第三章 研究設計與資料處理
第三節 調查結果初步分析
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第三節 調查結果初步分析
本節針對問卷發送回收情形及問卷調查所的之結果進行初步百分比分 析。
一、問卷發送與回收情形
由於本研究之問卷調查因對象的不同而分為一般購屋民眾及從事不動產 業的專業人員，由此就該二部分問卷之發送與回收情形分別進行說明：
（一）一般性問卷
本部分問卷係以一層樓有多戶房屋之大樓且於民國 97 年 1 月 1 日至 98 年 9 月 30 日有買賣成交者為調查對象，其中問卷調查方式分以下二種 類型：
1. 郵寄問卷：
以郵寄附回郵之問卷方式進行調查，共計郵寄問卷 394 件，共計 回收 95 件，回收率為 24.11％。
2. 實地訪查
以實地訪查的方式進行問卷調查。共計訪查 72 件，共計回收 22 件，回收率為 30.56％。
（二）專業性問卷
本部分問卷係針對從事不動產業的專家們進行調查，共計 82 件（不 動產估價師 22 件，銀行從業人員 18 件，不動產開發業者共計 10 件，不 動產仲介業者共計 2 件，政府機關地價查估人員共計 22 件，其他不動產 相關業者共計 8 件）。共計回收 71 件，回收率為 86.59％。（其中不動產 估價師 19 件，銀行從業人員 15 件，不動產開發業者共計 8 件，不動產仲 介業者共計 0 件，政府機關地價查估人員共計 22 件，其他不動產相關業 者共計 7 件）
二、初步百分比分析
初步分析部分，區分為一般人士、專業人士及建物基本資料三部分分別 進行分析。其中一般人士部分計有受訪者基本資料、方位風水偏好及決策 行為三種類型；專業人士部分則分別為受訪者基本資料、方位風水偏好、
決策行為及職業觀察與訂價決定四部分。
（一）一般人士版問卷 1.受訪者基本資料
基本資料主要針對受訪者的性別、年齡、教育程度、職業、家庭年 所得及宗教信仰等進行了解。經由問卷回收整理分析後，如表 3-1，得 出受訪者的男女性別比例各為 32％及 68％，顯示本次問卷的受訪對象 以女性居多；年齡部分多集中於 30-49 歲之間，因該年齡層的受訪者較
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度已達一定水準；職業部分則較為分散，比例較多者為服務業、商及自 由業，各佔全體受訪者的 34％、24％及 22％；家庭年所得部分則集中 於 60-179 萬，佔 69％的比例，反映於受訪地區購屋的民眾，其家庭年 所得須達 60 萬元以上始足以負荷該地區之房價水準；宗教信仰部分多 數為無宗教信仰及道教、佛教，比例各為 34％及 50％。
表 3-1 一般人士受訪者基本資料
項目 人數 比例
性別 男 37 32％
女 79 68％
年齡 30 歲以下 10 9％
30-39 歲 40 34％
40-49 歲 47 41％
50-59 歲 19 16％
60 歲以上 0 0％
教育程度 國中以下 0 0％
高中職 18 16％
大學專科 81 70％
研究所以上 17 14％
職業 軍公教 8 7％
商 28 24％
農林漁牧礦 0 0％
服務業 40 34％
製造業 6 5％
自由業 26 22％
其他 8 7％
家庭年所得 59 萬以下 6 5％
60-119 萬 41 35％
120-179 萬 39 34％
180-239 萬 16 14％
240 萬以上 14 12％
宗教信仰 無 40 34％
道教、佛教 58 50％
一貫道教 3 3％
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2.方位風水偏好
為了了解購屋者對於方位風水的偏好程度，以傳統李克特封閉式的 等距尺度，進行影響偏好的問卷設計，於問卷中列出 14 項影響方位風 水偏好的因素，分別為方位的判定方法同ㄧ棟大樓或公寓的出入口、方 位的判定方法為房屋本樓層房屋的出入口、方位的判定方法為房屋的落 地窗或大片窗戶、好的方位為坐北朝南、好的方位為坐南朝北、好的方 位為坐東朝西、好的方位為坐西朝東、重視房屋的方位風水、方位會影 響房屋的通風、方位會影響房屋的日照、方位會影響房屋的室內溫度、
方位會影響房屋的價格、方位好的房屋可提高售價及方位差的房屋應降 低售價。
經由問卷調查結果統計分析整理後，發現就方位的判定方式方面，
對於方位的判定方法為房屋的落地窗或大片窗戶表示非常同意或同意 的受訪者的比例較方位的判定方法同ㄧ棟大樓或公寓的出入口、方位的 判定方法為房屋本樓層房屋的出入口的比例來的高，整體積分也最高，
但是三種判定方式均有受訪者表示同意或不同意，顯示該類別受訪者的 意見較為分歧。
對於何謂好的方位的認定部分，總積分排名為坐北朝南（478）為 最高，坐南朝北（376）及坐西朝東（309）次之，坐東朝西（302）居 末。其中非常同意或同意坐北朝南為好的方位的受訪者比例更高達 88.60％，其總積分遙遙領先其他方位。顯示多數受訪者認為心目中好 的方位係屬坐北朝南，而可能受到一般民眾不喜太陽西曬的影響，不同 意坐東朝西為好的方位的受訪者比例達 42.98，不僅在「好的方位」類 別上居末，更在 14 項方位風水偏好問卷中敬陪末座。
而在方位對於通風、日照、室內溫度及價格的影響調查中，受訪者 大多數同意方位對於上述三種自然現象及價格會產生影響，有高達 82.18％的受訪者認為方位風水會影響房屋的價格，而在方位對於自然 環境的影響方面，積分最高者為方位會影響房屋的日照，表示非常同意 及同意的受訪者分別佔了全體受訪者的 82.91％。該部分的結果亦可與 前述受訪者不喜愛坐東朝西房屋所產生的太陽西曬現象相互呼應。
最後在於受訪者是否重視方位風水及方位風水能否影響價格方 面，令人在異的是，同意方位好的不動產可提高售價的受訪者高達 82.91％，但同意方位差的不動產應降低售價的受訪者卻僅有 45.30
％，顯示多數受訪者均認同方位好的不動產可提高售價，但對於方位差 的不動產應降低售價這部分卻感到遲疑，顯示受訪者認為房屋的方位座 向縱使較差，但若有其他影響因素如區位、公共設施、鄰里環境等作支 撐，未必房屋價格會因為座向差而應有所降價。
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項目 人數 比例
高中職 1 1％
大學專科 51 72％
研究所以上 19 27％
職業 軍公教 27 38％
商 2 3％
農林漁牧礦 0 0％
服務業 31 44％
製造業 0 0％
自由業 1 1％
其他 10 14％
詳細職業類別 不動產估價師 18 25％
銀行從業人員 15 21％
不動產開發業者 9 13％
不動產仲介業者 0 0％
政府機關地價查估人員 23 32％
其他不動產相關業者 6 9％
相關工作經驗 5 年以下 25 35％
5-9 年 24 34％
10-14 年 12 17％
15-19 年 9 13％
20 年以上 1 1％
家庭年所得 59 萬以下 6 8％
60-119 萬 47 66％
120-179 萬 10 16％
180-239 萬 3 4％
240 萬以上 5 8％
宗教信仰 無 24 34％
道教、佛教 43 61％
一貫道教 1 1％
天主教、基督教 2 3％
其他 1 1％
資料來源：本研究整理
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項目 人數 比例
4 層 8 6.84％
5 層 6 5.13％
6 層 12 10.26％
7 層 9 7.69％
8 層 9 7.69％
9 層 10 8.55％
10 層 9 7.69％
11 層 1 0.85％
12 層 17 14.53％
13 層 1 0.85％
14 層 2 1.71％
15 層 9 7.69％
16 層 4 3.42％
17 層 4 3.42％
18 層 4 3.42％
19 層 1 0.85％
20 層 0 0％
屋齡 1 年 78 69％
20 年 10 9％
26 年 13 11％
27 年 15 13％
30 年 1 1％
購屋次數 首購 41 35％
第二次 34 29％
第三次 21 18％
第四次 11 5％
第五次及以上 10 5％
房屋座向 坐北朝南 29 25％
坐南朝北 43 37％
坐東朝西 34 29％
坐西朝東 11 9％
房屋價格 599 萬下 46 39％
600-999 萬 46 39％
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項目 人數 比例
1500-1799 萬 5 4％
1800-2099 萬 2 2％
2100-2399 萬 2 2％
2400 萬以上 1 1％
資料來源：本研究整理
三、方位風水因子與房價波動影響因素等級分析
將影響因素分為方位風水偏好及決策行為二部分進行分析。
（一）方位風水偏好
此部分採用 Likert 五個封閉式的等距尺度加以衡量，從「非常同意」
到「非常不同意」連續評量點，分別給予五分、四分、三分、二分及一分。
綜合積分之後，再依據積分之多寡給予排名。
綜合一般人士及專業人士進行分析整理，由表 4-1 中可以發現就方位 風水偏好方面，對於方位判定方式的認定，無論是一般民眾及專業人士的 認定排名均是房屋的落地窗或大片窗戶第一，同ㄧ棟大樓或公寓的出入口 次之，房屋本樓層房屋的出入口居末；而針對所謂「好的方位」的定義，
一般人士及專業人士均認為坐北朝南為好的方位的比例最高，顯示於上述 二部分，於一般人士及專業人士間並無明顯區別，其都同意「坐北朝南」
為好的方位。
但在方位影響自然環境及價格方面，一般人士認為方位座向影響最大 者為房屋的價格，其次為房屋的日照、室內溫度，最後則為通風；相對的 專業人士認為影響對大的是日照，其次為通風、室內溫度，最後才為價格。
有這樣明顯的區隔顯示一般民眾相當重視房屋的價格，且其重視的程度高 於高於通風、日照及室內溫度，而專業人士則是由專業角度出發，認為方 位座向先是影響日照等自然環境，而自然環境的優劣好壞將會造成價格的 差異，致使專業人士就「方位的影響」此一類別的問卷項目，「房屋方位 會影響房屋價格」的排名低於日照等自然環境。然而雖然其排名較為落 後，但平均積分仍在水準之上，顯示並非專業人士對於方位會影響房屋價 格表示不認同，而是在認同的基礎上與通風、日照及室內溫度有優劣的差 異而已。
至於方位的好壞是否應提高或降低售價部分，無論是一般民眾或專業 人士均同意方位不好的房屋應降低售價的比例低於方位好的房屋應提高 售價的比例。
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屋的「附加價值」了。
四、差異性分析--Ｔ檢定及無母數檢定
經由問卷調查分析整理後可以發現部分選項一般人士及專業人士在選 擇認定上有所不同。但由於不清楚這些問卷調查所產生的樣本是否足以代表 整個松山區民眾的認知，且由前述之分析難以看出，一般人士及專業人士二 者之間在這些看法不同的選項上是否具有差異性？哪些差異性較高？為了 了解其是否具有差別的顯著性，本研究將前面章節已進行的分析中，擷取一 般人士及專業人士於各類型問卷調查項目中排名第一名的項目及在綜合排 名上二種人士別排名有差異的項目，應用 SPSS17.0 軟體進行了Ｔ檢定及無 母數檢定以了解其差異性之關聯。由於Ｔ檢定係屬於有母數檢定，因此當Ｔ 檢定及無母數檢定之檢定結果不同時，以無母數檢定所得到之結果為判斷的
經由問卷調查分析整理後可以發現部分選項一般人士及專業人士在選 擇認定上有所不同。但由於不清楚這些問卷調查所產生的樣本是否足以代表 整個松山區民眾的認知，且由前述之分析難以看出，一般人士及專業人士二 者之間在這些看法不同的選項上是否具有差異性？哪些差異性較高？為了 了解其是否具有差別的顯著性，本研究將前面章節已進行的分析中，擷取一 般人士及專業人士於各類型問卷調查項目中排名第一名的項目及在綜合排 名上二種人士別排名有差異的項目，應用 SPSS17.0 軟體進行了Ｔ檢定及無 母數檢定以了解其差異性之關聯。由於Ｔ檢定係屬於有母數檢定，因此當Ｔ 檢定及無母數檢定之檢定結果不同時，以無母數檢定所得到之結果為判斷的