房地產市場調查- 嘉義縣太保市

(1)

1

崑山科技大學市場分析與預測學程

房地產市場調查- 嘉義縣太保市

指導教授：陳淑美教授班級：四動一 B

組長：鐘慧勤（4970T017）

組員：張瓊文（4970T064）、呂婉秋（4970T066）、

陳惠明（4970T071）

(2)

2

民國 89 年底 357 5,266 155,269 296,936 265,369 562,305 民國 90 年底 357 5,285 157,448 297,069 266,296 563,365 民國 91 年底 357 5,293 158,808 296,380 266,014 562,394 民國 92 年底 357 5,299 160,342 295,343 265,067 560,410 民國 93 年底 357 5,300 162,699 293,894 264,009 557,903 民國 94 年底 357 5,304 164,911 292,919 264,182 557,101 民國 95 年底 357 5,311 166,879 290,855 262,986 553,841 民國 96 年底 357 5,319 168,916 289,202 262,143 551,345 民國 97 年底 357 5,319 171,645 287,360 261,371 548,731

民國 98 年

1~3 月 357 5,322 172,162 286,860 261,179 548,039

(6)

6

2.家庭戶數、戶量

年 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 戶量 3.62 3.58 3.54 3.50 3.43 3.38 3.32 3.26 3.20 3.18

嘉義縣歷年來的家庭戶量變化圖

2.8 3 3.2 3.4 3.6 3.8

89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 年

數列1

資料來源：http://www.cyhg.gov.tw/chinese/CP.aspx?s=284&n=10082

（二）、產業發展

1.嘉義縣的就業人口＆失業人口、勞動參與率＆失業率

人力資源調查統計指標摘要

單位：千人勞動力非勞動力勞動力參與

率

廣義失業率（％）

年月別

15 歲以上民間

人口就業者失業者想工作而未找工作者（％）季節調整後

88 年平均 16687 9385 283 142 57.93 57.93 4.33

89 年平均 16963 9491 293 147 57.68 57.68 4.43

90 年平均 17179 9383 450 201 57.23 57.23 6.48

91 年平均 17387 9454 515 225 57.34 57.34 7.26

92 年平均 17572 9573 503 229 57.34 57.34 7.11

93 年平均 17760 9786 454 230 57.66 57.66 6.54

94 年平均 17949 9942 428 209 57.78 57.78 6.02

95 年平均 18166 10111 411 198 57.92 57.92 5.68

96 年平均 18392 10294 419 191 58.25 58.25 5.59

(7)

7 廣義失業率（％）

0 1 2 3 4 5 6 7 8

8 8年平均

8 9年

平均

9 0年

平均

9 1年平均

9 2年平均

9 3年

平均

9 4年

平均

9 5年平均

9 6年平均

9 7年

平均

9 8年 1至

年月

失業率

廣義失業率

（％）

97 年平均 18623 10403 450 168 58.28 58.28 5.61

2 月 18539 10349 424 183 58.11 58.25 5.54

3 月 18557 10380 417 180 58.18 58.27 5.44

4 月 18573 10395 412 178 58.19 58.33 5.37

5 月 18591 10413 416 169 58.25 58.33 5.32

6 月 18610 10414 428 166 58.26 58.32 5.40

7 月 18630 10436 442 164 58.39 58.26 5.49

8 月 18651 10464 452 160 58.53 58.23 5.53

9 月 18669 10405 464 156 58.22 58.24 5.63

10 月 18690 10424 476 157 58.32 58.29 5.73

11 月 18711 10410 507 162 58.35 58.29 6.04

12 月 18732 10354 549 166 58.20 58.18 6.46

98 年 1 至 3 月 18771 10249 611 183 57.85 57.96 7.19

1 月 18754 10303 578 179 58.02 58.03 6.85

2 月 18771 10224 624 184 57.79 57.98 7.32

3 月 18789 10220 630 186 57.75 57.88 7.40

當月較上月

增減（％） ^0.09 ^-0.04 ^1.02 ^1.25 ^(-0.04) ^(-0.10) ^{( 0.08)} 當月較上年

同月增減（％） ^1.25 ^-1.54 ^51.17 ^3.32 ^(-0.43) ^(-0.39) ^{( 1.96)} 本年累計較

上年同期

增減（％） ^1.25 ^-1.20 ^46.36 ^2.55 ^(-0.35) ^- ^{( 1.76)}

1、註：1. 括弧（）內數字係增減百分點。

編製單位：行政院主計處

2、 2.失業者係採國際勞工組織（ILO）標準定義，即年滿15歲以上人口，且須同時符合無工作編製時間：98 年 4 月 22 日

3、，在找工作或已找工作在等待結果，隨時可以開始工作等3項條件。

4、 3.失業率 = 失業者 / 勞動力 * 100%。

5、 4.廣義失業率 =（失業者+想工作而未找工作者）/（勞動力+想工作而未找工作者）* 100%。

(8)

8

資料來源：http://www.dgbas.gov.tw/ct.asp?xItem=24160&ctNode=2294

2. 產業結構

資料來源 http://www.cyhg.gov.tw/accounting/chinese/CP.aspx?s=250&n=10541

（三）、所得水準

1. 平均每人國民生產毛額

國民生產毛額 GNP （at current prices）

金額

平均每人

(9)

9

Per capita

（百萬美元）

Amount

（million US$）

新臺幣

（NT$）

美元

（US$）

93 143 138 329 4 048 資料來源 http://www.stat.gov.tw/public/Attachment/9361125971.XLS

（四）、市場景氣

1. 建築執照面積

97年第4季核發建築物建造執照總樓地板面積為5,506,523平方公尺，為95年第1季以來的最低量，較上季減少11.37%，較去年同季減少44.49%，其中住宅類2,881,987平方公尺為最多，占52.34%，但為95年第1季以來的最低量，

工業、倉儲類占19.5%次之，辦公、服務類占8.4%再次之。

就各區域分布來看，

北部區域為2,842,615平方公尺(58%) 中部區域1,094,587平方公尺(22%) 南部區域1,001,392平方公尺(20%)

就住宅類建造執照總樓地板面積來看，

北部區域為 1,802,617 平方公尺(65%)，

中部區域為 501,424 平方公尺(18%)，

南部區域為 484,147 平方公尺(17%)。

就住宅類建造執照戶數來看，

全國住宅總戶數為 14,224 戶，北部區域為 9,752 戶(71%)，

中部區域為 2,134 戶(15%)，南部區域 1,865 戶(14%)。

資料出處：

http://www.cpami.gov.tw/web/index.php?option=com_content&task=view&id=1781

&Itemid=76

2.

^{使用執照面積}

97年第4季核發建築物使用執照總樓地板面積為8,116,593平方公尺，較上季增加5.89%，較去年同季減少13.6%。依用途別觀之，總樓地板面積以住宅類為4,311,400平方公尺，占53.12%最多，工業、倉儲類占15.2%次之，辦公、

服務類占14.4%再次之。

就各區域分布來看，

北部區域為4,196,147平方公尺(57%) 中部區域1,489,520平方公尺(20%) 南部區域1,716,833平方公尺(23%) 就住宅類使用執照總樓地板面積來看，

(10)

10

圖三歷年核發建築物使用執照

0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000

件/千平方公尺

總樓地板面積件數

北部區域為 2,595,026 平方公尺(62%)，

中部區域為 675,001 平方公尺(16%)，

南部區域為 905,041 平方公尺(22%)。

就住宅類使用執照戶數來看，

全國住宅總戶數為 26,231 戶，北部區域為 17,001 戶(66%)，

中部區域為 4,242 戶(17%)，南部區域 4,286 戶(17%)。

97 年 1-3 月各縣市核發建築物建造執照及使用執照總樓地板面積增減概況 單位：平方公尺;%

核發建築物建造執照核發建築物使用執照

97 年 1-3 月 96 年 1-3 月增減幅 97 年 1-3 月 96 年 1-3 月增減幅嘉義縣 82,405 146,995 -43.9 220,013 108,096 103.5

(11)

11

資料出處：

http://www.cpami.gov.tw/web/index.php?option=com_content&task=view&id=1781

&Itemid=76

3.房屋建築類指數

96 年核發建築物建造執照及使用執照統計-按用途別分

單位：件；平方公尺

用途別件數總樓地板面積件數總樓地板面積

公共集會類 49 41,848 39 59,451

商業類 523 1,953,448 684 940,656

工業、倉儲類 2,329 5,952,918 2,035 6,150,183

休閒、文教類 593 1,967,595 600 1,997,862

宗教、殯葬類 177 385,166 150 168,761

衛生、福利、更生

類 122 208,970 138 426,806

辦公、服務類 2,082 2,962,433 1,798 2,764,940

住宿類/宿設安養 115 356,998 209 604,294

住宿類/住宅 24,019 19,334,523 27,574 21,522,868

危險物品類 51 31,491 47 28,950

其他 1,607 1,505,015 1,497 1,390,662

(12)

12

圖二 96年核發建築物建造執照總樓地板面積 -按用途別分

住宿類/住宅 55.7%

宗教、殯葬類 1.1%

衛生、福利、更生類 0.6%

其他 4.3%

公共集會類

0.1% 商業類

5.6% 工業、倉儲類 17.2%

休閒、文教類 5.7%

辦公、服務類 8.5%

住宿類/宿設安養 1.0%

危險物品類 0.1%

4.契稅件數

96 年嘉義縣契稅件數統計表

查徵別合計買賣契典權契交換契贈與契分割契占有契免稅案件

件數佔合計

百分比

件數佔合計百分比

件數佔合

計百分比查定 6057 5264 86.91 0 0.00 82 1.35 705 12 4 0.07 0 0.00 2 0.03

徵收 6153 5348 86.92 0 0.00 96 1.56 706 11 3 0.05 0 0.00 0 0.00

資料出處：http://www.fdc.gov.tw/public/Attachment/891016434971.pdf 5.開工面積

6.物價指數

民國 97 年第 4 季房地產市場景氣，領先指標大幅下降 1.96%，同時指標微幅下降 0.07%。房地產景氣對策訊號與上一季同為 7 分藍燈，連續兩季為藍燈。就廠商經營意願調查來看，本季相較於上一季淨增加為-89.63%，預期 98 年第 1、2 季的淨增加分別為-57.04%與-37.04%。綜合而言，本季房地產市場景氣持續呈現低迷。展望未來房地產景氣，在領先指標大幅下滑，且廠商對未來景氣預期偏壞下，房地產市場將持續進行下修調整。

消費者物價指數

基期：民國 95 年 =100 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 ^累計平均

90 97.14 95.32 95.06 95.84 95.82 95.77 95.48 96.11 96.52 97.98 96.82 95.14 96.08

(13)

13

91 95.51 96.67 95.07 96.04 95.57 95.86 95.87 95.84 95.78 96.31 96.28 95.86 95.89 92 96.55 95.20 94.90 95.94 95.88 95.33 94.93 95.28 95.57 96.26 95.83 95.81 95.62 93 96.56 95.81 95.75 96.85 96.76 96.99 98.10 97.71 98.24 98.56 97.30 97.36 97.17 94 97.03 97.67 97.95 98.44 98.99 99.30 100.45 101.20 101.34 101.26 99.73 99.51 99.41 95 99.62 98.63 98.35 99.65 100.56 101.02 101.24 100.63 100.09 100.06 99.97 100.1

8 100.00 96 99.97 100.36 99.19 100.33 100.54 101.15 100.91 102.25 103.20 105.39 104.77 103.5

2 101.80 97 102.91 104.23 103.10 104.22 104.27 106.18 106.77 107.04 106.40 107.91 106.80 104.8

3 105.39

98 104.43 102.84 102.95 103.41

註：1.由於受查者延誤或更正報價，最近 3 個月資料均可能修正。

資料出處：http://www.dgbas.gov.tw/fp.asp?xItem=17013&ctNode=

（五）、住宅情況

1.自有住宅比率

地區別住宅自有率（﹪）

嘉義縣 91.2

2. 每戶住宅面積 12 平方公

尺以下

12-24 平方公尺

24-36 平方公尺

36-48 平方公尺

48 平方公尺以上地區別數量％數量％數量％數量％數量％太保市 829 18.20 1945 42.69 960 21.07 335 7.35 487 10.69

3.空屋率

地區別傳統

農村式

獨院或雙拼式

連棟式

5 樓以下公

寓

6-12 樓公

寓

13 樓以上公寓

其他合計 (T)

太保市 23 25 114 1 - - 1 164 4. 住宅存量

有人居住空閒其他合計

地區別

數量％數量％數量％數量％佔全縣％

(14)

14

太保市 4556 95.53 164 3.44 49 1.03 4769 100 3.69

5. 住宅供需分析

資料來源：

http://gisapsrv01.cpami.gov.tw/cpis/cprpts/chiayi_county/depart/house/ho10-3.htm

（六）、金融措施

1.

貨幣供給額 - 單位：新台幣百萬元貨幣總計數 Monetary aggregates

Ｍ１ＡＭ１ＢＭ２

3,347,205 8,843,398 28,544,842 資料來源：http://www.cbc.gov.tw/public/data/EBOOKXLS/P014.xls 2.中長期放款利率

(15)

15

資料來源：http://www.cbc.gov.tw/np.asp?ctNode=369&mp=1

（七）、都市發展

1. 都市計畫相關內容

太保市境內現有三個都市計畫區，分別為：太保都市計畫區、

嘉義交流道附近特定區及嘉義縣治所在地都市計畫區。其中太保都市計畫區係位於本市中南部；嘉義交流道附近特定區則位於本市東北端，即本市與嘉義市交界處；而嘉義縣治所在地都市計畫區係位於本市西南端，即本市與朴子市交界處。

都市計劃區使用分區面積表

(16)

16 都市計畫名稱 住宅區商業區工業區公共設施農業區保護區風景區其他 合計 計劃人口計劃年期

太保 56.97 3.92 5.82 33.08 326.10 無資料無資料 2.61 428.50 12000 94 嘉義交流道 177.86 4.98 141.03 148.26 1291.68 無資料無資料 55.69 1819.50 30000 80 嘉義縣治所在地 41.69 4.05 無資料 49.68 92.57 無資料無資料 12.01 200.00 12000 97 資料來源：嘉義縣綜合發展計畫

『嘉義縣太保市的都市計畫』

※故宮南院，蓋在嘉義縣太保市。(嘉義縣政府特區附近，也在嘉義高鐵站的附近)；台北故宮的庫存歷史文物還有很多，一方面也希望能夠在其他縣市，蓋一間分院，提供別的縣市，有文化的資產，提升一些文化的氣息。

※長庚醫療大樓

※高鐵太保站區發展計畫：

高鐵預定於太保設站，對經濟產業及都市發展均相當緩慢的嘉義縣而言是一個十分重要的發展助力，據預測結果顯示至民國 108 年，基本上高鐵可為太保站帶來 8,840 人/日旅次的人潮。因為都市發展與交通運輸之改善常是相輔相成之一體兩面，是故，如何善加利用高鐵吸引公路、鐵路之旅運人潮及區位上優勢的條件，整合促進高鐵站區之都市發展，發揮高鐵在太保設站的多項外部效益，帶動週邊地區之再成長，是一重要課題。

※水上機場擴建及航空社區發展計畫：

由於嘉義航空站係位於嘉義市、太保市與水上鄉等嘉義縣市核心地區的交界處，且距離高鐵太保站約僅四公里，因此如能在民用航空站擴建的同時，一併進行航空社區的規劃，即以嘉義航空站為中心並利用鄰近的高速鐵路及聯外道路的轉運功能，將機場的依賴性產業與關聯性產業加以串聯，形成一個以航空站為發展核心的關聯地帶，則屆時嘉義航空站將不再只是一個單純的交通節點而已，而將成為一個具有積極帶動地方發展的產業地區。

資料出處：http://cpis.e-land.gov.tw/cprpts/chiayi_county/total/total.htm

(17)

17

一、區域環境分析

（一）、區域內人口組成

1.位置

嘉義縣太保市祥和三路東段 302 號

2.

當地人口

年 95 年 96 年 97 年 98 年(1~4) 人口 35,180 人 35,615 人 35,896 人 35,917 人成長率 ---- 1.2% 0.78% 0.058%

3.

家庭戶數

（二）、公共設施

年 95 年 96 年 97 年 98 年(1~4) 人口 35,180 人 35,615 人 35,896 人 35,917 人成長率 ---- 1.2% 0.78% 0.058%

1.

^{各項公共設施}

公共設施項目項目名稱、地點

學校祥和國小、東石高中、稻江科技大學、大同技術學院、年 95 年 96 年 97 年 98 年(1~4)

戶數 10,060 戶 10,413 戶 10,691 戶 10,755 戶成長率 ---- 3.3% 2.6% 0.5%

(18)

18

長庚技術學院、台體院、市場彩虹商圈

醫院長庚醫療園區、

金融土地銀行、郵局

警察單位縣立警察局約 500m、縣立消防局約 500m 休閒近東勢公園、親水公園、

文教設施

其它嘉義高鐵太保站資料來源：網路地產王

2.

種類、規模及區位種類：住宅

規模：基地面積:： 15000 坪銷售坪數：34~65 坪

（三）、土地使用 1.

^{都市計畫之使用分區}

資料來源：Google 地圖

1.

建物型態

(19)

19

（四）、交通運輸 1.

^{聯外交通狀況}

【縣政府公車站、嘉義高鐵太保站】

2.主要道路

(20)

20

3.重要交通建設

【嘉義高鐵站】

資料來源：http://www.ttvs.cy.edu.tw/kcc/960107ka/kao5.htm

（五）、消費需求

1.消費者對住宅型態、坪數、價位等之偏好及需求傾向

(21)

21

消費者對住宅型態需求透天為主

坪數 34~65 坪

價位 488~1,000

（六）、區域市場發展

1.區域內推出之住宅個案分析(型態、坪數、銷售狀況)

總戶數 52

住宅店面

案件名稱產品規劃

住宅店面 總價: 846 萬起 總價: 1045 萬 起 地坪: 30~38 坪 地坪: 30~41 坪 宏都金鑽 4F 店舖/住宅 3F 半 30 22

建坪: 62~65 坪 建坪: 65~ 坪

2.未來發展動向之預測

【宏都金鑽】位在長庚特區精華地段，3 分鐘內直通「稻江、長庚、大同、

台灣體院」等 5 所大學，加上 97 年 6 月啟用的 80 公頃「長庚醫療園區」，數萬名外宿學生，與長庚醫院職員、病患、家屬等，勢必構成全台最密集的消費市場。

吃飯三餐外帶宵夜，大量的租屋需求，店面、住宅租金行情必然高漲。5 分鐘直達高鐵太保站，數千名觀光、商旅乘客再添消費商機，再加上故宮南院正式啟用後，無可限量的觀光人潮更是超乎您的想像。

（七）、區域市場胃納- 1.個案推出情形

總共推出 52 戶，住宅 30 戶、店面 22 戶 2.個案銷售情形

依隔壁競爭個案的銷售人員表示，已全銷售出去

（八）、競爭個案

1.個案名稱、位置型態、樓層數 2.規劃坪數、戶數

3.推出總價、平均單價 4.銷售率

5.客源

個案名稱 璞真園

位置型態座南朝北座北朝南透天

(22)

22

案名宏都金鑚

基地位置嘉義縣太保市祥和三路東段 302 號

面積 1700 坪

權屬

土地使用分區商業區、住宅區

使用現況

樓層數地上 3 層、地下 0 層規劃坪數 51~52 坪

戶數 19 戶

推出總價大約估計是 9 千 8 百 22 萬

平均單價最低 488 萬元、最高 598 萬元銷售率 (17/19)戶約 89%

客源不明

三、小環境分析（一）、基地現況面

1.基地位置、面積、權屬、土地使用分區、使用現況

2.基地出入動線、附近土地使用型態、建物型態

◎出入動線

(23)

23

◎附近土地使用型態：多是店面或住宅的新成屋，也有很多空地。

◎建物型態

(24)

24

1.鄰里範圍之界定稻江學區 2.居民生活型態住家、店面 3.產業活動型態商業、農業 4.住宅及土地開發型態未完全開發

公共設施項目項目名稱、地點

學校祥和國小、稻江科技大學、大同技術學院、長庚技術學院、台體院、

市場彩虹商圈

醫院長庚醫療園區

金融台灣銀行、郵局

警察單位縣立警察局約 500m、縣立消防局約 500m 休閒近東勢公園、親水公園

其它嘉義高鐵太保站（二）、鄰里環環境面

5.公共設施配置

(25)

25

(26)

26

（三）、競爭能力方面 1.競爭個案之位置

2.競爭個案之型態、格局、銷售戶數、面積、價格、銷售情況

競爭個案之位置嘉義縣太保市 (水虞厝 )中山路一段南新郵局旁

競爭個案之型態透天

格局大地坪，寬闊格局， 1F 孝親房，戶戶雙車位，雙套房，獨創降版浴缸。

銷售戶數 19 戶

面積 51~52 坪

價格最低 488 萬元、最高 598 萬元銷售情況共 19 戶已銷售 17 戶剩餘 2 戶

房地產市場調查- 嘉義縣太保市

崑山科技大學市場分析與預測學程