防災設施興闢方式檢討

一、都市窳陋地區防災改善措施作業程序（圖 5-2.1）

1.地區防災生活規劃：

(1)確立我國都計規劃體制中辦理地區防災計畫作業之法令依據，目 前可依都市計畫通盤檢討第七條（細部計畫）或於更新綱要計畫 擬定時辦理都市防災避難場所、設施、消防救災路線、火燒防止 地帶等事項進行規劃及檢討，上述計畫之審議應競合相關法規。

(2)防災基本法、地政法規、都計法規之競合及職權界面整合，以確 立窳陋地區防災課題，釐定防災設施興闢作業內容。

2.防災設施興闢策略檢討：

防災設施興闢之實施方式應視防災設施興闢作業內容，以都計 及地政行政程序及財務可行性分析，確立其最佳實施方式，以地政 程序處理地籍細分或都計之都市更新或以工務建設等段達成。並檢 證其公私部門財務實施可行性。

3.改善措施執行：

確立防災設施興闢實施方式後，進行相關法定計畫之研擬，並 由實施主體發動程序；經公私關係人對計劃內容之協調後，各依其 法定程序推動執行。

都市寙陋密集地區防災改善措施之研究 第五章 防災設施改善措施之執行

二、都市計畫管制方式

1.防災計劃應包含於都計空間計劃中，其計劃應與都市設計、歷 史人文、生態景觀等相關空間規範整合規劃思考套疊，即：

(1)防災生活圈規劃為都市空間結構多重構成之一元。

(2)都市空間之形塑為各相關空間結構構成因子多重疊合使用之結 果。以延燒防止地帶之興闢為例，其可同時達成隔離綠帶留設及 作為避難動線或救災動線之防災機能；滿足商業使用，引導消費 人潮；及整合於地區性生態綠帶系統中，建構都市生態景觀體系。

(3)落實於單一之空間管制（都計）規範中；對單一筆地之業主而言，

其於進行開發時純受都計管制規範之限制，而不必考量其為防災 動機或生態、人文等管制動機，簡化其執行機制。

2.更新綱要計畫之（準）法定位階確立，即先作防災計畫在細部 計畫中，或以準法規之形式在綱要計畫中。

三、設施地權處理方式

1.進行徵收現階段為不可行

防災設施於窳陋地區常涉及私有地，政府編列預算徵收方式取 得用地及進行工程施工進行公共設施之興闢往往形成都市財政之 鉅大負擔，排擠其他市政事務財源，因此於現階段財政視必無法有 效進行公設之興闢。

2.以區段徵收或市地重劃結合都市更新回饋較為可行

透過區段徵收或市地重劃之實施，對於窳陋地區畸零散碎之土 地重新規劃整理配置，經土地地權交換分合，釐定地籍權屬，取得 都市計畫（細部計畫）中之公共設施保留地，並由受益負擔或抵價 地標售中取得公共設施興闢經費，完成建設。

都市寙陋密集地區防災改善措施之研究 第五章 防災設施改善措施之執行

吳興段一小段 344 61.00 54.9 0.0220

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2.投資投酬效益試算：民間投資效益試算，包括土地成本、工程 成本、管銷成本等及回收效益之投資報酬。以本研究所舉吳興 街更新單元為例：

(1)基地面積：2969 ㎡

(2)興建容積：2969*225﹪*1.5＝10020.38 ㎡＝3031.16 坪 (3)產品規劃：住宅 興建樓層：7F/2F F/B

樓層 產品內容 銷售（分配）坪數 單價 合計 1-7 住宅 3031.16 坪 33 萬/坪 100028.28 萬 B 1- B 2 車位（平面） 64 位 120 萬/位 7680.0 萬 107708.28萬 (4)更新後建物總價值：107708.28 萬

(5)權利價值分配：

A.開發商成本：27302.22 萬 a.營建成本：20196.19 萬

/工程造價：16671.38 萬（3031.16 坪*5.5 萬/坪）

/裝潢成本：1941.60 萬 /景觀工程：137.49 萬 /鄰房損失：651.84 萬 /營建進項稅：793.88 萬 b.個案管銷費用：7106.03 萬

/廣告代銷費：2019.62 萬 /延遞費用：2465.37 萬

/利息支出：2621.04 萬（a＋b）

．營造融資：1500.42 萬（16671.38 萬*2.00*1/2*9.00﹪）

．回收利息：1120.62 萬

B.土地所有權人權利價值：95629.49 萬（1+2）

/土地價值：87288.98 萬 /物價值：8340.51 萬

C.權利價值比例（A/A＋B，B/A＋B）

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/開發商：28.55﹪

/土地所有權人：71.45﹪

(6)開發商投資報酬率：17.07﹪（未稅）

3.容積獎勵效益試算：容積獎勵可換算為貨幣價值之效益預估。

五、行政程序評估

依據防災設施興闢所涉及法規及主管權責，各別興闢方式各有 其行政程序步驟之法規競合及職權界面整合，包括

1.災害防救法系：災害防救法。

2.地政法系：都計、更新與地政之關聯

3.都計法系：細部計畫、更新綱要計畫與防災計畫之關聯