預售屋-交易糾紛類 國內相關文獻

表 2-3-1: 預售屋-交易糾紛類 國內相關文獻彙整表

作 者 相 關 文 獻 內 容

莊玉雯(1981)

本研究主要在探討房屋預售方式及所生糾紛的內容和影響，並 試擬可行之改革對策，減低預售房屋問題發生的可能性，以改 進房屋預售方式。

行政院公平 交 易 委 員 會 (1994)

本書主要彙集有關實務上常發生不動產交易糾紛案例之資 料，包含:廣告不實案(例:宣傳海報不實廣告…等)、售屋廣告虛 灌坪數案及售屋廣告坪數與權狀面積不符案…等。

楊金順(1994)

本研究主要提出幾個「預售屋」交屋時，常見之糾紛，並針對 這些糾紛提出相關之解決對策。舉例而言，交屋時，買賣雙方 是否有必要填寫「交屋項目檢查表」?筆者認為有其必要性。一 來可以使買方之權利受到保障，二來也可以減少買方一直存有 拒絕交屋之疑慮，三來也可以避免買方有過渡膨脹自己於交屋 時之權利。除此之外，本研究也提出其他交屋糾紛與因應方 式，又交屋糾紛如下所示：

1.購屋者能否以少部分之瑕疵拒絕辦理交屋 2.公共設施未交付，算不算完成交屋

3.停車位交付應注意什麼 4.如何辦理交屋

5.交屋時預售契約書是否應該一併繳回

2‐10 

6.屋頂平台如何辦理交屋

邱昱宇(1996)

「預售屋」買賣房地產之方式，長期以來即存在於我國社會之 中。惟建商有時於「預售屋」興建過程中，未將「預售屋」興 建完成之情況大有所在。而這也促使「預售屋」之買受人權益 幾乎不受任何保護。是故，為了保障「預售屋」買受人之權益，

乃有「預售屋」續建制度之應運而生。而本研究主要是蒐集世 界其他各國的預售制度，並加以研究其「預售屋」之續建制度 和台灣有何不同，且希冀透過這些國外案例，一來看可否改善 台灣現階段之「預售屋續建制度」，二來以利我國從事預售制 度法典化參考。此外，本研究於「第二章-文獻回顧」之部分也 談到預售屋於現階段之體制下，所產生之「預售屋交易糾紛」

有哪些。

鄭武鵬(1997)

本研究即是以「購屋契約預防購屋糾紛」的前提假設下，針對 現行國內購屋契約與購屋糾紛之處理進行探討。又本研究主要 有以下四項內容：

1. 透過相關文獻蒐集和回顧，瞭解國內外不動產交易法制，並 和國內現況做對照、比較。

2. 針對國內的購屋糾紛分為廣告、建築（房屋）、土地、權產、

貸款及契約等六類別做背景原因探討，並研擬因應之道。

3. 透過國內、外實際購屋契約內容，針對各相關條款，提供國 內購屋契約參考及改進之依據。

4. 本研究實證結論認為明確的購屋契約將能有效事先預防購 屋糾紛發生。而本研究也有自擬合理且有效之購屋契約，並作 為改進購屋糾紛處理的參考依據。

張義權、

田懷親(1997)

本書涵括各種「預售屋」的諸多疑難問題，包括:1.簽約事宜、

2.坪數面積、3.公設面積、4.設計施工、5.利息部分、6.費用負 擔、7.交屋要點、8.建屋瑕疵、9.保固期間、10.貸款事宜…等 共十大部分。足以解決對當前層出不窮的預售屋糾紛作出預防 與解決之道。

宋懋仁(1998)

本書根據公平交易委員會歷年申訴案的統計中，發現「預售屋」

購買時常見的交易糾紛以「廣告不實」和「契約糾紛」居多。

其中較常見的問題有 1.銷售主體是否為土地所有權人或建物起 造人、2.如為代理銷售，有無合法之授權、3.廣告內容是否為 買賣之要約、4.基地產權是否完整、5.開工及施工之期限如何 約定?、6.銷售面積計算及找補的方式、7.公共設施配算方式是 否失當?及 8.設計、施工、材料品質與廣告及契約約定是否相 符?

周俊吉(1998)

本書提及關於購買「預售屋」時常發生之糾紛有以下幾點:1.坪 數有誤(由於買賣之初採圖面上計算面積，再加上公共設施登記 方式更動等，是故，「坪數不符」成為「預售屋」最常見之糾 紛)、2.款項支付(由於工程期間須陸續支付工程款，而每期額度 的訂定是大約的、概估的，所以若遇到施工慢、天候差、趕工 階段…等諸如此類之問題時，造成「消費者」無法支付急迫期 款催繳，導致較易產生交屋糾紛)、3.產權問題及 4.品質問題(例:

排水不良、門窗滲水、設備偷工減料、地不平、開關不對、馬 桶不通及契約中所註明需交屋的建材不符…等)。

蔣神國(2001)

本書提及常見「預售屋」糾紛有以下幾點:1.虛偽的廣告(例:誇 大擁有非常豪華的公共設施，但是交屋時通通都不見了)2.建材 與設備不符(例:交屋時，買方才知道建材、設備均與預售屋的 廣告海報不符，例:設備減少、品質差及廠牌不同…等)。

沈宗華(2002)

本書集結許多關於買屋需注意的事項，其中，本文也有提及相 關驗屋之要項:例:粉刷的均勻度、磁磚鋪貼的平整度、門窗是否 容易開啟、水電是否可用…等。其他細項尚包含:玄關門之檢 測、房間門之檢測、地坪的檢測(例:地坪施作完成的平整度、

材料本身色澤紋理的均勻度…等)、衛浴空間的檢測、浴缸馬桶 的檢測、廚房設備之檢測、機電設備之檢測…等。

吳依真(2004) 本研究主要歸納並分析最高法院近年來對於「預售屋」交易糾 紛之判決。而本研究所討論最常發生的「預售屋」交易糾紛，

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如下所示：

1. 建商於所擬訂之定型化契約條款中， 尚有「修改權保留條 款」。

2. 建商於所擬訂之定型化契約條款中， 尚有「沒收已付價金 作為違約金條款」。

3. 建商於所擬訂之定型化契約條款中， 尚有「工期約定之條 款」。

林鳳英(2005)

本書主要教導年輕人可以透過何種方式獨立自主完成購屋。書 中所闡述的經驗，多半為作者的購屋經驗。其中，有提及一些 消費者在購買房子時或許需要注意的事項。例:需注意公設比、

有無虛坪的狀況發生、停車位產權的問題及應當注意預售屋廣 告不實的現況產生。

尹衍樑(2007)

本書提及根據近十年來「交屋後常見缺失」統計，像水電空調、

滲漏水、地坪牆面…等房屋品質問題，最讓消費者煩惱。而其 他交屋糾紛尚有冒水排水、天花板油漆、衛浴廚具、門窗五金 及其他修繕…等。

許良吉(2007)

本研究主要探討海峽兩岸之預售屋制度及其發生糾紛之原因 與種類，以及發生糾紛後尋求解決之各種途徑，並予以整理及 系統化之編排，且提出改進與建議。而本研究所探討之兩岸預 售屋交易糾紛及救濟制度，包含：兩岸土地權利制度、預售屋 交易制度、不動產登記生效制度、預售屋交易相關稅制、兩岸 預售屋交易契約（合同）之性質與效力、引起預售屋交易糾紛 之原因與種類及解決預售屋之交易糾紛與預售屋之救濟途徑 等。

何垂芬(2008)

預售屋制度在臺灣地區已行之多年，惟預售屋交易金額龐大、

興建期間長又不固定、簽約到履約歷時久且涉及諸多法律及地 政登記等專業知識。此外，預售屋交易模式極為複雜，再加上 消費者購買經驗有限且購買資訊不足之情況下；是故，衍生出 許多預售屋消費糾紛之爭議事件。而本研究主要是依據最高法

院對預售屋定型化契約條款之見解，作一分析，希望能針對預 售屋實務上所產生的爭議，尋求解決之道。

陳銘福(2009)

本書針對預售屋常見的交屋糾紛，有相關的說明。例:房屋面積 計算的界限、房屋面積誤差的爭議、房屋的「公設」面積、地 下室的產權登記…等。

李偉麟(2010)

本書根據內政部於民國 98 年針對全國四百六十一件消費糾紛 中，所做「房地產消費糾紛之統計」，發現房地產消費糾紛前 十大排名分別為:房屋漏水問題、契約審閱權、「定金」返還(含 斡旋金轉成定金返還)、終止委售或買賣契約、隱瞞重要資訊、

施工瑕疵、仲介「斡旋金」返還、服務報酬爭議、標的物貸款 問題、坪數不足，以及仲介公司欺罔行為…等等問題。此外，

尚有其他房地產消費糾紛之問題，如:廣告不實、產權不清楚、

開工延遲、施工瑕疵、建材設備不符、工程結構及公共工程安 全問題、交屋遲延、屋頂使用權與產權爭議、地下室使用權與 產權爭議、法定空地使用權與產權爭議、停車位價金、要約書 之使用、一屋兩賣、賺取差價、服務報酬爭議、房屋現況說明 書內容與現況不符、氯離子檢測、鋼筋輻射檢測、銷售人捲款 潛逃、逃漏稅捐、有關稅費爭議、未提供要約書或斡旋金契約 選擇、建物不符容積率規定、對預售屋未售出部分逕自變更設 計，增加戶數銷售、建商要求客戶繳回契約書、建商倒閉、停 車位使用權、停車位面積、終止委售或買賣契約、未提供(交) 不動產說明書及其他…等等。

Mr.

Right(2010)

本書提及有關預售屋簽約時的再確認相關事項避免產生爭 議。而此些注意事項包括:是否已領取建造執照、購屋稅費負擔 問題、公設比面積、屋內高度與格局、建材與設備、交屋日期、

貸款事宜及違約責任…等。此外，本書也提供「購屋檢查表」

與計算房屋的面積，包括:專有部分及共用部分(例:「大公」及

「小公」；「大公」:係由全體住戶共同分擔，例:配電室、台電受 電室、機械房、蓄水池、空調室，「小公」:係由部分住戶共同 分擔(當層住戶分擔者，又稱「當層公」)，如:電梯間、通道、

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走廊及門廳…等)之計算。

鄭育容(2010)

本文認為內政部修訂的「新版-預售屋買賣定型化契約」於今年 五月上路，內文規定房價得依照「主建物」、「附屬建物」及「公 設」…等項目分開計價。想買房子的人將因此陷入更複雜的比 價難題，但是灌水屋也因此現形。而預售屋買賣最困難的部 分，即是民眾購買的時候僅能憑賣方提供的文字說明、圖像、

本文認為內政部修訂的「新版-預售屋買賣定型化契約」於今年 五月上路，內文規定房價得依照「主建物」、「附屬建物」及「公 設」…等項目分開計價。想買房子的人將因此陷入更複雜的比 價難題，但是灌水屋也因此現形。而預售屋買賣最困難的部 分，即是民眾購買的時候僅能憑賣方提供的文字說明、圖像、