2.都市地價的分布
(1)土地使用權的演變
先佔先贏→武力佔有→自由競標 (2)地租的形成
以出價高低競標，以決定土地使用權的模式，
主要還是因為土地所具有的價值，因為土地是一 種重要的生產要素。因此，利用土地的特殊有利 條件來從事生產，所產生的超額利潤一般稱為地 租。
(3)地價
使用者願意付出的金錢(也就是代價)來取得土地 的使用櫂，以發揮土地的效用，稱為地價。地價 的形成基礎雖在於利用土地的特性所來的利潤(也 就是地租)，但是其價值的判斷卻有主觀的成分所 在。
(4)都市地價的分布
A.都市地價和交通易達性之間關係密切，地價最高的 地區通常位於交通最便利的地方。
B.單一高峰的地價分布
一般都市的地價均以中心商業區(CBD)為最高。隨 著中心商業區距離的增加向四周遞減。
C.多高峰地價模式地價較高處
經由都市擴張而合併許多鄰近市鎮所形成大都會區 的舊商業區。
中心商業區外圍主要交通幹線附近。
都市對外輻射和外環道路的交點地區。
3.地價與土地利用的型態
在自由競爭的市場經濟體制下，能負擔較高地價或 支付較高租金的經濟活動，就能占有或利用某塊土 地。
高級零售百貨業、公私辦公事務所→因其相對利潤 高、付租能力強，故多集中在都市地價和易達性最 高的市中心或其附近營業，而形成中心商業區。
批發業和輕工業(如成衣工廠)→其營業面積較大或 相對利潤較低、付租能力較弱，因此多分布於地價 和交通易達性較低的地區。
消費而不事生產的住宅→付租能力更低，因此多分 布於距中心商業區更遠的地區，亦即地價更低的地 區。
4.都市內部空間結構(土地利用結構) (1)住宅用地
已開發國家的大都市，住宅用地往往依居民 社經地位及工作性質而出現分化。
高所得者→大多居住都市郊區環境良好、交 通方便的低密度區，通常為獨門獨戶或市區 高樓，建材高級，公共設施完善，風景優美 的住宅區。
中低所得者→選擇居住於距市中心或工作地
點較近的中、高密度住宅，通常為連棟或公
寓住宅區。
上濾現象→原住在中低級住宅區的居民，因 所得提高而出售或出租原有的中低級住宅，
進住高級住宅的現象。
下濾現象→高所得者因高級住宅年代久遠而
遷離，轉由中所得進住，同理，中級住宅轉
為低級住宅的現象。
(2)商業用地
商業用地是都市第三級產業活動人口的工作地，
也是都市居民遊憩、消費之地，通常為都市運輸 系統交會之處。分為中心商業區與地區商業集中 區兩種。
中心商業區(CBD)的特色：
a.商業活動最頻繁
b.易達性最高、人群最眾、交通擁塞。
c.建築高且多、土地利用最集約、地價最貴。
d.商品等級最高、種類最多。
e.界定CBD範圍的指標是CBHI>1，CBII>50%
(3)工業用地
現代都市大都起源於工業的發展。
大型工業用地均附有工業住宅區及廢水、廢 棄物處理設備。
(4)行政用地
交通方便、接近服務對象為區位主要考慮因 素。
全市性行政機關集中的行政中心區大都鄰近
中心商業區。
(5)文教用地
具有較佳的環境、便利的交通運輸系統及通 信設施，為大專院校、研究機構、文化設施 集中的區位條件。
(6)遊憩用地
包括公園、運動場、兒童遊戲場、動物園、
植物園等。須有便捷的交通網。
*都市土地利用型態分化的主要因素除了付租能力外，
尚有其他因素：
經濟因素→由於都市各地地價不同，各種都市機能 活動在選擇用地時，都會考量付租能力，以能獲得 最大經濟利益為原則。
歷史因素→都市發展初期的土地利用，往往成為與 該土地利用有關的機能區。如：台北市的天母一帶 的高級住宅區係早期美軍、外僑的居住區。
社會因素→不同社會階層的都市居民會聚集住在不 同地區，形成不同結構的住宅區。
行政因素→政府依都市計畫，劃定都市的各種機能 區。
5.台灣都市社會經濟地位的分布
由於文化和歷史發展，台灣都市的內部結構與西方都市的差 異頗大。
(1)不同社會經濟地位的社區空間分布→
台灣的都市社經地位的分布規律性不顯著
由於住商混合相當普遍，以致在都市舊核心仍有早期從事 商業活動的高社經地位居民。
新形成的高社會經濟地位居民則多選擇郊區的高級住宅 區。
a..台北地區→高社經地位居民則分散居住於城中區、大安區 及近郊的松山、內湖、新店一帶。
b.台中地區→高社經地位分布於各大學或省府機構的宿舍 區。
c.高雄地區→左營的高階軍官眷屬區為高級社區。
(2)都市外圍社區的社會經濟地位普遍偏低，其原因為→
國民政府遷台後安置來自大陸的眷屬。
民國五十年代中期以後，設置於都會外圍的工廠，吸引鄉 村人口移入。
6.新移民區的分布
(1)新移民區的存在是政府撤退來台時，帶進大量軍公教人員 發展的結果。
興建眷村，形成特殊的居住形態。
利用日本人撤離後留下的大批房舍。
(2)三個都會區的新移民空間分布有所不同：
台北→因中央政府所在地，移民來台的公教人員較多，主 要分布於昔日日本人居住的舊台北城東南方，其次是外圍 的軍眷區。
高雄→除了中心都市外，新移民區主要分布於鳳山和左營 兩大軍區。
台中→新移民呈點狀分布，且受省府駐在地的影響，公務 員的比例較高。美國許多城市也有少數族裔的社區存在，
如黑人區、唐人街、義大利人區，這種少數族裔社區的形 成與當時美國城市興起時，來自世界各地的移民蜂湧而入 關係密切。
(3)早期眷村的同質性高，意識型態接近，形成領域感強烈的 半封閉社區，近年眷舍和部分公教住宅逐步改建中，改建 後的住宅一部分以國民住宅分配給一般市民，加上社會民 主化，因此各都會區省籍不同的空間分化現象正逐漸淡化
美國許多城市也有少數族裔的社區存在，如 黑人區、唐人街、義大利人區，這種少數族 裔社區的形成與當時美國城市興起時，來自 世界各地的移民蜂湧而入關係密切。
*裙帶關係與同鄉關係。
7.住商混合使用分析
傳統東方社會→住商混合普遍存在。
歐美都市→商、住空間分離明顯，且各種用 途土地分化形成若干機能區。
台灣及東方社會的市中心→受都市大眾運輸
系統尚不夠完善影響，住宅與工作地點混合
的情形仍多，隨著現代都市的發展，商、住
混合使用的現象將逐漸減少。
未來隨著現代科技的發展、資訊網路發達，住宅與工 作地合一的現象是否改變，仍待觀察。
台北都會區與台中、高雄兩都會區住商發展趨勢 的比較：
中心都市的商住混合比例 一直高於或近於外圍地 區。
商住混合反而增加。
台中、高雄都會區
中心都市的商住混合比 例，由高於外圍地區轉為 低於外圍地區。
七十年代商住混合情況顯 著減少
台北都會區
中心都市與外圍地區商住 比較
都會區商住發展趨勢
8.台灣都市外圍地區的住宅問題
(1)都會化→都市發展擴張的結果，三大都會區的舊核心區大 致在五十年末期或六十年代初期以後，人口數大致都呈現 負成長，而都會外圍地區人口的比重增加，呈現都會化現 象。
(2)都會區的人口密度高，因為商、住混合的比例高，以致都 會核心區的人口密度偏高，而外圍地區仍以高層住宅為 主，密度亦高，所以整個都會區人口都呈高密度現象。
(3)商住混合區的工商經濟活動嚴重影響居住環境品質。
*台灣都市住宅問題尚有：
住宅城鄉的分配不均、供需失衡及貧富不均問題。
房價高漲國民購屋能力降低。
公共設施不足
違建及貧民窟問題
環境污染問題
商住混合區的工商經濟活動嚴重影響居住環境品質
(4)以台北都會區為例：
中心都市吸納來自全台的人口，但市區人口卻外 移到都會區外圍的台北縣。
人們進入台北都會區之後，多在都會範圍內尋找 合適地點定居。都會化→鄉村居民移入都市的同 時，都市的產業、人口亦向都市外圍的都市郊區 擴張，稱為都會化。
都會區外圍人口不斷增加導致住屋不足，因而開 發山坡地，引發環境問題。例如：民國七十年年 代以後，汐止扮演台北都會區衛星市鎮的機能，
山坡地超限利用和山谷蓋高樓大廈，使該市的地 面被水泥化，洪水無處宣洩，因此當基隆河流域 豪雨時，河水暴漲，汐止舊市區即遭受嚴重水 患。
二、公共設施的區位擇地
1.公共設施的意涵與規劃原則 (1)意涵
由於人類社會群聚的生活，會衍生出一些集體的生 活需求，這些社會大眾在生活或生產上共同必需 的設施或設備稱為『公共設施』。
(2)公共設施的規畫原則
必須符合當地居民的需求。
由需求來決定公共設施的種類和區位
必須要有前瞻性。
必須量力而為。
(3)公共設施的劃定
a.隨人口增加而依比例增加。
b.例如：台北市國民小學與國民中學學區的劃分。
小學以半徑1200公尺行程為宜，國小設置標準，
樓地板面積平均每位學生應有4平方公尺，大致若 干里設置一所國小。
以一所或數所國小學區為一所國民中學學區。
學區劃分基本上是以地方生活圈為範圍，，符合 中地理論的分布原則。
2.都市公園的重要性及其擇地原則 (1)都市公園
它在實質上、社會上、環境衛生、防災及經濟效益 上，有其存在的必要。
(2)都市公園的功能
實質上→公園可減輕都市的擁擠程度，作為建物 與各種活動使用的緩衝空間。
社會上→公園可作為都市居民社交活動及娛樂的 場所。
環境衛生上→具有淨化空氣、隔音、防塵、通 風、採光和調節氣候的功用，有益居民健康。
經濟效益上→靠近公園的地段，房地產價格比較 穩定，甚至還可能因此帶動地價上升之趨勢
3.都市計畫與公共設施的重要性
都市發展導致人口密度提高，為維護市民生 活環境的品質，必須實施都市計畫，對都市 的土地加以分區管制，並開闢公共設施。
都市的公共設施一般包括公園、市場、學 校、醫院、道路和地方機關等。
都市計畫中均訂有公共設施用地劃定的最低
標準(如下表)，依其比例，公共設施的面積
須隨人口增加而增加。
4.新、舊市區都市設計與規劃的差異
(1)舊市區→公共設施多無法依照人口分布來配置且 明顯不足、土地利用不經濟、不合理，公共設施 不勝負荷等問題，使生活環境品質惡化。
(2)新市區→土地開發與建設較容易，可以透過都市 設計與都市計畫的管制，使土地利用合理、公共 設施完善，以便提升生活環境品質。
(3)信義計畫為例
信義計畫是台北市第一個以整體地區所做的都市 設計規劃，並依法定程序實施都市計畫審議管 制，就都市土地利用加以管制，劃定住宅、商 業、工業等土地利用分區。
公共建築與公共開放空間已納入都市設計的範 疇，使都市土地利用與公共設施的分布更為合 理。
