國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第四章 資料與實證結果分析
接 續前 章房 地產 及代 銷業 務 行 銷現況 與 研究設 計之 說明後 ， 本章就 AHP 問 卷 調查 結 果與複迴歸模 型 做實證 分 析， 第一 節 為 AHP 分 析層級法實證 結 果分析 ， 第 二 節為 複迴歸模 型實證 結 果 分析 ， 第 三節 為小結 。
第一節 AHP 分析層級法結果分析
本節AHP分析層 級 法結果 分 析， 先將 問卷與資料整理，其次對整理後之資料進行 因素權重計算與結果分析，最後做交叉、次數數值排序分析，找出受訪者認為重要之因素 並進一步比較分析之。
一、問卷內容架構
有關本論文在問卷架構上的設計分為四部分，首先為評估因素說明，本問卷欲 評 估 探 討影 響房地產個 案 銷售期 間 及銷售 率 之 因素，將其因素分為 1.地段條件2.
產 品 條件 3.品牌 因素 4.推 案 時機等 四 大因素 ；其次為填表說明；第三部分為正式 問卷本文部分，本文包括：第一層為影 響 房地產 個案 銷售期間及 銷售率 之四大 要
素，第二層為四 大要素 之 各種 因素；第四部分為服務單位，將受訪者分為建 設公司 代 銷公司、建築師事務所、仲 介公司、地政士 事務所、建經公司、估價 師事 務
所、營造公司、其他等類別，以上、下游專業人士做為分析層級分類計算之依據。
依據吳家德(2008)房地 產開發 是指由土地轉化為房地產商品的過程 ，由建設公 司 向 地主 取得土 地 開始， 建 設公司 會 與代銷 公司與建築 師事務 所討論產品 定 位，進而委請建築師事務所 申請建築執照，若為預售銷售，則由代銷公司進行 廣告銷售，銷售完畢，再委由營造公司發包營造，建經公司則負責預售屋履約 保 證 等相關事宜，完工登記後，交由地政士事務所作產權登記，辦理銀行貸款 業務時，由估價師估價，銀行辦理貸款，大樓的管理則交由保全公司 來管 理維 護，若有換屋需求，則交由仲介公司來進行轉售換屋事宜，房地產開發流程圖 如圖 4-1所示。由房地產開發流程圖可知，房地產開發流程中，建設公司、建 築師事務所、代銷公司為房地產相關產業 鏈的上 游；營造公司、建經公司、銀 行、估價師事務所、地政士事務所、保全公司、仲介公司等為房地產相關產業 鏈 的下 游 。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
資 料 來 源 ： 吳家德(2008)房 地 產 理 論 與 實 務
圖4-1 房 地 產開發 流 程圖 二、問卷初步分析
本研究透過AHP分析層級程序法之問卷調查，調查於大台北地區從事房地產相關 職業及工作經驗五年以上之專家，總計發出120份問卷，共計回收45份，有效問卷45 份，回收後採用計算AHP之統計軟體(Expert Choice 11.0)處理，每份問卷經個別與 整體之一致性檢定，皆符合一致性比率（Consistency Index，C.I.）≦0.1 之規定，
故其為有效的AHP分析層級程序法問卷。
將整體大台北地區從事房地產專家為兩類，分 別為房地產 開發流 程中，上游 之建設公司、建築師 事務所、代銷公司，共計回收25份有效問卷；下游之營造公 司、建經公司、銀行、估價師事務所、地 政士事務所、保全公 司、仲介公司等 共計回收20份有效問卷，兩 類 問卷回收後皆採用計算AHP之統計軟體處理，問卷經個 別與整體之一致性檢定，也皆符合一致性比率（Consistency Raito，C.R.）≦0.1 之 規定，回收後上下游分類之有效問卷份數如 表 4-1所示。
土 地 取 得 資 金 籌 措 (建 設 公 司 )
(地 主 )
產 品 定 位
申 請 建 照
(建 築 師 事 務 所 ) 廣 告 銷 售 (代 銷 公 司 )
議 價 簽 約 付 期 款 預 售 屋 履 約 保 證
(建 經 公 司 ) (銀 行 )
發 包 營 造 (營 造 公 司 )
(地 政 士 事 務 所 )
使 用 執 照 完 工 登 記
購 屋 貸 款
交 屋 使 用
換 屋 (仲 介 公 司 )
(銀 行 ， 估 價 師 事 務 所 )
(保 全 公 司 )
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
表4-1上下游分類之有效問卷份數統計表
產業鏈 相關職業 回收份數 合計份數
上游專家
建設公司 15
25
代銷公司 5
建築師事務所 5
下游專家
營造公司 2
20
建經公司 3
銀行 2
估價師事務所 4
地政士事務所 3
保全公司 2
仲介公司 4
資 料 來 源 ： 本研究整理
三、AHP 分 析 層級 法 結 果分 析
本研究利用AHP之統計軟體(Expert Choice 11.0)，將統計資料分為整體大台北 地區從事房地產專家45份統計資料、其次為房地產上游相關產業鏈 相關專家25份統 計資料、第三為房地 產下游相關產業鏈 相關專家20份統計資料，茲將其結果分述如 下：
(一)整體房地產相關專家：
全部大台北地區從事房地產相關專家共計45份統計資料，經過AHP及相關之 計算後，每份問卷經個別與整體之一致性檢定，C.I.＝0.04(如圖4-2所示)，符合 一致性比率（Consistency Index，C.I.）≦0.1 之規定，故其為有效的AHP分析 層級程序法問卷，其排序及權值結果說明如下：
(1)第一層因素: 銷售成功與否，銷售期間短，銷售率高的第一層因素，如表 4-2所示，排序 1為 地段條件，權值為0.49，排 序 2為 推案時機，權值為0.203，
排序3為產品條件，排序4為品牌因素，地段條件的權值幾乎為其他因素之總 和，也是排序2推案時機的2倍多，台灣從事房地產業，千古不變的定律，地 段、地段、地段，地 段決定一切，好的地段也讓房地產個案在推出 之 前 ， 幾乎就成功了一半 。
(2)第二層因素:第 二 層因素 排 序 與權 值，如表4-2所示，因第一層因素地段條件 權值過高，第二層因素排序前3名為區域位置、交通條件、生活機能，區域位置 是個案地段的首要表現，最為重要，其次為個案本身的交通利基，生活機能是 個案的外部環境，排序第3，除了地段條件之外，推案當時的政治、經濟、政府
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
的房地產政策等政經環境，至為重要，排序為第4，權值為7.9%，而個案周邊有 利之公共建設及未來計劃，排序第5，權值為7.9%，排序1至5的因素，包括區域 位置、交通條件、生活機能、政經環境、公共建設等因素，皆屬於個案之外在 因素，可見房地產推案成功要素，外在因素的影響，遠比內在因素影響，要來 的大；內在因素中，產品條件之產品內容包括坪數、平面、格局等最為重要，
排序第6，權值為7.5%，建材品質相對於公共設施則較為重要，排序第8，權值 為5.1%，在品牌因素中，平面、外觀、景觀等設計 團隊，是個案的主要設計 者，排序第9，權值為4.5%，銷售團隊品牌對於房地產的消費者而言，相當陌生，
很多預售屋或新成屋的購買者，甚至不知代銷業的業務為何，甚至常與仲介業 混為一談，在房地產個案銷售中，雖然代銷業是建設公司與購屋者的橋樑，但 購屋者在乎的是個案本身的地段條件、產品內容、公共建設等，是以在銷售成 功的關鍵因素中，銷售團隊的因素排序最後，權值為1.6%。
表4-2 整體房地產相關專家第一、二層因素因素排序權值表
第一層 排序 權值 第二層 排序 權值
地段條件 1 0.49
區域位置 1 0.1823 交通條件 2 0.1568 生活機能 3 0.1504
產品條件 3 0.191
產品內容 4 0.0949 公共設施 11 0.0311 建材品質 7 0.0649
品牌因素 4 0.116
投資興建 10 0.0466 銷售團隊 12 0.0184 建築規劃 9 0.0509
推案時機 2 0.203
推案時間 8 0.0646 政經環境 5 0.0692 公共建設 6 0.0692
資 料 來 源 ： 本研究整理
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U
資料來源：本研究整理ni ve rs it y
圖註：長條圖為第一層因素權重之排序圖及一致性檢定C.I.值。左上圖為各種 因素百分比分析圖、右上圖為排序敏感度分析圖、左下圖為坡度敏感度 分析圖、右下圖為兩兩比較敏感度分析圖。
圖4-2 整體 AHP 問卷分析結果圖
由圖4-2 第一層屬性的偏好程度，可看出全部房地產相關專家在房 地產個 案銷售期間及銷 售 率 的 整體影 響 因素 中，認為 地段條件最重要，其偏好程度 為0.49；再從右上圖排序敏感度分析圖中可看出影響 因素中 前三名依序 為區 域位置、交 通條件 、生 活 機能。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
(二)房地產上游專家：
房地產上游專家共計25份統計資料，經過AHP及相關之計算後，每份問卷經 個別與整體之一致性檢定，C.I.＝0.04(如圖4-3所示)，符合一致性比率
（Consistency Index，C.I.）≦0.1 之規定，故其為有效的AHP分析層級程序法 問卷，其排序及權值結果說明如下：
(1)第一層因素:第一層因素排序及 權值，如表4-3所示，排序1為 地段條件，權 值為0.452，排序 2為 推案時機，權值為0.245，排序3為 產品條件，排序4為 品 牌因素。
(2)第二層因素:第 二層 因素 排 序 與權值 ， 如表4-4所示，房地產專家認為地段 條件因素中 的 交通條件最為重要，權值為17.9%，生活機能、區域位置排序 第2、3，排序第4、5為政經環 境、公 共建設，個 案推出 的時間如年份、季 節 等推案時間因素，也較內在因素重要，排序第6，權值為7.6%；內在因素中 最重要的還是產品內容，排序第7，權值為7.4%，房地產專家，多為建設公司、
代銷公司、建築師事務所等從業人員，因其站在第一線，規劃房地產個案，再 銷售出去，故認為品牌因素中之建築規劃、投資興建等團隊因素大於建材 品質 、公 共設 施等 產品 條件因 素 ，大致上而言，房地產上游相關職業人士 於第二層因素之排序及權值，相似於整體房地產專家。
表4-3 房地產上、下游專家第一層因素排序權值表
類別 上游專家 類別 下游專家
第一層 排序 權值 第一層 排序 權值
地段條件 1 0.452 地段條件 1 0.532
推案時機 2 0.245 產品條件 2 0.187
產品條件 3 0.187 推案時機 3 0.172
品牌因素 4 0.116 品牌因素 4 0.11
資 料 來 源 ： 本研究整理
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
表4-4房地產上、下游專家第二層因素排序權值表
類別 上游專家 類別 下游專家
第二層 排序 權值 第二層 排序 權值
交通條件 1 0.165 區域位置 1 0.241
區域位置 2 0.141 交通條件 2 0.141
生活機能 3 0.146 生活機能 3 0.150
產品內容 4 0.100 產品內容 4 0.083
政經環境 5 0.089 建材品質 5 0.074
公共建設 6 0.087 推案時間 6 0.062
推案時間 7 0.070 公共建設 7 0.055
建材品質 8 0.056 政經環境 8 0.054
建築規劃 9 0.052 建築規劃 9 0.047
投資興建 10 0.047 投資興建 10 0.043
公共設施 11 0.031 公共設施 11 0.029
銷售團隊 12 0.017 銷售團隊 12 0.019
資 料 來 源 ： 本研究整理
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
資料來源：本研究整理
圖註：上長條圖為第一層因素權重之排序圖及一致性檢定C.I.值。左上圖為各 種因素百分比分析圖、右上圖為排序敏感度分析圖、左下圖為坡度敏感 度分析圖、右下圖為兩兩比較敏感度分析圖。
圖4-3 房地產上游專家 AHP 問卷分析結果圖
由圖4-3 第一層屬性的偏好程度，可看出房地產上游專家在房地 產個 案
由圖4-3 第一層屬性的偏好程度，可看出房地產上游專家在房地 產個 案