建築更新外牆整建需求與 區分所有權人合議過程之研究
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(2) 建築更新外牆整建區分所有權人合議過程之研究 指導教授：. 黃世孟. 教授. 國立高雄大學都市發展與建築研究所 學生：. 高弘儒. 國立高雄大學都市發展與建築研究所 摘要. 建築物外牆猶如汽車的車殼一樣，在一段時間受到烈日、颱風、暴雨及地震等因素之 侵襲後，便面臨損害、老化、維護及整建等問題。國外的都市發展政策，已經從早期重新 建造模式轉為預防居住環境惡化之改善及藉由檢查制度來預防與判定整建需求，顯示國外 都市再發展政策已隨著時空背景變遷，逐步進行調整。反觀，台灣現階段建築物外牆整建 及維護推動制度礙於缺乏明確的法令定位與配套措施，以及老舊公寓產權複雜、住戶素 質、觀念參差不一，且基於良善之敦親睦鄰觀念，期望全體所有權人一致同意整建實屬不 易。本研究採文獻回顧法、深入訪談法來建構整體實施方式，冀望透過國外多元化實施方 式的探討，檢視台灣現階段以「都市更新」及「公寓大廈管理」兩種方式推動建築物外牆 「整建」、「維護」工作所面臨的問題，探討建築物外牆整建區分所有權人合議的過程， 並研擬推展「整建」及「維護」工作之道。 良好建築物外牆其功能應能以達到安全美觀、地區文化代表及提升房價等三項基準為 目標，對應建築物外牆整建，除以公權力介入整建決議外，建議外牆整建區分所有權人合 議過程可運用多樣化的實施方式，並從下列三方面來著手，可使整建過程更有效率且和諧 的達成共識。 一、執行程序面：應先成立管理委員會並經核備，依法透過區分所有權人會議，執行 外牆整建業務；對於經費及程序可利用銀行信託及律師見證，以合法的程序辦理。 二、執行技術面：整建案應委託專業技師、建築師出具外牆鑑定報告書，並統一規劃 外牆吊掛設施(冷氣主機、招牌)位置，解決住戶共同性問題，且由較小之整建工 程先行試辦，以取得住戶信任及令住戶了解整建程序。. I.
(3) 三、申請補助面：由於台北市外牆更新整建補助(獎勵)金額頗高，應先聘請建築師備 齊相關圖說．且聘用有經驗、效率之代辦人，掌握每年申辦時機，以取得補助(獎 勵)。 此外．本研究亦參考國內外相關文獻及推展建築外牆更新整建之政策，期望除了能提 供有建築外牆更新整建需求者一操作指南外，並能提供政府機關在法令制定及推展政策擬 定時做為參考。. II.
(4) The Requirements for Renovation of Building Facade and The Process in Reaching a Binding Agreement among Property Owners Advisor: Dr.Shih-Meng, Huang Institute of Graduate Institute of Urban Development and Architecture National University of Kaohsiung Student: Hung-Ju, Kao Institute of Graduate Institute of Urban Development and Architecture National University of Kaohuiung. ABSTRACT Just like the exterior of a car, the façade of a building will encounter problems of damaging, aging, and require maintenance as well as renovation after it has been being exposed to the sun, typhoon, storm and earthquake, The urban development policy in foreign countries has evolved from reconstruction policy in the early stage to improvement of living environment to prevent it from further deterioration, and to decide the necessity of renovation by inspection policy. It shows that the urban development policy abroad has been gradually adjusted through time and as environment changes, In contrast, facilitation of the renovation and maintenance of building façade in Taiwan currently are hindered by issues such as lacking specific regulatory statue and supplementary measures, the complexity of the property right of old condominium, and diversity of perception among residents. Moreover, in order to maintain good relationship among residents, it is not easy to have property owners agree unanimously upon renovation of building façade. This thesis adopts Literature Review Method, In-depth Surveys with Interviews Method to construct the overall execution method. By referencing to the diversified approaches adopted in foreign countries, this study examines the problems when conducting “renovation” and ”maintenance” of building façade, based on two guidelines- “Urban Renewal” and ”Management of Condominium” currently used in Taiwan, investigates the process to reach a binding agreement among property owners, and evaluates the execution strategy to facilitate “renovation” and ”maintenance”. The function of a good building façade should be able to achieve three basic goals: aesthetic appearance, representing local culture and boosting real estate value. To cope with the renovation of a building façade, it is recommended that diversified execution methods be used to reach a III.
(5) binding agreement among property owners in addition to intervention by the authorities. It can be done with the following three approaches to make the process of renovation more efficient and consensus can be reached harmoniously. 1. Execution process: The management committee should be set up and approved by the authorities in the first place, and the renovation of building façade is lawfully executed based on the meeting consensus among property owners. The expenses can be arranged as bank trust fund; the process should be witnessed by lawyer to make sure the process is carried out in a legal manner. 2. Execution Technicality: A professional engineer or architect should be entrusted to do the evaluation report of building façade, to plan and unify the location of hanging objects such as air conditioners or signboards to resolve the common issues of residents. By conducting a smaller scale renovation word to gain trust among residents and let them understand the whole process of renovation. 3. Apply for subsidies: Since the subsidies (incentives) for renovation in Taipei City are pretty high, an architect should be engaged to provide relevant drawings, and an experienced and efficient agent should be hired to take the annual application opportunity to obtain the subsidies (incentives). In addition, this research also refer to related papers and the policies regarding renovation both domestically and abroad to provide an operational manual for those who need renovation for building façade, and to provide reference for the government authorities in drawing up law as well as promoting policies.. IV.
(6) 謝. 誌. 離開求學殿堂約二十年，二十年來全心投入職場，隨著工程的需要調至高雄服務，有 幸進入高雄大學都市發展與建築研究所進修，在這段求學的日子裡，雖工作、課業兩忙， 但內心是激動、喜悅的；除了日常的例行工作外，學校的環境與氣氛讓我再激起強烈的求 知慾，師長的專業教導，同學的相互研討，以及求學技巧的訓練，令我感覺論文的完成不 是一個結束，而是一個開始，突然間發現許多有興趣的、工作上的、生活中的事物想要去 探討，週遭的一切似都變得有更深入了解的價值，我覺得這是兩年來最大的收穫。。 感謝恩師黃世孟教授的收錄，黃老師教學熱忱，治學嚴謹，時而嚴厲，時而慈藹，有 著濃烈的赤子之心，為學生的課業不眠不休，給予最廣泛的建議，明確的引導，言教、身 教均為表率，在此表達最深的敬意與謝意。 感謝吳文彥教授、陳啟仁教授、陳振華教授於論文的撰寫期間，撥冗細心審閱，引導 斧正，不但使論文更臻完善，更令學生習得如何精確的架構邏輯與運用工具。 感謝公司長官的鼓勵與同仁正賢、慧容、承倩、靜怡以及同學志豪、莉錡、淑芬、立 偉的協助；亦感謝閻辰昌建築師事務所陳羿文生生、世界貿易大樓黃主任、慶祥大樓林主 委、國際忠孝大樓蔡主委這些有服務熱忱的先進不吝提供資料及耐心接受訪談。 感謝母親與家中成員的支持，讓我在工作及課業上得以無後顧之憂的衝刺；感念在我 求學期間辭世的父親，不曾給我任何壓力的殷切鼓勵與期盼，他的身教讓我在人生的旅上 有著極大的助益。 知識浩瀚，這才只是開始。. 高弘儒 謹誌於高雄 高雄大學都市發展與建築研究所 中華民國九十七年七月. V.
(7) 目錄 中文摘要 ...........................................................................................................................I 英文摘要 ........................................................................................................................III 謝. 誌 ......................................................................................................................... V. 目. 錄 ........................................................................................................................VI. 表 目 錄 ........................................................................................................................IX 圖 目 錄 ......................................................................................................................... X 第一章 緒論 ............................................................................................................... 1-2 1-1 緣起、動機................................................................................................... 1-2 1-2 研究目的、預期成果................................................................................... 1-4 1-3 研究對象....................................................................................................... 1-4 1-4 研究方法與架構........................................................................................... 1-5 1-4-1 文獻回顧 ............................................................................................... 1-5 1-4-2 深度訪談 ............................................................................................... 1-5 1-4-3 個案分析與研究 ................................................................................... 1-5 1-5 研究範圍與限制........................................................................................... 1-7 1-6 研究課題....................................................................................................... 1-8. 第二章 文獻回顧 ....................................................................................................... 2-1 2-1 相關文獻探討............................................................................................... 2-1 2-1-1 整建的定義 ........................................................................................... 2-2 2-1-2 “合議＂的探討 .................................................................................... 2-2 2-2 國外推動建築物整建之情形....................................................................... 2-2 2-3 國內相關整建法規....................................................................................... 2-8 2-3-1 我國都市更新相關法令 ....................................................................... 2-8 2-3-2 都市更新地區之劃定 ........................................................................... 2-9 2-3-3 都市建築物外牆修繕之規定 ............................................................. 2-10 VI.
(8) 2-4 政府補助之機制及活動............................................................................. 2-12 2-4-1 住戶補助 ............................................................................................. 2-12 2-4-2 各級公家機關推動活動 ..................................................................... 2-14 2-5 小結............................................................................................................. 2-16. 第三章 外牆整建行為、課題及參與者分析 ........................................................... 3-1 3-1 建築物外牆整建行為之分析....................................................................... 3-1 3-2 當前建築物外牆整建行為的課題............................................................... 3-1 3-3 參與角色及其責任....................................................................................... 3-3 3-3-1 管理委員會(主任委員)......................................................................... 3-3 3-3-2 建築師 ................................................................................................... 3-4 3-3-3 營造商 ................................................................................................... 3-4 3-3-4 社區規劃師 ........................................................................................... 3-4 3-4 小結............................................................................................................... 3-5. 第四章 個案分析與研究 ........................................................................................... 4-1 4-1 研究對象與案例........................................................................................... 4-1 4-2 深度訪談內容............................................................................................... 4-1 4-3 個案訪談結果彙整與分析........................................................................... 4-2 4-3-1 世界貿易大樓 ....................................................................................... 4-2 4-3-2 慶祥大樓 ............................................................................................... 4-4 4-3-3 艾菲爾大樓 ........................................................................................... 4-6 4-3-4 國際忠孝大樓 ....................................................................................... 4-8 4-3-5 漢宮大樓 ............................................................................................. 4-10 4-3-6 大龍國宅 ............................................................................................. 4-11 4-3-7 集合住宅 ............................................................................................. 4-13 4-4 小結............................................................................................................. 4-15. VII.
(9) 第五章 結論與建議 ................................................................................................... 5-1 5-1 對有建築物外牆更新整建需求之公寓大廈管理委員會........................... 5-1 5-1-1 執行程序方面 ....................................................................................... 5-1 5-1-2 執行技術面 ........................................................................................... 5-2 5-1-3 申請補助面 ........................................................................................... 5-3 5-2 建議............................................................................................................... 5-4 5-3 後續研究........................................................................................................ 5-4. 參考文獻 .................................................................................................................... 參-1. 附錄：訪問資料-案例訪談....................................................................................... 附-1. VIII.
(10) 表 目 錄 表 1-1. 台灣房屋年度建築面積與累計面積(2004 年為基期) .......................................1-3. 表 2-1. 國外整建經費補助措施表...................................................................................2-4. 表 2-2. 國外整建法令制度推展表...................................................................................2-5. 表 2-3. 香港老舊住宅相關更新計畫、補助表...............................................................2-7. 表 2-4. 國內老舊住宅相關更新計畫、補助表.............................................................2-12. 表 2-5. 各國之住戶補助計畫表.....................................................................................2-15. 表 3-1. 外牆整建業務辦理程序及參與人員一覽表.......................................................3-5. 表 4-1. 研究案例...............................................................................................................4-1. IX.
(11) 圖 目 錄 圖 1-1. 台灣房屋屋齡組成比例圖(2004 年為基期) .......................................................1-2. 圖 1-2. 台灣 30 年內的建築維護需求量.........................................................................1-3. 圖 1-3. 研究流程圖...........................................................................................................1-6. 圖 1-4. 研究範圍與限制圖...............................................................................................1-7. 圖 5-1. 整建經費銀行信託關係圖...................................................................................5-2. 圖 5-2. 申請補助(獎勵)流程圖 ........................................................................................5-3. X.
(12) 06 第一章 緒論. 第一章 緒論 1-1 緣起、動機 近十幾年來，台灣經濟快速轉型成長，吸引大量人口往都市集中，在都市土地有限 的條件下，由區分所有權人分別持分的公寓大廈如雨後春筍般林立於各大城市，形成新 的聚居型態，不僅改變傳統獨門獨院的鄰里關係，也造成公寓大廈在管理維護上糾紛頻 傳、爭議不斷的現象。而台灣地區屬於多烈日、地震及海洋型氣候之地區，房屋雖有防 震防雨兼防曬之設計，但經年累月下，建築物外牆易受損傷，而台灣房屋居住特性為「高 自有率、低遷移率、低居住品質」，依據行政院主計處住宅及戶口普查，台灣地區住宅 自有率較民國 1990 年的 78.5%提高為 2000 年的 83%，仍維持長期的高自有率狀況1。此 外，在 1990 年台灣舊有建築物數量比率高達 97%；以 2004 年為基期台灣房屋屋齡組成 比例(如圖 1-1)2，台灣房屋年度建築面積與累計面積(如表 1-1)2，而台灣 30 年內的建築 維護需求量(如圖 1-2)2，顯已進入建築物修繕時代3，加上台灣地區亦屬於低遷移率社會， 「搬家」對台灣居民而言亦是不易為之的決定，依據民國 2000 年行政院主計處戶口及 住宅普查顯示，住戶住進現宅的時間超過 10 年之比率達六成七，其中有近二成的住戶 住進現宅達 21 年以上4。. 屋 齡 11 ～ 20 年 , 345962738, 屋 齡 1 ～ 10 年 , 33.9% 屋 齡 21 ～ 30 年 , 361013021, 250192775, 35.4% 24.5%. 屋 齡 41 ～ 50 年 , 4454000, 0.4%. 圖1-1 １. 屋 齡 31 ～ 40 年 , 59718597, 5.8%. 台灣房屋屋齡組成比例圖(2004年為基期). 行政院主計處(http://www.dgbas.gov.tw/mp.asp?mp=1)； 彭建文、王佳于，台灣土地研究 民國九十四年十一月，「不同縣市住宅自有率差異原因分析」， 第八卷 第二期 第 1 頁至第 20 頁. 2. 張智元，2006，「建築醫學之概念與應用機制研究」. 3. 廖國宏，2004， 「區分所有建築物修繕與重建問題之研究-以我國公寓大廈管理條例規定之檢討為中心」 ，. 碩士論文，東海大學 4. 行政院主計處(http://www.dgbas.gov.tw/mp.asp?mp=1) 1-1.
(13) 06 第一章 緒論. 表1-1. 台灣房屋年度建築面積與累計面積(2004年為基期). 1954 1959 1964 1969 1974 1979 1984 1989 1994 1999 2004. 累計面積 年度面積 (單位：萬平方公尺 ) ( 單位：萬平方公尺 ) 120,000 7,000 年度存在面積 6,000 100,000 累計存在面積 5,000 80,000 4,000 60,000 3,000 40,000 2,000 20,000 1,000 0 0 年度. m2. Year 2024. Year 1994. 60,000,000 50,000,000. Year 2011. Year 1981. 40,000,000 30,000,000. A. B. 20,000,000 10,000,000. year 1954. 1964. 1974. 1984. 1994. Maintenance Quantity in 30 years. 圖1-2. 2004. 2014. 2024. 0 2034. Certificate of Use per yaer. 台灣30年內的建築維護需求量. 由於建築結構材料及施工技術進步，使得結構體壽命得以延長，而「建築永續發展」 係各國近年來所強調的建築管理課題，也是各國建築管理政策追求之核心焦點。就建築 生命週期觀察，建築物經過一段使用時間後，各部位使用材料及設備會產生不同程度的 性能劣化，造成原有使用性能、機能的減損與不足，因此需要修繕工程的更新或補強， 才能恢復原有性能或使用條件5。. 5. 劉京翰，2004，「導入建築物生命週期觀念之物業管理系統」，碩士論文，國立中央大學. 1-2.
(14) 06 第一章 緒論. 都市的發展是一個歷史動態的實體，其發展過程中每階段皆反應了時代背景及其對 應都市活動之需求。隨著時間的演變，都市空間發展歷程大致上可區分為生長(Growth)、 成熟(Maturity)及衰頹(Decay)等階段，最終趨於滅亡。然而有效率地在都市發展的過程 中 ， 當 其 窳 陋 破 敗 現 象 發 生 之 際 ， 適 時 地 導 引 整 建 (Rrehabilitation) 或 進 行 維 護 (Conservation)等措施，藉以改善環境品質、延長壽命，其為達到都市機能持續長存之必 要手段。 援引英、美、日等國的都市再生政策，從早期大規模的都市重建、至七Ｏ年代局部 地區的都市更新，而八Ｏ年代迄今，開始從「全區」或「部分地區」都市重建策略轉向 都市環境改善，加入地方及社區文化等各項特質，已轉變為注重建築物外牆的整建維護 事業，以及歷史建築、街區的整建維護工作。. 1-2 研究目的、預期成果 本次研究目的在探討建築更新外牆整建過程中最不為人所知悉的環節，即區分所有 權人合議的過程；每一經過區分所有權人合議而進行外牆更新的個案，均有其於合議過 程中所面臨相同或不同的問題，本研究擬透過深度訪談深入的了解，取得相關主導人員 促成整建合議的技巧與方式，以期後續外牆更新整建的個案能利用本研究的結論，更有 效率的執行更新整建業務，進而能使外牆更新整建工作易於操作，蔚為風潮。對解決台 灣城鄉老舊建築外牆雜亂增設多種附加物，造成磁磚剝落，妨害外牆清潔維護，嚴重醜 化城鄉風貌及市容美觀之問題所有貢獻。 本研究提供有建築外牆更新整建需求之公寓大廈管理委員會一操作指南。 本研究亦提供政府制定建築管理法令規章、都市更新整建實施辦法及舉辦鼓勵活動 時，另一基於民眾面相的省思。. 1-3 研究對象 國內有關建築物外牆更新整建過程的討論及經驗資料十分缺乏，僅為注重維護技術 及材料品質之探討，對於區分所有權人持有之公寓大廈住戶為提昇居住品質及改善環境 景觀，委由公寓大廈管理委員會進行建築物外牆整建的行為過程並未有深入瞭解，依據 市場現況，泰半老舊建築皆有外牆整建需求，唯受限於公寓大廈之區分所有權人眾多， 能達成整建目的者實佔少數，為補足過去相關調查忽略的外牆整建合議過程，本研究針 對已進行外牆整建的案例，對管理委員會主任委員、總幹事(主任)、設計建築師、營造 商、社區規劃師進行深度訪談，以瞭解管理委員會達成整建的合議過程之操作要點。. 1-3.
(15) 06 第一章 緒論. 1-4 研究方法與架構 在研究方法上，依下列三個方向進行；研究流程(如圖 1-3) 1-4-1 文獻回顧： 透過相關文獻及相關法令規定的整理分析，釐清規範公寓大廈外牆整建的範 疇、掌握國內公寓大廈外牆管理維護觀念的演變，瞭解國外操作方式及獎勵(補助) 辦法。 1-4-2 深度訪談 從台北市區篩選有公寓大廈外牆更新整建管理維護經驗之 7 個個案進行實地調 查，針對各實際操作主導人員進行深度訪談，廣泛了解國內公寓大廈外牆整建的現 況問題及實行方式。 1-4-3 個案分析與研究 分析深度訪談資料以取得實際影響建物外牆整建成功與否之各因子，並了解達 成更新整建合議之操作因素。. 1-4.
(16) 06 第一章 緒論. 研究動機. 研究文獻 個案深入 法令規章 訪談 政令活動. 個案分析與研究. 1. 建築物外牆整建需求之探討 2. 建築物外牆整建需求區分所有權人合議過程 調查與分析 3. 建築物外牆整建之法令規章與獎勵辦法探討 4. 建築物外牆整建之政策推展方式探討 5. 建築外牆整建與都市更新條例之關係. 結. 論. 圖1-3. 與. 建. 議. 研究流程圖. 1-5.
(17) 06 第一章 緒論. 1-5 研究範圍與限制 建築物外牆整建所涉及的層面相當廣泛，依不同層面所探討的內容與影響範圍亦隨 之有所差異。本研究基於效度的考量，在研究對象上選擇以都市更新及操作上較困難之 區分所有權人所共同持有的公寓大廈管理兩者相關為研究主軸。至於探討推動建築物外 牆整修之訪查對象限定於已成立管委會(民國 87 年＂公寓大廈管理條例＂頒佈後強制成 立)且區分所有權人已達成合議之案例，而採以台北市內之公寓大廈為主(如圖 1-4)。 由於 95 年以後台北市政府都市更新處的補助(獎勵)金額高達三分之一整建工程款 (但不得高於 800 萬元)，對更新整建案有極大金援，故本研究所採用的案例均對都市更 新處提出補助申請。. 以都市更新及公寓大廈管理兩者相關為主軸. 都市更新. 區分所有 權人之公 寓大廈. 都市更新 AND 區分所有權人共同持有之公寓大廈. 無成立 管委會. 未合議. 有成立 管委會. 已合議. 以台北市區選擇公寓大廈作為研究案例 87年以前. 87年以後. 已完工. 未完工. 有成立管委會 AND 已經合議整建之公寓大廈. 圖1-4. 研究範圍與限制圖. 1-6.
(18) 06 第一章 緒論. 1-6 研究課題 本研究主要探討建築物外牆整建之行為調查，在研究課題分為以下幾項： 一、建築物外牆整建需求之探討 二、建築外牆整建與都市更新條例之關係 三、建築物外牆整建之法令規章與獎勵辦法探討 四、建築物外牆整建之政策推展方式探討 五、建築物外牆整建需求區分所有權人合議過程調查與分析. 1-7.
(19) 07 第二章 文獻回顧. 第二章 文獻回顧 2-1 相關文獻探討 國內外相關建築物外牆整建文獻原已不足，故在本研究中針對建築物之更新整建合 議論述，參考相關之國內外建築物整建文獻及有關理論研究並瞭解其所面臨整建合議時 之困境，可作為本研究對事件發生前因後果之判斷，藉以引申現行建築物外牆之使用現 況及問題，及提出未來面對整建案操作時應注意事宜之建議。 2-1-1 整建的定義 國內有部份文獻表示，整建意指住戶於居住期間對自宅之建築構造物、隔間、水電 設備、管線等所進行的修改或修繕6。由國內外相關法規與文獻了解，整建一詞之界定 仍屬模糊，目前尚無法做出統一完備的詮釋。若以整建行為與整建對象物兩方面之構成 來檢視，「整建行為」包含改良(室內裝潢、更改隔間、增擴建)及修繕(保養、維護、修 理、更新、安裝)；「整建對象物」則包含了構造體(柱樑版、外牆、屋頂)、室內構件(天 花板、地板、隔間牆、固定式隔屏或櫥櫃等)、設備、管線(電梯、空調、照明、強弱電、 給排水或消防等系統)。是故，本研究以國內外文獻及法令規章為參考基礎，輔以國內 法規之精神，提出「整建」定義：「建築物使用者為延續建築之服務壽命，或滿足使用 者需求，對建築物結構體及其外牆與外部空間、設施進行改良或修繕之行為，是為整建」 。 在國外整建定義來自不同文獻之詮釋，相關整建一詞之英文大致包含 「Refurbishment」、「Remodeling」、「Renovation」、「Renew」等字，其原文解釋多 涵蓋「整建行為」與「整建對象物」之部分。整建意指使建築物符合多樣的使用特性， 進行改變、更換、現代化、修理等工作，但不包含例行性的維護工作、定期油漆、每日 清理工作7；整建包含更新、現代化、改善、修理等工作項目，但是不包含清潔及緊急 維護等之家庭維護工程8；整建乃指因住宅服務的經濟性衰退、透過置換或表面更新動 作，改善建築物產生危險、衰退、廢棄現象的行為。室內粉刷不包含在內9；整建泛指 修復、整修、重新裝修10。因此，多數學者認為「整建行為」包含了更新、修理與現代 化的意涵，而「整建對象」則包含了建築構造物或更縮小範圍至外牆、外部空間，結合 兩者則為更新建築物使其符合多樣功能性的使用狀況、修理經濟性能衰退的建築物與將 建築物空間現代化，並排除定期的油漆粉刷與清潔工程等項目，此為「整建範圍」界定 的共通點。 6. 李崇銘，2006，「住宅整建診斷與修復決策支援系統」，碩士論文，國立臺灣科技大學. 7. 內政部建築研究所，新建住宅性能評估制度網(http://housing.abri.gov.tw/n002-8.php). 8. 內政部建築研究所，新建住宅性能評估制度網(http://housing.abri.gov.tw/n002-8.php). 9. 王曉仙，2004，「建築物室內裝修專案知識管理系統之初步研究」 ，碩士論文，大葉大學. 10. 朱祐德，2004，「既有裝修建築物辦理室內裝修審查補充規定」草案研究，碩士論文，中原大學 2-1.
(20) 07 第二章 文獻回顧. 2-1-2 “合議”的探討 合議一詞常見於法庭審理訴訟案件的審理方式及公機關行政組織的設計；《辭海》 的解釋為：合，協商、共同；議，商量、討論；合議，指多人共同商量討論11。中國早 在西周時期即有文字記載合議制度，唐朝三司推事(又稱三司會審)為後世此一制度的典 型代表12。 法庭上的審判形式分為獨任制及合議制；公機關的行政組織亦分為獨任制(首長制) 及合議制(委員制)；合議制的優點為一、能充份展現民主，二、能起集思廣益之效果， 三、有抑制獨任可能的專橫與腐敗，四、有利於促進公民才智的發展13；合議制具有集 體活動的原則與少數服從多數的原則14。 本研究採用語言學的角度來使用”合議”一詞；在區分所有權人基於數十年居鄰的情 誼之下，要在決定外牆整建與否不同的意見聲浪中，能得以達成整建的共識，除了柔性 的”多人”共同商量討論外，亦須借助”合議制”的優點及其剛性的“少數服從多數＂原 則＂，其間運用過程，實有相當大的研究價值。 而本研究試圖對國內有關建築物外牆整建合議過程加以瞭解，以利後續對建築更新 外牆須求者有一定程度的協助。. 2-2 國外推動建築物整建之情形 國外面對市中心區衰敗的問題較我國來得早，推動以整建及維護實施更新或市中心 復甦有較完整的執行計畫與法令，對於更新或復甦後的成果也有較多的反省與修正，是 否成功或達成目標皆經過評估與長時間的考驗。 國外許多先進國家的執行經驗，不論是在公或私部門，在實務推行層面已有顯著的 成效。本研究考量執行時間之限制及資料取得之難易等因素，並配合本研究之內容，茲 選定了幾個先進國家對建築物整建方式作為本研究參考之國外案例。 從國外的整建經驗及相關政策的執行成果來看，國際間對於建築物整建產業發展的 趨勢大致包含：整建的補助機制(加拿大「住宅整建計畫」之居住品質補助計畫)、推廣 機制(英國「綠街計畫」之知識推廣平台、美國「建築技術計畫」之技術推廣平台)、永 續住宅整建(歐盟「永續住宅整建技術專案」)如下：. 11. 辭海，1980，上海出版社，上海. 12. 左衛民、湯火箭、吳衛軍，2001，「合議制度研究－兼論合議庭獨立審判」，法律出版社. 13. 湯火箭，2005，「合議制度基本功能評析」，光華刑法論壇. 14. 廣東國暉律師事務所，2007(http://www.sunlawyers.com:81/499.html) 2-2.
(21) 07 第二章 文獻回顧. 一、美國「建築技術計畫」 主要以建構技術推廣平台為基礎，提供相關整建業者與專家進行整建相關 技術及資訊的搜尋。業者與專家透過此網站可以間接瞭解整建的成效，達到推 廣目的。 二、加拿大「住宅整建計畫」 透過知識推廣手法與居住品質補助計畫來推廣與落實永續住宅整建之概 念。在推廣手法上主要以網站平台、節能之健康住宅整建計畫與最佳實務模式 來達到永續住宅整建之推廣成效。另外，透過補助貸款計畫來具體落實住宅整 建的目的。 三、英國「綠街計畫」 主要以建構知識推廣平台為基礎。住戶不需藉由專家即可透過網路平台進 行自宅概況之相關永續性能資料搜尋。網站主要建構「八種立面分類」與「六 項永續性能評估項目」等資料庫，提供住戶瞭解永續住宅的成效與做法。其中 六項性能項目包含有能源、水資源、材料、廢棄物、居住健康與生活模式等相 關資訊。 四、歐盟「永續住宅整建技術專案」 為期約三年的專案報告，共完成七項重要工作計畫，其中包含資料搜集、 建立決策支援工具、個案類比、科技選擇整合舊住宅、現場評估工具、案例示 範以及技術經濟與社會分析等。專案的成果顯示，不但有效減少住宅能源的消 耗，提升消費者參與整建的機會，並且成功地將這些整建技術傳播到歐洲各地 區。 經費補助及法令支援之層面說明如表 2-1 及表 2-2 所示：. 2-3.
(22) 07 第二章 文獻回顧. 表 2-1. 國外整建經費補助措施表 措施. 補助對象. 補助內容. 1.於《內城地區法》 1.經地方政府審議通過後核撥補助 直接補助、融. 中所劃定優先發 2.補助額度視其規模而定. 資、稅制優惠. 展區. 3.補助項目包括建物整建或公共設施改. 英. 2.企業分區. 國. 1.社區組織或專業 1.由皇家建築師協會社區建築小組進行 社區. 團體. 計畫基金. 善等 核撥補助 2.以協助提擬地區改造計畫之研究經費 為主. 1.高齡者(62 歲以上 1.補助項目包括安全、方便、美觀等方面 直接補助. 老). (格蘭岱爾市) 2.殘障者(永久殘障 者). 2.補助金由市政府負擔，屋主不可收取任 何現金。補助金經由屋主同意，直接支 付至立約廠商. 1.中低收入戶(平均 1.住家公共環境修繕或住宅內部有礙人 美 國. 融資貸款. 家庭收入 80％以. (紐約市). 下) 2.高齡者、殘障者. 身安全及健康之設施 2.總借貸以不超過$150 萬元為原則並立 借貸契約. 1.住宅大規模修繕 1.施工期間最高可減免兩年地價稅 稅金獎勵 (紐約市). 者 2.特定地區. 2.備齊相關申請文件向主管機關提出申 請 3.由中央政府訂定相關法源，地方政府提 供獎助. 1.高齡者(60 歲以上 1.備齊相關申請文件向健康福祉局、住宅 直接補助 (大阪市). 老) 2.重度身心殘障者 3.現行耐震規定不 合格者. 日. 局提出申請 2.對高齡者、重度身心殘障者提供$25~30 萬之補貼 3.耐震診斷費用的 1/2 以內補助限額. 1. 避 難 道 路 進 深 1.修繕完成後本金和利息均按月繳款償. 本. 30M 之範圍內 融資貸款 (大阪市). 還. 2.依耐震修理計畫 2.依不同類型給予不同的融資貸款限制 所指定者. 與貸款額度. 3.老舊住宅屋齡 20 年以上者. 2-4.
(23) 07 第二章 文獻回顧. 表 2-2. 國外整建法令制度推展表 法令/制度 城鄉規劃法. 適用對象. 規定內容. 全國社區組織. 1.核准相關計畫前，民眾必須獲得告知或諮詢. 與分區 1.由中央政府指定特定區，地方政府提供獎助. 英. 相關獎助優惠. 國. 特定指定區/ 企業分區. 2.獎助措施包括補助、融資、(無息、長期利 息補貼)貸款、土地抵押等. 縮短行政程序/ 放寬土地 使用管制 住宅發展基金 (紐約市). 簡化規畫區/企 業分區 一般住宅、特殊 條件(高齡者、 殘障者). 美 國. 措施. 1.由地方主管機關指定簡化規劃區/企業分區 2.縮短審查流程及審議時間，以減少管制工作 量 1.由市政府建置，經費來自中央政府及地方政 府 2.提供住宅修復低率借貸計畫、住宅信託基金 計畫等方案 1.由中央政府訂定相關法源，地方政府提供獎. 相關獎助法案. 美國社區與一 般住宅. 助 2.獎助措施包括補助金融資、低率借貸、稅捐 減免. 放寬土地 使用管制 獎助優惠及融 資體制之建立. 特別改善區. 條件者(防災設. 政策. 商業中心. 本. 社區組織法令. 明確化等. 施補助) 沒落之. 地方政府確立. 2.克服法令所造成之阻礙，並解決資金問題. 一般住宅、特殊 1.由地方政府建立專責的金融體系、融資對象. 商街現代化 日. 1.由地方政府劃定特別改善區. 全國社區組織. 1.由中央政府指定特別區，地方政府則強化基 礎建設、環境，並成立自主管理體系 1.由地方政府制定專法，給予強制執行，管理 之權責，以及可獲得行政支援之規劃 1.透過不動產協會或地方政府協助建立長期. 公寓大廈長期 修繕計畫. 修繕計畫 公寓大廈. 2.長期修繕計畫包括修繕基金運作機制及定 期檢修項目之提列(一般長期修繕計畫多為 五年一期). 2-5.
(24) 07 第二章 文獻回顧. 1.實行「住宅註冊」制度，並由住宅保證機構 委託檢查員現場檢查 日本住宅性能 保證制度. 新建住宅. 2.檢查員則由地方政府進行培訓或由經驗豐 富之建築師擔任 3.運用保險強制規範長達 10 年的良好住宅保 證. 日 本. 1.允許屋主存在住宅進行 41 項裝修時，不需 放寬四十一項. 組屋. 組屋裝修條例. (公共住宅). 申請核准 2. 41 項屬簡單的裝修工程，不會影響建物的 穩定性. 定期保養及. 組屋. 修繕機制. (公共住宅). 1.建屋局協助組屋區成立專業的管理體系，定 期從事各種維修及保養之工作. 在國外市中心復甦的發展經驗中，社區組織或住宅使用者是主動參與地區環境振興 計畫，例如：英國地區發展真正融入居民需求是社區運動之後，也由此運動產生結合民 眾共識的社區組織，並逐步地影響地方政府制定相關協助政策。而美國及日本則是由中 央政策指導地方執行，由中央政府的上級計畫或法令影響到地方住宅品質有改善需求， 且讓社區組織自行提出改善申請，並接受申請條件。不論是「由下而上」或「由上而下」 的政策，推動住宅修繕事務的主導者皆是身為使用者的組織及居民。 國內相關文獻較多引用香港之樓宇修復計畫(如表 2-3)，其特色為公部門提供一套完 整的協助，對於合乎規定的老舊住宅從樓宇現況調查、規劃設計、招標及工程落實，甚 至到經費補助，有一完善的配套措施，為近幾年台北市政府模仿的對象。. 2-6.
(25) 07 第二章 文獻回顧. 表 2-3 香港老舊住宅相關更新計畫、補助表 計畫名稱 補助對象. 補助項目. 香港－樓宇修復 1.樓齡約二十年以上，但 1.市建局職員會提供免費專業技術支援， 物料資助計劃(香 舊而不殘。 包括工程落實、樓宇狀況勘察、招標等。 港特別行政區政 2.已列入屋宇署的「屋宇 2.物料的價值最高可達工程總值的兩成或 府－市區重建局) 維修統籌計劃」或「大 每戶不超過$3,000(以較低者為準)。 規模清拆行動」名單內 3.市建局會考慮協助有真正經濟困難的業 或已接獲相關的法定 主，最高資助金額為港幣一萬元正。 命令。 4.房屋協會已推出「家居維修貸款計劃」 3.樓宇有立案法團願意 以協助業主在其單位內進行有關家居安 承擔長期維修管理。 全、環境更新或清拆建物等的維修工 程。住戶住得安心，樓宇價值亦得以提 昇。 1.獲得免費物料資助進行全面樓宇修復，包括天然防水物料、內外牆油漆及排污渠筒。 2.由籌備至工作結束均有免費專業及技術支援，確保樓宇修復品質。 3.業主作為獨立第三者，政府協助排解意見與糾紛。 4.享受政府服務，並協助業者聯絡各政府部門與機構。 香港－樓宇修復 貸款計劃(香港 特別行政區政府 －市區重建局). 1.同上。 2.大廈無法收到任何政 府的修葺令或勸諭信。 3.有立案法團願意承擔 長期維修管理。 4.取得共識，並請認可人 士落實維修大廈。. 1.毋須進行任何入息及資產審查。 2.免息。 3.貸款條款： 最高貸款金額為港幣十萬元或因進行大 廈公眾地方整體維修所引起的連繫工程 費用，兩者取其較低者。 4.都市重建局會協助真正有經濟困難的業 主，最高資助金額為港幣一萬元正。. 1.業主可獲得免息貸款，毋須入息及資產審查，可減輕部份費用的負擔。 2.在大廈聘得工程顧問前，政府提供免費專業及技術支援。 3.業主可透過備用貸款，使法團籌集修復資金更容易。 從以上各國經驗所呈現的多樣性，我們可以瞭解建築物整建及維護的方式並非一成 不變的，係屬具有相當豐富的商業性、想像力及創造性的。此外，國外在推動舊市區的 復甦工作時，相關組織間的互動頻繁，各組織依據本身的權利、技術與能力，提供法令、 經費、技術等協助及支援。本研究將依各種措施之特性，檢視國內之需要，對推動建築 物整建及維護之思考模式加以探討。. 2-7.
(26) 07 第二章 文獻回顧. 2-3 國內相關整建法規 考量國內外文化上、地理性及執行上的差異，而目前國內對於整建法令的規範亦較 缺乏有系統的整合，且法條散佈於各子法當中不易搜尋與參考，故實有必要針對相關法 令加以探討，並找出適切之整建管理條文。另外，民眾參與整建之行為已成為時代的趨 勢，歐洲各國的整建計劃亦建立許多民眾參與整建計畫的機制，尤其是國內政府同時在 積極推動城鄉風貌及社區總體營造之際，亦應可針對如何讓民眾參與或教育的機會，鼓 勵自發性的改善建築物外牆並提升其居住房屋品質與價值。 因此，參酌國內外整建經驗與政策的執行，考量現有制度上的缺失，再加上因應台 灣地區地域性及適用性的調整，整建發展方向大致可歸納為五大部分，分別包含︰ 一、整建法令制度的整合及其適用性 二、整建補助機制的建構 三、整建推廣機制的建置(模範案例的推廣) 四、建立永續住宅指標的推動(滿意度調查、永續指標的建立) 五、民眾參與機制的建立(參與計畫、民眾教育) 2-3-1 我國都市更新相關法令 都市更新條例係民國 87 年 10 月 22 日完成立法程序並於同年 11 月 11 日公布施行。 民國 88 年 3 月 31 日內政部依該條例第 15 條第 2 項規定，訂定發佈「都市新團體 設立管理及解散辦法」。 依第 29 條第 3 項規定，訂定發佈「都市新權利變換實施辦法」。 依第 44 條第 2 項規定，訂定發佈「都市更新建築容積獎勵辦法」。 依第 56 條第 2 項規定，訂定發佈「都市更新事業接管辦法」。 民國 88 年 5 月 14 日財政部依第 50 條第 2 項規定，訂定發佈「都市更新投資信託 公司設置監督及管理辦法」。 財政部證券暨期貨管理委員會依第 51 條第 1 項規定，訂定發佈「都市更新投資信 託基金募集運用及管理辦法」。 民國 88 年 5 月 21 日內政部依第 16 條第 2 項規定，訂定發佈「都市更新審議委員 會組織準則」。 依第 61 條規定訂定發佈「都市更新條例施行細則」。 民國 89 年 10 月 24 日財政部依第 49 條第 3 項規定，訂定發佈「股份有限公司組織 之都市更新事業機構投資於都市更新地區適用投資抵減辦法」。 另內政部於民國 87 年 9 月 7 日依文化資產保存法第 36 之 1 第 1 項規定訂定「古蹟 土地容積移轉辦法」。 民國 88 年 4 月 6 日依都市計畫法第 83 條之 1 第 2 項規定訂定「都市計畫容積轉實 施辦法」，其中規定接受基地之可移入容積為位於實施都市更新地區者，則可酌予 增加可移入容積至接受基地基準容積之百分之五十或百分之四十。 2-8.
(27) 07 第二章 文獻回顧. 台北市政府民國 90 年 4 月 20 日修正「臺北市都市更新實施辦法」為「臺北市都市 更新自治條例」。 高雄市政府民國 91 年 2 月 25 日訂定發佈「高雄市都市更新自治條例」。 台中市政府民國 94 年 7 月 11 日訂定發佈「臺中市都市更新自治條例」。 2-3-2 都市更新地區之劃定 按都市更新條例第五條之規定「直轄市、縣(市)主管機關應就都市之發展狀況、居 民意願、原有社會、經濟關係及人文特色，進行全面調查及評估；劃定更新地區，並視 實際需要分別訂定都市更新計畫。」，第六條之規定「有下列各款情形之一者，直轄市、 縣(市)主管機關得優先劃定為更新地區： 一、建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。 二、建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以 妨害公共交通或公共安全。 三、建築物未符合都市應有之機能。 四、建築物未能與重大建設配合。 五、具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。 六、居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。」 針對建築物外牆之法令有要進行整建及維護的理由，從消極面來看，可以延長建築 物的使用壽命；從積極面來看，則可以提高建築的環境品質並提升建築物價值。若從建 築發展趨勢而言，整建及維護對於發展過程中的集合式建築而言，更具其中重要性；同 時，建築物從維護管理到整建修復，乃至於拆除重建，對應建築物生命週期的發展脈絡， 更顯示整建及維護所存在著舉足輕重的地位。 就政策面而言，有下列情形之一者，直轄市、縣(市)主管機關得依「都市更新條例」 第六條及第七條規定，優先劃定為更新地區： 一、社區窳陋老舊，妨害公共安全。 二、道路彎曲狹窄、妨害公共交通。 三、引入都市更新機能。 四、配合重大建設。 五、歷史與文化保存維護。 六、改善住宅。 七、防災或災後整建。 就技術面而言，有下列情形之一者，都適合進行都市更新： 一、土地所有權人眾多，不易取得全數同意(「都市更新條例」第二十二條)。 二、公私有土地夾雜及公有土地開發(「都市更新條例」第二十七條)。 三、產權複雜。 四、地上物與土地非屬同一人或有眾多違佔建物。 2-9.
(28) 07 第二章 文獻回顧. 五、共同共有、祭祀公業土地。 六、未登錄土地(「都市更新條例」第三十條)。 七、產權糾紛、假扣押、查封等任何無法取得同意權(「都市更新條例」第十二條)。 八、都市計畫變更(「都市更新條例」第二十條)。 九、原建築容積超過目前法定容積的改建計畫(「都市更新條例」第四十四條)。 依據「都市更新條例」第四條規定，都市更新的處理方式如下： 一、重建：係指拆除更新單元內原有建物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設 施，並得變更土地使用性質或使用密度。 二、整建：係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。 三、維護：係指加強更新地區內土地使用及維護管理，改善區內公共設施，以保持 其良好狀況。 實施者可評估更新單元內未受損建築物的現況，依據所有權人的意願及未來發展方 向，將不影響全區發展計畫的部分劃分為「整建」或「維護」區段，以改建、修建或維 護方式實施更新事業。 2-3-3 都市建築物外牆修繕之規定 針對建築物外牆之修繕，由於常起糾紛，台北市政府爰制定建築物外牆修繕管理要 點，而加以管理。要點之重要內容如下： 一、本要點所稱建築物外牆修繕，係指建築物未變更主要構造或樓地板面積，而僅 外牆開口位置或尺寸變更、飾面材料變更之修繕行為。但涉及建築法第九條之 新建、增建、改建、修建行為者，仍應依建築法有關規定辦理。 二、申辦外牆修繕應備書圖文件如下： (一)申請書。 (二)建築物權利證明文件。 1.建築物及土地登記簿謄本正本。 2.建築改良物測量成果圖正本。 3.公寓大廈區分所有權人會議決議同意之證明文件。 (三)原核准圖說： 1.使用執照謄本或民國六十年建築法修正前之營造執照謄本。 2.使用執照竣工圖(原比例尺之平面圖、立面圖、剖面圖) (四)申請修繕圖說：(正本乙份、副本七份) 三、建築物外牆修繕應依「台北市建築物施工中妨礙交通及公共安全改善方案」規 定辦理；二層以上建物施工或拆除時，其施工鷹架外緣距離建築線或地界線不 足二.五公尺或五層以上建築物施工時，應設置防止物料向外飛散或墜落之措 施。. 2-10.
(29) 07 第二章 文獻回顧. 四、申請借用道路，本要點得排除「台北市建築物施工中妨礙交通及公共安全改善 方案」中第七點第三款之規定，惟仍須取得各目的主管機關同意，且台北市禁 止借用道路地段仍不得借用，其許可借用期限為核發日起至完工日止，逾期作 廢，申請人應回復原狀。 五、申請外牆修繕經本府都市發展局審查核准後始得施工，申請人並應於核准後一 個月內申報開工，並於開工後三個月內完工，如因工程實際需要申請展期三個 月，並以一次為限，完工後可免報竣工；申報開工應具備下列文件： (一)開工申請書。 (二)核准修繕文件。 (三)二樓以上須檢附營造業承攬手冊。 六、申請人、監造建築師及承造廠商均應依相關規定辦理：如施工廢棄物處理、噪 音管制、交通管制，違反相關法令規定時，另依各該法令規定由主管機關處罰。 七、如涉及廣告之設置者，其廣告物另依有關規定申請辦理。. 2-11.
(30) 07 第二章 文獻回顧. 2-4 政府補助之機制及活動 2-4-1 住戶補助 以國外的經驗來看，諸多先進國家均有對整建行為進行補助的制度或措施。如英國 的獎助優惠、加拿大的住宅品質整建改善計畫、美國的住宅發展基金及稅金獎勵、日本 的有條件獎助優惠及融資體制之建立等(如表 2-3)。而這些相關法令與措施，主要的目的 在於希冀藉由政府資金的投入或其他的財務誘因等方式，來協助住戶進行整建。 表 2-4 國家 加 拿 大. 各國之住戶補助計畫表 計畫名稱. 計畫內容 1. 補 助 低 收 入 戶 及 殘 障 屋 主 約 為 新 台 幣. 居住品質. 補助低收入戶、殘 $352,000~528,000 元(每單位空間). 補助計劃. 障屋主與一般屋主 2. 補 助 一 般 屋 主 約 為 新 台 幣 $16,000 ~ 36,000 元(每單位空間). 住宅發展基金 (紐約市). 美 國. 補助對象. 一般住宅、特殊條 件(高齡者、殘障 者). 1.由市政府建置，經費來自中央政府及地方 政府 2.提供住宅修復低率借貸計畫、住宅信託基 金計畫等方案. 1.住宅大規模修繕 1.施工期間最高可減免兩年地價稅 稅金獎勵. 者. (紐約市) 2.特定地區 相關獎助法案. 2.備齊相關申請文件向主管機關提出申請 1.由中央政府訂定相關法源，地方政府提供 獎助. 全國社區與一般住 1.獎助措施包括補助金、融資、低率借貸、 宅. 稅捐減免 1.由地方政府建立專責的金融體系、融資程. 日. 獎助優惠及融. 本. 資體制之建立. 一般住宅、特殊條 序法制化、融資對象明確化等 件者( 防災設施補 2.現行耐震不合規定者，補助限額(大阪市) 強). 3.依不同類型給予不同的融資貸款限制與 貸款額度. 2-12.
(31) 07 第二章 文獻回顧. 與國外的現況相比，國內目前針對住宅整建有關的補助優惠及融資的完整體制似乎 尚未建立。僅有少數定額定量的經費申請補助。例如，「獎勵民間綠建築改善示範作業」 15. ：依法成立管理委員會並向主管機關報備，適用公寓大廈管理條例之建築物進行「建. 築生態保護」、「建築節約能源」、「建築廢棄物減量」與「建築室內環境健康」之節 能、居住健康、再利用與減廢等改善項目做評估。每一申請案依據申請人所提改善計畫 工程經費核給獎勵金額，最高不得超過該建築物綠建築改善工程經費的 50％或新台幣 200 萬元。 另外，「舊有建築物節能改善工程補助計畫」16：針對有成立管理委員會之既有住 宅進行「立面外遮陽」與「屋頂隔熱」等節能改善項目做評估。在「立面外遮陽」工程 之補助金額以 100 萬元為上限，共分為五種型式及補助金額，依據遮陽型式之不同而有 不同之補助金額。「屋頂隔熱」工程之補助金額以 50 萬元為上限，且每坪不得超過 1200 元。 台北市都市更新整建維護辦法，分別於 95 年度提供 500 萬元、96 年度提供 2500 萬元及 97 年度又編列 2000 萬元的經費進行補助。每案補助金額由台北市都市更新審議 委員會視當年度計畫補助額度及個案對於環境貢獻度酌予補助，並以不逾核准補助項目 總經費三分之一為原則(但個案情況特殊，經委員會審議通過，並經主管機關核定者， 得酌予提高。提高之補助金額以不逾核准補助項目總經費二分之一為限)。 國內的住宅整建，有些會涉及到整體都市更新及整體社區營造等議題，參與整建行 動的人數也不再限於個體戶。可參照國外的施行經驗及國內的現況，適當的調整或制定 相關補助辦法，思考如何針對住戶之經濟能力、住戶條件(分為一般者、殘障者與高齡 者)、住宅的產權分屬或持有概況(分為承租者或自有者)、住宅類型(公寓或獨棟)、住宅 整修之投資成本與節能效益等來評估與決定整建補助的方式，或其他可行的優惠補助， 如低率借貸計畫、融資、稅捐減免等方式。. 15. 內政部營建署， 「獎勵民間綠建築改善示範作業」. (http://www.cpami.gov.tw/web/index.php?option=com_content&task=view&id=6907&Itemid=95） 16. 永續環境與綠建築研發中心，「舊有建築物節能改善工程補助計畫」，國立台北科技大學. (http://www.ntut.edu.tw/~wwwsegb/index-1.htm). 2-13.
(32) 07 第二章 文獻回顧. 2-4-2 各級公家機關推動活動 國內近年來以整建維護方式辦理更新重塑都市景觀與改善環境品質漸獲重視，為形 塑優美都市空間，喚起民眾對都市景觀與居家環境改善的認同，台北市政府都市發展局 連續舉辦「2001 台北都市空間改造」、「2002 台北城小針美容」、「2003 台北夏宴換 妝」及台北市都市更新處承辦「2005、2006、2007 都市彩妝運動方案」等，今年繼續推 動都市空間改造工作，藉由市民的參與，尋找台北市內建築物舊瓶新裝及對都市空間具 實質效益的更新優良改善案例，除公開表揚獲獎案件外，並彙整活動編輯成果，廣為宣 傳，進而激勵市民進行居家的整建與維護工作，讓都市老舊建築重現風華，創造城市景 觀新風貌。 一、台北市都市更新整建維護實施情形── (一)為創造台北市優質都市空間及環境，都市發展局已連續於 90、91 及 92 年 連續舉辦【台北市都市空間改造計畫】，並針對建築物、開放空間及歷史 建築物等改善案例給予獎勵。 (二)民國 94 年度以後策劃舉辦「2005、2006、2007 台北市都市空間改造—都 市彩妝運動方案」有獎徵選活動。徵選良好且具創意之建築物外部環境等 案例給予公開表揚，期引導市民重視建築物外部環境品質與景觀，激勵市 民主動進行環境改善及維護。 (三)台北市都市更新整建維護實施辦法，於 96 年度已公告受理申請，編列補助 經費共 2500 萬，個案補助經費 1/3，預計可創造出 7,500 萬之效果，並結 合社區規劃師之參與，共同勾勒出更新發展之願景，以達提升環境品質之 目標。未來除依推動經驗調整補助經費，更積極推動各項配套措施。96 年 度 1 月~3 月徵求(共 17 家申請以管委會作為申請主體)之資格審查 2 家不合 格，由 15 家中評估，7 家取得補助資格，7 家中 2 家放棄，最後評估出線 5 家。 (四)台北市推動成立都市更新開發公司：為擴大都市更新執行面，解決都市更 新因「三不」問題，包括住戶對開發業者的「不信任」，業者和個別住戶 的協議條件「不透明」，以及投資者對於權益的「不確定」等，台北市政 府擬投資成立民營性質之都市更新開發公司，期望結合政府資訊透明及公 信力，以及民間的活力、彈性及效率，成立具能力突破更新困境之公私合 作的民營公司，以強化都市更新機制，加速都市更新推動，為民眾提供更 多元的都市更新管道。 二、台南市都市更新整建維護執行 ─96 年度編列補助經費共 500 萬。 三、台南縣都市更新整建維護執行 ─96 年度編列補助經費共 600 萬。 四、台北縣都市更新整建維護執行 ─目前擬定【台北縣都市更新整建維護實施辦 法】96 年度編列補助經費 5,000 萬。 2-14.
(33) 07 第二章 文獻回顧. 國內近年來在推動更新重塑都市景觀與改善環境品質已有多項措施(如表 2-5)，除配 合整建而辦理優惠貸款(如內政部於 95 年 6 月 5 日以台內營字第 0950802679 號令制訂 之發佈都市更新事業優惠貸款要點)，其為形塑優美都市空間，喚起民眾對都市景觀與 居家環境改善的認同而辦理「都市空間改造計畫」針對建築物、開放空間及歷史建築物 等改善案例給予獎勵；「都市空間改造—都市彩妝運動方案」選取良好且具創意之建築 物外部環境等案例給予公開表揚，期引導民眾重視建築物外部環境品質與景觀，激勵民 眾主動進行環境改善及維護；編列經費補助，並結合社區規劃師之參與，共同勾勒出更 新發展之願景，以達提升居住環境品質之目標。 表 2-5. 國內老舊住宅相關更新計畫、補助表. 計畫名稱. 補. 助. 項. 目. 台北縣都市更新整. 一、建築物外部. 建維護補助計畫. 公共安全：1.防火間隔或社區道路綠美化。2.騎樓整平或門廊修 繕。 環境景觀： 1.公共走道或樓梯修繕工程。2.通往室外之通路或門廳修繕工程。 3.陽台或露台綠美化工程。4.屋頂平台綠美化工程。 5.建築物立面修繕工程(含廣告招牌)。6.建築物外部門窗修繕工 程。. 1.建築內部主要補助項目多為公用使用空間及設備為主。 2.建築外部主要補助項目以公用環境空間更新工程為優先。 3.建築外觀主要補助項目為相關影響建築立面景觀及設施物為主。 台北市都市更新整. 建築物外部、環境景觀同上。7.拆除舊有違章建築。. 建維護補助計畫 1.增項補助拆除舊有違章建築之工程。2.補助計畫注重未來長期維護管理。 96 年台北市都市. 1.規劃設計類：整建或維護都市更新事業計畫之規劃設計經費。. 更新整建維護(拉. 2.更新工程類：整建或維護更新工程之實施經費。. 皮)補助計畫. 3.補助額度：不超過總經費三分之一。. 1.透過計畫補助，誘使實施者主動提出申請，進而達到市容更新。 2.實施更新事業，中古建物外觀換新，亦提高建物房價。 高雄市政府都市發. 經高雄市政府都市發. 展局補助國宅社區. 展局輔導成立之本市. (1)電梯(2)緊急發電機. 公共設施維護作業. 國民住宅社區管理委. (3)其他必要之公用部份。. 員會。. 1.補助項目：. 2.申請維護金額最高比例不超過總金額 45%為原則，最高額度不超過八十萬 2-15.
(34) 07 第二章 文獻回顧. 元為限。 1.輔導建物之相關公用設備更新，並提供補助款項加速都市更新推動。 高雄市都市更新自. 本市內以整建、維護 整建：. 治條例. 方式辦理之都市更. 1.基地測繪每案補助以 20 萬為上限。. 新事業。. 2.建物測繪補助以 50 萬為上限。 3.研究、規劃、設計及建築設備、結構 修繕工程補助以 100 萬為上限。 4.園藝景觀工程和廣告文宣補助以 60 萬 為上限。 維護： 1.建物測繪補助以 50 萬為上限。 2.研究、規劃、設計及廣告文宣補助以 60 萬為上限。 3.建築修繕工程補助以 100 萬為上限。. 1.本計畫依照更新方式種類整建或維護，分類補助有意辦理更新事業之業主。. 2-5 小結 於七十年代台灣經濟起飛，跟著土地價格亦隨經濟起飛而水漲船高，都市土地寸土 寸金，也因此高樓大廈也跟著處處建立，經過了二十餘年，建築物經風吹日曬已日見老 化，又加上九二一及三二一兩次大地震之重創，若結構受損嚴重者已進行拆除重建，而 大多數建築物僅為外牆磁磚剝落或有裂痕等傷害，因此舊建築物外牆的整建已成為現今 各舊大樓管理之課題。 國內外對於建築物外牆整建成文之文獻報告及案例本已少見，一般之分類常將此類 之整理修繕歸類於都市更新或建築物整建之範疇內，固其沿用之法規及要點，皆源母法 於都市更新法或都市更新整建維護或公寓大廈管理等條例辦法，而所幸為台北市政府於 中華民國九十五年十一月十五日頒佈修正「台北市建築物外牆修繕管理要點」，針對建 築物外牆之整建訂立實施依據之法條，規定建築物外牆修繕之範圍、應備圖面文件、施 工注意事項及廢棄物處理原則，正確說明整建相關處理之原則及範圍。 國外種種成熟政策供公部門參考及國內都市更新意識逐漸的抬頭，相信各種推展外 牆更新整建的政策及方針定會推陳出新，且更新事業市場將會日益鉅大，但是在整個外 牆更新整建的過程中，最困難的部份卻是在如何能使區分所有權人達成整建的合議，此 類文獻幾不可見，一般均為探討推展方法、檢(判)定技術、施工技術、修繕法律…等等， 本研究期能深入了解整個整建過程中最難以操作的部份，以補足建築更新外牆整建研究 中欠缺的一環。. 2-16.
(35) 08 第三章 外牆整建行為、課題及參與要因分析. 第三章 外牆整建行為、課題及參與者分析 3-1 建築物外牆整建行為之分析 區分所有權人對於建築物外牆進行整建之判定 為了瞭解舊建築物外牆的整建的所需費用及改善效果，首先必需以客觀的方法來判 定舊建築物外牆的窳陋老舊程度。建築物外牆的窳陋老舊度的判定，除以外觀察看外， 仍需要專業的方法來診斷及判斷，一般之住戶無法推算出精確的費用或施工工程的項 目，但是在委託專家實施毀損度判定之前，管理委員會或住戶所有者個人可以用目視的 方法先親自檢查建築物外牆的狀況，簡易的判斷可分為「安全性判定」及「美觀性判定」 二方面進行。安全性判定的項目是從構造安全性及居住安全性方面來判定，因為其中任 一項均與住戶的生命安全有關，因此，如發現可能有安全上的疑慮時，應立即請求專家 進行判定。關於美觀性判定的項目，是從外牆結構體及磁磚或油漆色彩的老舊程度來進 行。 舊建築物外牆經過初步判定後，則進入專家判定的程序，而專家會從修繕、改修或 大局不修整或重建來分析各需費用及改善效果。過程有相當多詳細的表格，以下僅就主 要流程加以介紹。 從前面「現行建築物修繕相關法令」中所列舉之條文分析，建築物修繕或改善行為 依據營建有關法令條文及政府推動之建築改善方案，本研究依決定修繕之性質、辦理之 時機與主被動性質，歸納為三種類型： 一、自主性之維修規定：建築物所有權人或使用人基於其使用、營業之需要所作之 修繕行為，或公寓大廈管理委員會對於公有與專有、或共有專用建築物部份之 「修繕」、「重大修繕」事項，例如室內裝修、外牆牆面更新。 二、強制性改善補強規定，如基於公共安全或社會福利之原有建築物修繕。在實務 上，1996 年 9 月發布建築物公共安全檢查簽證及申報辦法，1997 年 1 月 1 日 開始實施，至今已對建築物全面實施，對不合格建築物全部要求改善及進行必 要之修繕；而早自 1990 起，為落實社會福利政策，便對建築物強制改善無障 礙設施。 三、獎勵性之更新修繕：2003 年起，對舊(既)有建築物使用耐震及延壽，推動耐震 檢修與綠建築改善方案，對公有辦公廳舍及私有建築給予補助獎勵之修繕。. 3-2 當前建築物外牆整建行為的課題 根據上述分析，各種建築物外牆整建行為係施作於建築物，其有關管理程序、權責 認定與規範標準，應與建管制度有效連結，但是由於修繕管理在建築母法中既缺乏明確 定位，必須深入研析各種類型修繕的行為動機與實質內涵，以探討解決之道。 3-1.
(36) 08 第三章 外牆整建行為、課題及參與要因分析. 一、建築法第 9 條及第 16 條之修繕漏洞由於建築法母法無「修繕」一詞，從中可 發現，當自主性或其他修繕其次相較於建築法第 9 條之「修建行為」，對建築 物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂、其中任何一種「未」過半 之修理或變更，或不屬於室內裝修管理辦法所規範之室內裝修行為者，似缺乏 法律強制申辦程序或課與專業權責之規範。 又依建築法第 16 條規定，在一定規模或造價以下之建築行為，得免由建築師設計、 監造和由營造廠承造。深入檢討，目前建築物外牆從事此種修繕行為多次而累積形成違 章建築之案例，亦不在少數。 考證建築法於 1971 年 12 月發布，第 16 條制定之目的，係為考量當時開業建築師 人數僅 400 人左右，且剛制定建築師法，為避免人數不足需求，同時簡化建築管理業務， 故訂定排除條文。然至今開業建築師人數達 3 千多人17，已成長近十倍而該條文未曾修 正，顯不合建築管理目的，而形成建築物用後零星修繕行為普遍卻放任發展，逐漸破壞 建築物外貌觀瞻與內部隔間構造安全，此一重大建築管理漏洞，亟需檢討規範。 二、建築物修繕與建造行為所造成之界定疑義，經檢視違章建築處理辦法 12 條中 所定：「舊違章建築在未依規定拆除或整理前，得准予修繕，但不得新建、增 建、改建、修建」之意旨觀之，似乎將「修繕」屏除於「建築行為」(建築法 第 9 條)之外，其對於修繕行違管理之矛盾與疏漏可見一般。至於其他法令條 文之執行，或地方另訂單行法令(如台北市舊有違章建築處理辦法，台北市建 築物外牆修繕管理辦法)，或以個別解釋彌補，恐有挂一漏萬，仍將造成前後 認定標準不一、權責混淆的弊病。何況，類此以建築法之子法或地方行政命令， 排除母法確屬不妥。 三、集合式大樓整建行為定位之爭議：1999 年發生 921 大地震之後，大量建築物受 損而必須進行重建或修繕補強，卻面臨鑑定的難題。2000 年制定九二一震災重 建暫行條例，乃規定受損建築物得申請縣(市)政府主管建築機關安全鑑定，以 工程專業技術，就建築物安全分析數據辦理建築物原地重建或修繕補強。這個 機制固然建立建築物受損後的修繕補強模式，然而卻因為鑑定專業團體判定的 主觀性，及住戶意願的本位性，以致申請鑑定的 44 件個案中，至今仍有 13 件 無法解決18，產生執行困難。其次，集合式大樓引用之公寓大廈管理條例、. 17. 內政部營建署， 「營建法令：建築師法」. (http://www.cpami.gov.tw/web/index.php?option=com_content&task=view&id=985&Itemid=95) 18. 蕭文雄、黃世孟、郭斯傑、王順治，「台灣當前建築使用階段之修繕法律課題研究－以探討公寓大廈. 修繕行為與建築法之關係為主軸」 ，中華民國建築學會「建築學報」第 60 期，153~176 頁，2007 年 6 月 Journal of Architecture, No.60, pp.153~176, Jun. 2007 3-2.
(37) 08 第三章 外牆整建行為、課題及參與要因分析. 九二一震災重建暫行條例中對於「修繕」與「重大修繕」，其執行涉及建築法 系之認定，卻未曾闡明與建築法之法律關係，以致所有權人或住戶對同意權之 行使造成爭議。九二一震災重建暫行條例中對於「修繕」與「重大修繕」，其 執行涉及建築法系之認定，卻未曾闡明與建築法之法律關係，以致所有權人或 住戶對同意權之行使造成爭議。 四、建築物整建缺乏指導機制：修繕主要之目的應係提昇建築物之使用性能及原有 機能，目前我國推動示範性之耐震檢測補強、獎勵性的綠建築標準更新、強制 性的無障礙設施改善等，指導從事修繕維護，由於係重要施政措施，因此執行 較為主動積極，其他有關建築物之改善修繕則缺乏積極明確的指導機制。因 此，在「建築永續發展」的目標，台灣既有建築物日趨高比例成長下，如何將 「恢復原形貌與維持原性能」成為「修繕」目的，值得納入現階段建築使用管 理政策中深入研究。. 3-3 參與角色及其責任 本研究在案例確立之後，所要訪查與分析的對象最重要為住戶管理委員會(主任委 員)，因為管理委員會(主任委員)與建築物外牆之整建業務有直接且密切的關係。住戶是 公寓大廈管理條例所規範的主體，也是使用者；而住戶管理委員會(主任委員)是推行公 寓大廈管理維護工作的住戶組織，其次為管理委員會總幹事(或稱主任)、建築師、營造 商、社區規劃師，因此要分別瞭解上述對象對於建築物外牆整建所扮演的角色，方能得 知其操作細節與成因，外牆整建業務辦理程序及參與人員(如表 3-1)。 3-3-1 管理委員會(主任委員) 住戶管理委員會是目前最具代表性的住戶組織，這類組織所負責的工作，通常是處 理個別大樓或社區住戶在居住環境上的共同事務、協調居民間的糾紛、召開住戶大會等 事項。但是每個住戶管理委員會的組成、運作及功能不盡相同，在遇到建築物外牆整修 的問題也不一樣，因此需進一步加以瞭解。本研究希望從住戶管理委員會瞭解的事項包 括：住戶管理委員會辦理建築物外牆更新整建合議過程的運作方式、協調整修事務之經 由合議過程、整建經費取得方式及運用狀況、整建執行狀況與修整完後之建物價值之變 化等。 一、管理委員會的管理方式及整建實際操作方式 公寓大廈管理委員會的管理方式，大致上可分為管理委員會自行聘用相關 管理人員執行大廈的管理維護工作及全部(或局部)交由物業管理公司管理兩 種，而整建實際操作方式或由管委會鉅細分包辦理(設計、監造、各分項施工， 申辦補助…)，或委由物業管理公司辦理，或逕尋營造廠商統包，其間決策往 往影響整建品質及進度甚鉅，實須於此事項中做深入訪問。 3-3.
(38) 08 第三章 外牆整建行為、課題及參與要因分析. 二、公寓大廈區分所有權人人數甚多，各所有權人所有單位優劣不一，或漏水或不 漏水，或磁磚脫落或外牆尚完善，認知差異甚大，管委會如何竟可達成整建共 識，其中異議者凡幾，如何克服而達成合議，尤為本研究所欲深入了解之處。 三、整建經費取得方式及運用狀況 分析目前公寓大廈整建外牆資金的來源，取得的困難度以及運用狀況，做 為公寓大廈外牆整建決策之參考重點。 四、整建執行狀況 從現有之集合住宅外牆整建之案例可知，管理委員會應該是代表住戶們之 執行與廠商訂約的單位，因此研究希望藉由深入的訪問，分析管委會在執行整 建工程之作為，以及為公寓大廈住戶與廠商互相配合的狀況。 五、修整完後之建築物價值之變化 在建築物外牆整修完畢後，其整體性外觀之變化，以及房屋出售或租賃價 格之變動，是否與所花費之整修費用有所匹配。 從實質環境面來看在公寓大廈管理方面，集合住宅之所有權與使用權較為 複雜，如無適當的管理，則住戶間協調、建築物整建廠商之聯繫、整建經費之 收集等問題將層出不窮，嚴重影響整建之行為。 管理委員會主任委員為公寓大廈外牆更新整建之靈魂人物，除了須具備相 當服務熱忱外，更須貢獻時間，主導並充分瞭解更新整建程序 管理委員會總幹事(或稱主任)則秉承管理委員會決議，辦理法定會議，執 行所有更新整建事務。 3-3-2 建築師：參與整建會議，負責設計、繪圖、編列預算與監造以及進行建管程序。 3-3-3 營造商：參與整建會議，負責施工，施工中住戶協調。 3-3-4 社區規劃師：參與整建會議，協助申請公部門補助，熟悉作業程序。. 3-4.
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