工廠之廠 商需求分析，評估未登記工廠進駐石化工業遷廠後用地之可行性，有關本研究 架構如圖 3-1。
圖 3-1 研究架構圖 高雄市現有
工業用地
大社區段徵 收開發
大社石化 工業區遷廠
用地釋出
未登記工廠 安置問題
方案模擬 大社石化工業區 遷廠可釋出用地分析
未登記工廠用地需求 分析
供需分析與規劃 結論
與建議 財務
分析
第二節 研究方法
任何一種預測推估方法，其目的不外乎想獲取合理、可信的未來狀況。本 研究擬以大社區內仁大工業區遷廠及區段徵收開發為例，評估大社石化工業區 遷廠後用地是否可作為未登記工廠遷移進駐之可能，研究方法採方案模擬分析 法、財務分析方法，以大社區段徵收開發產生之未登記工廠需求及大社石化工 業區遷廠後釋出用地進行供需分析。
本研究之供給面以大社石化工業區遷廠為前提分析可釋出用地，並針對後 續污染整治提出參考方案，並配合整治時間分期釋出用地概估；需求面部分以 大社區段徵收開發範圍內產生之未登記工廠安置課題為延伸，推估未登記工廠 家數、未來用地面積需求。本研究採用方案模擬分析法及財務分析方法，再配 合標準廠房之規劃及工程費用之估算，依法規劃大社石化工業區遷廠後用地利 用方式，並考量未登記工廠進駐後之用地分配，有關本研究採用之分析法說明 如下
一、方案模擬分析法
方案模擬分析的概念來自於工程技術模型的建構與觀察的概念（張信文 2007）。模擬分析的應用最早以建築與工程模型的製作與評估為主，例如縮小一 定比例尺之水利、河海工程的水工模型。雖著時空演變逐漸衍伸至自然科學與 社會科學的研究與規劃上，結合了先進電腦科技，利用實際統計資料與假設數 據投入電腦進行模擬，可作為模擬現實發展的研究評估工具。
二、財務分析方法
財務分析是以會計核算和報表資料及其他相關資料為依據，採用一系列專 門的分析技術和方法，對企業等經濟組織過去和現在有關籌資活動、投資活動、
經營活動的償債能力、盈利能力和營運能力狀況進行分析與評價，為企業的投 資者、債權人、經營者及其他關心企業的組織或個人瞭解企業過去、評價企業
第三節 研究設計
本研究以方案模擬並配合財務分析法，評估未登記工廠進駐石化工業遷廠後用 地之可行性，並以大社區段徵收開發產生之未登記工廠需求及大社石化工業區 遷廠後釋出用地進行供需分析，有關研究步驟說明如下：
一、用地供給與需求分析
1. 供給面：調查分析大社石化工業區可釋出用地面積及範圍。
2. 需求面：針對因大社區段徵收開發產生之未登記工廠家數用地需求，並擴 及分析大社區全區未登記工廠其用地需求總量。
二、規劃大社產業專區
1. 標準廠房分析：依據台南科學工業園區之標準廠房及已登記工廠各製造業 類別平均使用廠地及廠房面積，推估假設大社產業專區內可設置之標準廠 房規格。
2. 產業園區規劃配置。
3. 標準廠房(租)售價推估：依據經濟部工業局之台灣工業用地供給與服務資 訊網及內政部不動產交易實價查詢服務網等，推估大社區標準廠房之(租) 售價。
三、大社產業專區公共設施配置
1. 公共設施配置：依據都市計畫法及相關法規合理調整規劃公共設施。
四、財務分析及成本效益分析。
1. 基本參數假設：針對財務分析需引用之相關參數進行說明。
2. 方案模擬推演：依據方案模擬類型推演開發進度。
3. 各案財務分析
4. 方案比較：利用各方案的財務指數及