不動產仲介凶宅買賣問題與處理之研究
88
0
0
全文
(2) II.
(3) 謝誌. 從事不動產房屋仲介行業 20 年，之後重返學校重新再學習，與同學們一起上課 與討論過程中獲益良多，在學校用許多的實務案例與理論配合，讓我對不動產實務經 驗與理論結合有了較邏輯的思考模式，對於不動產的認知有更深層了解。 本論文得以如此順遂地大功告成，首先要特別感謝我的指導教授呂宗盈博士，感 謝這二年他在我撰寫論文的學習過程中，老師教學的認真，尤其老師在論文指導上， 更用心嚴謹，在每週的 Meeting 後，無論老師多忙，老師也不忘將每一階段，所有組 員的論文初稿帶在身邊，一字一句仔細的用筆一一修正提醒我們該加強或補充部分。 承蒙老師費心的指導並提出許多建議及改善方向，使我受益匪淺，讓學生的論文能更 加完整及嚴謹而得以順利完成，於此對於老師的教導再次致上最深的謝意。 謹以這本論文獻給我最敬愛指導教授呂宗盈博士及屏東大學師長及同學們，謝謝 您們。. I.
(4) 摘要 消費者透過不動產仲介業者購買房屋已是目前社會常態，然而當仲介業者未確實 對成屋的瑕疵進行調查並告知消費者時，糾紛因而產生。「凶宅」是近年實務上之熱 門議題，本研究從不動產仲介法律關係概說出發，論述不動產仲介員之調查義務範圍， 探討不動產說明書在我國不動產仲介業者於交易安全上的地位，針對「凶宅」房屋買 賣加以研究，言及於買賣房地本身之瑕疵，即指民法第 354 條所言之「物之瑕疵」。 因物之瑕疵樣態繁多，故本研究僅論及「凶宅」部分，說明「凶宅」之定義。因「凶 宅」非法律用語，然「凶宅」此一客觀事實，乃屬房屋交易之重要資訊，多數學說及 司法實務上多採凶宅具有物之瑕疵之肯定見解，選擇以司法實務判決為研究素材，歸 納司法判決關於「凶宅」之相關見解，並依司法裁判之理由基礎，分析「凶宅」見解 之法律問題。本研究將法院「凶宅」實務判決案例，做綜合歸納整理，從法律見解上 尋找「凶宅」定義與見解，尋求解決「凶宅」買賣解決方法，並作出評釋及建言。. 關鍵字: 不動產仲介、凶宅、不動產說明書、瑕疵擔保. II.
(5) Abstract Consumers buy houses through the real estate agency industry is currently the norm. However, when the agency industry does not defect to the house to investigate and inform consumers, resulting disputes. Haunted house is a hot topic in recent years of practice on the present study from the real estate agency legal relationship shall say, discusses the investigation of real estate agency member of the scope of the obligation to explore the real property specification in our estate agency industry position in the security of transactions on for "haunted house buying and selling homes." to study the sale of the premises Speaking in itself flawed, meaning "flaw was the" Civil Code Section 354 said it. The defect was due to many like state, so this study only partially addressed Murderer, Murderer's declaration definition. Haunted house because non-legal terms, however, "Murderer" this objective fact, is the case of housing transactions of important information, much more expensive than the haunted house thing certainly has flaws majority opinion on doctrine and judicial practice, the decision to choose to study judicial practice material, induction Murderer of judicial decisions on relevant insights and basic administration of justice in accordance with reason, the analysis of the legal opinion of the relevant issues. The research paper will do a comprehensive case collate views and make suggestions of Review and the rule of law.. Keywords:. real estate agency, haunted house, real estate brochures, defect guarantee. III.
(6) 目錄 誌謝………………………………………………………………………………………………………………………………….I 摘要………………………………………………….……………………………………………………………………………..II ABSTRACT…………………………………..………………………………………………………………………….......... III 目錄………………………………………………………………………………………………………………………………. IV 圖目錄……………………………………………………………………………………………………………………………. V 表目錄…………………………………………………………………………………………………………………………....V 第一章 緒論.............................................................................................................................. 1 第一節. 研究動機與目的.................................................................................................3. 第二節 第三節. 研究範圍與限制.................................................................................................5 研究方法與流程.................................................................................................6. 第二章 文獻回顧......................................................................................................................8 第一節. 凶宅之定義..........................................................................................................8. 第二節 第三節 第四節. 凶宅構成物之瑕疵擔保責任..........................................................................10 不動產仲介責任探討之相關研究..................................................................13 小結.....................................................................................................................30. 第三章 相關法院判決見解分析...........................................................................................32 第一節 第二節 第三節. 相關法院對於凶宅判決之案例......................................................................33 不動產房屋仲介人員責任分析......................................................................53 小結.....................................................................................................................59. 第四章 研究結果分析.............................................................................................................61 第一節. 凶宅糾紛之法律爭點與分析...........................................................................61. 第二節. 房屋仲介人員兇宅銷售之責任......................................................................66. 第五章 結論與建議.................................................................................................................68 第一節 結論.......................................................................................................................68 第二節 建議.......................................................................................................................71. IV.
(7) 第三節 後續研究建議......................................................................................................72 參考文獻......................................................................................................................................73 附錄 一 不動產說明書應記載及不得記載事項修正(增訂)重點....................................76. 圖目錄 圖 1-1 研究流程圖.....................................................................................................................7. 表目錄 表 2-1 不動產仲介凶宅買賣問題與處理之研究有關文獻彙整......................................19. V.
(8) 第一章 緒論 不動產仲介受不動產交易市場廣泛使用，不動產仲介員除為當事人尋找交易對象 外，另兼具居間協助斡旋及傳遞訊息等工作，在不動產交易中扮演極為重要之角色。 房屋仲介市場深具專業性與複雜化性，加上所運用的人力資源也最多之情況下，不 動產仲介業的角色與功能更加值得我們去探討，使其更朝專業與制度化的經營模式 邁進，使之能夠服務所有的參與不動產消費者獲致最大的利潤與福利，藉以促進整 個台灣社會經濟的良好發展。 不動產市場影響人類生活甚深，且係各國的重要資產，不動產指土地及其定著 物，係任何國家的重要財富，以美國爲例，不動產約占全國財富淨値的56%，在台 灣地區「有土斯有財」的觀念早已深植人心，不動產市場係按一定規則進行交易的 範圍，但不動產是異質性的商品，也是一種耐久財（林元興，2005）。 台灣不動產歷經三十多年之發展過程，隨著產業結構的改變及全球化之影響，對 於不動產的傳統觀念亦逐漸改變。不動產仲介在不動產交易過程亦將逐漸重要，因此 「仲介」並不僅僅是一個角色的扮演而已，而其功能性更加值得我們去重視。因此政 府主管機關亦應加以重視並協助建立相關機制，以健全不動產仲介經紀制度，並確保 交易安全。因此不動產仲介制度之健全與不動產相關資訊之揭露更為重要，然而卻因 制度不完備，以及少數不肖仲介人員之因素，導致買賣糾紛頻傳。內政部就不動產仲 介員應告知買賣雙方之事項所擬訂之「不動產標的現況說明書」，乃成為不動產經紀 業在不動產交易過程中所共同之範本。 近年來社會有關凶宅交易之爭議時有所聞，凶宅交易之爭議雖為我國人民買賣房 屋時所重視之嚴肅議題，凶宅非屬法律上之具體概念，況且因為現行法制並無相關法 律明確規定，因此導致不動產買賣之交易過程中，契約當事人買賣不動產標的物因涉 及凶宅情事而產生之糾紛，仍層出不窮。因此內政部於民國92年6月間公告「不動產. 1.
(9) 委託銷售契約書範本」的附件一「不動產標的現況說明書」中規範定義。依內政部函 釋之「凶宅」係指：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權曾發生兇殺或自殺致死 之情事」而言。 至於我國實務判決，則以臺灣高等法院民事判決103年度上字第544號判決曾對 「凶宅」為以下解釋：「一般人認知之凶宅，指曾發生過非自然身故死亡或非自然死 亡之案件的場所（包括兇殺、自殺、意外致死等）¹」。有鑑於一般人最常見之買賣 與不動產房屋仲介、屋主及買方，因雙方對於認知不同，或者屋主或仲介人員隱密事 實不告知，所產生之糾紛案件日漸增多，因而誘發起本研究想試圖藉由實務判決及其 相關學術文獻尋求對策之重點所在。. ¹司法院法學資料檢索系統 http://jirs.judicial.gov.tw/Index.htm. 2.
(10) 第一節 研究動機與目的 壹、研究動機 不動產交易之標的物，通常金額甚鉅，動輒數百萬、乃至上億元，對於一般民眾 而言，可能終其一生辛勞的工作目的，只是能想買得起一間房子，而希望有一個遮風 避雨的家。也可能是不動產交易契約當事人，一生唯一的一次不動產交易。在不動產 交易之過程中，不動產仲介人除為當事人尋找交易對象外，並居中協助斡旋，傳遞訊 息等等，在買賣交易中扮演極為重要之角色。然而，在實務上因不動產仲介活動所生 之糾紛頻傳，除因少數不肖仲介人員以不正當之手法詐騙當事人以外，其餘之部分通 常是制度之不完備所導致。關於不動產仲介相關買賣糾紛，於實務上可說非常繁多， 更遑論未進到法院之案子，數量勢必更為可觀。不動產交易往往涉及之價值甚鉅，當 事人委託不動產仲介人代其磋商交易條件，雙方勢必有一定之信任關係，而是否有忠 實義務之適用，本研究旨在探討不動產仲介人忠實義務，以強化仲介人與不動產交易 當事人之信賴關係，進而提高不動產仲介人之責任，俾求提升不動產交易品質，防止 未來不動產交易之紛爭。由以往經驗可知不動產仲介之訟爭，於實務界相當頻繁，然 而應如何改善此等狀況，建構一個安全且值得信賴的不動產交易環境，補足相關不動 產仲介法律制度之闕漏，此即為本研究之動機。. 貳、研究目的 近年來社會有關凶宅交易之爭議時有所聞，如民國 104 年 6 月 17 日自由時報報 導「地產女王」的舞蹈老師張淳淳 2，9 年前以姊姊名義買下台北市民生東路一間房 屋，轉賣給林男與連女，2 人再轉售給賴男，交屋兩週後，賴男察覺曾有女子在屋內 燒炭自殺，提告向張淳淳、林男、連女與仲介公司，求償房價損失 410 萬元；不過台 北地院認為，張等人賣屋前不知房屋是凶宅，買賣無過失，判張淳淳等人免賠，可上 2. 民國 104 年 6 月 17 日自由時報登載 http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/1351943. 3.
(11) 訴。因為現行法制對於凶宅並無相關法律明確規定，例如：殯葬業周邊之房屋、買賣 之房地附近有「夜總會」(即墓地、墓園)是否均屬於凶宅？從家中跳樓導致死亡，此 時究竟是自殺之「發生地」或「陳屍地」何者方屬凶宅？於此，在於買賣契約之法律 關係下，其出賣人出售「凶宅」予買受人而被發見者，買受人是否因此得主張買受之 不動產標的物為凶宅，係具有不可回復之重大瑕疵，屬有物之瑕疵情況，因而向出賣 人要求物之瑕疵擔保責任，買受人並且得藉此主張解除契約，返還所交付之價金？因 此，不動產買賣之交易過程中，契約當事人買賣不動產標的物因涉及凶宅情事而產生 之糾紛，仍層出不窮。 本研究之目的為探討不動產仲介業從法制化至今，其所遵循之理論與實務，是否 能夠真正符合社會現實需求？是否能實踐當初立法之目的？「不動產經紀業管理條例」 自民國 88 年 2 月 3 日正式正式公布實施至今，其中有許多相關規範與實務運作情形 有所差異，值得檢討改進。法規實施至今是否真的有效保障消費者權益，亦有諸多疑 點。本研究擬探討法規實際的執行情形以及缺失，期能達到「不動產經紀業管理條例」 第一條之立法精神－「為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障消費者權益， 促進不動產交易市場健全發展之宗旨。並且發掘法案可能產生之疑義，以作為未來修 法之參考。具體而言，本研究之目的包括下列： 1.探討在於出賣人、房屋仲介人員在於兇宅銷售責任之歸屬。 2.分析不動產仲介業法制化後之相關凶宅銷售實務及法院判例。 3.對台灣不動產仲介業提出未來凶宅修法建議方向論述與評估。. 4.
(12) 第二節 研究範圍與限制 壹、研究範圍 不動產仲介凶宅買賣所造成問題如何解決，乃為本研究探討之主軸。雖然「凶 宅」不同於其他物，沒有明顯而具體之瑕疵，部分來自於個人主觀心理層面，但依 據房市之交易習慣、經驗，確實為一個重要的考量因素，其所影響之交易價格甚 高，故紛爭在所難免。在於時間範圍以近五年內為主軸，法院對於凶宅實務判決個 案做為判斷依據分析。本研究以定義凶宅、釐清買受人、出賣人、仲介之責任，及 以法院判決做為研究主軸。而解決凶宅買賣所造成的問題，即為本研究最重要之核 心價值及目標，期望能成為日後紛爭的參考依據。. 貳、研究限制 一、依內政部於民國 88 年 2 月 3 日公布不動產經紀業管理條例第四條規定:「經 紀業指本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或行號；仲介業務指從事不動產買賣、 互易、租賃之居間或代理業務；經紀人員指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執 行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」本研究 限制不含代銷業務及不動產互易、租賃之居間或代理業務。二、不動產經紀業管理條 例第四條規定： 「不動產指土地、土地地著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、 預售屋極其可移轉之權利；成屋指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建 築物。」本研究之凶宅買賣，限制於成屋、中古屋不含法拍屋。. 5.
(13) 第三節研究方法與流程 壹、研究方法 本研究所使用之方法計有: 一、文獻分析研究法: 文獻資料分析在某些限度內，它可以使我們了解過去、重建過去、解釋現在， 及推測未來。在於社會研究中，被廣為運用一種間接研究方法。本文將蒐集與 不動產仲介相關之學位論文、專文、法院判決、行政決定、期刊、雜誌、報紙、 網站等相關資料，予以整理，俾求釐清出關於不動產仲介凶宅買賣相關爭議之 各家見解，同時予以評析。 二、法院判例分析法: 收集對於法院在於凶宅實際判決案例，加以整理、分析、比較，期能對於凶 宅在於法律上有更明確定義，進而從法律上觀點去了解凶宅。. 貳、研究流程 本研究之流程首先確認研究問題與目的，之後對於研究之範圍及限制的確 定，而後對於研究問題相關文獻做回顧與法令探討、相關著作論述，繼而進行 法令判決分析與文獻回顧分析作進一步討論，最後提出結論與建議。 研究流程如圖 1-1 所示:. 6.
(14) 研究動機與目的. 研究範圍與限制. 文獻回顧. 經紀法規探討. 法院判例探討. 期刊論文探討. 分析. 研究設計. 法院判例分析. 文獻回顧分析. 資料結果分析. 結論與建議. 圖 1-1 本研究流程圖. 7.
(15) 第二章. 文獻回顧. 第一節 凶宅之定義. 李元矗（2011）研究指出，大多數法院判決皆認為凶宅並非法律用語，亦未有明 確定義，故以不動產交易市場之經驗，及內政部公告之函文做為參考原則，再依個案 之情事審酌。而其中所謂「自然死亡」係指一般之老死或病死，而「非自然死亡」乃 係相對於「自然 死亡」而言，凡「自然死亡」以外之情事，即他人加工致死及自行 加 工致死皆屬非自然死亡，諸如自殺、凶殺、跳樓、意外等。對於「自殺致死」 、 「凶 殺致死」及「跳樓自殺致死」，大多數法院判決認為就房屋交易市場之通常交易觀念 而言，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願， 並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。 吳聰億（2015）研究指出，對於內政部函釋之凶宅，內政部於97年7月24日內授 中辦字第0970048190號函，對於92年6月公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」 附件 一「不動產標的現況說明書」項次11內容之解釋： 「本建築改良物(專有部分)於 賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改 良物之專有部分（包括主建 物及附屬建物） ，曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然 死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部 分跳樓） ；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分） 。足 見，本內政部函可分為兩個部份解釋，其中對於凶宅之定義，整理如下：1.發生兇殺 或自殺而死亡且陳屍於專有部分，或在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳 樓）。2.不含自然死亡。3.不含在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專 有部分）。一般社會觀念中的凶宅定義最廣，包含1.凶宅泛指不吉利的方位，不宜人 居，既便該房屋未發生過自殺、兇殺或意外死亡之情形，然因磁場或方位不宜人居亦 將歸類為凶宅﹔2.只發生過自殺、兇殺或意外死亡，因而帶有極端能量，干擾居住其. 8.
(16) 中的人﹔3.發生過自殺、兇殺或意外死亡之土地，以此凶地為基地所興建出來之房屋。 薛博橙（2014）研究指出，「凶宅」並非法律上具體之法律概念，於民法法典中 亦查無所獲於該專有名詞之存在，不可否認地卻於不動產買賣之房地產交易市場中， 耳熟能響地被人民談論自如，因此若要知其定義，僅得由內政部於92年6月間公告「不 動產委託銷售契約書範本」的附件一「不動產標的現況說明書」及實務判決書中了解 其定義。依內政部函釋之「凶宅」係指：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權曾 發生兇殺或自殺致死之情事」而言。至於我國實務判決，則以台灣高等法院97年度上 字第486號判決曾對「凶宅」為以下解釋：「一般人認知之凶宅，指曾發生過非自然 身故死亡或非自然死亡之案件的場所（包括兇殺、自殺、意外致死等）」。 陳耀峰（2015）研究指出，內政部於民國97年函詢問方式回覆其有關「凶宅」之 認定標準以便明示於不動產說明書內一案之文函中言之，本部（內政部）頒訂的不動 產說明書應記載事項，目前尚無應記載「凶宅」有關事宜，況且「凶宅」非為法律名 詞，由此可知，在我國的行政機關認定中，沒有「凶宅」此項法律詞彙，內政部不以 「凶宅」對此事務加以闡述，其定義僅有凶殺及自殺情事，我國現今的相關司法人員 對於不動產標的物若產生凶宅或非自然死情勢時，其在行為人死亡原因方面之認定， 乃多以自殺、他殺兩類型加以認定，若當事人死亡原因為意外、病故或死於送醫途中 時（非自然死），在司法體系之認定中其非為凶宅。. 9.
(17) 第二節 凶宅構成物之瑕疵擔保責任. 我國民法第349 條規定︰「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不 得主張任何權利。」該法律之規範目的在於，如有第三人就買賣標的物，對於買受人 主張權利時，買受人得請求出賣人排除第三人之權利，出賣人負有排除第三人權利之 義務。換言之，當事人未約定買受人應承受權利瑕疵時，出賣人給付之買賣標的若具 有權利瑕疵，表示出賣人未依債之本旨履行債務，故權利瑕疵之性質為不完全給付， 權利瑕疵既是屬於債務不履行之範疇。 吳聰億（2015）研究指出，物之瑕疵擔保責任於買賣凶宅之適用，按民法第 354 條規定「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買 受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕 疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」最高法院 73 年台上字第 1173 號判例「所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人 之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質 上應具備者為限。」其所使用的文字雖與上述不同，但同樣認為物之價值是否有欠缺 ，係屬瑕疵擔保效力之所及，並進一步指出，不以「物質上」應具備者為限。我國 法院凶宅之相關實務判決，法官即是從上述判例及法條，認定凶宅應屬物之瑕疵。 陳添輝（2012）研究指出，責任為債務不履行責任之一種。因此，出賣人就權利 瑕疵並不必然應負擔保責任，出賣人之所以就權利瑕疵應負擔保責任，其理由在於， 權利瑕疵於買賣契約成立時即已存在，而出賣人嗣後無法排除該權利瑕疵。換言之， 出賣人就權利瑕疵應負擔保責任，其理論根據在於自始主觀給付不能。出賣人於訂約 時，應確認自己是否有給付能力，以確保能使買受人取得買賣標的物，確保買受人對 於交易之信賴，以達交易之安全。反之，出賣人於訂約時，就主要給付義務已經給付 不能，卻未確認自己是否有給付能力，而簽訂買賣契約，嗣後如果可以主張不可歸責 而免責，其結果係要買受人承擔出賣人自始主觀給付不能之風險，對買受人相當不公. 10.
(18) 平，亦有礙交易之安全。而且，出賣人是否自始主觀給付不能，出賣人自己比較容易 確認，由出賣人確認之成本亦較低，故通說認為，出賣人就自始主觀給付不能應負擔 保責任。 李元矗（2011）研究指出，不動產經紀業者大多受有報酬，應本於其專業，盡善 良管理人責任之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上需要注意之 重要瑕 疵（即曾發生過非自然死亡之事故） ，加以進行了解並向委託 其仲介之當事人解說。 倘若不動產經紀業者未盡善良管理人之注意義務，因此造成委託人或交易相對人之損 害，自然與不動產經紀業者之未告知行為有因果關係。法院判決認為不動產經紀業者 就標的物之調查、說明義務僅限於專有部分，及出賣人是否於不動產現況說明書中「是 否曾經發生『非自然身故』之情事」欄填載「無」並簽名蓋章確認其實情。不動產經 紀業者多以區域經 營之方式，對於該區域情事之瞭解，有其專業之管道、知識、技 術等，且其多受有報酬，故本應依其專業，提供較一般出賣人更為完整之交易資訊， 因此，對於凶宅之情事，不動產經紀業者應竭盡所知，主動向消費者誠實揭露一切重 要訊息，若凶宅之情事乃係發生於不動產經紀業者所營業之區域，不動產經紀業者自 應就其所營業之區域負善良管理人責任。法院判決認為不動產經紀業者就標的物之調 查、說明義務僅限於出賣人產權持有期間。法院判決認為不動產經紀業並無如檢警機 關、消防局等，調查之權限，倘若不動產經紀業者已多方探求，諸如向鄰居、村里鄰 長探聽等，亦無法得知凶宅之情事，則難認不動產經紀業者未盡善良管理人義務，不 得請求連帶賠償責任。 張義權、何信輝（2007）研究指出，按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「兇 宅」，至於「兇宅」的基本定義，就目前房屋仲介公司之規範，泛指「曾發生過兇殺 或自殺致死案件」之房屋。此一因素雖未對勘估標的造成直接物理性之損害，惟就一 般社會大眾而言，此乃屬於心理嫌惡性之狀況；對於住戶而言，其所造成之影響除居 住品質之疑慮外，對於心理層面亦會造成相當大負面之影響。因此，在房地產交易市 場及實務經驗中，具有非自然身故情事之標的，往往會嚴重影響買方購買意願及願意. 11.
(19) 承買之價格，進而造成標的市場接受程度及價格皆大受影響之現象。具有非自然身故 情事之標的，無論係從心理層面抑或是市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的， 且有明顯異於週遭環境之情形。故就估價學理之適合性原則而言，非自然身故之情事 將對標的之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價値減損，進而影響其市場價格。 陳耀峰（2015）研究指出，不動產標的物之房屋內是否曾發生有人自殺致死之情 事，屬於不動產交易之重要資訊，其影響交易價值甚鉅，故不論出賣人是否知悉該事 實，均不能免除物之瑕疵擔保責任。在凶宅此事務方面，法院明確將此等告知義務擔 負於出售者身上，其在判決中明確言之，不論售屋者是否知悉交易標的物是否為凶宅， 其均需擔負瑕疵擔保之責任，亦即是法院為避免糾紛，將資訊告知之義務加附於售屋 者，由其擔負標的物是否為凶宅此等資訊的搜尋與告知義務，若交易中之一方以虛假 之資訊傳遞與相對人，會導致不公平之交易行為，此時會破壞社會經濟秩序，故政府 對於虛假、欺詐之行為應加以嚴懲，以減少欺騙行為。 陳自強（2012）研究指出，契約責任與侵權責任構造不同，不須建立相同規則原 則。契約責任之發生客觀法律秩序之對立，亦非對債務人為非難或譴責，故不須分別 判斷債務不履行之違法性與有責性。契約責任主要是係因當事人違背對他方當事人之 承諾而生︰當事人若於契約承諾使一定結果發生，則除了有免責事由外，結果不發生 既英違反承諾而應負責﹔倘承諾盡一定注意履行契約，則未盡此注意履行契約而致他 方損害，亦應負責。. 12.
(20) 第三節 不動產仲介責任探討之相關研究. 壹、「不動產標的現況說明書」之法律性質 歐銀錄（2010）研究指出，「不動產標的現況說明書」之法律性質: 一、瑕疵擔保責任限制或免除之書面特約: 不動產交易之買賣契約，私法上之契約自由原則，所以出賣人之瑕疵擔保 責任，買賣當事人間得以特約限制或免除此瑕疵擔保責任，但出賣人不能違反 公序良俗及應以誠實信用原則告知義務，故如其瑕疵為出賣人故意不告知者， 其特約即為無效。民法第366 條規定：「以特約免除 或限制出賣人關於權利或 物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」然此種限 制或免除，對買受人較為不利，故對有關擔保之免除，依民法第148條第2項規 定：「行使權利，履行義務，應依誠信原則為之。」所以製作或修正「不動產標 的現況說明書」。 二、從給付義務： 給付義務係指買賣雙方意思表示一致而簽訂買賣契約之後，除主給付義務 外，具有確保債權人的主給付利益獲得最大合理滿足功能，並且得獨立 起訴請 求履行之其他義務。 三、先契約義務： 不動產經紀業管理條例第23條第1 項規定： 「經紀人員在執行業務過程 中， 應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」依此規定委由不動產經紀 業銷售之不動產，不動產經紀業之經紀人員，在帶看或解說不動產時，應製作 不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，雖其名稱與「不動產說明書」不 同，但其法律性質既屬相同，同是訂約前的「先契約義務」，違反時發生有「締 約上過失」之問題，應負法定的損害賠償責任。. 13.
(21) 貳、不動產說明書與說明義務 陳立夫（2006）研究指出，為何要有不動產說明書及說明﹖ ㄧ、不動產之交易，不僅其標的金額相當高額度，且相較於其他商品交易，不 動產之權利關係及交易條件等更為複雜。 二、於不動產交易（買賣）之際，承購人除對於不動產之區位環境、物理狀況 外，尤其對於其權利內容與權利關係、法令上（公法、私法）限制及交易 條件等資訊，如未予充分調查、確認，即締結契約，則往往於日後易滋生 無法達成契約目的或蒙受重大損失之紛爭。 三、在不動產交易時，為避免發生紛爭，承購人事前瞭解所擬交易不動產之各 項資訊，乃屬必要。然而一般而言，不動產之承購人大多缺乏不動產交易 經驗 及不動產專業知識，對於不動產交易物件之權利義務關係等，於交 易上所應知悉資訊之調查與自行理解之能力，實有所欠缺。 四、當不動產交易，透過具有不動產專業知識與經驗之不動產經紀業者為之者， 不動產經紀業者於提供服務時，依法收取報酬，既為有償，業者即負有善良 管理人之注意義務（即以專業者立場，負高度之業務上注意義務），使交易 相對人（承購人）充分瞭解其所擬交易不動產之重要資訊；而後，承購人得 據以決定是否進行交易或為交易條件之判斷。 李貴美（2015）研究指出，不動產經紀業業者在與賣方簽立委託銷售契約書 時，對於不動產狀況使用說明書之填寫，應記載或不得記載之事項時;必需詢問 出賣人委託標的（即房屋使用現況或土地使用情形），持有期間是否曾發生非自 然身故（即因自殺或意外死亡統稱凶宅）事件。然而，非自然身故之爭議及糾紛 最常見，因政府僅規定所有權人持有期間是否曾發生非自然身故事件，需清楚詢 問委託人，並告知委託人，委託銷售契約書內容係按委託人明示告知製作而成， 如有隱瞞欺騙等情事，由其負法律責任並請委託人親自簽名。 李敘恆（2015）研究指出，仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般. 14.
(22) 之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向 消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。於 仲介之過程，亦握有充分之資訊以及文件（如出賣人之所有權狀、身分證明文件 等） ，其就可能發生之不利結果，應有預見之可能。被上訴人既以仲介房屋買賣為 業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被 上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責任。. 參、不動產仲介人之意義 依內政部於民國八十八年二月三日所公布之「不動產經紀業管理條例」第四條 第五款之規定，仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理。就目前不 動產市場觀之，房屋仲介業所銷售之標的物主要為土地、成屋（包括新成屋、中古 屋與極少數的預售屋。 陳正緯（2014）研究指出不動產仲介人，通常為居中從事不動產交易之撮合， 而獲取報酬。惟不動產仲介之角色究竟較偏於買方、賣方，亦或係秉持專業立於公 平之立場，則未有定論。有謂仲介者： 「乃基於中間人之立場，憑藉其專業知識與斡 旋能力，協議買賣雙方之價差，促進交易更合理及安全地完成，他不能像賣者只立 於售得高價之立場，或像買者只考慮買方之觀點，而必須兼容並蓄，同時考量買、 賣雙方及市場行情，客觀地成為買、賣者間之橋樑使買賣雙方達成一致之協議。」 ， 不動產仲介人，乃係秉持其專業素養，為委託人尋覓交易對象，立於公平、公正之 立場，協助當事人磋商交易條件，並監督雙方履行債務，居中促成不動產交易之進 行，以此為業之人。 吳佳昇（2003）研究指出，房屋仲介之定義，房屋仲介業乃是在房屋仲介市場上 扮演傳遞房屋買賣雙方之間有關房屋交易的訊息，並湊合雙方達成交易行為的角色， 亦即「以周旋說合房地產買賣雙方，以協助完成交易的營業行為者」。. 15.
(23) 肆、不動產交易安全機制 李麗萍（2010）研究指出，了解消費者對於不動產履歷制度的期許及需求: 一、業者普遍認為已有足夠能力編製不動產交易履歷。 二、社會對不動產交易履歷，有高度的接受度。 三、消費者之背景與對履歷的接受度存在些許的關聯性。 四、消費者的主觀認知與對履歷的接受度存在相關性。 為求促進資訊透明化，減少因資訊不對稱產生之交易糾紛，「不動產履歷制度」 之建立係為防免糾紛之不動產交易安全機制之一。或許不動產履歷無法絕對保 證不動產的健康與安全，至少這是一個要求不動產經營業者於供應鏈各環節重 視消費者之消費權益，及負責任的制度。反映不動產市場交易資訊不透明之現 況，故消費者普遍認為資訊揭露公開有助於不動產交易公平化。 宋滿華（2007）研究指出，對於不動產安全交易機制的落實︰ 由於房地產交易面臨許多不確定的風險，賣方擔心房屋產權過戶後拿不到尾款，買方 憂慮自備款付給賣方後取不到房屋產權。此外，在交易過程當中亦常遭遇到法院查封、 假扣押等問題，所以在不動產交易過程中充滿著極大的風險。因此部分仲介業者與建 築經理公司、銀行業者推出「成屋履約保證」 、 「不動產交易簽證」 、 「不動產價金信託」 、 「責任保險制」等交易安全制度。尤其國內不動產市場特有的預售制度，一旦發生交 易糾紛，消費者往往處於較弱勢的地位，故經紀業者為永續經營，讓消費者的保障更 臻完善，應落實執行房地產交易安全制度。 蕭碧桃（2012）研究指出，交易安全在所有偏好指標評估因素中列為首位，而 在因子中，可見受測者皆期望在買賣房屋時能保障交易安全，且能提供求償及保障 機制。所以，房屋仲介業者應優先致力改善之處是為提升交易安全以獲得消費者信 任。政府部門應提供交易安全保障、求償機制及懲罰制度，來規範業者注重交易安 全，以減少訟源，促進社會安定。. 16.
(24) 伍、房屋仲介人員的忠實義務 陳正緯（2014）研究指出，房屋仲介人員與委託人之間，乃係立基於強烈之信賴 關係，為促使仲介人員盡忠職守，為委託人尋求最佳利益、提供良好之照顧，其中包 含誠信、忠實、訊息揭露，亦即應課與其相當之忠實義務。其內涵包括據實報告義務、 媒介妥適相對人義務，以及調查義務等。忠實義務之範圍:1.不動產仲介人，應誠實 告知委託人關於交易上之資訊。2.不動產仲介人於仲介之過程中，為賣方尋求交易對 象，其係直接與賣方接觸之人，自有機會對於買方之相關資訊，為一定程度之了解。 其自應基於其專業且經驗為判斷，其是否為妥適之交易對象。3.不動產仲介人於不動 產買賣之過程，扮演極其重要之角色，其所提供之資訊，買賣之當事人，常為其重要 參考之指標。倘若不動產仲介人員，係為其自己利益，而進行仲介活動，於委託人而 言，將係十分不利之狀況。故不動產仲介人，於執行仲介職務，應戮力本於委託人之 最佳利益，不得為其自身私利，罔顧委託人之權益。 何宜螢（2011）研究指出，房屋仲介業屬高度服務接觸產業，由於交易金額龐大， 使得顧客在選擇房屋仲介公司及房屋仲介人員時，標準更為嚴格。顧客在買賣房屋交 易金額均為百萬元以上，不能為了商業利益而枉顧顧客的價值利益。因此，房屋仲介 服務人員其操守亦相當重要，在買賣房屋過程，所牽涉到的範圍相當廣泛且手續繁瑣， 皆需由房屋仲介人員專業的諮詢及服務，由此可知，房屋仲介人員應有充足的房屋買 賣之專業知識，影響顧客對房屋仲介業者的最重要因素之一，培養關係銷售行為有助 於關係品質的建立。並透過 頻繁的互動以增強彼此間的合作關係，有效降低顧客的 不確定性，減少交易成本，增加潛在利潤。透過主動地與顧客表達善意及互動，讓顧 客感到滿意及產生信任，以提昇顧客忠誠度。. 陸、房屋仲介人員常見之交易糾紛問題 翟鎮辰（2009）研究指出，不法之不動產經紀從業人員，如何仗著自己對專業知 識、相關法規的嫻熟、瞭解，而對於較無經驗及專業判斷能力之交易相對人，於道德. 17.
(25) 上預留許多對自己有利之空間，而相對人因該預留空間而喪失利益，因此也造成許多 人對不動產經紀從業人員之誤會及不諒解，誤認他們是披著羊皮的狼一般。一般消費 者於購買經驗相當有限的情形下，且市場上購屋資訊不足之影響，再加上不動產經紀 人員素質良莠不齊，不肖業者往往為達成交易或委託，而故意隱瞞重要交易訊息、欺 騙消費者或擅用職權等，而做出違背職業倫理之情事，所以消費者與不動產業經紀業 者間不公平的交易行為，也就屢見不鮮。根據，上述之分析得知不動產經紀人員因素 質良莠不齊，不肖之業者往往為達成交易或委託，而故意隱瞞重要交易訊息、欺騙消 費者或擅用職權等，而做出違背職業倫理之情事。針對目前國內較為常見之不動產交 易糾紛列舉說明如下，依其型態可大致區分為隱瞞事實、欺騙行為及擅用職權三類： 1.隱瞞事實：交易資訊、契約審閱、斡旋金、要約書、稅費負擔。 2.欺罔行為：坪數不足、屋齡不符、產權不清、不實消息、不實廣告、騙貸款、回 頭殺。 3.擅用職權：竊取資料、偽造文書、削價競爭、帳款不明、假買斷、一屋二賣、賺 取多次服務費、暗賣、私收回饋。. 柒、經紀人簽章之要件 鄭惠佳（2012）研究指出，民國88年2月3日公布的不動產經紀業管理條例第22條 第1項第6款之規定，經紀人簽章僅對於該不動產買賣契約是透過經紀人中介之後， 才達成合意，進而簽署之契約，為了使經紀人就其業務上所完成之契約負擔相關的 保密責任及賠償責任，所以於不動產經紀業管理條例增訂此項規定。因此該規定係 為經紀業之行政管理而設，非以一般人民私法上法律行為成立生效要件為規範對象， 並非民法特別法，當無優先適用的效力，更與「明示其一視為排除其他」原則無涉。 況且法律也未強制要求當事人一定要委託經紀業才能進行不動產交易，所以，未經 不動產經紀人中介的契約自然無法要求不動產經紀人負責。 本研究蒐集之相關文獻彙整如表2-1所示:. 18.
(26) 表 2-1 不動產仲介凶宅買賣問題與處理之研究有關文獻彙整表 作 者 年 度. 題. 目. 研 究 動 機 與 目 的. 研究 方法. 結論與建議. 銀錄. 不動產交易 標的資訊揭. 研究動機: 是否「不動產標的現況說. 為應用歸 結論: 納法 「不動產標的現況說. 2010. 露之研究-以 「不動產標 的現況說明 書」為中心. 明書」違反誠信原則及法 律規範，可能導因於該說 明書所提供之訊息數量不 足，使既有的內容表露不 盡周延，不符交易雙方所 期待不能適應實際之社會 需要，而引起不動產交易. 明書」未符合下列事 項，致未具有合理之 內容及交易上之需 求。 第一項交易資訊誠實 告知 第二項 提供相對人. 糾紛，且從經濟學交易理 論來看，是否亦未符合交. 合理機會 第三項 交易成本理. 易成本理論，遂興起對不 動產標的現況說明書」之 研究。. 論. 研究目的: 旨在探討「不動產標的現 況說明書」是否違反誠信 原則、法律規範，及是否 符合交易成本理論，使其 應具有合理之內容，以使. 說明書」，及契約審 閱權。. 交易雙方資訊對稱符合交 易上之需求，為本文研究 目的。. （接下頁）. 19. 建議: 重新修正「不動產.
(27) 表 2-2 不動產仲介凶宅買賣問題與處理之研究有關文獻彙整表(續表) 作 者 年 度. 題. 目. 研 究 動 機 與 目 的. 研究 方法. 結論與建議. 李元矗. 我國住宅瑕 研究動機: 文獻分析 疵之法律問 凶宅雖非實體上之瑕疵， 之研究方. 1.買受人得向出賣人 主張物之瑕疵擔保責. 2011. 題－以兇宅 但因為我國之風俗習慣， 法、法學 為例 在交易考量過程中，確實 釋義之研 成為一個重要的考慮因素，究方法。 影響交易價格。而制訂法 規或法院判決存在目的及 功能之一，是為了幫助民 眾解決紛爭，做為社會大. 任，而物之瑕疵擔保 責任之法律效果為解 除契約或減少價金。 2.買受人得向出賣人 主張不完全給付之損 害賠償，法律效果為 解除契約、減少價金. 眾裁判的依據，及仲裁的 服務；如將該紛爭推回於. 及因給付所造成之損 害賠償。. 民眾自行解決，那又何需 制訂法規或法院判決的存 在？. 4. 不動產經紀業者並 未主動據實告知委託 人或交易相對人，則 不動產經紀業者應負. 研究目的: 旨在探討「不動產標的現 況說明書」是否違反誠信 原則、法律規範，及是否 符合交易成本理論，使其 應具有合理之內容，以使. 損害賠償責任。 5. 法院拍賣時，拍定 人不得主張物之瑕疵 擔保請求權， 故法院、被拍人及債 權人得以此作為抗. 交易雙方資訊對稱符合交 易上之需求，為本文研究 目的。. 辯，無須負物之瑕疵 擔保. （接下頁）. 20.
(28) 表 2-3 動產仲介凶宅買賣問題與處理之研究有關文獻彙整表(續表) 作 者 年 度. 題. 目. 研 究 動 機 與 目 的. 研究 方法. 結論與建議. 吳聰億. 物之瑕疵擔 保責任之研. 研究動機: 物之瑕疵擔保責任之理論. 文獻分析 結論: 之研究方 1.凶宅買受人得主張. 2015. 究-以凶宅房 屋買賣為中 心. 依據在於雙務有償契約當 事人間相互代價之平衡， 依據無過失責任之基礎， 傾向於保護買受人，以現 代法律保護消費者之潮 流，本文以買受人角度探 討如何主張權益，尋覓妥. 法、法學 之權益，認定凶宅 釋義之研 應屬物之瑕疵。 究方法。 2.物之瑕疵擔保責 任於買賣 凶宅之 適用，可歸責於 出賣人之事由所 致時，出賣人始 同時負有物之瑕 疵擔保及不完全 給付之債務不履 行責任。 3.解除契約或減少 價金標準之提出 。. 適處理方案來合法解決紛 爭，對於出賣人來說應屬 合理而不致過於嚴苛。 研究目的: 1.針對物之瑕疵擔保責任 概念、要件及效力做一介 紹，並整理我國相關之學 者論述及司法實務見解。 2.針對凶宅買賣，比較分 析實務上判決對物之瑕疵 擔保效力認定之差異，並 整理物之瑕疵擔保與意思 表示錯誤、締約上過失、 不完全給付之競合及法拍 凶宅之不同。 3.針對我國民法物之瑕疵 擔保效力之部分，提出相 關之建議，明確規定物之 瑕疵擔保。. （接下頁）. 21. 建議: 凶宅瑕疵也不像海 砂屋或輻射屋有科 學儀器及數據可以 偵測參考，法律規 範應對買受人權益 多所保障。本文主 張應該公開凶宅透 明瑕疵資訊，讓消 費者自行評估不動 產價值，並自行斟 酌是否買受，如此 或可更確保買賣契 約成立之安定性， 不滯留於目前實務 上常見經由過戶轉 手以規避內政部釋 函之定義，而徒然 增加不必要糾紛。.
(29) 表 2-4 動產仲介凶宅買賣問題與處理之研究有關文獻彙整表(續表) 作 者 年 度. 題. 目. 研 究 動 機 與 目 的. 研究 方法. 結論與建議. 薛博橙. 我國法院審 理凶宅案件. 研究動機: 有鑑於一般人最常見之買. 描述性統 結論: 計、推論 1.「意外死亡」之房. 2014. 之量化統計 及法律分析. 賣及租賃行為，其因凶宅 情事所產生之糾紛案件即 佔整體總案件數量之 7.4%，因而誘發起本研究 想試圖藉由實務判決及其 相關學術文獻尋求解答之 重點所在。. 性統計。 地是否屬凶宅仍有爭 議。 2.內政部函釋凶宅定 義，其「專有部份」 採「實質獨立性要件 說」較為妥適。 建議. 研究目的:. 1.凶宅情事發生年代 久遠且發生於賣方產. 選擇以司法實務判決為研 究素材，並以實證及量化 分析之方式，尋找出影響 凶宅案件之各種因子之現. 權持有期間以「外」 者，優先以減 少價金為判決。 2.減少價金之金. 況，並且再藉由該些影響 因子所呈現之統計數據 中，具體實證出影響法院 最終形成判決之關鍵重 點，因而得以藉由該些具 有統計上實證意義之資. 額，以不動產鑑定 機構所鑑定之 15% 為原則。. 訊，提供未來不同領域之 研究者及司法專業人士預 測。同時本研究最終亦歸 納司法判決關於凶宅之相 關見解，分析相關見解之 法律問題，以提供未來不 同領域之研究者及司法專 業人士，對於該些法律問 題所產生看法分歧及未有 統一見解之背後主因及本 文之建議。 （接下頁）. 22.
(30) 表 2-5 不動產仲介凶宅買賣問題與處理之研究有關文獻彙整表(續表) 作 者 年 度. 題. 目. 研 究 動 機 與 目 的. 研究 方法. 結論與建議. 陳正緯. 不動產仲介 相關法制及. 研究動機: 不動產仲介之訟爭，於實. 歷史解釋 結論: 法、文獻 1.倘委託人嗣後對. 2014. 實務問題之 研究. 務界相當頻繁，然而應如 何改善此等狀況，建構一 個安全且值得信賴的不動 產交易環境，補足相關不 動產仲介法律制度之闕 漏，此即為本文之研究動 機。. 分析研究 於究其是否已為審 法、外國 閱一事，發生訟 立法例比 爭，應由不動產仲 較研究法 介業者，負舉證責 、實務分 任。 析法、歸 2.定型化違約金之 納分析法 約款，於契約中違. 研究目的: 不動產仲介之訟爭，於實. 、功能法 學法。. 約處罰之約款，不 得約定超過全額. 務界相當頻繁，然而應如 何改善此等狀況，建構一 個安全且值得信賴的不動 產交易環境，補足相關不. 之報酬之違約金， 否則有誘發道德風 險之虞。 3.服務費收費方式:. 動產仲介法律制度之闕 漏，此即為本文之研究動 機。. 1.調整級距。 2.按件計酬。 3.更動計算之基數 標準。 建議: 1.不動產仲介禁止雙 方代理。 2.資訊揭露義務之落 實。 3.加重同業公會之角 色。 4.相關制度法制化。 5.導入產險制度。 。. （接下頁）. 23.
(31) 表 2-6 不動產仲介凶宅買賣問題與處理之研究有關文獻彙整表(續表) 作 者 年 度 翟鎮辰 2009. 題. 目. 研 究 動 機 與 目 的. 研究 方法. 結論與建議. 論當代房屋 仲介業的角. 研究動機 仲介所代表的角色與功. 文件分析 結論: 法、次級 因應競爭環境與追. 色與功能. 能，就房地產市場之重要 性使買賣雙方、銀行 業、房屋仲介業三者之消 費行為的制度化與專業化 加上政府政策之調整，對 整體房屋交易市塲所產生 的影響來加以分析與探. 資料分析 求企業永續經營， 法、參與 房屋仲介應執行以 觀察法。 下三要點： 1.全方位服務 2.整合多元通路 3.由仲介變為知識 平台. 討，是為本研究之動機。. 建議: 1.買賣雙方定型化契. 研究目的: 房屋仲介業及專業不動產 經紀人或土地登記代理與 不動產鑑價等，都扮演著. 約訂定的影響。 2.買賣雙方在斡旋制 度化的影響。 3.買賣雙方成交後雙. 相當舉足輕重的角色，亦 使消費者改變其消費行為 及權益受到專業的保障 。. 方代書流程探討。 4.佣金比率收取之差 異探討。 5.對買賣雙方成交後 服務保障之比較。. （接下頁）. 24.
(32) 表 2-7 不動產仲介凶宅買賣問題與處理之研究有關文獻彙整表(續表) 作 者 年 度. 題. 目. 研 究 動 機 與 目 的. 研究 方法. 結論與建議. 李麗萍. 履歷制度應 用在不動產. 研究動機: 由內政部地政司不動產. 問卷調 查法、. 結論: 政府在政策上可以鼓. 2010. 交易安全機 制之研究. 交易服務網統計資料顯 示說明現行不動產交易 制度下，仍無法避免許 多不動產交易糾紛之產 生。而對於目前所存在 之交易糾紛問題，究竟 應如 何確保交易雙方從. 深度訪 談法、 文獻研 究法。. 勵不動產相關業者， 自行開發更有效能的 不動產履歷系統，使 其更快速處理不動產 不安全及廣告不實之 產品及服務迅速可於 市場上排除。相關業. 搜尋買賣標的物到簽訂 買賣合約書，而至不動. 者可自行決定其實施 不動產履歷之深度、. 產產權登記完成交割 之 過程，透過何種交易安 全機制，以確保不動產 交易雙方之權益。. 廣度與嚴謹度。並逐 步讓不動產履歷制度 落實於市場上。. 研究目的: 希望透過就現行台灣地區 不動產交易機制下，考量 不動產仲介業所經營之新 成屋、中古屋，及建商、. 建議: 1.成立中央專責單位 資訊的整合。 2.各相關部會、縣市 政府及各不動產經 營業者配合辦理。. 代銷業銷售之預售屋、新 成屋，於進行交易流程上 的風險，期建立履歷制度 來整合更多與交易有關的 不同資訊，並予以公開揭 露，其目的在促成不動產. 3.儘速建立不動產交 易優良規範。 4.加強生產者有關優 良規範實務操作之 教育訓練。 5.建立公正第三者認. 交易市場之資訊透明化， 及提供消費者於購買不動 產時有一個安全的交易環 境，有效的降低現行不動 產交易糾紛之產生。. 驗證制度。 6.不動產履歷紀錄 資訊化加以記錄、 整合，做為履歷建 立的後勤支援。. （接下頁）. 25.
(33) 表 2-8 不動產仲介凶宅買賣問題與處理之研究有關文獻彙整表(續表) 作 者 年 度 張義權 何信輝 2006. 題. 目. 研 究 動 機 與 目 的. 研究 方法. 結論與建議. 兇宅對房地 產價格減損. 研究動機: 凶宅問題是要如何去評定. 不動產估 結論: 價法。 不動產估價師，就. 評估之研究. 他對房價的影響呢？要用 什麼方法去評定？評定的 基準又在哪裡？而評定出 來的報告書是否經得起各 界，尤其是訴訟中司法單 位的認定呢？凡此種種， 對不動產估價師來說恐怕. 應勇敢的面對各種 挑戰，只要冷靜客 觀去整理、分析、 硏判、 整合你所收 集到的資訊，並且 周全的運用估價原 理、學理、法令再. 都是一個全新的考驗。. 融入估價經驗，應 該可以做一個能讓. 研究目的: 本次估價結果係作爲勘估 標的法院訴訟價値認定之 參考，報告書中所載之價. 各界，尤其是法院 所能接受的估價報 告，才不枉國家設 置不動產估價師制. 値僅限於該目 的之參考， 不適用於其他用途。該價 格形成的主要基礎係勘估 標的於是否有非自然身故 情事， 所應有之合理市價 及受該因素影響之減損價. 度的初衷。. 値。. 付意願及市場交易 習憤螢，推估系爭 房地於有非自然身 故之情事下，其價 格應較無非自然身 故情事之正常貲檢. 建議: 考量系爭房地於市 場上之接受程度、 承買者承買價格支. 減損 15%。. （接下頁） 26.
(34) 表 2-9 不動產仲介凶宅買賣問題與處理之研究有關文獻彙整表(續表) 作 者 年 度. 題. 目. 研 究 動 機 與 目 的. 研究 方法. 結論與建議. 陳添輝. 出賣人權利 瑕疵擔保責. 研究動機: 權利瑕疵於買賣契約成立. 法律比較 結論: 之方法 法律為維持有償契. 2012. 任之研究： 兼論最高法 院 71 年度台 上字第 4114 號民事判決. 時並未存在，而於買賣契 約成立後始發生者，為何 無需維持有償契約之對價 均衡？此外，依民法第 353 條之規定，出賣人就 權利瑕疵應負損害賠償責 任，其賠償範圍為買受人. 約之對價均衡，藉 以特別保護交易安 全，與債務不履行 制度不同。若權利 瑕疵於買賣契約成 立時並未存在，而 於嗣後始發生者，. 所受損害及所失利益，甚 至尚有給付違約金之可能. 則為債務不履行之 一種，不屬於瑕疵. ，這些都無法以對價均衡 理論予以說明。因此，就 出賣人權利瑕疵擔保責任 之問題，似仍有再研究之. 擔保之問題。 建議: 1.德國新民法之規 定，整合權利瑕疵. 必要。 研究目的: 1.對價均衡理論是否可以 合理說明民法之規定？ 2.民法第 353 條是構成要. 與物之瑕疵之法律 效果，並將權利瑕 疵與物之瑕疵整合 到給付障礙法。 2.出賣人瑕疵給付 時，賦予出賣人再. 件之準用？抑或是法律效 果之準用？ 3.權利瑕疵擔保責任與物 之瑕疵擔保責任之關係？ 4.權利瑕疵擔保責任與債 務不履行責任是否相同？. 次履行契約之權利 。 3.買受人請求出賣 人再次履行、解除 契約、減少價金， 不以出賣人具有故 意過失為要。反之 ，買受人請求出賣 人損害賠償，原則 上應以出賣. （接下頁） 27.
(35) 表 2-10 不動產仲介凶宅買賣問題與處理之研究有關文獻彙整表(續表) 作 者 年 度. 題. 目. 研 究 動 機 與 目 的. 研究 方法 法令分析 法。. 結論與建議. 陳立夫. 不動產說明 書與說明義. 研究動機: 有關不動產說明書之製作. 結論: 關於不動產說明書. 2006. 務. 及解說，事實上該條例無 論規定上或施行上，均因 存在諸多偏差、缺失之處 ，致其立法目的，受到相 當嚴重之侵蝕，且實務上 亦常見不動產交易糾紛。. 內容，不動產經紀 業管理條例並未予 明定，明顯地簡陋 與不足。內政部所 定不動產說明書關 於土地應記載事項 ，結果於實務上業. 研究目的: 本文擬從日本法制之角度. 者，對於其他法令 有關土地權利限制. ，針對不動產說明書及說 明義務之真義，予以闡釋 ，期供未來修法及執法， 乃至業者於實務執行上之. 內容，無一說明者 。不動產經紀營業 員，不具有不動產 說明書簽章之資格. 參考。. ，卻准解說不動産 說明書，此實為矛 盾、不合理之立法 設計。 建議: 如何徹底檢討強化 不動產說明書應有 內容，重新建構不 動產經紀從業人員 之資格與業務職掌 ，及不動產經紀業 者與從業人員應有 之專業知識等，是 為我國不動產經紀 業管理制度上，及 亟待改進之重要課 題。. （接下頁） 28.
(36) 表 2-11 產仲介凶宅買賣問題與處理之研究有關文獻彙整表(續表) 作 者 年 度. 題. 目. 研 究 動 機 與 目 的. 研究 方法. 結論與建議. 陳耀峰. 「瑕疵不動 產」契約的. 研究動機: 目前的不動產說明書的應. 法令分析 法、法院. 結論: 凶宅此事務方面，. 2015. 經濟效益之 初探---以司 法判決中的 凶宅為例. 記載事項中，尚無所謂的 「凶宅」事宜列為應記載 事項，並且「凶宅」非為 法律名詞，不動產標的物 若發生非自然死現象，會 導致標的物在不動產銷售 市場之銷售性遽減，當事. 實務判決 分析法. 法院明確將此等告 知義務擔負於出售 者身上，其在判決 中明確言之，不論 售屋者是否知悉交 易標的物是否為凶 宅，其均需擔負瑕. 人之死亡方式亦會對此標 的物是否為「凶宅」之認. 疵擔保之責任。 建議:. 定，影響頗深，但其死亡 方式之認定亦有所爭議， 故有加以探討之可行性。. 若政府能以良善的 規範促進交易相關 人所傳達之不動產 資訊為正確真實，. 研究目的: 本文初探的議題如下: 1.凶宅死亡方式定義明確 性。 2.凶宅契約的交易成本議 題。. 如此可促進交易雙 方合作，並間接增 進社會整體福利， 即政府應獎勵資訊 發覺與傳遞之行為 ，規範相關人並應 盡告知義務，與嚴 懲詐欺虛假訊息之 傳遞，如此應較符 合整體經濟效益。. 資料來源︰本研究整理. 29.
(37) 第四節 小結 對於凶宅之定義，應從多方面自加以討論，如內政部釋函文，法院判決之整理與 分析相關學術文獻，以及其他週遭資料，做為定義凶之參考依據。凶宅是否屬物之瑕 疵，法院對於「凶宅」之定義性的分析，以內政部釋函文「凶殺致死」 、 「自殺致死」 、 及「跳樓自殺致死」，為主要依據。大多數法院判決皆認為就房屋交易市場之通常交 易觀念而言，凶宅乃屬房屋交易之重要資訊，應認係屬交易上之重大瑕疵。站在保護 買受人之立場，衡量交易之公平性，原則上「非自然死亡」應屬凶宅，而所謂「非自 然死亡」係指「自然死亡」以外之情事，即除老死、病死以外，舉凡自殺、凶殺等原 則上皆屬凶宅。換言之，若交易標的物曾發生他人加工致死或自行加工致死，原則上 屬凶宅，買受人得以主張物之瑕疵擔保責任之效力。在我國民法係規定於第 359 條 3、 第 360 條 4 與第 364 條 5，雖然這些規定之內容，使買受人享有減少價金權、解除契約 權、不履行之損害賠償請求權與另行交付無瑕疵物請求權。惟我國法院審理法律關係 為買賣契約之凶宅案件，其買受人所主張之法律效果多係以第 359 條為主。因此， 凶宅情事若係發生於賣方產權持有期間以「外」，法院則應准許買受人之原告得以向 出賣人主張減少價金之法律效果為優先考量，減少價金之金額，以不動產鑑定機構. 3. 第 359 條 買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人 得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金。. 4. 第 360 條 買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減 少價金，請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。. 5. 第 364 條 買賣之物，僅指定種類者，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求 減少價金，而即時請求另行交付無瑕疵之物。出賣人就前項另行交付之 物，仍負擔保責任。. 30.
(38) 所鑑定之 15%為原則 6。. 6. 張義權、何信輝（2007） ，兇宅對房地產價格減損評估之研究， 「土地問題研究季刊」 ，. 第 6 卷，第 3 期，第 42-56 頁。. 31.
(39) 第三章. 相關法院判決見解分析. 凶宅雖然屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有 差異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或藉由宗教儀式去除該不安之心理等，因此在一 般交易觀念上，較難認定是否具有瑕疵。至於凶宅是否構成物之瑕疵擔保，買受人可 否對出賣人主張物之瑕疵擔保責任，學說上有採否定說者，認為凶宅本身並非物之瑕 疵，瑕疵之判斷標準應在於「瑕疵之定著點是否在於物之本體，而不應以瑕疵所發生 之影響為判斷標準」 。惟依我國社會民情，一般大眾對於此類凶殺或求死行為致死（自 殺）之房屋（俗稱凶宅），多存有嫌惡畏懼之心理，對於居住其內之住戶，除會對居 住品質心生疑慮，且會在心理層面造成相當之負面影響，可能導致交換價值上的減損， 而可能存有物之瑕疵。凶宅並非法律用語，因此本章將法院判決中，有關凶宅之內容 藉由法院實務判決，予以得到更多的參考資料，對於一般買方及賣方能在凶宅買賣上， 能對法院實務判決及法令的見解有更明確了解，及能對於買賣凶宅上有所幫助，既為 本章所欲探討之問題分析與目的。為了避免模糊焦點，法院判決整理之方式，僅限於 與凶宅相關之部分，其它非關凶宅部分不再贅述。本章將依據一般人對於買賣凶宅容 易混淆之觀念及看法，共分為二節部分研討。 第一節 相關法院對於凶宅判決之案例，分為十點探討如下: 壹、凶宅若非「賣方產權持有期間」所發生者。 貳、賣方(出賣人)產權持有期間不知該屋為凶宅，出售時未告知凶宅，出賣人不 負物之瑕疵擔保及損害賠償責任。 參、自然死亡非一般所謂之凶宅。 肆、房地發生公安意外死亡事件，不構成凶宅物之瑕疵擔保責任。 伍、違反房地產標的現況說明書之約定。 陸、出賣人故意隱瞞房屋重大不利資訊之行為違背誠信原則。 柒、在他人之處自殺造成它屋成為凶宅，繼承人應負侵權行為損害賠償責任。. 32.
(40) 捌、出賣人（屋主）出售凶宅時隱匿凶宅訊息，構成刑法第 339 條詐欺取財罪。 玖、自殺地點雖非房屋之專有部分，而在於違章建物處自殺身亡，應認該房屋 屬社會交易上之凶宅。 拾、曾發生兇殺情事之房屋，當事人於送醫途中不治死亡，並非死於房屋專有 部分內，尚與凶宅之要件不合，而非構成凶宅物之瑕疵。 第二節 法院對於不動產房屋仲介人員責任分析，分為三點探討如下︰ 壹、房屋仲介人員未盡居間人之調查義務，任由出賣人於「不動產標的現況說 明書」內為不實之記載，經紀業與房屋仲介人員須負過失連帶賠償責任。 貳、房屋仲介人員盡善良管理人注意義務，不負過失賠償責任。 參、房屋仲介人員銷售房屋時，刻意隱瞞房屋為凶宅之事實，構成刑法第 339 條之詐欺罪刑。. 第一節 相關法院對於凶宅判決之案例. 壹、凶宅若非「賣方產權持有期間」所發生者 買賣契約之凶宅案件，其多數凶宅案件之買賣雙方所簽訂不動產買賣契約書， 有關於凶宅條款之「時間」上之界定範圍多僅限於賣方產權持有期間「內」，作為課 予出賣人對凶宅與否之特別義務。 一、最高法院民事判決 103 年度台上字第 960 號民事判決 （一）事實 1.兩造於九十五年十一月二日就系爭房地簽訂系爭買賣合約，並於同年十二 月一日辦理所有權移轉登記；系爭房屋曾於九十年九月四日發生外勞死亡 事情；系爭房屋買賣總價金額為九百五十五萬元，買受人已全部付清等情， 為兩造所不爭執。而系爭房屋於九十年九月四日確曾發生外勞在其內自殺 死亡，即屬凶宅，符合民法第三百五十四條規定之要件，構成物之瑕疵。. 33.
(41) 2.出賣人雖援引系爭買賣合約第十六條之約定，辯稱：系爭房地發生非自然 身故，非在持有產權期間內，無上開約款之適用，且出賣人亦不知悉該非 自然身故之事件，故出賣人不負物之瑕疵擔保責任。 （二）審理結果 物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移 轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用 或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項前段定有明文。且出 賣人應負之瑕疵擔保責任，係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失， 均應對買受人負其責任。一般社會大眾對曾經發生非自然死亡之凶宅建物， 大多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶而言，除對居住品質發生疑 慮外，在心理層面上更有相當程度之負面影響。因此，在房地產交易市場 及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之不動產，會嚴重影響購買意願 及價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格低落，就房屋交易 市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人自殺致死之情事，屬房屋 交易之重要資訊，影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上重大瑕 疵而屬出賣人物之瑕疵擔保責任範圍，不論出賣人是否明知該事實，均不 能免除物之瑕疵擔保責任。按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付 者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第二百二十七條定 有明文。準此，不完全給付之債務不履行責任，須有可歸責於出賣人之事 由始足當之。 （三）評釋 最高法院對於凶宅若非「賣方產權持有期間」之認定，縱使凶宅情事發生 於賣方(出賣人)產權持有期間以外者，其出賣人仍應對買受人負起因「凶 宅」屬具有之物之瑕疵之擔保責任。不動產買賣之標的物是否有瑕疵，不. 34.
(42) 能以買賣雙方簽訂之買賣契約內容，引用內政部訂頒之「成屋買賣契約書 範本」附件 一「不動產標的現況說明書」 所列僅就「產權持有期間」標 準為主，應該以是否影響標的物價格減少為判斷。 貳、賣方(出賣人)產權持有期間不知該屋為凶宅，出售時未告知凶宅，出賣人不負 物之瑕疵擔保及損害賠償責任 一、臺灣高等法院民事判決 103 年度上字第 85 號 （一）事實 1.李○萍於 101 年 2 月 24 日以 1460 萬元向郭○虹買受房屋，門牌號碼臺北市 ○○區○○○路○段 00 巷 0 弄 0 號 2 樓之房屋及其坐落土地即臺北市○○ 區○○段○○段 000 ○00000 地號土地（權利範圍各為 78/10000）（以下簡 稱爭房屋），原為郭○虹（下稱郭秋虹）所有。 2.爭房屋於 76 年 1 月 23 日起至 89 年 7 月 17 日登記之所有權人為林○紅，業 經其前夫許坤源於系爭偵查案件中證述：系爭房屋本為伊前妻林○紅所有， 伊與林○紅於 86、87 年間離婚後，全家仍住在系爭房屋內，89 年間林○紅 趁沒有人在家時，在系爭房屋上吊自殺，林○紅於 89 年 5 月 31 日死亡，其 子女許○翔、許○晴、許○媛因繼承取得系爭房屋，許○源為許○翔、許○ 晴、許○媛之父，代理其等三人將系爭房屋出售予郭秋虹並於 92 年 3 月 31 日辦理所有權移轉登記。 3.代理林麗紅之繼承人將系爭房屋出售予郭秋虹之許坤源，業於系爭偵查案件 中證稱：伊沒有告知買主林麗紅在屋內自殺之事，當時完全未提及，本件仲 介人員之證人曾希瑞亦到庭證稱：接到（郭秋虹委託出售系爭房屋）此案時， 有在電腦上清查及訪問鄰居，凶宅網及鄰居均表示不是凶宅。 4.買方李怡萍主張出賣人郭秋虹應負物之瑕疵擔保責任，爰依民法第 359 條之 規定請求減少買賣價金 410 萬 096 元，並依民法第 179 條之規定、請求郭秋 虹返還該部分價金；又郭秋虹故意不告知系爭房屋為凶宅，依民法第 360 條. 35.
(43) 之規定，應就系爭房屋交易價格減少之損害負損害賠償責任。 （二）審理結果 1.按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，須當事人有所約定，或依通常 交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質不具備者，始得謂之。又買賣標 的物是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利 己事實之存在負舉證之責。李怡萍應不得依民法第 359 條規定請求郭秋虹減 少系爭不動產之買賣價金。 2.李怡萍雖主張系爭房屋內因曾發生非自然死亡事故，而有「凶宅」之瑕疵云 云，林麗紅固曾於 89 年間於系爭房屋自殺，惟郭秋虹係於 92 年 3 月 31 日 簽約買受系爭房屋，並於 92 年 4 月 18 日登記為所有權人，則林麗紅之自 殺事件自非發生於郭秋虹持有產權期間，依上開說明，李怡萍主張系爭房屋 為凶宅而有瑕疵，即非可取。 3.依內政部解釋所表彰之社會一般交易觀念所為「凶宅」之定義及兩造之約 定，系爭房地是否屬於凶宅而有瑕疵，係以其專有部分於郭秋虹產權持有期 間，是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，資以認定。故系爭房地於郭秋虹持 有產權前之 89 年 5 月 31 日發生自殺事件，郭秋虹自無庸負物之瑕疵擔保責 任，李怡萍即不得依民法第 359 條規定請求減少買賣價金 410 萬 8096 元，並 依民法第 179 條規定請求返還。 4.按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少 價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法 第 360 條定有明文。買賣契約第 12 條第 4 項約定： 「乙方（即郭秋虹）已明 確告知，買賣標的主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之 情事發生，甲方（即李怡萍）確已知悉，嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍 應負法律上之責任，甲方並得解除本約」等語，並無隻字片語提及「保證」 字樣。李怡萍以上開約定為據，主張系爭房屋缺乏郭秋虹所「保證」之品質. 36.
相關文件
人民之財產權應予保障，憲法第十五條設有明文。國家機
然而義國多年來經濟表現疲弱導致政府債台高築，2008 金融風暴後爆發之歐洲主權債務危機，雖在初期對義國經濟 影響不深(2010 年及 2011
按不動產所在地點、貸款類別、貸款金額及不動產類別統計之訂立契約的不涉及買賣之不動
請仲介機構提出所有承辦之雇主或國外仲介機構及 本國人（求職人）之文件卷宗及相關契約書，評鑑 人員於現場以抽查方式抽出
公職人員或其關係人，原則不得與公職人員服務或受 其監督之機關團體為補助、買賣、租賃、承攬或其他 具有對價之交易行為，例外情形於符合該法第
二十、標租之不動產租期屆滿重新標租者，原承租人得以決標之月租金額優先承租。如得
當對問題回答產生困難時，不要硬掰，你可以誠 實承認自己知識有限，無法作答。這樣老師馬上
依貿易法之規定，執行貨品及附屬於貨品之智慧財產權輸出管理工作。在出口
