售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作-以預售屋興建完成後之成屋為例

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(1)國立高雄大學都市發展與建築研究所碩士論文. 售屋與購屋資訊不對稱下-交屋驗收相關表單之功能與製作-以預售屋興建完成後之成屋為例 The function and manufacture of the trade house＇s check list under asymmetric information between home sales and housing–taking an example: pre-sale house. 研究生：陳瑞隆撰指導教授：黃世孟中華民國一百年六月.

(2) 謝. 誌. 回顧兩年的研究所生活，要感謝的人實在很多。首先，要感謝恩師:黃教授世孟，於論文方面的指導，讓瑞隆能夠對於論文所要研究的內容有了更明確的方向。且因為老師耐心與細心的指導，及案例與受訪對象的提供，故使本研究更臻完善。另要感謝口試委員:吳教授可久、張教授智元、王教授敏順…等，於百忙中撥冗口試，並提供諸多寶貴意見，使本文更趨完備。再者，本研究也非常感謝李政賢副處長、鄭聰懿副主任、柯貴勝理事長、李孟賢董事長、鄭利義董事長、張信文董事長、蘇駿楓董事長、楊昭懋建築師、陳清富建築師、顏光儀估價師、陳悅敦協理、魏誠誌協理、洪崇啟地政士、葉裕洲地政士、龔碧蓮地政士、邱靜葵經紀人、李凱曜經紀人、周俊良工地主任、蔡大哥昌宏、許大哥家欽、顏大哥鵬航、黃大哥仲良、盧雅玲企劃經理…等均於事業繁忙之際，接受本研究之訪談及提供相關之資料，讓本研究成果可以更趨完善。此外，本研究成果也很感謝江大哥政哲教導 CAD 並以「牆心」及「柱心」二種方式試算出「公設比」。且附於本研究問卷之後，讓未來有意購買預售屋之消費者，可以透過「公設比」之試算，以檢視其於所購之房屋之「公設比」是否合理。最後，也很感謝論文撰寫過程中，家人的陪伴、學長、姐、同學、朋友與研究所同學間的互相勉勵(例:朝仁學長、育晟學長、冠宇學長及季霖學長、昇弘、楊雄、小杜、信佑、忠譽、國任、宗翰、慶元、嘉賢、信志、敏年、源利、冠武、建埕、軒佑、蕭蔚、孝澤、季仙、季農、信宇、友誠、家慶、國昌、晏進、家誠、清輝、宗仁、俊宇、于齊、弘偉、文誌、昱勝、昆澄、柏澂、文暉、興安、立安、翊豪、創詠、宇哲、俊諺、智超、志維、志祥、家銘、信廣、冠延、揚明、建中、炳森、竣埕、東益、俊偉、庚男、欣君、采儒、易修、仁智、冠吟、淑瓊、瑀妍、思瑩、嫚玲、嘉文、雅謚、佳陵、惠齡、正偉、連興、台棻、郁婷、上娟、思佳、揚善、一鍇、楊暉、紫薇、蔡娜、莉莎、芳宇、綠蘋、光輝、楷富、憶源、子綺、欣凱…等)，讓瑞隆可以很安心且放心的撰寫自己的論文。此外，也很感謝都建所 -所辦:杏珍助理及土環系:惠新助理於論文相關程序上之提醒。(例:口試時，借用相關之儀器及論文有哪些文件是需要給老師簽名的…等) 而本論文的研究成果，未來也希望能提供給「政府部門」(例:「內政部-營建署」.

(3) 及「縣、市政府」)、「建設公司」、「公寓大廈管理公司」、「仲介公司」、「代銷公司」、「公設點交單位」、「購屋民眾」、「銀行」、「大樓管理公司」、「該棟大樓-管理委員會」、「物業管理公司」、「承包整棟大樓的水電承包商」、「後續研究者」與「民間相關網站」(例:「消基會」、「台灣物業管理學會」及「台中物業管理學會」… 等)作為參考並斟酌部分使用。又本研究論文恐因筆者才疏學淺如有誤謬之處，還望後續研究者或各位先進不吝指正。. 陳瑞隆謹誌於高雄高雄大學都市發展與建築研究所中華民國一百年六月.

(4) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作以預售屋興建完成後之成屋為例指導教授:黃世孟教授國立高雄大學都市發展與建築研究所. 研究生:陳瑞隆國立高雄大學都市發展與建築研究所. 摘. 要. 在全球的不動產市場中，台灣是最先於1960年代創造出預售制度，並進而流行於中國大陸；是故，台灣的預售制度於現今全球的不動產交易市場中，係屬異數。然而，買一棟屬於自己的房子，是每個年輕人的夢想。惟在購買「預售屋」時，時常會於交屋後，產生一些交易糾紛。例:房屋漏水問題、契約審閱權問題、「定金」返還問題、終止委售或買賣契約之問題、隱瞞重要資訊、施工瑕疵、仲介「斡旋金」返還、服務報酬爭議、標的物貸款問題、坪數不足、仲介公司欺罔行為、廣告不實、產權不清楚、開工延遲、建材設備不符、相關稅費爭議問題、未提供要約書或斡旋金契約選擇之問題、建物不符容積率規定、對預售屋未售出部分逕自變更設計，增加戶數銷售、建商要求客戶繳回契約書、設計施工之問題、款項支付之問題、貸款事宜之問題、滲水及漏水之問題、冒水、排水之問題、建商對公共設施的廣告內容與完工後的實際狀況不相符合、公共設施配算方式是否失當?、房屋面積計算的界限問題、房屋的公設面積問題、海砂屋、工程結構及公共工程安全問題、交屋遲延、屋頂使用權與產權爭議之問題、地下室使用權與產權爭議之問題、法定空地使用權與產權爭議之問題、停車位價金問題、要約書使用問題、一屋兩賣、賺取差價之問題、服務報酬爭議之問題、房屋現況說明書內容與現況不符、氯離子檢測之問題、鋼筋輻射檢測之問題、銷售人捲款潛逃、逃漏稅捐、建商倒閉、停車位有無使用權、停車位有無面積問題、終止委售或買賣契約、未提供不動產說明書、公設面積之問題、利息部分之問題、保固期間之問題、水電及空調之問題、地坪與牆面之問題、廣告平面圖卻與核准的施工平面圖不相符、廣告所標示的建築物用途與建造執照或使用執照所記載不相符合、銷售 I .

(5) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 面積計算及找補的方式、房屋面積誤差的爭議問題、地下室的產權登記問題…等。 1. 是故，為了減少交屋後，買賣雙方產生交屋上的相關爭議、糾紛與不悅，因而. 本研究擬根據交屋後相關爭議，訂定出於交屋時，有哪些項目為買方需交付予賣方，以達在買賣雙方資訊不對稱下，減少買賣雙方於交屋後的相關爭議與糾紛。惟「預售屋」之交易糾紛有很多種。而本研究擬試擬出「交屋驗收相關表單」以便未來能提供給「政府部門」(「市政府」、「縣政府」及「內政部-營建署」)、「建設公司」、「公寓大廈管理公司」、「仲介公司」、「代銷公司」、「公設點交單位」、「購屋民眾」、「銀行」、「大樓管理公司」、「該棟大樓-管理委員會」、「物業管理公司」、「承包整棟大樓的水電承包商」、「民間之物管學會網站」(例:台灣物業管理學會、台中物業管理學會…等等)、「消基會-網站」與「後續研究者」…等使用。此外，本研究也特別針對「公設比」之計算，並運用 CAD 軟體且以二種不同的計算方式:「牆心」、「柱心」試算「公設比」。又附於本研究問卷之後，讓未來有意購買「預售屋」之消費者，如對「公設」之部分有興趣時，可以親自試算。最後，本研究擬彙整出國內、外常見「預售屋」交屋糾紛之種類並結合「台北 -某建設公司之集合住宅案例」及公設比之試算設計出「交屋驗收相關表單」再者透過深度訪談「建設公司」、「建築師」、「地政士」、「仲介業者」、「購屋民眾」及「其他民間相關機構或政府部門」並從逐字稿中，彙整出其相關看法與見解，並將所得到之成果，作為本論文之結論。關鍵詞:資訊不對稱、不動產、預售屋.                                                         1. 李偉麟(2010)，房仲業不告訴你的 50 件事，台北：商周。 II . .

(6) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . The function and manufacture of the trade house’s check list under asymmetric information between home sales and housing – taking an example : pre-sale house. Advisor : Professor Shih-Meng,Huang Institute of Urban Development and Architecture National University of Kaohsiung. Advisor : Jui-Lung,Chen Institute of Urban Development and Architecture National University of Kaohsiung. Abstract In the global real estate market, Taiwan created her own pre-sale system at first in 1960, and after that this pre-sale system is now popular in mainland China. Therefore, the pre-sale system in Taiwan is very different in the real estate trading market in the whole world nowadays. However, to buy a house of one’s own is every young man’s dream. But there are some disputes in taking pre-sale houses when they are finished later. For Instance: the problem of houses’ leakage, the problem of the right of the contract’s review, the problem of returning “the deposit”, the problem of termination of commission for sale or the pur chase contract, concealing the important information, the defects of the construction, the problem of returning the mediation fee from the broker, the dispute of service pay, the problem of the loan of the house, the shortage of level ground, the cheating behavior of the agency company, the advertisement’s false, the non-clearness of property, the delay of starting the work, the non-match between building materials & equipment, the controversial issues related to taxes and fees, the problem III .

(7) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . about not offering the important contract book or the contract for the choice of mediation fee, the inconsistence with the provisions of building floor area ratio, changing the design of some unsold part of pre-sale house by oneself without saying, increasing the number of houses for selling, the requirement for the customers to return the contract of construction companies, the problem of design and construction, the problem of way of paying the fee, the problem of the issue of loan, the problem of water seepage and leakage, the problem of flowing and drainage, the not-tallying between the advertising content on the public facilities by the construction company and the completion of the house , if there being the impropriation for the way of calculating of public facilities, the problem of the boundary of the calculation of house’s area , the problem of the area public house area, the sea sand room, the problem of the structure of engineering and safety of public works, the delay of handing the house, the problem for the right of use of roof and disputes for property, the problem of the right of use the basement and the dispute for property, the problem of the legal right of use of the vacant land and property dispute, the problem of the parking fee, the problem of usage of the contract, double selling for one house, the problem of earning the price difference of the agency company, the problem of the service remuneration issues, the not-tallying between the current content in the house’s manual and the house’s real status, the problem of chloride ion detection, the problem of radiation detection, the fleeing with the money of the salesman, tax evasion, the bankrupt of the construction company, the having right to use parking spaces whether or not, the problem of having parking area whether or not, the termination on the contract of commission for sale or sale and purchase, not providing the real estate’s guide, the problem of public area, the problem of part of the interest, the problem during the warranty period, the problem of water and air-condition, the problem of the issue of the floor and wall, the difference between the plane chart of advertisement and the authorized plane chart of construction, the not tallying between the building’s purpose in the advertisement and the content written in building permits and use license, the calculation of the house area for sale and the way of remedy, the problem of the dispute on the error of the IV .

(8) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . house area , the problem of the registration of property right of basement,…etc. Therefore, in order to reduce some related disputes, dissension, and unhappiness between the construction company and consumers after the handing of the house the pre-sale house, this research has been offered. This article will set some methods according to some information previously to reduce the related disputes and dissension after handing the house of buyers and sellers under the asymmetric information condition of both. However there are a lot of kinds of disputes in “pre-sale house”. And this research tries to design “the trade house’s check list” to provide “the department of government”(ex: the municipal government, the county government, the construction and planning agency ministry of the Interior (CPAMI)),””the construction company”, “apartment building management company”, “agency company”, “the sales agent for company”, “the organization of the public utility which is handing over item by item”, “people who want to buy pre-sale houses”, “bank”,. “the company which manage the. multi-storey buildings”, “he management committee of the multi-storey building”, “the company of the estate management”, “the multi-storey building of water and electricity contractor”, “Estate management academic society website in folk (ex: Taiwan Institute of Property Management、Taichung Property Management Association), “consumer culture and education foundation in website” and “other researchers who want to study in the future.” In addition, this study is using the CAD software and the two different calculating ways: by using “the heart of the wall” and “the heart of the column” to calculate “the percentage of the public utility”, and it is attached in the back of the questionnaire of the study. So the customers who want to buy the pre-sale houses in the future can calculate by their own through the information if they have interests in the part of the percentage of the public utility for instance. Finally, this study planes to collect some kinds of common disputes of pre-sale houses in domestic and foreign. And it will also combine with the case of “the collective housing by some Taipei construction V .

(9) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . company” and with the calculation the percentage of the public utility to design “the trade house’s check list”. And by having a depth interview with “the construction company” , “architects”, “ land administration agents”, “agency company”, “people who want to buy pre-sale houses” and “others which have related with agencies or government department”, and through the transcript, we will collect some related views and opinions. And what we have achieved will be the conclusion of this essay.. Keywords : Information asymmetry、Real Estate、Pre-sale House. VI .

(10) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 目. 錄. 謝誌摘要……………………………………………………………………………...... I、II 英文摘要(Abstract)…………………………………………………….III~ VI 目錄………………………………………………………………………....VII~ VIII 圖目錄………………………………………………………………………IX 表目錄………………………………………………………………………X 第壹章緒論第一節研究動機與研究目的 1-1-1 研究動機………………………………………………………………………p.1-1~ p.1-2 1-1-2 研究目的………………………………………………………………………p.1-2~ p.1-3 第二節研究限制………………………………………………………………………..p.1-3 第三節研究方法與研究架構、流程…………………………………………….p.1-3~p.1-6 1-3-1 研究方法……………………………………………………………………...p.1-3~p.1-4 1-3-2 研究架構與流程……………………………………………………………p.1-4~p.1-6. 第貳章文獻回顧第一節資訊不對稱之定義與國內、外資訊不對稱相關文獻回顧……p.2-1~p.2-5 第二節預售屋之定義與特性……………………………………………………….p.2-6~p.2-8 2-2-1 不動產之定義……………………………………………………………….p.2-6 2-2-2 預售屋之定義與特性……………………………………………………..p.2-7~p.2-8 第三節國內、外預售屋相關文獻回顧之探討……………………………….p.2-9~p.2-25 2-3-1 國內預售屋-交易糾紛類相關文獻……………………………….p.2-9~p.2-15 2-3-2 國內預售屋-交易制度類相關文獻……………………………….p.2-16~p.2-17 2-3-3 國外預售屋-交易制度類相關文獻……………………………….p.2-18~p.2-25 VII .

(11) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 第參章案例探討第一節各案例資料建檔………………………………………………………………p.3-1~p.3-12. 第肆章交屋驗收相關表單之建立第一節. 交屋驗收相關表單之理論與架構模式……………………………..p.4-1~p.4-2. 第二節. 交屋驗收相關表單之功能與使用說明……………………………..p.4-3~p.4-5. 第三節交屋驗收相關表單和交屋手冊之間之關係………………………p.4-6~p.4-7 第四節. 交屋驗收相關表單之試擬………………………………………………p.4-8~p.4-23. 第五節交屋驗收相關表單-「簡易版」及「完整版」之適用時機..p.4-24 第六節. 問卷設計架構說明………………………………………………………..p.4-25. 第七節. 訪談計畫……………………………………………………………………..p.4-26~p.4-31. 第伍章實證結果呈述第一節實證-研究架構……………………………………………………………….p.5-1~p.5-2 第二節實證-研究流程………………………………………………………………p.5-3~p.5-4 第三節訪談之研究成果…………………………………………………………….p.5-5~p.5-38. 第陸章結論與後續建議第一節結論……………………………………………………………………………….p.6-1~p.6-2 第二節後續建議………………………………………………………………………..p.6-3~p.6-4. 附錄一、受訪問卷及交屋驗收相關表單………………………………………………p.7-2~p.7-19 二、交屋驗收相關表單(修改版)…………………………………………………..p.7-20~p.7-32 三、逐字稿………………………………………………………………………………..p.7-33~p.7-136 四、參考文獻…………………………………………………………………………….p.7-137~p.7-140. VIII .

(12) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 圖. 目. 錄. 圖 1-3: 研究流程圖……………………………………………………………………………..p.1-6 圖 4-1: 交屋驗收相關表單之架構模式圖………………………………………………p.4-2 圖 4-2:「交屋驗收相關表單」和「交屋手冊」對照圖……………………………p.4-7 圖 4-3: 問卷架購說明圖………………………………………………………………………P.4-25 圖 5-1: 實證-研究理念初步架構圖………………………………………………….p.5-1~5-2 圖 5-2: 實證-研究流程圖…………………………………………………………………….p.5-4. IX .

(13) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 表表 2-1 :. 目. 錄. 國內、外闡述資訊不對稱相關文獻回顧表……………………………..p.2-2~2-4. 表 2-2-1 : 不動產相關定義一覽表………………………………………………………..p.2-6 表 2-2-2 : 建商「預售」與「未建先售」差異比較表…………………………….p.2-8 表 2-3-1: 預售屋-交易糾紛類國內相關文獻彙整表……………………………..p.2-9~p.2-15 表 2-3-2: 預售屋-交易制度類國內相關文獻彙整表……………………………..p.2-16~2-17 表 2-3-3: 預售屋-交易糾紛類國外相關文獻彙整表……………………………..p.2-18~p.2-22 表 2-3-4-1: 台灣-預售屋交屋糾紛表…………………………………………………..p.2-23~p.2-24 表 2-3-4-2: 台灣-預售屋交屋糾紛表………………………………………………….p.2-23~p.2-24 表 2-3-5: 中國大陸-預售屋交屋糾紛表………………………………………………p.2-25 表 2-3-6: 預售屋之「樓層別」與「合理公設比」之對照表…………………..p.2-25 表 3-1: 高雄-某建設公司預售屋-大樓案例資料建檔表………………………p.3-1~p.3-2 表 3-2: 高雄-某建設公司預售屋-大樓房屋使用說明書資料建檔……………………………………………………………………………………………………….p.3-3~p.3-4 表 3-3: 台北-某建設公司集合住宅案例資料建檔表………………………….. p.3-5 表 3-4: 台北-某建設公司集合住宅案例地下一~五樓、地上一~三樓「主建物」、「附屬建物」及「共有部分」之「實際㎡與坪數」與「公設比」對照表………………………………………………………………………………………….p.3-6~p.3-8 表 3-5:「主建物」、「附屬建物」及「共有部分」之「實際㎡與坪數」表………………… ………………………………………………………………………………………………………….p.3-9~p.3-12 表 4-1: 交屋驗收相關表單之說明圖表…………………………………………………p.4-5 表 4-2: 「交屋驗收相關表單」和「交屋手冊」對照表………………..............p.4-7 表 4-3: 訪談對象基本資料表………………………………………………………………p.4-27 表 4-4: 預售屋-交屋驗收相關表單問卷題目內容表……………….................p.4-28~p.4-30 X .

(14) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 第壹章緒論第一節研究動機與研究目的一、研究動機當今許多新婚夫婦賺了錢，省吃儉用地存錢為的就是想買一棟屬於自己理想中的房子且遠離無殼蝸牛的夢靨。惟買到了一棟有瑕疵的房子，或許對消費者而言，才是最大的麻煩；且後續的交屋糾紛更是令消費者望之怯步。而根據內政部於民國98年針對全國四百六十一件消費糾紛中，所做「房地產消費糾紛之統計」，發現房地產消費糾紛前十大排名分別為:房屋漏水問題、契約審閱權、「定金」返還(含斡旋金轉成定金返還)、終止委售或買賣契約、隱瞞重要資訊、施工瑕疵、仲介「斡旋金」返還、服務報酬爭議、標的物貸款問題、坪數不足，以及仲介公司欺罔行為…等等問題。此外，尚有其他房地產消費糾紛之問題，如:廣告不實、產權不清楚、開工延遲、施工瑕疵、建材設備不符、工程結構及公共工程安全問題、交屋遲延、屋頂使用權與產權爭議、地下室使用權與產權爭議、法定空地使用權與產權爭議、停車位價金、要約書之使用、一屋兩賣、賺取差價、服務報酬爭議、房屋現況說明書內容與現況不符、氯離子檢測、鋼筋輻射檢測、銷售人捲款潛逃、逃漏稅捐、有關稅費爭議、未提供要約書或斡旋金契約選擇、建物不符容積率規定、對預售屋未售出部分逕自變更設計，增加戶數銷售、建商要求客戶繳回契約書、建商倒閉、停車位使用權、停車位面積、終止委售或買賣契約、未提供(交)不動產說明書及其他…等等。(房仲業不告訴你的50件事,p.21 25 、26)2 又在購買『預售屋』時，最常發生買賣雙方的交屋糾紛有以下幾點(聯合理財網,2010)3： 1. 建商對公共設施的廣告內容與完工後的實際狀況不相符合，且其差異難為一般消費大眾所接受。.                                                         2. 李偉麟(2010)，房仲業不告訴你的 50 件事，台北：商周。. 3. 林宜男(2010)。買預售屋留意四大爭議。http://key88.net/article20377.html. 1‐1 .

(15) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 例: 交屋前建商廣告宣稱得享有近 1,000 坪花園及 60 米迴車廣場；或刊載具有游泳池、SPA、社區交誼廳、兒童遊戲區、健身房或韻律室等設備，並佐以示意圖以為證明，但交屋時卻未能享有原先所稱的公共設施。 2. 廣告平面圖卻與核准的施工平面圖不相符合。例: 廣告表示房屋為挑高空間，並以文字、照片、裝潢參考圖、平面配置圖、立面剖視圖或樣品屋有夾層設計或較建築物原設計得享有更多的使用面積，但廣告平面圖卻與核准的施工平面圖不相符合。又此種狀況之發生，乃是因建築主管機關事前並未核准施作，且建商亦未提出同意變更設計之申請，僅是利用二次施工機會偷偷地建造所造成的。 3. 建築物的外觀、設計、格局配置雖然與廣告海報相符，但卻與施工平面圖不相符合。例: 陽台部分外推為室內空間，即是以示意圖加註虛線，並告知消費者此一區域為陽台。又建商此種作為之意圖乃將風險轉交給消費者，畢竟這些都算違建部分。 4. 廣告所標示的建築物用途與建造執照或使用執照所記載不相符合，且依都市計畫或建築管理法規不得變更使用用途。例: 原為一般事務所建照，但建築公司與廣告代理商所提供的實品屋裝潢、擺設與隔間均與一般住宅的銷售用語相同，此將損害消費者房屋貸款的資格。是故，本研究擬製作「交屋驗收相關表單」希冀來減少交屋後，「建設公司」與「消費者」之間所產生之爭議。二、研究目的本研究主要藉由蒐集國內、外預售屋相關之文獻，並瞭解國內、外「預售屋」現有之「消費糾紛」，且透過與現今實際案例之對比並試擬出「交屋驗收相關表單」，最後再與「建設公司」、「建築師」、「地政士」、「仲介業者」、「購屋民眾」與「其他民間相關機構或政府部門」…等進行深度訪談，且擬訂出未來售屋者與購屋者於資訊不對稱下其驗收時之「交屋驗收相關表單」需具備哪些重點項目及具備哪些重要文件。是故，本研究之目的，有以下幾點，分述如下: (一)希冀透過本研究-「交屋驗收相關表單」，減少「售屋者」(例:建設公司…等) 1‐2 .

(16) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 與「購屋者」於交屋後之相關消費糾紛與爭議。(例:公設點交、公共設施配算方式是否失當…等)。 (二)希冀透過本研究-「交屋驗收相關表單」之建立，一來保障「建設公司」之商譽、品牌與建築品質之建立，二來保障「消費者」於交屋時之相關權益。 (三)希冀透過本研究-「交屋驗收相關表單」之建立，讓中、小型規模-「建設公司」，不論於「交屋驗收相關表單」或「交屋手冊」-「驗收篇」之自製時，可以有所參酌與依據。. 第二節研究限制本研究限制主要有以下幾點: 1. 本研究係以「預售屋興建完成後之成屋」為例。而「預售屋」主要分為兩種，第一種是「未建先售」、第二種是「建售並進」。又此兩種，皆為本研究之研究主體。 2. 本研究所研究之對象為「預售屋」，並主要是針對「集合住宅之預售屋」為主。 3. 本研究之「交屋手冊」部分，由於資料取得不易，採用「高雄-某建設公司交屋手冊」作為本研究案例之依據。 4. 由於本研究案例部分，不易取得「預售屋之設計圖」來做實際操作，所以就以「台北-某集合住宅案例」作為本研究之操作對象。並針對地上一樓~地上三樓、地下一樓~地下五樓，且利用 CAD 軟體，運用二種不同計算之方式(例:「牆心」、「柱心」)，進行「主建物」、「附屬建物」與「共有部分」之「實際㎡，坪數」及「公設比」試算 5. 本研究「國外-預售屋-文獻回顧」方面，僅針對「中國大陸」之「預售屋-交易糾紛」與「預售屋-交易制度」作為本研究所研究之依據。. 第三節研究方法與研究架構、流程一、研究方法本篇論文擬採取的研究方法為「文獻回顧法」、「深度訪談法」及「內容分析法」。以下個別說明之:. 1‐3 .

(17) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . (一). 文獻回顧法本研究透過回顧國內、外相關預售屋之文獻，以瞭解國內、外買賣預售屋. 時所會產生之交易糾紛有哪些、預售屋之交易制度為何…等。並透過所回顧的這些文獻基礎再和現今實務上之案例做對比之後，最後再設計出訪談問卷及試擬出「交屋驗收相關表單」。 (二). 深度訪談法本研究擬採用「深度訪談」之方式，透過以文獻回顧與案例對比為基礎所. 設計出來的問卷及試擬出來的「交屋驗收相關表單」，與「建設公司」、「建築師」、「地政士」、「購屋民眾」、「仲介業者」及「其他民間相關機構或政府部門」… 等，進行深度訪談。 (三). 內容分析法本研究透過與「建設公司」、「建築師」、「地政士」、「購屋民眾」、「仲介業. 者」及「其他民間相關機構或政府部門」…等進行「深度訪談」後，會將訪談過程之談話 key-in 成逐字稿，再者截錄逐字稿的部分內容作為本研究之結論。二、研究架構與研究流程 (一)研究架構本文共分為六章，茲分別詳述如下: 第一章緒論: 本論文主要針對現今「消費者」在購買「預售屋」時，由於市場上的資訊不對稱，是故常造成「消費者」於事後常有與「建設公司」在交屋上的糾紛產生。而為了減少這種現況之產生，因此，本研究擬透過文獻資料之蒐集與案例之對比，試擬出「交屋驗收相關表單」以作為本研究之目的。又此部分共分為三個小節: 第一節.研究動機與研究目的、第二節.研究限制及第三節.研究方法與研究架構、流程。第二章相關文獻回顧: 本研究於相關文獻回顧方面主要針對國內、外於資訊不對稱之相關文獻回顧，以及國內、外「預售屋」之相關文獻回顧為主。而此部分，也有針對不動產之定義與特性加以說明。又此部分，共可分為三個小節，分別為: (一).資訊不對 1‐4 .

(18) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 稱之定義與國內、外資訊不對稱相關文獻回顧、(二).不動產之定義與內涵及 (三). 國內、外預售屋相關文獻回顧之探討。第三章案例探討: 本研究擬蒐集現今於市面上，建設公司所出版的「交屋手冊」並將案例資料建檔且分析研究。惟現今建設公司所提供予消費者之「交屋手冊」，一般都以「房屋使用說明書」、「建材設備使用暨交屋說明」、「銷售生活手冊」…等等稱之，尚未有「交屋手冊」一詞之說。又此部分，本研究主要將「高雄某建設公司之交屋手冊」案例資料及「台北某建設公司集合住宅案例」建檔。第四章交屋驗收相關表單之建立: 本部分「交屋驗收相關表單」之建立，主要是透過第二章.相關文獻回顧與第三章.案例討討作對比之後所試擬出「交屋驗收相關表單」；並附予在所設計之問卷之後，作為將來進行深度訪談所需。又此部分，共可區分為五個小節，(一). 交屋驗收相關表單之理論與架構模式、(二). 交屋驗收相關表單之功能與使用說明、(三). 交屋驗收相關表單與交屋手冊之間之關係、(四). 交屋驗收相關表單之試擬、(五). 交屋驗收相關表單-「簡易版」與「完整版」之適用時機、(六).問卷設計架購說明及 (七). 訪談計畫。第五章實證分析: 本部分主要是將本研究所試擬出之「問卷」及「交屋驗收相關表單」，透過與「建設公司」、「建築師」、「地政士」、「仲介業者」、「購屋民眾」與「其他民間相關機構或政府部門」…等進行深度訪談後，且截取部分訪談內容，並彙整及歸類完後，作為最後第六章之結論。第六章結論與建議: 本部分主要總結前述五章，並於最後提出結論與後續相關研究之建議。. 1‐5 .

(19) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . (二)研究流程. 研究動機與研究目的 . 研究限制. 研究方法與研究流程、架構 . 相關文獻回顧 . 資訊不對稱之定義. 預售屋之定義. 國內、外預售屋相. 與國內、外資訊不. 與特性 . 關文獻回顧之探討 . 對稱相關文獻回顧 . 案例探討 . 初擬交屋驗收相關表單. 實證分析 . 相關人士訪談 . 訪談結果分析 . 結論與建議 . 圖 1-3. 研究流程圖. 1‐6 .

(20) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 第貳章、文獻回顧第一節資訊不對稱之定義與國內、外資訊不對稱相關文獻回顧一、資訊不對稱之定義所謂「資訊不對稱」係指當交易的一方掌握另一方所不知道之資訊時稱之。4 換言之，係指在市場上，兩個交易個體間，一方握有交易相關的完整訊息，另一方則缺乏這些訊息。也就是說，資訊不對稱的現象存在於交易雙方各自擁有對商品不同程度的知識。5舉例言之，消費者不知道生產者所製造商品的真正品質、股東不知道公司經營者有沒有全力以赴、銀行不知道借款人確實的償債能力及壽險公司不知道保險人有沒有隱瞞病情…等。6又當前社會上的「資訊不對稱」之情形，可以概括分為以下兩種:. 7. 1.隱藏的特性: 所謂「隱藏的特性」係指交易的一方知道其本身的某些特質，惟交易之另一方也想知道卻無從得知。例：製造商會較消費者更瞭解自己所生產的產品品質，惟消費者較無法清楚獲知製造商其本身所製造此產品之品質。 2.隱藏的行為: 所謂「隱藏的行為」係指交易的一方其某種行為影響了交易之進行，惟另一方卻無法直接觀察。例：雇主不知道員工有無怠工行為之傾向。此外，也可以將「資訊不對稱」分成以下三種現象：.                                                         4 張清溪、許嘉棟、劉鶯釧、吳聰敏(2000),經濟學-理論與實際(上冊),頁 348,翰蘆圖書出版有限公司 5 陳冠菊(2005)，「論文名稱:資訊不對稱對投資者行為影響之研究」，朝陽科技大學企業管理系碩士論文。 6 鍾谷蘭(2005)。樹上剩的都是酸梨子-淺介本屆諾貝爾經濟學獎得主之論述。 http://www.chenwei.com.tw/News/Detail.asp?Tag=3023 7 張清溪、許嘉棟、劉鶯釧、吳聰敏(2000),經濟學-理論與實際(上冊),頁 348,翰蘆圖書出版有限公司 2‐1 .

(21) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 1. 資訊的隱藏：新金融商品知識的高度專業化與財務隱藏性容易使一般投資人不易瞭解其商品特性，因而降低其交易的意願。 2. 資訊的混淆與錯誤：包括市場上不實的資訊散佈、資訊的誤判、資訊過多與新金融商品高複雜性，都會造成投資人無法獲得正確和有利的交易資訊，因而減少新金融市場的交易行為。 3. 資訊量的不相等：例:在資訊數量上，交易量大的投資者，可能擁有比交易量小者有更多的資訊、法人或企業比散戶可能掌握更多的資訊資源…等。二、國內、外資訊不對稱相關文獻回顧前一節，針對了「資訊不對稱」已有定義。並將「資訊不對稱」的定義，分成了以下兩種:「隱藏的特性」與「隱藏的行為」來做說明。而本節主要彙整了國內、外共 11 篇有關「資訊不對稱」的文獻，並以表格方式呈現之，如下表 2-1 所示: 表 2-1 國內、外闡述資訊不對稱相關文獻回顧作. 者. 相. 關. 文. 獻. 內. 容. Akerlof 曾提出「檸檬市場」的概念。舉例言之，在自由交易市場中，照理來說，買賣雙方應該是銀貨兩訖，很容易成交。但實際上，卻經常 Akerlof(1970). 不是如此，關鍵原因就是在彼此對商品資訊掌握的不對等。就以「中古車市場」來說，只有賣車的人才知道這部車是不是泡水車，而想買車的人卻不知道。本研究中，提及「資訊不對稱」之例子：就業. Spence（1974）. 市場所存在之資訊差異。因為在就業市場上，當雇主與應徵者雙方初次接觸時，雇主不太明瞭應徵者先前的工作背景或資歷，且應徵者也 2‐2 . .

(22) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 對工作的品質與環境有不完全的資訊，是故，這就是於就業市場中所存在之「資訊不對稱。」將資訊不對稱的資訊型態區分為兩類，一為隱藏資訊模型，又稱為逆選擇模型。例:代理人擁 Rasmusen(1989). 有私有資訊，包含:生產成本為多少?、利潤為多少?。二為隱藏行為模型，又稱道德風險模型，例:主理人無法觀察到代理人的行為。本研究認為市場不可能存在資訊對稱的情形，. Beaver（1989）、. 舉例言之，市場上「消息靈通者」無論是證劵. 陳正博(2003). 易趨使他(她)們積極的進行交易，以便自消息不. 的買方或賣方，因其掌握較多之資訊，是故較靈通者中獲取超額報酬。「資訊不對稱」係指在交換過程中，其中一方. Singh and Sirdeshmukh (2000). 擁有更多質或量的資訊，是故兩方會在不確定的資訊和不正確的狀況下做決策。又在大部分「資訊不對稱」之例子中，「資訊不對稱」其實是較有利服務提供者。本論文所稱「資訊不對稱」係指當交易的一方擁有另一方所不知道之資訊，即產生了經濟學上所謂之「資訊不對稱」。例:向銀行借款之人就. 江俊彥(2002). 其償債能力及意願，沒有讓貸款銀行了解…等皆屬之。又所謂不對稱之資訊，或是決策者想要而難以獲得之資訊，大概可分成兩類: 1.隱藏的特性及 2.隱藏的行為。本論文認為所謂「資訊不對稱」係指市場上兩個交易的個體間，只有一方握有交易相關的完. 陳冠菊(2006). 整資訊，而另一方則缺乏這些資訊。例:生產者比消費者更了解關於其產品的所有特徵(例:價格與品質…等) 2‐3 . .

(23) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 本論文認為造成交易雙方資訊不對稱之原因，主要是因為市場上之資訊不充分，而消費者透熊偉伶(2007). 過搜尋行為確保決策品質以及追求效用之大。但不論搜尋方式為何、造成搜尋數量多寡因素為何，問題來源均是因處於資訊缺乏不利之地位。是故，才有「資訊不對稱」之現象產生。本論文認為「資訊不對稱」不同於資訊不完整 (incomplete)或訊息不確定(uncertainty)。所謂「資訊不對稱」係指買方與賣方所擁有的市場資訊不一樣，亦容易造成一方欺騙另一方，並. 唐如怡(2008). 產生逆選擇(Aderse Selection)或道德淪落 (Moral Hazard)的問題。舉例言之，即因買方無法完整獲知賣方之行為，因此誘發賣方得以提供較差的服務動機，而買者也可能將品質與價格較低的供應商認為高品質者。本論文對於「資訊不對稱」係指處於市場交易之雙方，有一方知道一些對手所不知道的資. 廖健良(2008). 訊，因此造成處於弱勢的一方想取得這些額外的資訊，需要付出一定的代價，而處於資訊優勢一方則藉此想獲得交易之好處。本論文認為「資訊不對稱性」係指交易雙方對交易產品、服務之信息的掌握程度不一樣的現象。Singh and Sirdeshmukh (2000) 提出資訊. 蔡煜均(2009). 不對稱是在交換的過程中，其中一方擁有更多品質或量的資訊，所以兩方會在不確定的資訊和不確定的狀況下做決策。而在大部分的例子，資訊不對稱是有利於服務提供者。. 資料來源: 1.本資料自行彙整 2. Akerlof(1970)、Spence(1974)、Beaver(1989)、陳正博(2003)、 Rasmusen(1989)、Singh and Sirdeshmukh (2000)、江俊彥(2002)、陳冠菊(2006)、熊偉伶(2007)、唐如怡(2008)、廖健良(2008)、蔡煜均 (2009) 2‐4 .

(24) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 由上得知，「資訊不對稱」係指在交換過程中，其中一方擁有更多質或量的資訊，是故兩方會在不確定的資訊和不正確的狀況下做決策。而經濟學上，也針對「資訊不對稱」有所定義，其定義係指交易的一方擁有另一方所不知道之資訊。舉例言之，就以「中古車市場」來說，只有賣車的人才知道這部車是不是泡水車，而想買車的人卻不知道。又當雇主與應徵者雙方初次接觸時，雇主不太明瞭應徵者先前的工作背景或資歷，且應徵者也對工作的品質與環境有不完全的資訊，是故，這就是於就業市場中所存在之「資訊不對稱」。又本研究所稱之「資訊不對稱」係指售屋與購屋資訊不對稱所稱。且本研究對象主體為「預售屋」。. 2‐5 .

(25) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 第二節預售屋的定義與特性一、不動產的定義所謂「不動產」依民法第六十六條第一項之規定，係指土地及其定著物。又房屋也算是土地定著物之一。8 此外，土地法第一條也規定:「本法所稱土地，謂水陸及天然富源。」；而在大法官釋字第九十三號也規定:「所謂定著物，指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟目的，不易移動其所在之物。」. 9. 而在現行法規中，也有對不動產有不同之定義。例:不動產證劵化條例第四條中，針對不動產之定義如下所示:「所謂不動產，係指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場及其他具經濟價值之土地定著物。」此外，在不動產經紀業管理條例第四條第一項，其針對不動產之定義為「不動產，指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。」又本研究將以該條例所定義之不動產為主。以下表2-2-1將針對上述法條彙整不動產、土地及其定著物之定義表2-2-1.不動產相關定義一覽表法. 規. 民法第六十六條土地法第一條大法官釋字第九十三號不動產證劵化條例第四條不動產經紀業管理條例第四條第一項 . 定. 資料來源: 1. 全國法規資料庫 2. 本表自行彙整.                                                         8. 法務部(1990)。購屋常識。台北 : 法務通訊。. 9. 洪寶川(2006)，不動產管理概要，台北：永然。. 2‐6 . 義. 稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。本法所稱土地，謂水陸及天然富源。所謂定著物，指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟目的，不易移動其所在之物。所謂不動產，係指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場及其他具經濟價值之土地定著物。不動產，指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。.

(26) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 二、預售屋之定義 (一)預售屋之定義所謂「預售屋」，依據不動產經紀業管理條例第四條第三項之規定，「預售屋係指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。」稱之。換言之，必須領有建築執造而尚未興建完成之建築物才可稱為「預售屋」。所以，未領有建築執造或已完工而領有使用執照的建築物，皆非「預售屋」。10 因此，購買「預售屋」等於是在購買房子的「生產計畫」，因為頂多只能從房屋銷售中心的樣品屋和建築平面圖去想像未來所要購買的預售屋可能會長成什麼樣子。11另外，公寓大廈管理條例第四十五條第一項規定:「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。」而建築業違反時則有罰鍰之行政處罰。又「預售屋」即是在這種預售制度下的產品，即領有建築執照還沒動工興建，或正在興建中尚未完工，而以將來完成的建築物作為交易標的之物，也就是還沒蓋好就先行銷售的房屋。12. (二)預售屋之特性「預售屋」即是一種房屋預售制度下的產品，亦是我國歷時多年的不動產交易產品。在我國始於華美建設董事長張克東先生於民國五十八年首創預付訂金、簽約金的不動產交易產品。而目前，房屋預售制度之交易特性乃未建先售或邊建邊售，亦即未動工或剛動工興建即公開銷售，接受客戶訂購並簽訂契約，再按工程進度向客戶收取約定比例之價款。又「消費者」藉著建商的說明書導覽或經紀人員的介紹，預約購屋並簽訂契約，再按工程進度依約繳款的一種制度。13 又「預售屋」其對「建設公司」或「消費者」而言，兩者之間各有優點。對「建設公司」而言，其優點是可以減少投入龐大的資金，並運用收入價金支付建造工程費用，且增強資金之靈活運用。對「消費者」而言，其優點是可以依工程.                                                         10 徐意茹(2003)，「從消售費保護論預售屋買賣建築業之民事責任」，國立成功大學法律學研究所碩士論文。 11 易博士編輯部(2009)，第一次買房子就上手，台北:城邦文化。 12 陳泓安(2008)，「建商對預售屋命名方式及其考量因素之研究-從行銷的觀點」，逢甲大學大學部碩士論文。 13 陳泓安(2008)，「建商對預售屋命名方式及其考量因素之研究-從行銷的觀點」，逢甲大學大學部碩士論文。 2‐7 .

(27) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 進度分期付款，有如以儲蓄方式購屋置產，並可減輕價金整付的財務壓力。14 此外，一般在市面上，房屋銷售的方式，依序共有三種:第一種為「先建後售」，第二種為「建售並進」，第三種則是未建先售(預售)。而預售制度剛好是後兩者。又所謂「建售並進」的定義係指建設公司採取邊建邊售的方式，先行施工以取信客戶，然後再一方面進行營建之工程，一方面促銷。又目前很多建設公司即以開工動土後再進行銷售活動，尤其是在比較保守的地區，如:鄉下。然而，「建設公司」對於「預售屋」與「先建後售」也可以依「資金來源」、「工程營建」、「區域特性」、「客戶需求」、「景氣影響」、「市場及收益分析」與「策略」做比較。15如表2-2-2所示。表2-2-2.建商「預售」與「未建先售」差異比較表預資. 金來源. 工. 程營建. 區. 域特性. 客. 戶需求. 景. 氣影響. 市場及收益分析. 策. 略. 售. 屋. 先. 後. 售. 由購屋者依工程進度依約付款，紓解. 除自有資金外，須向銀行抵押貸款以. 建設公司籌措資金的壓力。. 籌措資金。. 施工期間如遭遇通貨膨脹，原物料. 因先行開工，遭遇通貨膨脹壓力較小. 大漲，將減少預期利潤。. 成本容易掌控，利潤較穩定。. 發展成熟，都會氣息濃厚的台北市. 民情較為保守的桃園或中、南部地. 區，客戶較能接受預售屋。. 區，成屋較受民眾歡迎。. 可以配合住戶需求變更格局、建材。. 可隨景氣狀況調整行銷策略，彈性較大。. 常因資訊缺乏，產品規劃未能符合消費者需求。不景氣來臨時，因工程已先行動工，難以隨市場變動修正策略，造成餘屋滯量，容易引發財務危機。. 預售屋可為建商帶來預期獲利及降低. 供給量及產品規劃與品質影響價. 風險。. 格，產品售完才可計算收益。. 預售屋代表的意義，是建商對未來市. 建商對市場採穩扎穩打策略，先做好. 場抱持著看好的態度，預售屋賣的是. 財務預估規劃，按目標計劃進行，可. 「遠景」與市場潛在購買力。. 達到預期利潤並降低風險。. 資料來源: 房地產理論與實務，2010.                                                         14. 蔣神國(2001)，透析預售屋與房地產銷售，台北:書泉。. 15. 吳家德(2010)，房地產理論與實務，台北:五南。 2‐8 . . 建.

(28) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 第三節國內、外預售屋相關文獻回顧以下彙整「預售屋」的相關文獻，作為本研究設計「預售屋-交屋驗收相關表單」之依據。而文獻回顧部分，共可分成兩類:「預售屋-交易糾紛類」與「預售屋-交易制度類」。一、. 預售屋-交易糾紛類國內相關文獻. 表 2-3-1: 預售屋-交易糾紛類國內相關文獻彙整表作. 者. 相. 關. 文. 獻. 內. 容. 本研究主要在探討房屋預售方式及所生糾紛的內容和影響，並莊玉雯(1981) 試擬可行之改革對策，減低預售房屋問題發生的可能性，以改進房屋預售方式。行政院公平交易委員會 (1994). 本書主要彙集有關實務上常發生不動產交易糾紛案例之資料，包含:廣告不實案(例:宣傳海報不實廣告…等)、售屋廣告虛灌坪數案及售屋廣告坪數與權狀面積不符案…等。. 本研究主要提出幾個「預售屋」交屋時，常見之糾紛，並針對這些糾紛提出相關之解決對策。舉例而言，交屋時，買賣雙方是否有必要填寫「交屋項目檢查表」?筆者認為有其必要性。一來可以使買方之權利受到保障，二來也可以減少買方一直存有拒絕交屋之疑慮，三來也可以避免買方有過渡膨脹自己於交屋時之權利。除此之外，本研究也提出其他交屋糾紛與因應方楊金順(1994). 式，又交屋糾紛如下所示： 1.購屋者能否以少部分之瑕疵拒絕辦理交屋 2.公共設施未交付，算不算完成交屋 3.停車位交付應注意什麼 4.如何辦理交屋 5.交屋時預售契約書是否應該一併繳回 2‐9 . .

(29) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 6.屋頂平台如何辦理交屋「預售屋」買賣房地產之方式，長期以來即存在於我國社會之中。惟建商有時於「預售屋」興建過程中，未將「預售屋」興建完成之情況大有所在。而這也促使「預售屋」之買受人權益幾乎不受任何保護。是故，為了保障「預售屋」買受人之權益，乃有「預售屋」續建制度之應運而生。而本研究主要是蒐集世邱昱宇(1996) 界其他各國的預售制度，並加以研究其「預售屋」之續建制度和台灣有何不同，且希冀透過這些國外案例，一來看可否改善台灣現階段之「預售屋續建制度」，二來以利我國從事預售制度法典化參考。此外，本研究於「第二章-文獻回顧」之部分也談到預售屋於現階段之體制下，所產生之「預售屋交易糾紛」有哪些。本研究即是以「購屋契約預防購屋糾紛」的前提假設下，針對現行國內購屋契約與購屋糾紛之處理進行探討。又本研究主要有以下四項內容： 1. 透過相關文獻蒐集和回顧，瞭解國內外不動產交易法制，並和國內現況做對照、比較。鄭武鵬(1997). 2. 針對國內的購屋糾紛分為廣告、建築（房屋）、土地、權產、貸款及契約等六類別做背景原因探討，並研擬因應之道。 3. 透過國內、外實際購屋契約內容，針對各相關條款，提供國內購屋契約參考及改進之依據。 4. 本研究實證結論認為明確的購屋契約將能有效事先預防購屋糾紛發生。而本研究也有自擬合理且有效之購屋契約，並作為改進購屋糾紛處理的參考依據。本書涵括各種「預售屋」的諸多疑難問題，包括:1.簽約事宜、. 張義權、. 2.坪數面積、3.公設面積、4.設計施工、5.利息部分、6.費用負擔、7.交屋要點、8.建屋瑕疵、9.保固期間、10.貸款事宜…等. 田懷親(1997) 共十大部分。足以解決對當前層出不窮的預售屋糾紛作出預防與解決之道。 2‐10 .

(30) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 本書根據公平交易委員會歷年申訴案的統計中，發現「預售屋」購買時常見的交易糾紛以「廣告不實」和「契約糾紛」居多。其中較常見的問題有 1.銷售主體是否為土地所有權人或建物起宋懋仁(1998). 造人、2.如為代理銷售，有無合法之授權、3.廣告內容是否為買賣之要約、4.基地產權是否完整、5.開工及施工之期限如何約定?、6.銷售面積計算及找補的方式、7.公共設施配算方式是否失當?及 8.設計、施工、材料品質與廣告及契約約定是否相符? 本書提及關於購買「預售屋」時常發生之糾紛有以下幾點:1.坪數有誤(由於買賣之初採圖面上計算面積，再加上公共設施登記方式更動等，是故，「坪數不符」成為「預售屋」最常見之糾紛)、2.款項支付(由於工程期間須陸續支付工程款，而每期額度. 周俊吉(1998) 的訂定是大約的、概估的，所以若遇到施工慢、天候差、趕工階段…等諸如此類之問題時，造成「消費者」無法支付急迫期款催繳，導致較易產生交屋糾紛)、3.產權問題及 4.品質問題(例: 排水不良、門窗滲水、設備偷工減料、地不平、開關不對、馬桶不通及契約中所註明需交屋的建材不符…等)。本書提及常見「預售屋」糾紛有以下幾點:1.虛偽的廣告(例:誇蔣神國(2001). 大擁有非常豪華的公共設施，但是交屋時通通都不見了)2.建材與設備不符(例:交屋時，買方才知道建材、設備均與預售屋的廣告海報不符，例:設備減少、品質差及廠牌不同…等)。本書集結許多關於買屋需注意的事項，其中，本文也有提及相關驗屋之要項:例:粉刷的均勻度、磁磚鋪貼的平整度、門窗是否. 沈宗華(2002). 容易開啟、水電是否可用…等。其他細項尚包含:玄關門之檢測、房間門之檢測、地坪的檢測(例:地坪施作完成的平整度、材料本身色澤紋理的均勻度…等)、衛浴空間的檢測、浴缸馬桶的檢測、廚房設備之檢測、機電設備之檢測…等。. 吳依真(2004) 本研究主要歸納並分析最高法院近年來對於「預售屋」交易糾紛之判決。而本研究所討論最常發生的「預售屋」交易糾紛， 2‐11 .

(31) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 如下所示： 1. 建商於所擬訂之定型化契約條款中，尚有「修改權保留條款」。 2. 建商於所擬訂之定型化契約條款中，尚有「沒收已付價金作為違約金條款」。 3. 建商於所擬訂之定型化契約條款中，尚有「工期約定之條款」。本書主要教導年輕人可以透過何種方式獨立自主完成購屋。書中所闡述的經驗，多半為作者的購屋經驗。其中，有提及一些林鳳英(2005) 消費者在購買房子時或許需要注意的事項。例:需注意公設比、有無虛坪的狀況發生、停車位產權的問題及應當注意預售屋廣告不實的現況產生。本書提及根據近十年來「交屋後常見缺失」統計，像水電空調、. 尹衍樑(2007). 滲漏水、地坪牆面…等房屋品質問題，最讓消費者煩惱。而其他交屋糾紛尚有冒水排水、天花板油漆、衛浴廚具、門窗五金及其他修繕…等。本研究主要探討海峽兩岸之預售屋制度及其發生糾紛之原因與種類，以及發生糾紛後尋求解決之各種途徑，並予以整理及系統化之編排，且提出改進與建議。而本研究所探討之兩岸預. 許良吉(2007). 售屋交易糾紛及救濟制度，包含：兩岸土地權利制度、預售屋交易制度、不動產登記生效制度、預售屋交易相關稅制、兩岸預售屋交易契約（合同）之性質與效力、引起預售屋交易糾紛之原因與種類及解決預售屋之交易糾紛與預售屋之救濟途徑等。預售屋制度在臺灣地區已行之多年，惟預售屋交易金額龐大、. 興建期間長又不固定、簽約到履約歷時久且涉及諸多法律及地何垂芬(2008) 政登記等專業知識。此外，預售屋交易模式極為複雜，再加上消費者購買經驗有限且購買資訊不足之情況下；是故，衍生出許多預售屋消費糾紛之爭議事件。而本研究主要是依據最高法 2‐12 .

(32) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 院對預售屋定型化契約條款之見解，作一分析，希望能針對預售屋實務上所產生的爭議，尋求解決之道。本書針對預售屋常見的交屋糾紛，有相關的說明。例:房屋面積陳銘福(2009) 計算的界限、房屋面積誤差的爭議、房屋的「公設」面積、地下室的產權登記…等。本書根據內政部於民國 98 年針對全國四百六十一件消費糾紛中，所做「房地產消費糾紛之統計」，發現房地產消費糾紛前十大排名分別為:房屋漏水問題、契約審閱權、「定金」返還(含斡旋金轉成定金返還)、終止委售或買賣契約、隱瞞重要資訊、施工瑕疵、仲介「斡旋金」返還、服務報酬爭議、標的物貸款問題、坪數不足，以及仲介公司欺罔行為…等等問題。此外，尚有其他房地產消費糾紛之問題，如:廣告不實、產權不清楚、開工延遲、施工瑕疵、建材設備不符、工程結構及公共工程安李偉麟(2010) 全問題、交屋遲延、屋頂使用權與產權爭議、地下室使用權與產權爭議、法定空地使用權與產權爭議、停車位價金、要約書之使用、一屋兩賣、賺取差價、服務報酬爭議、房屋現況說明書內容與現況不符、氯離子檢測、鋼筋輻射檢測、銷售人捲款潛逃、逃漏稅捐、有關稅費爭議、未提供要約書或斡旋金契約選擇、建物不符容積率規定、對預售屋未售出部分逕自變更設計，增加戶數銷售、建商要求客戶繳回契約書、建商倒閉、停車位使用權、停車位面積、終止委售或買賣契約、未提供(交) 不動產說明書及其他…等等。本書提及有關預售屋簽約時的再確認相關事項避免產生爭議。而此些注意事項包括:是否已領取建造執照、購屋稅費負擔 Mr. Right(2010). 問題、公設比面積、屋內高度與格局、建材與設備、交屋日期、貸款事宜及違約責任…等。此外，本書也提供「購屋檢查表」與計算房屋的面積，包括:專有部分及共用部分(例:「大公」及「小公」；「大公」:係由全體住戶共同分擔，例:配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、空調室，「小公」:係由部分住戶共同分擔(當層住戶分擔者，又稱「當層公」)，如:電梯間、通道、. 2‐13 .

(33) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 走廊及門廳…等)之計算。本文認為內政部修訂的「新版-預售屋買賣定型化契約」於今年五月上路，內文規定房價得依照「主建物」、「附屬建物」及「公設」…等項目分開計價。想買房子的人將因此陷入更複雜的比價難題，但是灌水屋也因此現形。而預售屋買賣最困難的部分，即是民眾購買的時候僅能憑賣方提供的文字說明、圖像、鄭育容(2010). 模型及想像未來成屋後的樣貌。但是，購屋者花費巨資究竟買到多少實用的坪數，常得碰運氣，往往等到成屋才知道。不過，由於房價標示打破單一均價的慣例，因此，購屋者將面臨賣方詭變的標價技巧，而市場已預期短期內預售市場的議價期間將拉長。此外，住展房屋網總監:陳韻如表示，房屋坪數明列虛實，消費者將進一步檢視「牛肉」在哪裡？使得比價、議價期拉長，而目前位處高檔的房市也免不了出現買氣鈍化。本文認為購買預售屋時，常有以下之爭議: (1)購屋者至少需有5 天之契約審閱期、(2)購屋者之共用部分所含項目及分攤之計算. 林宜男(2010) 方式需羅列清楚、(3)建商對公共設施的廣告內容與完工後的實際狀況不相符合，且讓消費者無法享受到先前的公共設施、(4) 廣告平面圖與施工平面圖不相符…等。本文認為在買賣房屋時，較易產生房屋面積的誤差糾紛。而新版的預售屋買賣契約書，不僅「主建物」、「附屬建物」及「公共設施」的面積與售價，皆須逐一計列，若坪數發生誤差，無論多少，都必須找補。相較於舊版的買賣契約書，針對坪數計黃京梧(2010) 算的部分，若誤差在百分之一以內者，買賣雙方互不找補；如不足部分，超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；其超過部分，如超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限。是故，新版的買賣契約書相較於舊版的買賣契約書針對坪數的誤差部分，已有較清楚的明文規定。本文認為房地產交易糾紛，以台北縣來看，最易發生的房地產倪子仁(2010) 糾紛:以「隱瞞重要交易資訊」居多、其次，則為「房屋漏水」、再者，才有「定金返還」、「施工瑕疵」及「海砂屋」…等。 2‐14 .

(34) 售屋與購屋資訊不對稱下交屋驗收相關表單之功能與製作 -以預售屋興建完成後之成屋為例 . 常見預售屋之交易糾紛，以建商「灌虛坪」並以同等價格賣給消費者居多。本文主要針對「新制-預售屋買賣契約書」所提出的「公設比」有不一樣的看法。例: 沒有公設比，真的比較好嗎？、「雨遮」及「屋簷」一干設施，應要如何處置?、「主建物」、施絢傑(2010). 「附屬建物」及「其他部分」各別分開計價到底可不可行?其意義又何在?在國外，「日本」及「加拿大」等國制度指出，這些國家或地區，是花多少錢就買多少(自用)面積的，一般公設都未列入所有權登記，遑論「雨遮」這類近乎無用的設施！而「香港」只允許「陽台登記」(所有權狀內)，但須分開計價、「中國大陸」則是陽台及一般公設可登記，但休閒公設則否。購買預售屋擁有格局可變更設計、自備款可分期繳納的優勢，不過預售屋也因不確定性高，常引發購屋糾紛。例: 常見不良建商搭建樣品屋時，刻意挑高樓層、縮小牆的厚度及技巧性的. 吳苡辰(2011). 放大室內空間，沒有經驗的消費者往往信以為真，等到交屋後，才驚覺「怎麼那麼小」，因此購屋前必須請建商提供平面圖，確認室內空間尺寸符合使用需求；而部分預售屋連樣品屋都沒有，更要仔細充分瞭解主建物、附屬建物各佔幾坪，室內可用面積，每個房間的大小等。. 資料來源: 1.本資料自行彙整 2. 莊玉雯(1981)、行政院公平交易委員會(1994)、楊金順(1994)、邱昱宇(1996)、鄭武鵬(1997)、張義權、田懷親(1997)、宋懋仁(1998)、周俊吉(1998)、蔣神國(2001)、沈宗華(2002)、吳依真(2004)、林鳳英(2005)、尹衍樑(2007)、許良吉(2007)、何垂芬(2008)、陳銘福(2009)、李偉麟(2010)、Mr. Right(2010). 2‐15 .