凶宅糾紛之法律爭點與分析

壹、凶宅糾紛之法律爭點與分析(買賣爭議) 一、凶宅成立要件仍以內政部函釋為原則

目前我國房屋買賣交易市場所慣用凶宅之定義標準，仍以內政部函釋凶宅之定 義定義以「專有部份」及「自殺、兇殺」、「賣方產權持有期間內」作為「時間、

空間及死亡類型」三個層面之基本判斷標準。

(一）產權持有期間

內政部修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」並從 2015 年 10 月 1 日起 實施。「不動產說明書」新制 10 月 1 日上路後，買賣過程全面透明化，未來在 買賣不動產說明書將會增列是否為凶宅、工業住宅等現況說明，揭露更多物件 資訊，全面透明化買賣過程。房仲業指出，除資訊更透明，賣方要是隱瞞影響 交易的重要項目，除可能面臨解約或是減少價金，也可能吃上詐欺的刑事官司。

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不動產說明書修正，新增凶宅調查，依內政部不動產說明書應記載及不得記載 事項，所謂「凶宅」指建物專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、

一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。在其第二款第四項次第五點修改為:

「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒 或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」該修正部分不同於最高法院民事 判決 103 年度台上字第 960 號民事判決，最高法院認為:就房屋交易市場之通 常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人自殺致死之情事，屬房屋交易之重要資 訊，影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上重大瑕疵而屬出賣人物之 瑕疵擔保責任範圍，不論出賣人是否明知該事實，均不能免除物之瑕疵擔保責 任。最高法院對於凶宅若非「賣方產權持有期間」之認定，縱使凶宅情事發生 於賣方(出賣人)產權持有期間以外者，其出賣人仍應對買受人負起因「凶宅」

屬具有之物之瑕疵之擔保責任 ⁴。該法院之判決以防止不肖投資客及仲介，利 用凶宅產權持有期間之陋規，來漂白凶宅賺取暴利。

二、死亡類型 （一）意外死亡

有關於「凶宅」之「死亡類型」則係以「自殺、兇殺」作為凶宅之基本判斷 標準。依內政部 97 年 7 月 24 日內授中辦地字第 097000048190 號函之解釋，

依臺灣高等法院臺南分院民事判決 100 年度上易字第 44 號之認定:房地發生 公安意外死亡事件，不構成凶宅物之瑕疵擔保責任，此種情形並非「不動產 標的現況說明書」應予詳載之事項。若買賣雙方於不動產買賣契約書上未載 明凶宅條款之死亡類型是否包含意外身故者，而僅以是否「發生過兇殺或自 殺致死案件」之用語作為契約內容之詢問事項，買方在認知不同上，應 為買賣雙方當事人自行約定之範圍，以保障自身權益。

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（二）自然死亡非一般所謂之凶宅

依臺灣高等法院民事判決 103 年度上易字第 1048 號認定，房屋未曾發生兇 殺、自殺、求死行為致死（例：跳樓致死）等非自然死亡之情事，非一般所 謂之凶宅，依房屋市場之通常觀念，難謂有經濟性之價值減損，而影響其市 場價格。若自然死亡包含於凶宅範圍內，必然造成糾紛不斷、司法資源浪費，

及嚴重影響不動產房屋市場價格波動，及不動產交易的公平性。

（三）死亡空間在非專有部分

「公寓大廈管理條例」第 3 條第 3 款規定：「專有部分：指公寓大廈之一部 分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」，「民法」799 條第 2 項規定之「專有部分」，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得 單獨為所有權之標的者。若死亡空間非在專有部分是否認定為凶宅?依臺灣 高雄地方法院民事判決 101 年度訴字第 1563 號，認為一般客觀住居感受上，

均足使人心生畏恐怖或不安全感，足致房屋住居心理安寧受到影響之非自 然身故事件，顯不以在建築改良物內即專有部分發生者為限，縱該非自然身 故事件非在房屋專用或類似專用之位置發生，亦足使房屋之住居者心理安 寧受到影響，進一步影響對該房屋之評價。法院對於內政部所頒佈認定，對 於凶宅死亡空間是否在於專有部分有不同認知與看法。但是對於專有部分 發生有人被凶殺之情事者，但是死者當下並未當場死亡，而於送醫途中死於 路上或在醫院就醫後死亡者，更是難以符合凶宅之事必須整體過程均在「專 有部分」進行和完成，因此諸如此類之凶殺案件亦難以認定為凶宅。

貳、出賣人對於凶宅說明及責任

一、綜觀前述法院判決之意見，對於出賣人之說明義務，詳述如下：

（一）依據第三章第一節第一項，法院認為出賣人對於凶宅之說明程度分析，從法院 判決可知，買賣契約就非自然死亡情事之告知義務，大多以內政部之不動產買 賣契約書及不動產現況說明書做為參考範本，僅限於出賣人之產權持有期間，

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負有告知之義務，因此出賣人對此期間以外之情形則不負告知義務。但從判決 可知，雖然非自然死亡之情事並非發生於出賣人持有期間，凡出賣人知情卻隱 瞞而沒有據實告知，出賣人仍可歸責事由，須負不完全給付之瑕疵擔保責任。

（二）依據第三章第一節第六項出賣人在於產權持有期間，若房屋發生凶宅事實，出 賣人無論知情與否，皆有告知義務。在出賣人產權持有期間，若發生凶宅事件，

即使出賣人因故而不知，出賣人仍須負有調查且主動誠實告知義務；反之，若 凶宅事件並非發生於出賣人產權持有期間，出賣人不須負有主動調查義務。縱 非自然死亡之情事並非發生於出賣人持有期間，但出賣人知情，出賣人仍負有 告知之義務。若出賣人故意隱瞞房屋重大不利資訊的行為，已經違背誠信原則，

出賣人不得以不知瑕疵為理由而免除瑕疵擔保的責任。

（三）依據第三章第一節第五項出賣人違反房地產標的現況說明書之約定，不動產交 易之買賣契約，私法上之契約自由原則，所以出賣人之瑕疵擔保責任，買賣當 事人間得以特約限制或免除此瑕疵擔保責任，但出賣人不能違反公序良俗及應 以誠實信用原則告知義務。故如其瑕疵為出賣人故意不告知者，其特約即為無 效。依房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人非自然身故之 情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有非自然死亡該事情，多因心生 畏懼而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大 瑕疵。又系爭房地現況說明書既將該說明事項列入，亦足以顯見該事項之說明，

攸關房地產價格之重要說明事項。「民法」第 366 條規定：「以特約免除或限制 出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約 為無效。」然此種限制或免除，對買受人較為不利，故對有關擔保之免除，依

「民法」第 148 條第 2 項規定：「行使權利，履行義務，應依誠信原則為之。」， 因此製作或修正「不動產標的現況說明書」內容時，應秉持誠實信用原則，將 限制或免除瑕疵擔保責任之內容在「不動產標的現況說明書」詳細顯示出來，

使交易之相對人清楚了解限制或免除瑕疵擔保責任之內容，使買方知有「不動

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產標的現況說明書」內容記載之瑕疵，不動產發生非自然身故事件，會嚴重影 響購買意願及購買價格，導致市場接受度降低，不動產價格滑落之情形。故於 此情形縱使不動產無物理上之缺陷，仍會造成不動產經濟價值上的減損，因此，

在不動產交易實務上乃發展出凶宅條款之約定，由出賣人保證不動產未曾發生 自殺或兇殺致死事件，以確保買受人不致因資訊不足而釀成重大交易上損失；

其故意隱瞞房屋重大不利資訊之行為，已屬明顯違背誠信原則。

二、出賣人隱匿凶宅事實，構成刑事及民事賠償責任 （一）依據第三章第一節第八項，出賣人故意隱匿凶宅訊息買賣交易，使對方陷於

錯誤而交付財物，民法第 148 條第 2 項定有明文︰「行使權利，履行義務，

應依誠實及信用方法而為之。」出賣以低價購買凶宅後，隱匿凶宅訊息，轉 手市價賣出，賺取高額差價，嚴重違反交易誠信原則。侵害誠實信用性，有 不法所有意圖，為自己或第三人不法之所有，施用詐術使人將本人或第三人 之物交付為成立要件，故必以侵害誠實信用之欺罔手段，不法取得他人財物 始成立詐欺罪，該出賣人構成「刑法」第 339 條詐欺取財罪。

（二）依據第二章第二節，凶宅構成物之瑕疵擔保責任，依「民法」第 353 條之規 定，出賣人就權利瑕疵應負損害賠償責任，因權利瑕疵屬於債務不履行之範疇，

而出賣人債務不履行，原則上僅就故意或過失之行為負責任（民法第 220 條第 1 項）。因學者通說認為，債務不履行，若為自始主觀給付不能，出賣人應負無 過失之擔保責任；故權利瑕疵於買賣契約成立時存在者，出賣人始負無過失之 擔保責任。換言之，「民法」第 353 條規定：「買受人得依關於債務不履行之規 定，行使其權利」，此條規定於「民法」第 348 條及第 349 條之情形，均有相 同之準用，即自始主觀給付不能，或權利瑕疵於買賣契約成立時存在者，均是 法律效果之準用；反之，嗣後給付不能，或權利瑕疵於買賣契約成立時並未存

而出賣人債務不履行，原則上僅就故意或過失之行為負責任（民法第 220 條第 1 項）。因學者通說認為，債務不履行，若為自始主觀給付不能，出賣人應負無 過失之擔保責任；故權利瑕疵於買賣契約成立時存在者，出賣人始負無過失之 擔保責任。換言之，「民法」第 353 條規定：「買受人得依關於債務不履行之規 定，行使其權利」，此條規定於「民法」第 348 條及第 349 條之情形，均有相 同之準用，即自始主觀給付不能，或權利瑕疵於買賣契約成立時存在者，均是 法律效果之準用；反之，嗣後給付不能，或權利瑕疵於買賣契約成立時並未存