第三章 研究設計
第二節 研究變數選取
因本研究欲從都市空間上探討容積獎勵之成效性，在由文獻回顧後根據都市 空間與活動的要素加上聰明成長及 TOD 發展策略，歸納出以下屬性變數，主要分 為：環境變革時期、容積獎勵類別、區位、人口密度、土地資訊、總體經濟等六 大部分。其中各變數詳細定義及設定基準如下：
一、環境變遷時期
此變數主要為區分不同時期大環境對容積獎勵的影響情況，不管是政策擬定 或修法的影響，大環境投資趨勢都可設定為環境變革的變數。本研究以 83 年至 99 年的使用容積獎勵推案資料作為實證對象之資料，以此階段來說民國 86 年全 面實施容積率以前，屬於搶建容積率的時期。在民國 86 後直至 95 年，高雄市前 金區、新興區及苓雅區都市計劃取消停車獎勵及開放空間獎勵，屬於政策變動影 響的時期。故其間變數設定的差異將可反映出大環境對使用容積獎勵推案之影響 過程與程度。
二、容積獎勵類別
以目前高雄市容積獎勵之類別大可區分為五大類，其為開放空間綜合設計獎 勵、增設公共停車空間獎勵、容積移轉辦法、都市更新獎勵、空地綠美化獎勵等。
三、區位
（一）交通區位
就都市空間與活動系統來說，交通為其連結的關鍵因素，以都市空間元素及 推案考量的角度探討，不同的交通設施對於周邊不動產的增值性各異，且形成之 生活圈品質乃影響建築推案過程的要素，因此將與交通建設之距離作為考量之變 數。本研究選擇之交通建設包含：高雄市內火車站(高雄火車站、左營火車站、
楠梓火車站)、交流道(楠梓交流道、鼎金系統、高雄交流道(九如路出口、建國 路出口、中正路出口)、五甲交流道)，單位為公尺。
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（二）迎毗設施區位
在都市空間因子敘述中提出不動產之價值會因不同鄰近設施造就不同價值。
在現今日益追求生活環境的背景下，部分迎毗設施與推案之關係將成為推案定價 的部分考量，故以推案為考量捷運站在本研究設定為迎毗設施之一。本研究迎毗 設施包含捷運站、公園、學校，單位為公尺。
四、人口資訊
（一）密度
人口密度往往為推斷地區居住需求的主要考量因素，而居住需求越高則建築 推案勢必如雨後春筍般湧現，建築推案倍增則使用容積之情況亦會呈現正向成長，
故本研究將各分區人口密度納為考量之因素，密度之衡量方式為每帄方公里帄均 登記之人口數，以帄方公里為單位。
（二）家戶人口數
家戶人口數可反應地區住宅需求面積的多寡，快速上升的家戶人口數意為地 區對於住宅的需求大，反之則需求小。藉此變數可判斷高雄市歷年來對於住宅的 需求與建商投資之間的關係。
五、土地資訊
五、土地資訊
（一）土地使用分區
在建築市場中商業區之房屋價格優於住宅區，而住宅區又優於其他分區。高 雄市在土地使用分區規定在都市計畫法高雄市施行細則中區分為工業區、商業區、
住宅區、行政區…等 13 種分區，本研究研究資料 694 筆資料中，土地使用分區 區分為商業區、特種商業區、住宅區、第一種住宅區、工業區、特定區…等，由 於分區過於雜亂且繁複，在考量分析統計之便利性下，將其區分為住宅區、商業 區、其他三種分區。
（二）建築用途
從分析建築推案之用途可看出地區建築使用的實際情況，以從高雄市建管處 取得之資料中顯示，使用最多者為混合使用，多為住商混合，另外在純商業使用 方面幾乎沒有，除了大型商場外，純商業使用類別少之又少。原因乃商業區之住
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宅建築在房價上通常可賣出較其他分區的高價格，但礙於商業區內之建築必頇做 商業使用之故，多半演變成一樓供店鋪商業使用，二樓以上供住宅使用的情形。
本研究在建築用途變數總共區分為三部分，一為純住宅使用，二為混合使用（包 含各種不同混合使用別），其他（如：醫院、學校…等）等。
（三）土地公告現值
土地公告現值的高低常為建築新推案考量之最主要重點，土地區段價格越低 建商所回收的成本相對是越高的，如欲了解歷年來容積獎勵建案考量之主要因素，
實有必要將土地公告現值之資料作為建商投資的評估依據。
六、總體經濟
（一）房地產景氣循環
國內房地產業之投資活動，主要取決於「土地取得」及「整體投資環境」； 因此指標以「帄均每人國內生產毛額變動率」、「營建股股價指數變動率」、「貨幣 供給額變動率」、「土地減建物買賣登記件數」、「基本放款利率」作為投資面的景 氣指標。由景氣好到壞分別區分為紅燈、黃紅燈、綠燈、黃藍燈、藍燈等五種指 標。
（二）工程物價指數
工程物價指數主要是為衡量整體營造工程價格變動狀況，提供調整工程價款 之適當指數。高雄市政府於民國 97 年改以 95 年為基期，並更新查價項目及權數 結構。97 年基期指數銜接方式改採 96 年 12 月為銜接點，並改以相對重要性計 算指數。
（三）建築及使用執照
根據建築法第二十五條、第七十條及第七十三條的規定，建築物在建造之前 頇先申請並領得「建造執照」，始可動工建造；建造完成後頇申請並領得「使用 執照」，始可使用。而建照使照通常是反映當年景氣及投資的指標，故本研究將 此納為變數探討之一。
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以下為經過文獻回顧整理選擇之變數表：
表 3-1 理論文獻變數綜理表
資料來源：翁雅葶（2009）；陳怡靜（2010）；本研究整理
分類 理論 影響因素
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第三節 變數資料整理
一、資料取得
本研究欲探討高雄市歷年容積獎勵政策之成效，使用容積獎勵之本體為建案 本身，故本研究就高雄市建築管理處提供自 83 年容積獎勵制度全面改制後，始 至民國 99 年之建築推案內使用容積獎勵之個案作分析資料之基礎。其中有效樣 本為 694 筆。因申請容積獎勵之推案與最後有竣工之建案有其差距，在考量需與 都市空間做疊圖分析的前提下，需要建案實際位置的分佈，故不以申請案件為研 究資料基礎，而已申請且有竣工之建築推案為分析之基礎資料。
二、資料整理
本研究將自高雄市建管處取得之容積獎勵推案資料與藉由理論選用之變數 建立列聯表，透過SPSS統計分析軟體運算出其間相互關係之分析理論模型。在依 據個別建案之地號將其匯入GIS地理資訊系統中找出其在都市空間上的分布情形，
並套疊高雄市捷運場站、火車站、交流道、公園、學校等交通建設與迎毗設施分 布圖，計算其間距離作為此類變數之資料數據。
三、測量變數定義
在變數編碼部分，本研究對變數進行類別尺度定義。類別數據可分為名義尺 度、順序尺度、等距尺度等三大種類，以下為各別數據分類詳細內容：
（一）名目數據
為性別、職稱、居住地、使用分區及其他類別彼此之間沒有順序關係之數據。
（二）順序數據
係指等級、舉凡滿意度、物品選擇順序及其他類別彼此之間存在順序關係之 數據。
（三）數值數據
通常指有數值之變數，如：金額、距離、數量或其他類別具有一定間隔或間 距的尺度測量數據。
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交流道1=400公尺以下、2=400~1100公尺、3=1100~3000公尺、4=3000公尺以上。
4.迎毗設施：為等距尺度，本研究欲以TOD之都市規劃概念檢驗高雄容積獎勵實 施之成效，而對捷運場站周邊為促進土地複合性使用且需於舒適的步行範圍內而 言，再經過樣本取對數處理後，設定捷運場站1=400公尺以下、2=400~1100公尺、
3=1100以上。公園及學校則為1=150公尺以下、2=150~450公尺、3=450公尺以上。
5.人口資訊：為等距尺度，人口密度部分以高雄市83年至99年人口密度統計資料 經取對數處理後，依次定義為1=9350/km2以下，2=9350~16330/km2、3=16330/km2 以上。家戶人口數則定義為1=1462302人以下、2=1462302~1494457、3=1494457 統計資料取對數處理後，依次定義為1=22000元/m2以下，2=22000~59600元/m2、 3=59600/m2以上。
9.房地產景氣循環：為名目尺度，利用歷年景氣循環的燈號評估景氣指數對於高
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雄市建築開發商投資的重要性，本研究樣本中景氣燈號分為 1=藍燈，2=黃藍燈，
3=綠燈，4=黃紅燈。
10.工程物價：為等距尺度，利用工程物價衡量整體營造工程價格變動狀況與建 案之間的關係，將樣本取對數處理後將其定義 1=81.14 以下、2=81.14~109、
3=109 以上。
11.建使照數：為等距尺度，利用歷年建使照數反應景氣之情況判斷其對每年推 案之影響。本研究樣本經取對數處理後將其分別定義。使用執照 1=1442 件以下、
2=1442~2968 件、3=2968 件以上。建築執照 1=1611 件以下、2=1611~2907 件、
3=2907 件以上。 2=1100~3000 公尺
3=3000 公尺以上
交流道
1=400 公尺以下 2=400~1100 公尺 等距 3=1100~3000 公尺
4=3000 公尺以上 2=9350~16330/km2 等距
3=16330/km2
家戶人口數 1=1462302 人以下 等距
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2=1462302~1494457 3=1494457 以上 2=81.14~109
3=109 以上 建築執照
1=1611 件以下
等距 2=1611~2907 件
3=2907 件以上 使用執照
1=1442 件以下
等距 2=1442~2968 件
3=2968 件以上 資料來源：本研究整理
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第四節 研究方法
本研究採行應用的立場，將運用敘述統計的交叉分析與卡方檢定、因素分析 等方法，運用統計操作軟體〈SPSS12.0〉進行初步的資料分析，另外對於統計方 法或數學意義在本節則不加以敘述。
一、理論與文獻回顧評析法
容積率乃長久以來政府用於控制都市發展的政策工具，在都市中若視建設行 為是一種都市的活動，土地則為其空間，而容積政策就是誘導建設行為落實於土 地空間上的方法，而都市中各種活動的需求本質都是以人為單位，交通則為人、
活動、空間流動的介質。本研究在透過相關文獻及理論的了解後，選擇影響容積
活動、空間流動的介質。本研究在透過相關文獻及理論的了解後，選擇影響容積