結論

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第五章 結論與建議

本研究主要是探討方位風水因子與房價波動之關係，經由蒐集國內不動產實 際成交案例，透過問卷調查，取得實例之承買人行為偏好資料，針對一般民眾及 不動產專業人員之行為偏好進行分析，另一方面透過因素分析，建構構面與變數 風水因子影響房屋價格之模型，並進行複迴歸實證。

第一節 結論

藉由文獻回顧、問卷百分比分析與實證分析，研究結果之結論如下：

一、 購屋者於購屋時，方位的選擇為其重要的決定因素

問卷百分比分析顯示購屋者於購屋時在方位判定方式類別，認為方位的 判定方法為房屋的落地窗或大片窗戶；在定義好的方位類別，認為好的方 位為坐北朝南；在方位與價格的關係類別，認同方位好的房屋可提高售價；

而在方位座向與購屋決策之關係方面，則是相信方位座向會影響其購屋意 願；最後在座向、價差與購屋意類別，認同方位座向好的房屋，願意多付 一成以內的錢去購買，最為同意房屋方位會影響房屋的價格。

二、 購屋者與不動產專業者差異性分析

1. 不動產專業人士於進行不動產估價時，方位對其估價決定之影響，經由問卷 整理後發現，在方位風水偏好及決策行為上的看法與一般購屋民眾大致一 致；唯一出現差異之方位風水偏好，為一般購屋者最為同意房屋方位會影響 房屋的價格，專業人士則是認為方位會影響房屋的日照。

2. 由檢定結果發現，購屋者與不動產專業者具有差異性的有方位的判定方法為 房屋的落地窗或大片窗戶、方位會影響房屋的通風、房屋方位會影響房屋的 價格、方位差的房屋應降低售價、座向好的房屋，願意多付超過一成以上的 錢去購買、座向差的房屋，若降價超過一成就會購買、座向差的房屋，若降 價一成以內就會購買座向差的房屋、座向會影響購屋意願，顯示對於上述項 目，購屋者與不動產專業者在認知上有所不同。

3. 不具有差異性的則為好的方位為坐北朝南、重視房屋的方位風水、方位會影 響房屋的日照、方位好的房屋可提高售價、座向好的房屋，願意多付一成以 內的錢去購買，顯示對於上述項目，購屋者與不動產專業者在認知上並無不 同。

三、差異性價格與方位風水因子的關聯性

在方位風水因子與差異性價格之關聯性部分，本研究進行了複迴歸實證 分析，以下就各類別分別說明其與百分比分析結果之比較：

（一）就方位判定方式類別部分，以百分比分析，發現無論是一般人士或專業人 士均較為認同「方位的判定方式為房屋的座落窗或大片房屋」，其與排名 第二名的「方位的判定方式為同一棟大樓或公寓的出入口」與房價呈現正

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（二）就定義好的方位部分

1.以百分比分析發現大多數的受訪者均相當認同「坐北朝南」為好的方位，

而「坐東朝西」的房屋最不受到受訪者所喜愛，其所得到之積分低於平均 水準。

2.總體而言，受訪者均較喜愛南北向的房屋更勝於東西向的房屋。另外就實 證所的結果觀察，本研究以坐西朝東的房屋價格為基礎，發現坐北朝南及 坐南朝北的房屋價格均高於坐西朝東的房屋價格，而坐東朝西的房屋價格 則低於坐西朝東的房屋價格，這樣的結果符合本研究之預期，亦可與受訪 者對於方位的偏好相互呼應。

3.無論就百分比分析或與房價間的實證分析而論，可以得知南北向的房屋較 受到購屋者所偏好且其房屋價格亦較高，其中又以坐北朝南的房屋價格最 高，根據實證分析後發現，該項目每增加一單位，約增加一萬七千元左右 的價差；而東西向的房屋不但較不受到購屋者所喜愛，且價格較低，而以 坐東朝西的房屋價格最低，根據實證分析後發現，該項目每增加一單位，

約減少一萬元左右的價差，反映購屋者坐東朝西易受到太陽西曬影響的房 屋接受度不佳。此部分的結果亦與過去文獻研究結果相符合

（三）就方位的影響方面，以百分比分析發現一般購屋民眾相當重視方位對於方 屋價格的影響，接下來才是方位對通風、日照、室內溫度等自然環境的影 響。但就實證分析結果來論，觀察其與價格之關係，「方位會影響日照」、

「方位會影響價格」均與房屋價格呈現正向關係，亦即當購屋者越認為方 位會對房屋的價格及日照造成影響，屋屋的價格越高。

（四）就座向、價差與購屋意願之關聯的關係方面

1.以百分比分析發現購屋者願意多付一成以內的價格去購買座向好的房 屋，但卻不願意購買座向差但有降價的房屋。

2.該部分的實證結果分析產生相當顯著的結果，「座向好願意付超過一成」、

「座向差降價差過一成會購買」均與房屋價格產生高度顯著負向關係，顯 示當購屋者越不願意花超過一成的價格去購買風水好的房屋或購買座向 差但降價超過一成的房屋時，房屋價格越高。

3.而「座向好願意付一成以內」則與房屋價格產生顯著的正向關係，顯示當 購屋者越願意多花一成以內的錢去購買座向好的房屋時，房屋價格越高 時。

4.會有這樣的結果，顯示高房價的購屋者願意以一成以內的價格去換取喜好 的座向，但當這增加的價格超過房屋價格的一成時，購屋者即產生高度負 向的結果。由此可以推論座向的價差對於購屋者的影響應在一成以內。

最後分析購屋者的方位風水偏好及決策行為與房屋價格間的關係，發現 無論一般人士或專業人士均把「方位」當作是房屋的一種附加價值，當方 位佳時，原本的房屋價格即可再加上此一附加價值而使整體房價更為提 高。但當方位不佳時，於房屋本身的價格並沒有太大的損害，僅是無法再 將價格往上提高罷了，並不會對房屋價格本身產生太大的減損效果。由此

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購屋者購買房屋或不動產專業人員於估計房屋價格時，對於方位所產生的 價差部分大多不加價或減價超過一成。

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