物業設施管理發展現況與展望
The Development and Future of Facility Management
浙江大學光華法學院法務培 訓中心副主任
華夏技術學院資產與物業 管理系副教授兼系主任
陳俐茹 陳建謀
Li-Ru Chen Jiann-Mou Chen
摘 要
台灣地區政府於2004年12月推動「物業管理服務業發展綱領及行動方案」，明確 定義物業管理產業之內涵大體可分為三類：第一類：建築物與環境的使用管理與維護，
提供建築物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施
（水電、空調等）設備檢修等服務。第二類：生活與商業支援服務，提供物業代辦及 諮詢行業、事務管理、物業生活服務（社區網路、照顧服務、保母、宅配物流）、生 活產品（食衣住行育樂）及商業支援等服務。第三類：資產管理，提供不動產經營顧 問、開發租賃及投資管理等服務。但由於業界專業人才供不應求，因此近年來我國大 專院校紛紛成立物業管理相關系所，培育物業管理專業人才。
早期物業設施管理服務工作大部分的焦點均集中於新蓋高樓建築之維護管理以及 受限於不完整的物業管理法令，故而造就成現階段物業管理以清潔衛生管理、機電、
消防維護以及保全管理業務為大宗，且以保全業為龍頭之特殊現象，缺乏完整的長期 修繕計畫以及發展在設計以及建設階段融入物業設施管理概念，整合融資和不動產管 理與市場研究之完整物業管理機制，同時隨著科技與網路技術的進步，二代宅物業設 施管理概念主要導向於智慧型建築與綠建築，智慧化住宅發展智慧型遠端監控系統來 控管各項家庭自動化設備，可透過網路系統或手機系統之聯絡，使其發揮整體性效率 之服務功能，以確保居家環境之安全健康，提供舒適之生活環境；而綠建築技術指標 系統，決定在原有綠化、基地保水、日常節能、CO2減量、廢棄物減量、含水資源、
污水及垃圾、生物基礎、室內環境等九大評估指標系統，完工後的完善軟硬體設施管 理更是決定綠建築成效之關鍵考量。因此極需建構完整物業設施管理機制方能創造建 築物的永續價值。
公寓大廈管理維護上常出現區分所有權人出席率低、管理委員會報備率偏低與管 理委員或管理負責人所付的行政罰則有權責不符之狀況，以及公寓大廈管理維護工作 具備高度複雜性(林欣柔，2004)，由於大多數區分所有權人漠不關心管理委員會運作，
因此區分所有權人出席率低，而管理委員為無給職且又非專業人士，卻又需負擔管理 責任與刑責，由此所造成管理委員會報備率偏低與權責不符之狀況，再加上公寓大廈 管理維護工作具備高度複雜性，因此極度需要高度專業物業設施管理團隊的加入，給 非專業人士的管理委員專業的建議與服務，同時藉由專業物業設施管理團隊的優質服 務管理績效，吸引更多區分所有權人關心管理委員會運作，將可解決上列問題。
近年來公寓大廈管理維護公司由於入行門檻限制低如雨後春筍般的設立，造成高 度競爭再加上素質與規模良莠不齊，常造成削價競爭，以致無法提升專業服務品質，
因此極需政府立法推動專業證照制度，如參考大陸地區的物業管理師證照制度，以及 訂定保全人員證照制度、樓管清潔人員證照制度與機電維護人員證照制度等，提升公 寓大廈管理維護公司的專業門檻，淘汰以削價競爭的體質不良的公司，建立物業設施 管理從業人員的社會專業地位，破除長期以來物業管理業多是退休榮民或老伯伯從事 的行業，吸引年輕生力軍投入物業管理業，提升物業管理業從業人員的社會專業形象 與地位。
關鍵字：物業設施管理，二代宅，綠建築，智慧型建築
一、前言
台 灣 地 區 物 業 設 施 管 理 專 業 服 務 的 早 期 案 例 為1979年台灣美裝興業公司承攬台 塑大樓清潔工作為開始，隨後於1985年太平洋建設公司率先成立太聯企管顧問公司從 事建築物的規劃與管理工作，可謂為台灣地區物業設施管理服務工作專業化的開端，
但由於當初的環境在建築、營建等相關不動產行業蓬勃興盛發展帶動下，大部分的焦 點均集中於新蓋高樓建築之維護管理以及受限於不完整的物業管理法令，故而造就成 現階段物業管理以清潔衛生管理、機電、消防維護以及保全管理業務為大宗，且以保 全業為龍頭之特殊現象，缺乏長期修繕計畫以及全套設計、建設、融資和不動產管理 與市場研究之完整物業管理機制。此外，物業設施管理在美、日已行之有年，設有完 整的證照制度，連大陸也建置了物管證照制度，反觀台灣地區高樓林立，設施管理專 業 人 才 卻 供 不 應 求 ， 如 台 北101 大 樓 的 物 業 管 理 公 司 高 緯 物 業 (Cushman &
Wake-field)即為美國不動產顧問公司，故本研究將從台灣地區之物業設施管理相關法 令發展歷程、物業設施管理相關主管機構以及物業設施管理發展趨勢等方面來探討台 灣地區物業設施管理發展現況，以提供後續研究者更多改善台灣地區物業設施管理研 究之參考。
台灣地區物業設施管理相關研究則有：洪幸妙[1991]藉著問卷抽樣調查的方法，
瞭解住戶對目前住宅品質及住宅管理維護之滿意情形，然後根據調查資料來建立住宅 管理維護影響住宅品質之迴歸分析模式，分析之模式主要有二，其一為建立住宅屬性、
住戶屬性及管理維護屬性影響住宅品質之迴歸模式，其二為將住戶滿意度之問卷變項 透過因子分析技術，選出主要之因子，做為迴歸分析模式之自變項，結果顯示，模式 一以屋齡、費用繳交率、住宅安全措施等項目，對於住宅品質之滿意度影響較為顯著，
模式二則以管制公約、公共設施、管理費等因子，對住宅品質滿意度之影響較為顯著。
柯育堂[1993]針對台中市高層住宅管理品質需求進行研究，得到以下幾點結論：(1)目 前台中市高層住宅管理品質以安全性品質較佳，舒適性品質較差(2)目前台中市高層住 宅管理問題癥結為：規畫設計未與日後管理配合、共同使用部份範圍界定不清、管理 組織體系不健全，缺乏執行效力、相關法令欠缺不健全(3)住戶需求之管理方式以管理 委 員 會 為 主 ； 而 願 意 負 擔 之 管 理 費 用 以 每 月 每 坪 20 ∼ 25 元 及每月每戶 1,500 ∼ 2,000 元最 多 ； 而住 戶需求之管理內容 中 ， 電梯保養 、消防 設 備 、防火門 、共用 區 域 打掃、開放空間打掃之品質較差，因此，未來應特別加強這些項目。林鋒昇[1994]探 討高層住宅管理維護問題，研究結果發現目前高層住宅管理維護糾紛的原因來自於下 列幾方面：(1)「區分所有」觀念的缺乏與認識不清(2)相關法規不足(3)住宅自體管理 組 織 不 健 全(4) 管 理 從 業 人 員 素 質 不 夠 專 業 。 蔡 昌 益 [1998] 利 用 美 國 學 者
Parasuraman 等人所建立之服務品質缺口模式，調查台中市住宅大樓住戶，以瞭解 住宅大樓住戶對「公寓大廈管理維護公司」之服務品質要求，並配合「品質機能展開
（Q.F.D）」的研究方法，進行此一行業的『服務品質』設計，除了反映目前市場上 消費者的心聲外，更提供給「公寓大廈管理維護公司」經營管理者在改善品質時的一 項參考。楊天鐸[2002]探討建築物維護管理系統，針對公有建築物群之維護問題進行 管理與研究，並結合網際網路與平板電腦(Tablet PC)之技術開發「建築物維護管理系 統」，可就多棟建築物維護資訊進行分類管理，並將維護作業分為三個層次之電腦化 管理：一為檢測員攜帶自動化檢測裝置，進行主動目視檢測以發掘損壞問題；二為使 用者利用網際網路無時空之限制，對非公共區域之修繕進行電子化之呈報與查詢；三 為管理者依修繕資訊之收集，進行統計分析，以作為修繕資源分配之依據。林錫勳[2002]
以產業組織之分析架構針對台灣及大陸之物業管理產業進行系統性的產業結構分析，
以台灣及大陸物業管理產業結構為背景因素，對外資進入該兩市場之進入模式以個案 方式加以探討，個案廠商包括東京都、台建、怡和高力、僑樂、太平洋、潤維、喬信、
第一太平戴維斯及新工產業等公司，旨在探討兩岸物業管理產業結構之現況後，對兩 岸之政府及物業管理業者提出積極性之建議，期健全兩岸物業管理市場及提昇兩岸物 業管理品質，並透過跨國物業管理公司進入模式之分析，探討兩岸業者合作之可行方 式，最後，更期盼兩岸之物業管理找出正確的發展方向。洪子茵[2002] 研究台北市集 合住宅管理維護模式，實證結果發現，集合住宅的「規模」與「價格」是影響管理模 式選擇的關鍵，當戶數規模與管理費用越足夠，選擇委託管理模式的機率將越大。平 均而言 ， 高層大廈與 社區 ， 選擇委託管理 較自行管理的勝算分 別為公寓的6.357倍與 4.245倍。此外，當戶數規模平均每增加10戶，選擇委託管理模式的機率就會增加3.9
﹪；而當管理費用平均每坪增加10元時，選擇委託管理模式的機率亦會增加6.5。至於 管理維護模式與住戶滿意度的探討，委由管理維護公司來維護社區的結果均比自行管 理來得讓住戶滿意，而「部分委託管理模式」則是四種模式中滿意度最高者。究其原 因，管理公司雖有其專業知能與經驗的優勢，但也可能存在著代理問題，受到這二者 相互權衡（trade-off）的影響，全部委託管理的滿意度便不如部分委託管理。張文俊 [2003]針對新光摩天大樓自民國83年至91年使用維護管理歷史資料整理統計的方式 進行分析，探討超高層建築物使用維護管理費用之產生及使用的現況及問題，並針對 維護管理方面之電氣設備、空調設備、給排水設備、結構體裝修、昇降設備、消防設 備等六大項目，提出維護管理對策，以解決各設備維護管理的問題，提供業界使用維 護管理之參考。劉京翰[2004]從建築物生命週期觀念導入物業管理系統，透過專家訪 談及問卷調查之協助，研擬出物業管理系統未來之發展策略，並建立一「導入建築物 生命週期觀念之物業管理系統」，將建築物生命週期管理的觀念導入物業管理，使建 築物生命週期各階段之重要資訊，得以保存而應用於建築物之使用維護階段，該系統 並提供檢測與維護機制以加強設施設備之管理，以提升公寓大廈物業管理之成效。陳 柏廷[2004]建立台灣物業管理內涵之基礎性研究，當務之急仍在於結合產、官、學各 界進行物業管理的「知識化」工作，提升其專業程度，並考慮制訂台灣專屬的「物業 管理條例」，或是在現有公寓大廈管理條例與相關法令體系下，增修有關物業管理的 概念性規定章節，應是較為可行的作法。林欣柔[2004]以交易成本觀點檢視公寓大廈 管理法令，針對修訂前後的公寓大廈管理條例、兩岸公寓大廈管理法令分別進行交易 成本分析，其中，經由公寓大廈管理條例修訂前後的比較分析，發現公寓大廈管理條 例修訂前的管理組織規定僅能降低住戶的部份交易成本，但由於條例修訂後的條文設
計，係朝向改善「高複雜度」、「低報備率」、「低出席率」問題發展，其管理組織 規定因而較條例修訂前更足以降低住戶交易成本。
二、物業設施管理相關法令發展歷程
在1970-80年代由於建築業與營建業等與房地產相關產業的蓬勃發展，經濟部於 1987年函請內政部放寬大樓服務業限制，造就了國內公寓大廈管理維護業與保全業興 起的背景1。自1978年林燈等人集資成立台灣地區第一家保全公司，之後於1979年第2 家新光保全成立、第3家強固保全也於1980年相繼成立營運，此時期為保全業在台灣 開始萌芽發展的階段。當初組成份子多為國內知名商界集團(如表2-1)或軍警退職人員 [洪慶麟，2005]。隨著保全業的蓬勃發展，保全業法於1991年通過後，改為特許制，
1991年之前成立之保全公司一律於1993年起補登記，造成申請設立業者家數高達88 家，往後每年持續有少量增加。
由於保全業較公寓大廈管理服務業早成立，再加上保全業主管單位為警政署，而 公寓大廈管理維護業主管單位為營建署，兩者主管單位不同，常導致保全公司與公寓 大廈管理維護公司的營業範圍糾纏不清，而1995年以前台灣地區從事物業管理工作的 公司行號估計上千家，但由於物業管理公司並無相關法令規範，故當時的名稱並不一 致，如：大樓管理顧問公司、清潔公司、大樓技術服務公司等，直至1995年「公寓大 廈管理條例」通過，相關專業名詞與術語底定，隨後內政部於1997年訂定「公寓大廈 管理服務人管理辦法」頒布後，方逐漸結束此一紛亂狀況。
2.1 公寓大廈管理維護相關法令發展歷程
公 寓 大 廈 管 理 條 例 於1995年制定以前，當時原有的民法第799條(建築物區分所 有)、第800條(他人正中宅門的使用)、土地登記規則第69-74條(建物所有權登記)、國 民住宅社區管理維護辦法、省市高樓及社區安全管理維護辦法等相關建築物管理維護 法規，難以解決複雜的公寓大廈管理維護課題，內政部亦開始重視亟需制定專法以解 決公寓大廈管理之相關問題與規範，故於1984年研擬建築物區分所有管理條例草案2， 但是，該項草案於1984年便已研擬完成卻延宕了十年之久，期間歷經多次條例名稱更 動，直至1995年發生台中威爾康西餐廳大火，造成64人死亡，11人受傷，此一重大公 安事件造成全台輿論譁然，政府因而制訂相關法規，避免事件的再度發生，這才使得 早於1993年便送進立法院審查的公寓大廈管理條例草案得以迅速三讀通過，此即素有 公寓憲法之稱的公寓大廈管理條例，隨後則於1996年5月通過公寓大廈規約範本、1996 年10月通過公寓大廈管理條例施行細則、1996年11月通過公寓大廈管理組織申請報備 處理原則、1996年11月通過公寓大廈公共意外責任保險及火災保險費差額補償辦法、
1997年7月通過公寓大廈管理服務人管理辦法以及1998年6月通過公寓大廈管理維護 公司受任管理維護業務契約範本等相關配套法令，其中，1997年公佈施行的公寓大廈 管理服務人管理辦法，正式確立了公寓大廈管理維護業的社會經濟定位。
隨 著時 代 環 境 變 化需 求 ，公 寓 大 廈 管 理條 例 於2000年4月配合精省修訂第2條條 文；此後由於2003年8月31日，台北縣蘆洲大喜市社區又發生惡性火災，造成13人死
1 詳請參見陳覺惠、陳格理，1999，公寓大廈共用部分事宜性與使用管理的調查研究一以台中市為例，台北:內 政部建築研究所，劉常勇、張志豪，1999，大樓管理業服務品質的研究大樓管理業服務品質的研究，企銀季刊，
第 22 卷第 4 期，第 1-20 頁。
2詳請參見立法院院第 82 卷第 19 期委員會紀錄。
亡，71人受傷，此次嚴重傷亡原因部分因為公寓大廈管理不善所致，故於2003年12 月修正公布全文63條，配合公寓大廈管理條例修改條文，2004年12月公寓大廈管理條 例施行細則修正發布全文14條，公寓大廈管理服務人管理辦法於2004年7月修正發布 全文2 條；隨著大樓林立數量劇增，公寓大廈管理紛爭變多而需求趨向專業化，故公 寓大廈管理條例於2006年1月修正公布第29條條文並增訂第59-1條條文。
2.2 門禁安全管理相關法令發展歷程
公寓大廈門禁安全管理關係最緊密的保全業法於1991年12月公佈實施，配合精省 政策於2000年7月修正公布第2條條文，考慮保全業應配合時代需求強化專業訓練及提 升人員素質等，政府於2003年1月修正公布第8、14、16、17條條文並增訂第4-1、4-2、
10-1、10- 2 條條文；與保全業法配套之保全業法施行細則於1992年1月公佈實施，
隨 著 時 代 變 遷 需 求 於1999年12月修正公布第2條條文，2003年11月修正發布全文10 條 ； 其 他 安 全 管 理 相 關 法 令 則 由 內 政 部 警 政 署 制 定 公 寓 大 廈 及 社 區 安 全 管 理 辦 法 於 1992年1月公佈實施，隨後於2003年6月修正發布第3、17條條文，但隨著都市生活型 態變更， 社區守望相助委員會 效能不彰 及缺乏補助 經費，故於2003年1月廢止公寓大 廈及社區安全管理辦法。
2.3 公共安全設施管理相關法令發展歷程
台 灣 地 區 的 建 築 物 公 共 安 全 設 施 管 理 法 源 依 據 建 築 法 第 七 十 七 條 第 五 項 以 及 1996年9月公佈實施之建築物公共安全檢查簽證及申報辦法，同時內政部營建署(85) 內營字第8584911號令規定，自1997年1月1日起，供公眾使用之建築物，應由建築物 所有權人、使用人定期委託中央主管機關認可之專業機構或人員檢查簽證。前項建築 物為公寓大廈者，得由其管理委員會主任委員或管理負責人代為申報，建築物所有權 人、使用人，應維護建築物合法使用與其構造及設備的安全。直轄市、縣（市）（局）
主 管 建 築 機 關 對 於 建 築 物 ， 得 隨 時 派 員 檢 查 其 有 關 公 共 安 全 與 公 共 衛 生 之 構 造 與 設 備。前項檢查簽證結果，主管建築機關得隨時派員或定期會同各有關機關複查。管理 權人依建築物公共安全檢查簽證及申報辦法需辦理檢修申報之項目如下:
表2-1 企業集團投資保全公司情形一覽表
公司名稱 成立時間(年) 隸屬集團 資本額
中興 67 國產 11.01 億
新光 69 新光 35.79 億
強固 70 鴻禧 3.00 億
匯光 72 三光 1.00 億
國華 74 華隆 4000 萬
太平洋 74 太平洋 8000 萬
千翔 75 光寶 2.96 億
衛豐 76 香港衛安 1.90 億
天威 78 長億 2.20 億
國興 78 國產 3.50 億
中日 78 中日 1.11 億
天鷹 78 大陸工程 4000 萬
日盛 79 日盛 1.30 億
宏福 80 宏福 4000 萬
怡和 82 英國怡和 1.30 億
中信 84 合信 4000 萬
誼光 84 新光 2.07 億
中工 84 中光 6000 萬
東京都 85 力霸 1.20 億
中鋼 86 中鋼 1.80 億
國雲 87 國雲 1.01 億
長榮 87 長榮 1.00 億
國泰 88 潤泰 4000 萬
(資料來自於經濟部網站)
(一)防火避難設施類(11大項)：防火區劃、非防火區劃分間牆、內部裝修材料、 走 廊(室內通路) 屋頂避難平台、安全梯、緊急進口、避難層出入口、直通樓梯、
特別安全梯、避難層以外樓層出入口。
(二)設備安全類(6大項)：昇降設備、避雷設備、緊急供電系統、特殊供電系統 、 空調風管、燃氣設備。
(三)機電暨消防安全設備保養維護類(3大項)：消防安全設備、電氣.給排水衛生 設備、發電機設備。
上列三類申報項目在設備管理上大致上可以區分為消防設備管理、機電設施維護 管理以及昇降設備與機械停車位管理等三大類，分別說明如下。
消防設備管理在公寓大廈公共安全管理是一非常重要的一環，法源依據是1985年 11月公佈實施關的消防法，隨著時代變遷需求於1995年8月重新修正公布，隨著專業 證 照 制 度 之 建 立 ，1996年5月公佈實施消防設備師及消防設備士管理辦法(期間歷經 1997年2月修正發布第3 條條文，並刪除第 16、17 條條文，2005年7月修正發布第 8、9、14、19 條條文；並增訂第 14-1～14-3 條條文)，配合消防設備師及消防設備 士管理辦法訂定，於2000年7月修正公布第3、27、28條條文，而後由於一氧化碳中毒 事件頻傳 ，於2005年2月增訂公布第 15-1、42-1 條條文，後於2007年1月修正公布 第9 條條文。與消防法配套實施的有1987年6月公佈實施的消防法施行細則期間(歷經 5次修訂，最近一次修正公布為2005年3月)以及1997年6月公佈實施的消防安全設備檢 修專業機構管理辦法(歷經1次修訂，最近一次修正公布為1999年9月)。
公寓大廈機電設施維護管理主要有兩大類，第一類：電氣、給排水衛生設備(包含 1.揚水泵浦、污水泵浦、廢水泵浦功能檢查2.各樓層梯間及地下室公共照明設備檢查 3.
地 下 室 排 風 機 馬 達 時 間 校 正 4.蓄水池排水檢視口檢查 5.頂樓落水口檢查 6.集中水 錶箱漏水檢查 7.電磁開關螺絲鬆緊度檢查、調整 8.航空指示燈功能測試 9.避雷針接 線檢查 10.配電盤器具檢查)，第二類：發電機設備(包含1.發電機風葉、皮帶檢查 2.
電瓶水水位檢查及補充 3.機油油位、壓力檢測 4.水箱水位、溫度檢查 5.充電機功能 檢查 6.柴油油位檢查 7.電壓、轉速頻率測試檢查 8.發電機手動試車及散熱系統檢查 9. ATS盤功能測試並模擬停電檢測 10.空氣濾清器檢查)，相關法令則有電業法(1947
年12月公佈實施，期間歷經6次修訂，最近一次修正公布為2007年3月)及屋內線路裝 置規則(1952年8月公佈實施，期間歷經12次修訂，最近一次修正公布為1999年4月)。
另外，污廢水排放檢測申報與放許可證申請部份，相關法令依據為：水污染防治法第7、
15、22條，水污染防治法施行細則第14條。
昇降設備 維護管理相關法規主要為1990年2月公佈實施之建築物昇降設備設置及 檢查管理辦法，配合專業要求提升期間歷經3次修訂，最近一次修正公布為2004年11 月。而近年來台灣地區都會區建築物機械停車位需求量甚多，但因一直未有明確法令 規範，以致產生不少因管理維護不善導致發生意外事件，故內政部修訂建築物機械停 車設備設置及檢查管理辦法於2004年11月公布實施。
三、物業設施管理相關主管機構與產業協會
依據公寓大廈管理條例第2條規定，公寓大廈管理維護主管機關是內政部營建署，
屬於營建系統，同時依據建築法第2條與第77-4、77-5條以及建築物昇降設備設置及檢 查管理辦法、建築物公共安全檢查簽證及申報辦法規定，昇降機以及建築物公共安全 也是屬於營建署主管；但是在消防設備方面來說，依據消防法第3條規定，消防設備主 管機關是內政部消防署；而保全系統主管機關依據保全業法第2條規定，是內政部警政 署； 最後 ，在 污廢 水 排放 檢測 申報 與放 許 可證 申請 之主 管機 關 則是 環保 署(徐源德，
2002)，故管理模式呈現四軌管理的制度。
台 灣 地 區 近 年 來 開 始 重 視 物 業 管 理 ， 故 而 近 年 來 物 業 管 理 相 關 產 業 協 會 紛 紛 成 立，物業管理相關產業協會 有：(1)中華物業管理協會(2)台灣物業管理學會(3)中華民 國物業 管理經理人協會(4)台灣物業管理產業協會(5)高雄市物業管理經理人協會(6)台 中市公寓大廈管理維護服務商業同業公會。其中，1998年成立的中華民國物業管理經 理人協會不僅是公寓大廈管理條例暨施行細則研修的重要推手，更在確立公寓大廈管 理維護專業公司的成就上貢獻良多；1999年成立的「台北市公寓大廈暨社區服務協會」
除於2001年起開始承辦內政部營建署的公寓大廈管理服務人培訓講習外，亦於社區活 動的舉辦多有貢獻;成立多時的「崔媽媽基金會」亦於2001年開始承接台北市公寓大廈 管理委員會訓練營，扮演協助管理委員會處理管理維護事務的重要角色。
四、物業設施管理展望
近年來氣候暖化、生態反撲為全世界最關注的議題，台灣地區建商推出二代宅概 念(以遠雄建設為代表)，強調秉持與環境共生精神，以美學、綠化融入社區，提供藝 術為天、綠地為被的生活環境，讓住戶能停在最好的居住環境，享受無所不在的「環 境共生宅」，坐擁主題造鎮、環境塑造、社區營造，在在顯示唯有優良的物業設施管 理，強化環保設施與節能設施管理，將是物業設施管理重要發展趨勢。而隨著數位科 技不斷推陳出新，科技已經深入生活的每個角落，二代宅在數位規劃上，引進與日韓 豪宅同等規格的臉部辨識系統、指靜脈辨識系統，為住屋者的安全嚴格把關，提供完 整數位平台，讓住戶在行動生活中也可以完成生活中的大小事。以看得見的國際住宅 趨勢，享有數位監控、行動生活、數位平台等無所不能的「數位安全宅」，物業設施 管理發展趨勢將符合數位安全、環境共生及永續經營三大標準。基本上，可以歸納出 二代宅物業設施管理概念主要導向於智慧型建築與綠建築，將說明如下。
4.1 智慧型建築
智慧型建築應用的科技非常廣泛，涵蓋系統包含資訊通信、安全防災、健康舒適、
節能設備、綜何佈線、系統整合及設施管理(溫琇玲、李明澔，2005)，尤其與物業設 施管理之關係非常緊密。台灣地區智慧型大樓發展趨勢與物業設施管理的關連性，大 略可以歸納出下幾個發展重點：
1、智慧型大樓是目前市場上的銷售主力，因此當其銷售行為完成後，如何掌握大 樓 的 服 務 品 質 是 未 來 智 慧 型 建 築 展 之 一 大 重 點 ， 故 而 搭 配 完 善 的 設 施 管 理 相 關 軟 硬 體，將是致勝關鍵。
2.在建築物智慧化的發展項目上，臺灣現況是以省能、防災防犯及省力管理等專 案最佳，空間規劃次之，環境設備的考慮則有待加強。（溫琇玲，1993）
3. 台灣地區由於地狹人籌，適合發展網路與無線通訊科技，拜科技進步所賜，智 慧化住宅發展智慧型遠端監控系統來控管各項家庭自動化設備，可透過網路系統或手 機系統之聯絡，使其發揮整體性效率之服務功能，以確保居家環境之安全健康，提供 舒適之生活環境。以遠雄集團所推出的未來市為例，其智慧型遠端監控系統如圖1所示。
4.2 綠建築
台灣地區對於綠建築設計概念日益重視，內政部建築研究所進行一系列綠建築綜 合分級評估法(林憲德，2004)、綠建築規劃設計技術彙編之研究(蕭江碧，2000) 以及 綠建築解說與評估手冊(林憲德，1999)。蕭江碧(2000)在「綠建築規劃設計技術彙編 之研究」指出綠建築技術指標系統，決定在原有綠化、基地保水、日常節能、CO2減 量、廢棄物減量、含水資源、污水及垃圾、生物基礎、室內環境等九大評估指標系統，
台灣地區發展出84種綠建築規劃設計技術，以便讓建築從業者在建築設計中能掌握更 周延的地球環保要素。而九大指標可分成生態指標群、節能指標群、減廢指標群以及 健康指標群，其中節能指標群與健康指標群除了仰賴良好規劃設計以外，完工後的完 善軟硬體設施管理更是決定綠建築成效之關鍵考量。
圖1 智慧型遠端監控系統如示意圖 (資料來源: 遠雄集團未來市建案
http://www.farglory-realty.com.tw/digihouse/index.html)
五、結論與建議
長期以來台灣地區在物業管理行業一直以保全業為龍頭，資金規模最大，其次為 公寓大廈管理維護公司，而早期公寓大廈管理維護公司又以環境清潔業為大宗，以致 於規模較小之公寓大廈管理維護公司常將機電與消防設施保養業務外包，因而長期以 來在物業設施管理並未能發展出一套完整的機制，建議未來可朝建構完整的長期修繕 計畫以及發展在設計、建設階段融入物業設施管理概念，整合融資和不動產管理與市 場研究之完整物業管理機制，方能創造物業管理業之榮景。
台灣地區公寓大廈管理維護上常出現區分所有權人出席率低、管理委員會報備率 偏低與管理委員或管理負責人所付的行政罰則有權責不符之狀況，以及公寓大廈管理 維護工作具備高度複雜性(林欣柔，2004)，由於大多數區分所有權人漠不關心管理委 員會運作，因此區分所有權人出席率低，而管理委員為無給職且又非專業人士，卻又 需負擔管理責任與刑責，由此所造成管理委員會報備率偏低與權責不符之狀況，再加 上公寓大廈管理維護工作具備高度複雜性，因此極度需要高度專業物業設施管理團隊 的加入，給非專業人士的管理委員專業的建議與服務，同時藉由專業物業設施管理團 隊的優質服務管理績效，吸引更多區分所有權人關心管理委員會運作，將可解決上列 問題。
近年來公寓大廈管理維護公司由於入行門檻限制低如雨後春筍般的設立，常造成 削價競爭，以致無法提升專業服務品質，因此極需政府立法推動專業證照制度，如物 業管理師證照制度、保全人員證照制度、樓管清潔人員證照制度與機電維護人員證照 制度等，提升公寓大廈管理維護公司的專業門檻，建立物業設施管理從業人員的社會 專業地位，吸引年輕生力軍投入物業管理業，提升物業管理業從業人員的社會專業形 象與地位。
隨著科技與網路技術的進步，台灣地區二代宅物業設施管理概念主要導向於智慧 型建築與綠建築，智慧化住宅發展智慧型遠端監控系統來控管各項家庭自動化設備，
可透過網路系統或手機系統之聯絡，使其發揮整體性效率之服務功能；而綠建之九大 評 估 指 標 系 統 ， 有 賴 於 完 工 後 的 完 善 軟 硬 體 設 施 管 理 更 是 決 定 綠 建 築 成 效 之 關 鍵 考 量。因此極需建構專業完整物業設施管理機制方能創造建築物的永續價值。
惟台灣地區公寓大廈管理維護主管機關是內政部營建署，屬於營建系統，而建築 物昇降設備設置及建築物公共安全檢查簽證也是屬於營建署主管；但是在消防設備主 管機關是內政部消防署；再者保全業主管機關是內政部警政署；最後污廢水排放檢測 申報與放許可證申請之主管機關則是環保署，管理模式呈現四軌併行管理的制度，易 造成法規間彼此疊床架屋及相關主管機關權責重疊或事責不清，不僅增加台灣地區物 業管理相關業者的經營成本，也將造成政府效率不彰的詬病，故建議未來應朝向整合 現有的相關法規 修訂 一[物業管理法]來協調整合業務重疊之部分，儘速與國際接軌提 昇產業的競爭力。
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