2011年台北市成屋市場分析

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(1)第二章 2011年台北市成屋市場分析梁仁旭 1. 壹、前言近年台北市大力爭取國際曝光機會，台北國際花卉博覽會已於2011年4 月落幕，來台觀光人數大幅增加並帶動周邊發展，顯示台北市主辦國際大型會展對於城市發展具實際成效，目前已取得2017年世大運主辦權，其重要設施─台北大巨蛋2011年已順利取得建照動工。此外，東、西區均有國際級重大投資案規劃中，東區有世貿二館土地標設地上權商用不動產開發案，西區則有機場捷運雙子星大樓開發案，未來台北市仍持續朝國際城市邁進。都市更新為台北市重點施政項目之一，除促進民間實施都市更新外，近年政府亦積極主導大型都市更新案，其開發產品多元，如北投區觀光醫療大樓都市更新案、中正區南海段都市更新案將開發公營出租住宅及國際學舍等，可見政府活化公有土地資產的手段日趨靈活。至於影響大台北地區房價至關重要的交通建設方面，捷運新莊線已於 2012年1月部分通車至輔大站，桃園國際機場聯外捷運工程進度達78.1%、預計2014年通車，信義線進度已達75.74%、預計2012年12月通車，松山線進度已達69.02%、預計2013年12月通車。. 貳、台北市整體市場分析觀察2011年台北市各行政區成交單價較2010年漲幅(表4-2-1)，漲幅最高者為信義區(16%)，松山區與文山區漲幅15%次之，各行政區僅士林區與. 154. 1 中國文化大學土地資源系副教授.

(2) 北投區漲幅未達一成(7%)。與2010年漲幅相較，2011年各區成交單價漲幅趨緩，市中心各區如中山、松山、大安、信義等區成交單價漲幅仍高，郊區部分，房價相對低廉的文山區與萬華區，以及高級住宅漸增的內湖區仍維持較強的成長力道，而士林、北投與南港等區因過去二年房價已快速推升至較高水準，2011年漲幅明顯趨緩。表4-2-12011年台北市各區住宅成屋平均成交單價漲跌幅區域. 中正區. 大同區. 中山區. 松山區. 大安區. 萬華區. 2011漲幅. 10%. 14%. 13%. 15%. 12%. 14%. 2010漲幅. 30%. 22%. 22%. 20%. 24%. 21%. 區域. 信義區. 士林區. 北投區. 內湖區. 南港區. 文山區. 2011漲幅. 16%. 7%. 7%. 14%. 11%. 15%. 2010漲幅. 23%. 18%. 17%. 16%. 28%. 16%. 資料來源：信義房屋企劃研究室. 近年台北市單位成交價佔比結構，隨著房價上升持續朝高價端發展， 2011年仍延續成長趨勢，惟各價位佔比結構維持穩定，主力價位仍為總價 1000-2000萬佔41.6%最高，2000萬以上佔26.1%次之，700-1000萬佔 18.3%再次之，而700萬以下產品合計市占率僅14.1%。台北市平均總價再創新高，達1,730萬元，五年漲幅高達46%，平均單價每坪54.5萬元亦為新高，五年漲幅超過五成。觀察單位成交坪數結構發現，最明顯的變化為15坪以下、俗稱小套房產品的市佔率明顯增加，2011年15坪以下產品佔18%為歷年新高，由於房價上漲時期湧現投資需求，套房產品向為投資客偏好的投資標的之一，導致套房產品交易量大幅增加。整體而言，台北市住宅成屋成交主力仍為25-35坪三房產品，惟2011年市佔率遭15坪以下產品瓜分，其比重26.1%較2010年略降其餘坪數產品比重則大致持平。就各行政區觀察，市中心因有較多單身族或商務需求，或投資客偏好套房標的，15坪以下套房產品佔比增加，郊區則多為一般家庭居住需求，25~35坪三房產品佔比穩固。至於代表成交速度的平均流通天數，2011年為60.5天，僅略長於2010年的58.4天，平均去化時間為兩個月，顯示全年平均買氣仍佳，惟受奢侈稅等政策因素影響，市場一般認為2011年上半年買氣佳，下半年成交較為不易，平均成交天數應較上半年長。. 155.

(3) 表4-2-2 2007~2011年台北市成屋市場成交概況年度. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 2.7%. 2.1%. 1.3%. 1.1%. 0.7%. 300-500萬. 10.0%. 7.7%. 5.9%. 4.5%. 4.5%. 500-700萬. 17.1%. 14.0%. 12.3%. 9.0%. 8.9%. 700-1000萬. 24.2%. 25.3%. 21.8%. 19.5%. 18.3%. 1000-2000萬. 34.7%. 37.0%. 39.8%. 41.4%. 41.6%. 2000萬以上. 11.3%. 14.0%. 18.9%. 24.5%. 26.1%. 平均總價(萬元). 1,187. 1,323. 1,468. 1,690. 1,730. 平均單價(萬元/坪). 35.4. 37.7. 40.9. 49.5. 54.5. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 13.6%. 11.3%. 11.2%. 13.3%. 18.0%. 15-25坪. 21.8%. 20.8%. 19.3%. 21.6%. 22.8%. 25-35坪. 30.7%. 31.4%. 29.7%. 29.7%. 26.7%. 35-45坪. 19.1%. 19.6%. 19.7%. 17.6%. 15.8%. 45-55坪. 7.4%. 8.3%. 9.4%. 8.1%. 7.6%. 55坪以上. 7.4%. 8.6%. 10.7%. 9.6%. 9.1%. 53.5. 66.5. 71.9. 58.4. 60.5. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 156 圖4-2-1 2007~2011年台北市住宅成屋成交總價各區間之佔比分析資料來源：信義不動產企劃研究室.

(4) 圖4-2-2 2007~2011年台北市住宅成屋平均總價與平均單價資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖4-2-3 2007~2-11台北市住宅成屋成交坪數之佔比分析資料來源：信義不動產企劃研究室. 157.

(5) 圖4-2-4 2011年台北市住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖4-2-5 2011年台北市成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 158.

(6) 參、各行政區市場分析一、中正區中正區位於台北市西南方，區內商業氣息活絡、政府機關林立，台北車站為大台北地區交通中樞，南半部文教與居住機能良好。本區有中正紀念堂、二二八紀念公園、植物園以及中央公園(華山藝文特區)等大型綠地，且未來將匯集新店線、中和線、蘆洲(新莊)線及信義線四條捷運線。本區住宅市場發展成熟，重大交通建設與都市更新持續推行，使本區未來發展仍受看好。觀察近五年中正區住宅成交狀況，本區為台北市傳統優質居住地區，單位成交價朝高價端發展，1000-2000萬產品市占率高達三成以上(2011年為 34.9%)，2000萬以上高總價產品市佔率近二年亦超過三成(2010年為34%、 2011年為33%)，反觀700萬以下產品比重合計未達一成，僅9.7%。觀察2011年本區成交坪數發現結構明顯變化，15坪以下套房產品市佔表4-2-3 2007~2011年台北市中正區成屋市場成交概況年度. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 1.0%. 1.6%. 0.3%. 0.6%. 0.4%. 300-500萬. 9.6%. 8.4%. 7.4%. 3.2%. 3.1%. 500-700萬. 17.8%. 14.9%. 13.2%. 8.1%. 6.2%. 700-1000萬. 21.8%. 15.2%. 16.6%. 17.3%. 22.5%. 1000-2000萬. 38.6%. 38.8%. 37.2%. 36.9%. 34.9%. 2000萬以上. 11.2%. 21.0%. 25.3%. 34.0%. 33.0%. 平均總價(萬元). 1,305. 1,514. 1,637. 2,260. 2,016. 平均單價(萬元/坪). 42.5. 44.0. 46.4. 60.1. 65.9. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 20.1%. 18.2%. 20.2%. 22.5%. 28.7%. 15-25坪. 23.1%. 20.5%. 17.6%. 15.5%. 21.3%. 25-35坪. 23.4%. 25.3%. 23.7%. 26.5%. 20.5%. 35-45坪. 21.1%. 18.2%. 18.4%. 15.5%. 12.4%. 45-55坪. 5.0%. 8.1%. 10.4%. 9.6%. 7.0%. 55坪以上. 7.3%. 9.7%. 9.8%. 10.5%. 10.1%. 65.8. 73.6. 71.0. 66.8. 62.6. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 159.

(7) 率大幅增為28.7%躍居本區主力，15-25坪產品佔21.3%亦較2010年大幅增加；本區原以25-35坪三房產品為主，2011年其比重下滑為20.5%，35-45 坪、45-55坪及55坪以上大坪數產品比重均較2010年下滑。由於套房產品成交增加，本區平均總價較2010年下滑(由2,260萬元降為2,016萬元)，平均單價仍持續上漲，達每坪65.9萬元。. 圖4-2-6 2011年台北市中正區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 160 圖4-2-7 2011年台北市中正區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室.

(8) 二、大同區大同區位於台北市西端，傳統商業至今仍發展熱絡，但有早期道路狹小曲折、建物老舊等問題，使本區住宅市場受到的關注不如相鄰的中正、中山、士林等區。但本區交通便利、公共設施完善，房價卻相對低廉，部分市場人士認為大同區是近年台北市購屋相對划算的地區。2009年台北轉運站暨京站購物中心啟用為本區南端來新發展契機，2010年台北國際花卉博覽會改善本區北端捷運圓山站周邊景觀，2011年捷運新蘆線通車，民權西路、重慶北路(大橋頭站)周邊亦受惠不少，隨著台北市西區環境持續改善，本區住宅市場仍具發展空間。 2011年大同區成屋市場交易最明顯的變化就是中、小坪數產品重返市場主力，依單位成交坪數配比觀之，15-25坪佔34.1%，佔三分之一強，25-35 坪佔24. 6%次之，15坪以下佔16. 7%居第三位，佔比高的成交坪數都在35坪以下。單位成交坪數小型化導致雖平均單價持續上漲(每坪37.5萬元漲為每坪表4-2-4 2007~2011年台北市大同區成屋市場成交概況年度. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 5.7%. 3.1%. 1.1%. 3.3%. 4.3%. 300-500萬. 18.9%. 16.8%. 14.0%. 9.3%. 6.4%. 500-700萬. 26.3%. 25.7%. 15.1%. 15.4%. 11.4%. 700-1000萬. 22.8%. 27.2%. 31.7%. 18.7%. 30.0%. 1000-2000萬. 22.8%. 22.5%. 26.9%. 37.9%. 36.4%. 2000萬以上. 3.5%. 4.7%. 11.3%. 15.4%. 11.4%. 平均總價(萬元). 847. 900. 1,146. 1,372. 1,204. 平均單價(萬元/坪). 27.4. 29.0. 30.7. 37.5. 42.8. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 12.0%. 14.2%. 11.1%. 16.3%. 16.7%. 15-25坪. 28.7%. 27.9%. 32.2%. 25.9%. 34.1%. 25-35坪. 32.4%. 31.7%. 26.3%. 28.3%. 24.6%. 35-45坪. 19.9%. 15.3%. 12.9%. 10.8%. 13.8%. 45-55坪. 4.6%. 6.0%. 7.6%. 12.7%. 5.1%. 55坪以上. 2.3%. 4.9%. 9.9%. 6.0%. 5.8%. 53.5. 59.0. 81.6. 49.2. 48.7. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 161.

(9) 42.8萬元，漲幅高達14%)，平均總價卻降低(1,372萬元降為1,204萬元，降幅12%)，本區仍以總價1000-2000萬價位市佔率最高，但700-1000萬所佔之比重因坪數小型化而大幅增加。整體而言，大同區2011年的成交價、成交坪數結構較近似2009年的狀況。. 圖4-2-8 2011年台北市大同區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 162 圖4-2-9 2011年台北市大同區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室.

(10) 隨著都市更新、交通建設等陸續推動，以及2010~2011年台北國際花卉博覽會帶來正面效益，近五年大同區房市表現亮眼，平均總價站穩千萬元，平均單價五年漲幅超過五成，成交速度亦明顯加快，2011年平均流通天數僅 48.7天為近年新低，較台北市平均流通天數約二個月快了20%。. 三、中山區中山區位處台北盆地中央，商業熱絡、交通四通八達，中山北路、民權東路、民生東路、松江路等成熟辦公商圈吸引大量就業人口，加上完善的公共設施與生活機能，購屋需求居高不下，興建中的東西向捷運松山線將串起現有南北向的淡水線、新蘆線與文湖線，本區將享有完備的捷運網絡。由於在此活動的單身族群眾多，15坪以下套房產品向來在中山區住宅市場占有一席之地，近五年平均市占率約二成，2011年佔總成交件數29%，較 2010年增加11.3個百分點，為成交件數最多的產品，15-25坪及25-35坪分表4-2-5 2007~2011年台北市中山區成屋市場成交概況年度. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 8.8%. 6.3%. 3.0%. 1.9%. 0.8%. 300-500萬. 13.5%. 10.8%. 5.7%. 4.8%. 8.8%. 500-700萬. 19.6%. 14.1%. 12.9%. 11.1%. 11.9%. 700-1000萬. 19.2%. 26.7%. 20.8%. 20.9%. 20.2%. 1000-2000萬. 29.3%. 29.5%. 43.8%. 40.1%. 37.0%. 2000萬以上. 9.7%. 12.6%. 14.0%. 21.1%. 21.3%. 平均總價(萬元). 1,090. 1,240. 1,371. 1,727. 1,583. 平均單價(萬元/坪). 35.5. 37.7. 40.0. 48.8. 55.1. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 25.1%. 20.5%. 13.6%. 17.7%. 29.0%. 15-25坪. 27.3%. 27.8%. 24.1%. 27.9%. 25.0%. 25-35坪. 21.3%. 22.1%. 29.8%. 24.5%. 23.2%. 35-45坪. 11.9%. 14.3%. 15.1%. 12.4%. 9.1%. 45-55坪. 7.5%. 6.0%. 7.9%. 7.4%. 5.5%. 55坪以上. 7.0%. 9.2%. 9.5%. 10.2%. 8.2%. 50.0. 63.2. 67.4. 60.4. 68.3. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 163.

(11) 別佔25%、23.2%，佔比高的成交坪數都在35坪以下。平均單價由每坪48.8萬元漲為每坪55.1萬元，漲幅高達13%，平均總價卻由1,727萬元降為1,583萬元，本區仍以總價1000-2000萬價位佔37%比重最高，但300-500萬所佔之比重因坪數小型化而增加4個百分點，整體而言單. 圖4-2-10 2011年台北市中山區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 164. 圖4-2-11 2011年台北市中山區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室.

(12) 位成交價結構穩定。流通天數方面，2011年平均流通天數拉長為68.3天，購屋者猶豫期及交易談判期有拉長趨勢。. 四、松山區松山區位於台北市中心偏東北，交通便利，具備優質環境與敦化、民生等知名學區，住宅向來搶手，主要發展軸線如敦化北路、民生東路與南京東路皆為景觀良好的路段，並有台北小巨蛋、台北體育園區等大型設施，目前興建中的捷運松山線將大幅改善本區大眾運輸效能，住宅市場仍將穩定發展。松山區成交價結構明顯集中於高價端，1000~2000萬佔44.5%最高， 2000萬以上佔33.5%次之，二者合計佔了將近八成，低價端(500萬以下)幾乎為零，顯示本區購屋門檻高。近五年朝高價端發展越來越明顯，2000萬以上產品佔比由2007年8.0%竄升為2011年33.5%。交易價格年年成長，平均總價1870萬元較去年成長14%，平均單價62.1萬元較去年成長15%，均表4-2-6 2007~2011年台北市松山區成屋市場成交概況年度. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 0.0%. 0.0%. 1.3%. 0.0%. 0.0%. 300-500萬. 9.6%. 4.0%. 4.8%. 5.0%. 0.4%. 500-700萬. 12.3%. 10.2%. 7.1%. 7.8%. 10.3%. 700-1000萬. 24.3%. 20.4%. 14.7%. 10.9%. 11.4%. 1000-2000萬. 45.8%. 52.6%. 53.3%. 47.7%. 44.5%. 2000萬以上. 8.0%. 12.8%. 18.9%. 28.7%. 33.5%. 平均總價(萬元). 1,214. 1,353. 1,490. 1,639. 1,870. 平均單價(萬元/坪). 38.9. 41.0. 45.2. 54.1. 62.1. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 14.4%. 8.9%. 12.4%. 15.7%. 18.4%. 15-25坪. 24.8%. 25.8%. 17.8%. 22.5%. 23.9%. 25-35坪. 29.1%. 32.5%. 30.5%. 27.9%. 25.0%. 35-45坪. 22.4%. 20.5%. 25.9%. 22.5%. 19.9%. 45-55坪. 5.0%. 7.3%. 8.9%. 7.1%. 6.3%. 55坪以上. 4.4%. 5.0%. 4.6%. 4.4%. 6.6%. 50.5. 73.6. 68.4. 60.4. 57.1. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 165.

(13) 再創新高。單位成交坪數則有降低趨勢，25~35坪產品佔25.0%雖仍為主力產品，但其比例自2008年起逐年下降，15~25坪佔23.9%次之，35~45坪佔 19.9%為近五年新低，反觀15坪以下佔18.4%比例為近五年新高，市佔率近二成。市場成交個案的價格攀升、單位坪數卻降低，充分反映台北市精華地. 圖4-2-12 2011年台北市松山區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 166. 圖4-2-13 2011年台北市松山區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室.

(14) 段購屋者「台北居，大不易」之心境。平均流通天數自2008年73.6天逐年縮短，2011年為57.1天，去化速度加快。. 五、大安區大安區位於台北市中央，無論區位、交通、商業環境、市容景觀、公共設施、學區等各方面均為台北市指標地區，吸引高所得人士置產，豪宅、名宅林立，因此其住宅市場向來備受關注，房價易漲難跌。忠孝東路、敦化南路、安和路、大安森林公園周邊、台灣大學週邊等均為購屋者指名度高的精華地段，新蘆線通車後忠孝新生站周邊深具發展潛力。大安區成屋市場總價2000萬以上交易佔48.3%將近五成，1000~2000萬佔32.2%次之，700~1000萬佔14.3%再次之，至於500以下低價端產品僅佔 1.0%。2011年平均總價2439萬元較2010年成長6%，平均單價77.3萬元較 2010年成長12%。表4-2-7 2007~2011年台北市大安區成屋市場成交概況年度. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 0.2%. 0.0%. 0.1%. 0.0%. 0.0%. 300-500萬. 3.0%. 2.9%. 3.6%. 1.4%. 1.0%. 500-700萬. 9.2%. 7.1%. 5.9%. 3.8%. 4.3%. 700-1000萬. 14.7%. 14.5%. 13.2%. 12.8%. 14.3%. 1000-2000萬. 46.2%. 49.3%. 39.6%. 35.3%. 32.2%. 2000萬以上. 26.7%. 26.3%. 37.5%. 46.8%. 48.3%. 平均總價(萬元). 1,657. 1,678. 1,960. 2,296. 2,439. 平均單價(萬元/坪). 46.8. 49.6. 55.5. 68.9. 77.3. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 13.1%. 11.8%. 14.9%. 16.1%. 22.0%. 15-25坪. 17.5%. 18.0%. 17.2%. 20.0%. 22.5%. 25-35坪. 29.6%. 30.8%. 26.7%. 25.5%. 21.5%. 35-45坪. 21.0%. 24.2%. 20.2%. 20.5%. 17.2%. 45-55坪. 9.3%. 7.2%. 9.4%. 7.9%. 8.3%. 55坪以上. 9.6%. 7.9%. 11.6%. 10.0%. 8.5%. 53.3. 68.9. 66.1. 52.3. 58.7. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 167.

(15) 單位成交坪數方面，2010年佔比最高者為25~35坪(25.5%)，但其佔比於2011年下降為21.5%僅居第三位，取而代之的是15~25坪產品佔22.5%， 15坪以下佔22%次之，45~55坪及55坪以上佔比則維持穩定。流通速度方面，2011年平均流通天數58.7天較2010年52.3天略長，但平均仍能在二個月內去化。. 圖4-2-14 2011年台北市大安區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 168. 圖4-2-15 2011年台北市大安區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室.

(16) 六、萬華區萬華區位於台北市西南隅，為台北市最早發展的地區之一，保有部分台北古城文化氣息。北側商業熱絡，如西門町商圈與龍山寺周邊，南側以居住為主，早期在此興建許多國宅。由於本區許多路段實質環境老舊亟待更新，本區房價水準較相鄰的中正區低，台北市西區再發展應能帶動本區環境改善，配合相對低廉的房價，住宅市場仍具發展空間。 2011年萬華區單位成交價結構與2010年大致相同，1000~2000萬佔 31.4%最高，700~1000萬佔22.7%次之，500~700萬佔18.6%再次之，平均總價較2010年微降2萬元，為1,065萬元，平均單價卻持續成長，2011年平均單價38.5萬元，較2010年成長14%。平均單價上升，市場總價無明顯變動，意味著市場交易坪數有所變化。 2011年萬華區成交坪數佔比最高者為15~25坪28.7%，其次為15坪以下佔 24.1%，25~35坪佔22.7%再次之，與2010年以25~35坪三房產品為主力的表4-2-8 2007~2011年台北市萬華區成屋市場成交概況年度. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 10.5%. 8.6%. 4.4%. 6.2%. 5.5%. 300-500萬. 34.3%. 26.7%. 15.7%. 13.3%. 13.2%. 500-700萬. 19.6%. 24.1%. 27.1%. 17.8%. 18.6%. 700-1000萬. 17.5%. 23.5%. 27.1%. 23.1%. 22.7%. 1000-2000萬. 18.2%. 15.0%. 22.7%. 29.8%. 31.4%. 2000萬以上. 0.0%. 2.1%. 3.1%. 9.8%. 8.6%. 平均總價(萬元). 649. 705. 909. 1,067. 1,065. 平均單價(萬元/坪). 24.4. 25.4. 28.1. 33.9. 38.5. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 25.5%. 16.6%. 14.4%. 14.7%. 24.1%. 15-25坪. 26.2%. 29.3%. 25.1%. 24.3%. 28.7%. 25-35坪. 28.4%. 30.4%. 32.3%. 28.0%. 22.7%. 35-45坪. 10.6%. 14.4%. 16.1%. 14.7%. 10.7%. 45-55坪. 5.0%. 7.2%. 6.7%. 11.0%. 11.6%. 55坪以上. 4.3%. 2.2%. 5.4%. 7.3%. 2.3%. 59.4. 56.5. 57.1. 51.2. 47.2. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 169.

(17) 市場狀況相較，推斷可能原因為萬華區房價範圍相對較符合首購族群的負擔能力，因此市場交易以首購族群偏好的中小坪數為大宗。平均流通天數47.2 天創近五年新低，銷售速度相當理想。. 圖4-2-16 2011年台北市萬華區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 170. 圖4-2-17 2011年台北市萬華區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室.

(18) 七、信義區信義區為台北市近年發展重心，無論政治、商業、住宅皆然，信義計畫區為金融商業與娛樂中心，大型購物中心、星級旅館不斷進駐，周邊豪宅林立，為外國旅客、大陸旅客來台必造訪之處，儼然為台北市國際化的窗口，市府轉運站啟用後本區更具交通節點地位，匯聚大量人潮。松山菸廠舊址的台北大巨蛋開發案已動土興建，加上捷運信義線將改善本區南側交通，未來發展仍受矚目。 2011年信義區單位成交價結構與2010年差異不大，1000~2000萬產品佔51.6%，2000萬以上佔28.5%次之，700~1000萬佔16.3%再次之，以高價產品為主，低價端的500萬以下產品僅佔1.6%。平均總價與單價皆年年攀升，2011年1,888萬元較2010年成長12%，平均單價67.3萬元成長16%。單位成交坪數方面，市場主力為25~35坪標準三房產品，佔27.5%，值得注意的是15坪以下產品佔比由2010年18.1%躍升為26.0%，套房產品市表4-2-9 2007~2011年台北市信義區成屋市場成交概況年度. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 0.5%. 0.9%. 0.0%. 0.2%. 0.0%. 300-500萬. 4.9%. 2.6%. 2.8%. 0.6%. 1.6%. 500-700萬. 14.8%. 12.5%. 12.3%. 6.5%. 2.1%. 700-1000萬. 29.6%. 28.0%. 20.7%. 19.7%. 16.3%. 1000-2000萬. 43.4%. 46.1%. 47.3%. 50.8%. 51.6%. 2000萬以上. 6.8%. 9.9%. 16.9%. 22.3%. 28.5%. 平均總價(萬元). 1,136. 1,605. 1,676. 1,680. 1,888. 平均單價(萬元/坪). 38.8. 43.3. 47.1. 58.2. 67.3. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 15.2%. 12.0%. 13.9%. 18.1%. 26.0%. 15-25坪. 22.8%. 22.2%. 21.5%. 26.1%. 23.6%. 25-35坪. 36.7%. 39.8%. 33.1%. 31.4%. 27.5%. 35-45坪. 15.7%. 13.5%. 15.9%. 14.3%. 11.7%. 45-55坪. 5.2%. 6.1%. 5.6%. 4.5%. 3.9%. 55坪以上. 4.5%. 6.4%. 10.0%. 5.5%. 7.3%. 41.7. 62.6. 89.7. 56.7. 60.1. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 171.

(19) 佔率提高、佔整體四分之一強。近五年平均流通天數波動大，2007年最短僅 41.7天，2009年最長達89.7天，2011年60.1天，市場去化速度仍屬理想。. 圖4-2-18 2011年台北市信義區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 172. 圖4-2-19 2011年台北市信義區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室.

(20) 八、士林區士林區位於台北市北側近郊，具備優質的景觀與居住環境。區內因地理環境造成發展差異，主要分為天母地區、捷運士林站與劍潭站周邊住商混合地區、陽明山別墅區、社子地區等四大生活圈。天母地區與陽明山別墅區因環境優良，吸引不少中高所得人士定居；捷運士林\劍潭站周邊交通便利、生活機能良好；社子地區房價較為低廉，目前已無水患困擾，未來具發展潛力。本區近年重大建設最受矚目者為士林北投科技園區的開發，將與大內湖科技園區、南港軟體園區形成台北市的科技產業廊道，帶動周邊發展。觀察士林區單位成交價結構，發現2000萬以上高價產品佔比每年快速提高，2011年達33.8%僅次於1000~2000萬產品的38.8%，平均總價1911萬元較2010年成長5%，平均單價48.9萬元較2010年成長7%。單位成交坪數方面，25~35坪三房產品佔24.0%最高，35~45坪佔 20.1%次之，15~25坪佔18.0再次之，值得注意的是15坪以下產品佔比表4-2-10 2007~2011年台北市士林區成屋市場成交概況年度. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 2.1%. 1.6%. 1.0%. 0.6%. 0.8%. 300-500萬. 7.5%. 4.8%. 4.0%. 2.5%. 5.0%. 500-700萬. 9.3%. 11.3%. 9.3%. 5.6%. 8.5%. 700-1000萬. 21.6%. 20.1%. 21.0%. 19.2%. 13.3%. 1000-2000萬. 44.7%. 40.8%. 42.7%. 45.0%. 38.8%. 2000萬以上. 14.9%. 21.4%. 22.1%. 27.1%. 33.8%. 平均總價(萬元). 1,422. 1,618. 1,570. 1,825. 1,911. 平均單價(萬元/坪). 34.2. 36.6. 38.6. 45.6. 48.9. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 7.0%. 8.1%. 7.9%. 7.1%. 12.1%. 15-25坪. 16.4%. 11.4%. 15.0%. 19.4%. 18.0%. 25-35坪. 25.8%. 27.6%. 22.5%. 25.5%. 24.0%. 35-45坪. 29.3%. 24.7%. 26.0%. 24.8%. 20.1%. 45-55坪. 9.1%. 11.9%. 12.9%. 8.3%. 8.5%. 55坪以上. 12.4%. 16.4%. 15.6%. 14.9%. 17.3%. 57.4. 75.3. 84.9. 72.8. 70.4. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 173.

(21) 12.1%較過去2007~2010年7%~8%比例有明顯增加。平均流通天數70.4天與2010年差異不大，市場流通速度正常。. 圖4-2-20 2011年台北市士林區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖4-2-21 2011年台北市士林區成屋單位成交坪數比例分配圖. 174. 資料來源：信義不動產企劃研究室.

(22) 九、北投區北投區位居台北市北端，區內山水資源豐富、觀光產業發達，例如知名的新北投溫泉旅館區。由於環境優美、交通便利、服務設施完善，幾個主要的住宅發展聚落如捷運石牌站、明德站、北投站周邊住宅交易熱絡。近五年北投區成屋市場總價落在1000~2000萬元最多，其比重 2007~2009年約佔三成，2010~2011年提高為四成，其次為700~1000萬 (20.3%)、500~700萬(15.5%)，500萬以下佔比低於一成。平均總價與單價持續創下新高，2011年平均總價1,343萬元較2010年成長6%，平均單價 38.5萬元成長7%。單位成交坪數方面，近五年單位成交坪數結構穩定，本區屬市郊生活型態，25~35坪標準三房產品向為市場主力，佔38.2%，其次為 15~25坪(21.5%)與35~45坪(18.6%)。流通天數除2009年金融海嘯時期達 89天外，均維持在70~73天，2011年平均70.2天，去化速度理想。表4-2-11 2007~2011年台北市北投區成屋市場成交概況年度. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 1.1%. 1.9%. 3.8%. 2.5%. 0.9%. 300-500萬. 10.8%. 9.7%. 7.6%. 8.8%. 6.7%. 500-700萬. 19.9%. 15.9%. 20.6%. 13.5%. 15.5%. 700-1000萬. 25.4%. 29.5%. 26.6%. 22.3%. 20.3%. 1000-2000萬. 31.0%. 32.9%. 30.7%. 39.0%. 43.9%. 2000萬以上. 11.9%. 10.1%. 10.8%. 14.0%. 12.7%. 平均總價(萬元). 1,168. 1,180. 1,161. 1,273. 1,343. 平均單價(萬元/坪). 29.2. 30.9. 30.9. 36.1. 38.5. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 6.8%. 5.9%. 7.0%. 11.1%. 9.2%. 15-25坪. 19.4%. 16.6%. 18.7%. 20.7%. 21.5%. 25-35坪. 37.3%. 37.2%. 37.3%. 32.4%. 38.2%. 35-45坪. 18.3%. 19.0%. 17.7%. 18.8%. 18.6%. 45-55坪. 11.0%. 6.7%. 9.3%. 8.0%. 5.4%. 55坪以上. 7.2%. 14.6%. 10.0%. 9.1%. 7.3%. 70.3. 73.5. 89.0. 73.3. 70.2. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 175.

(23) 圖4-2-22 2011年台北市北投區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖4-2-23 2011年台北市北投區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 176.

(24) 十、內湖區內湖區位於台北市東緣，依山傍湖、居住環境優良，由於內湖科技園區持續發展、捷運文湖線改善交通，本區就業與居住人口提高購屋需求，近年住宅市場相當熱絡。本區主要可分為西湖地區、大湖地區、東湖地區、四期重劃區與五期重劃區等主要生活圈。近年內湖區住宅市場快速發展、購屋需求大增導致價格飛漲，單位成交價快速靠向高價端，2007~2008年主力總價為700~1000萬，2009年 1000~2000萬佔比提高為四成取而代之，2011年佔比更提高至五成！2000 萬以上產品佔比以快速提高，由2007年佔9.8%提高為2011年25%。2011年平均總價達1, 702萬元續創新高，年漲幅9%，平均單價45. 3萬元，漲幅14% 為台北市前三高的漲幅。單位成交坪數結構近五年相當穩定，25~35坪三房產品最高，佔比在表4-2-12 2007~2011年台北市內湖區成屋市場成交概況年度. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 0.5%. 0.2%. 0.3%. 0.5%. 0.0%. 300-500萬. 6.9%. 4.6%. 3.7%. 3.7%. 2.6%. 500-700萬. 15.9%. 12.1%. 10.0%. 6.6%. 5.6%. 700-1000萬. 38.7%. 37.1%. 27.4%. 22.8%. 16.0%. 1000-2000萬. 28.1%. 34.2%. 39.2%. 46.3%. 50.7%. 2000萬以上. 9.8%. 11.7%. 19.4%. 20.1%. 25.0%. 平均總價(萬元). 1,096. 1,213. 1,436. 1,558. 1,702. 平均單價(萬元/坪). 29.4. 31.5. 34.2. 39.8. 45.3. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 5.6%. 3.3%. 3.3%. 5.4%. 7.3%. 15-25坪. 14.3%. 14.0%. 13.1%. 14.7%. 16.7%. 25-35坪. 38.5%. 37.3%. 32.5%. 37.8%. 33.0%. 35-45坪. 20.4%. 20.0%. 20.8%. 19.4%. 19.5%. 45-55坪. 10.3%. 14.6%. 14.1%. 9.5%. 11.4%. 55坪以上. 10.9%. 10.9%. 16.3%. 13.2%. 12.1%. 57.4. 67.4. 70.0. 61.7. 62.2. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 177.

(25) 33%~38%之間，其次為35~45坪(19.5%)與45~55坪(16.7%)。平均流通天數除2009年70天較長外，大致在2個月內可順利去化，2011年流通天數為 62.2天。. 圖4-2-24 2011年台北市內湖區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖4-2-25 2011年台北市內湖區成屋單位成交坪數比例分配圖. 178. 資料來源：信義不動產企劃研究室.

(26) 十一、南港區南港區位於台北市最東端，西鄰信義區、東鄰新北市汐止區。由於鄰近信義計畫區，以及南港軟體園區與南港展覽館的建設，本區住宅市場備受矚目、業者積極推案。台鐵南港車站周邊鐵路地下化後週邊土地活化利用，以及北部流行音樂中心、國家生技研究園區的開發，將為南港區帶來新的風貌。南港區住宅市場近三年快速發展，房價快速上漲，成交物件的單位成交價結構朝高價端發展，1000~2000萬產品2008年以前僅約佔三成，2009年起佔比突破五成，2011年佔55.5%，2000萬以上產品2010年佔比首度突破一成，2011年佔比高達26%躍居本區第二主力。平均總價1,712萬元較 2010年成長14%，平均單價45.3萬元續創新高，與2009年相較，二年漲幅近五成，且依平均流通天數觀察，即使價格飛漲，市場物件仍在二個月內順利銷售。表4-2-13 2007~2011年台北市南港區成屋市場成交概況年度. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 1.4%. 0.7%. 0.0%. 0.5%. 0.7%. 300-500萬. 10.5%. 6.2%. 4.3%. 0.5%. 0.0%. 500-700萬. 17.5%. 10.3%. 12.9%. 6.5%. 7.5%. 700-1000萬. 35.0%. 43.2%. 25.2%. 19.5%. 10.3%. 1000-2000萬. 30.8%. 34.2%. 51.4%. 56.2%. 55.5%. 2000萬以上. 4.9%. 5.5%. 6.2%. 16.8%. 26.0%. 平均總價(萬元). 1,003. 1,060. 1,147. 1,498. 1,712. 平均單價(萬元/坪). 30.1. 31.0. 31.7. 40.8. 45.3. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 9.9%. 4.8%. 2.9%. 2.2%. 5.5%. 15-25坪. 21.8%. 19.3%. 20.1%. 23.4%. 21.4%. 25-35坪. 28.9%. 30.3%. 27.8%. 33.7%. 26.9%. 35-45坪. 22.5%. 33.8%. 31.6%. 17.9%. 22.1%. 45-55坪. 11.3%. 6.9%. 11.0%. 13.0%. 10.3%. 55坪以上. 5.6%. 4.8%. 6.7%. 9.8%. 13.8%. 40.3. 54.5. 63.4. 45.2. 57.1. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 179.

(27) 圖4-2-26 2011年台北市南港區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖4-2-27 2011年台北市南港區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 十二、文山區 180. 文山區位於台北市南郊，區內多丘陵地形，學校、公園多，綠地比例頗高，為文教及居住的單純環境。本區可分為景美與木柵二個主要生活圈，早.

(28) 期開闢的道路系統較為曲折，但目前已可透過捷運文湖線、新店線以及信義快速道路系統聯外，交通條件改善配合優質居住環境，本區以相對可親的房價吸引購屋者青睞，交易頗為熱絡。近五年文山區單位成交價結構因價格上漲朝高價端發展， 700~1000萬產品2007年佔約三成，2011年佔比下降為26.1%，反觀1000~2000萬產品 2007年佔比僅18.3%，2011年佔46.9%為本區主力價位，不過目前2000萬以上產品佔比10.9%仍居少數。由於本區住宅市場過去五年受到的關注較其他行政區少，價格仍具發展空間，2011年平均總價1, 271萬元較2010年成長 16%，平均單價37.9萬元，年漲幅15%僅次於信義區，且去化速度相當快， 2011年平均流通天數僅44.9天。表4-2-14 2007~2011年台北市文山區成屋市場成交概況年度. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 3.1%. 2.6%. 2.5%. 1.5%. 0.2%. 300-500萬. 13.1%. 11.1%. 9.9%. 8.6%. 4.7%. 500-700萬. 31.0%. 25.1%. 19.1%. 15.7%. 11.1%. 700-1000萬. 30.1%. 35.3%. 33.6%. 29.0%. 26.1%. 1000-2000萬. 18.3%. 23.5%. 29.4%. 36.6%. 46.9%. 2000萬以上. 4.5%. 2.4%. 5.5%. 8.7%. 10.9%. 平均總價(萬元). 854. 865. 985. 1,097. 1,271. 平均單價(萬元/坪). 25.4. 27.0. 28.5. 33.1. 37.9. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 8.3%. 7.7%. 7.5%. 9.6%. 7.0%. 15-25坪. 25.5%. 24.9%. 20.2%. 21.6%. 26.2%. 25-35坪. 38.9%. 36.6%. 36.1%. 38.5%. 32.5%. 35-45坪. 16.8%. 17.9%. 18.8%. 15.3%. 18.1%. 45-55坪. 3.9%. 8.9%. 7.7%. 6.5%. 8.5%. 55坪以上. 6.7%. 4.1%. 9.8%. 8.7%. 7.6%. 47.1. 56.8. 61.3. 43.8. 44.9. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 181.

(29) 圖4-2-28 2011年台北市文山區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖4-2-29 2011年台北市文山區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 182.

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