防水性能評估之探討

依據消基會統計，房屋漏水問題為消費大眾購屋時前三大消費糾紛之一，

另依內政部地政司之房地產消費糾紛統計，詳下表所示。97 年度已將防漏水問 題於建造階段加以評估，透過建商所提防水計畫及現地勘察來落實。惟於期初 審查，仍有委員建議應將防水性能獨立列出為一新評估性能之可能性。經初步 彙整住宅漏水之部位及可能原因，於工作會議探討之結論：將委由營建署工務 課陳正鈞課長及石正義建築師協助草擬防水性能評估，初步規劃以部位別為評 估單元，如外牆、屋頂…等。

圖 3.2 房地產消費糾紛統計圖 一、 住宅防水性能評估之前提

由於影響住宅漏水之因素太多，除設計、施工外，天候、材料及後續 之使用維護亦是重要影響因素，如強風豪雨、防水材料劣化、地震或鄰房 施工造成裂縫、不當之二次施工等，亦可能造成漏水，使原先評估之等級 與民眾預期心理之落差。故建議需於評估作業前即開宗明義指出，本評估 基準係考量住宅之防水性能設計及施工，目的係降低可能漏水之機會，將 住宅之防水性能提升，評估之等級愈高，防水之考量愈齊全，可降低漏水 機率。

二、 住宅防水文獻收集 1.建築物漏水現象

一般可分為滲水、漏水、白華及吐黃等現象。

(1)漏水現象是指侵入水源直接穿過結構體上之縫隙，以水流狀出現於防水 缺失處。

(2)滲水現象是指侵入水源經由構材內之微小孔隙因毛細管作用而吸水、水 源側之水壓促成結構體之透水現象及因結構體內側孔隙之水份蒸發，間

接對孔隙內水份所造成的吸引力等幾種力量之結合，逐漸穿透結構體，

而在防水缺失處出現潮濕的水漬。

(3)白華是指結構物體中之可溶性石灰成份，遇水溶解後與二氧化碳溶解所 生成之碳酸溶解液作用，而分析出於結構體表面之碳酸鹽類白色結晶物。

(4)吐黃是指褐黃色鐵鏽隨侵入水源，以滲水的型態出現於防水缺失處。鐵 鏽生成的原因，一是在營建過程中殘存之鐵質繫件、外露鋼筋及連續壁 單元間端板等遇水生鏽而滲出壁體表面。二是RC 結構體中的鋼筋鏽蝕，

而造成鋼筋鏽蝕的原因是鋼筋之混凝土保護層在弱鹼或酸性環境下，逐 漸中性化而失去保護作用。使鋼筋因遇水而生氧化鐵鏽蝕。

2.結構防水部位

結構防水依施工部位可分為地下室防水、屋頂防水、室內防水及外牆防 水，如下表所示：

表 3.3 結構防水依施工部位區分表

屋頂防水 屋頂版、屋頂平台、屋頂突出物及陽台、花台。

外牆防水 帷幕牆、窗台及伸縮縫。

室內防水 浴廁、廚房之地坪及內牆。

地下室防水 地下室外牆、地坪及水箱。

3.結構常見漏水位置 (1)接縫處：

A.預期的接縫

a.工作縫：新舊混凝土澆置所產生的接縫。

b.引導性勾縫：於兩塊混凝土之間，為防止乾縮作用產生不預期的變 形而在其間設置的隔縫，稱之為引導性勾縫。

c.轉折接頭處：牆與樑銜接處、牆與版的續接處、或水箱底板等等。

B.非預期的裂縫：

a.溫度變化龜裂 b.地震或不均勻沉陷 c.鋼筋生鏽、移位 d.保護層不夠

e.蜂窩現象處

(2)穿孔處：穿孔構造的接縫處，因四周收頭接縫處處理不易，容易產生孔 隙而產生漏水。

A.引入管道：電力管、電話管、瓦斯管、抽水管、接地線管、電視線管 等等。

B.開口處周圍部位：例如窗戶、地下室入口、通氣口、採光口或逃生爬 梯等等。

C.落水頭：落水孔周圍或落水頭高度因施工誤差比其他位置高或排水坡 度不夠，無法排水，或因落水頭形式選擇不當，無截隔污物之考慮，

加上無定期清理使落水頭被堵塞產生積水。

(3)埋物處：

A.埋設管路：例如給排水管、消防管、污水管等。

B.金屬物質：在建造過程中，殘存之金屬繫件容易刺穿防水層，或因其 容易與混凝土間產生空隙滲水更進而造成金屬的鏽蝕、膨脹使的裂縫 更為明顯漏水更嚴重。

C.使用箱：配電箱、出線盒、開關箱、接地盒等等產生漏水。

(4)其他：

A.防水層破損：施工前，未先對施工表面凹凸物做適當的處理，施工面 不清潔以致防水層厚度不夠或刺破防水層，或是在回填土壤、石頭時 不慎刮破防水層，或是疊接長度不夠或疊接處接著力不夠而產生剝 離，或是根本未施作防水層或施工不確實等等。

B.材料之接合部位：由於不同材料之膨脹係數、材料性能及耐用性能皆 不同，因而接合處產生龜裂或不密合之間隙，導致吸水、透水現象，

另外由於溫度變化而使材料產生收縮、膨脹等強制變位的作用，因而 產生材料本體或防水層讀疲勞、斷裂、破壞等等。

C.混凝土的水密性不夠：水泥燃燒不完全含有多量的氧化鈣，水化時產 生游離態石灰質能溶解於水中，使得混凝土毛細擴大產生孔隙，並破 壞混凝土的水密度，耐水性與強度，因而產生漏水現象。

D.泌水現象：混凝土在施工時須拌合相當的水量才能便利搗灌，過多的 水份會影響混凝土的水密性，造成毛細管作用而形成水的通道，就變 成滲透的原因。

E.回潮作用：地下水透過毛細孔作用而上升，造成地下室濕氣重，若地 板未有防水處理，則水會由地下滲水透上升而造成地面潮濕，簡稱為

「回潮作用」，尤其在連續天雨多日，放晴後更為明顯。

4.總的來講，滲漏的原因也體現在設計、材料和施工幾個方面。

(1)從設計上講：牆面防水層設計高度不夠，可能會導致水由防水層以上部 位滲入牆內，造成滲漏；樓地面排水坡度過小，不足 2％，排水方向不 準確，地漏、陰陽角、浴缸下地坪的標高設計不合理造成地面積水，排 水不暢也可能引發地面滲漏；衛生潔具穿樓地面管道孔位置不合理，或 管道周邊未設計密封措施可能導致周邊滲漏。

(2)從材料角度看，選用耐水性能、耐腐蝕性能不良的防水材料或粘結強度 低、強度差的密封材料都會導致防水的失敗。

(3)從施工原因角度看：牆面防水層施工高度沒有達到設計要求；樓地面因 找平層施工品質不好，原防水層粘結不牢；以及裝修過程中更改潔具位 置，破壞原有防水層都會造成滲漏。

5.大陸商品住宅性能認定制度之耐久性能指標 - 防水工程

(1)防水工程的評定應包括防水設計、防水材料、工程品質和外觀品質 4 個 分項，滿分為 15 分

(2)防水設計（4 分）的評定應包括下述內容：

A.防水工程的設計使用年限；

B.設計對防水材料提出的耐用指標要求。

評定方法：審閱設計檔。

(3)防水材料（4 分）的評定應包括下述內容：

A.防水材料的合格情況；

B.防水材料耐用指標的檢驗情況。

評定方法：審閱材料檢驗報告。

(4)工程品質（4 分）的評定應包括下述內容：

A.防水工程施工品質驗收情況； 技術規範》（GB50207）要求

3.3.1.2 屋面防水等級為Ⅱ 級，耐久年限為 15 年，並有有效的保證

3.3.1.5 牆基防潮處理符合《砌體工程與驗收規範》（GB50203）的要 求 施工及驗收規範》（GBJ208）的要求

3.3.4.2 地下室防水工程施工品質驗收合格

本工作小組初步規劃以部位別為評估單元，分結構體、屋頂、浴室、地下室

表 3.6 防水性能評估-屋頂防水處理

表 3.7 防水性能評估-浴室防水處理

C.浴室防水處理

防止漏水措施 加分 減分 備註

1.浴室防水高度

a.僅施作地坪 b.牆面防水施作

1m 高

c.牆面防水施作 1m 高以上 2.浴室試水

3.降板浴缸施作減

壓溝。 a.有設計減壓溝 a.無設計減壓溝

表 3.8 防水性能評估-地下式防水處理

D.地下室防水處理

防止漏水措施 加分 減分 備註

1.各層地下室外牆採複層牆，並加排水 溝及落水頭排至筏基污水槽內，落水 頭位置並設有檢查口。

2.各層地下室外牆採排水板，並設有排 水溝及落水頭排至筏基污水槽內。