建議

本研究對於凶宅之問題處理提出以下幾點建議:

一、.對於凶宅有明確法定定義與遵循法治制度

「凶宅」一詞尚未有真正法律上法規定義，法院依據內政部函釋「凶宅」之認定 標準作為判定，然而在於此容易產生灰色地帶，政府應該立法明確，給予「凶 宅」更明確依法可循，故相關單位（行政部門及司法部門）是否可對其有統整之 規範管理亦有所討論空間。

二、政府應設置凶宅網站提供消費者查詢

政府應該設立「凶宅」網，提供購屋消費者查詢，將房屋資訊更透明化。台灣至 今尚未有公信力「凶宅」網，可供消費者於購屋時查詢。為保護消費者權利，防 止不肖投資客或房屋仲介人員，利用房屋資訊不透明化，漂白「凶宅」欺罔購屋 消費者，賺取不當價差利潤，致使消費者權利受損。

三、將「凶宅」註記載於房屋建物謄本內

當建築改良物(專有部分）發生兇殺或自殺致死之情事（非自然死亡事件），司法 警察人員為第一線處理人員，於處理完畢後，將處理結果函送地政登記，若確定 為凶宅應註記謄本內。該方式為最有效方法之一，避免日後買賣雙方產生糾紛時，

雙方各說各話無所憑據，造成日後雙方走向司法途徑長期訴訟，不僅浪費過多司 法資源，買賣雙方更是耗時耗力。

四、強化不動產經紀業者與從業人員應有之專業知識

政府應該加強訓練不動產經紀業者與從業人員對於不動產專業知識外，更應對

「凶宅」專業知識上認知與如何防範凶宅處理，應設立專業課程給予訓練。

五、提升經紀從業人員素質與道德倫理

提升不動產經紀業者與從業人員品德素質，對於從業人員應予定時宣導道德倫 理之重要，政府應設立評分標準，對於不良經紀業者與從業人員，採取違規記

72

點方式，若超過評分標準應予停業或取消從業人員資格，淘汰素質不良經紀業 者與從業人員。

六、加重不動產仲介人員之責任 不動產買賣金額龐大，不動產仲介服務費報酬收取更是可觀，若法令對於不肖業

者或從業人員罰則過輕，無法達到制裁效果。政府應該採取重罰方式，對於違法 人員在於賠償金額加倍，刑罰責任更應該加重，加重不動產仲介人員責任。

七、規範相關人應盡告知義務

在凶宅實務處理方面，政府應明確規範將告知義務擔負於出售者身上，不論售屋 者是否知悉交易標的物是否為凶宅，其均需擔負瑕疵擔保之責任，亦將資訊告知 之義務加附於售屋者，由其擔負標的物是否為凶宅此等資訊的搜尋與告知義務。

八、對於售屋者凶宅事實之隱匿虛假、欺詐之行為應加以嚴懲之

交易中之一方以虛假之資訊傳遞與相對人，會造成不公平之交易行為，此時會破 壞社會經濟秩序，所以政府對於虛假、欺詐之行為應該加以嚴懲處以重罰，以減 少欺騙行為。政府能以良善的規範促進交易相關人所傳達之不動產資訊為正確真 實，不僅可促進交易雙方合作，並增進社會整體福利，即政府應獎勵資訊發覺與 傳遞之行為，規範相關人並應盡告知義務，與嚴懲詐欺虛假訊息之傳遞，如此應 較符合整體經濟效益。

第三節 後續研究建議

在於日後對於凶宅買賣，對於後續研究提出以下 2 點建議︰

1.「凶宅」該名詞至今尚未法制化，如何實際對於「凶宅」之定義，及其法規研擬制

定，使其在於未來有法可循，可做為後續研究之。

2.如何將「凶宅」註記載於房屋建物謄本內，使房屋仲介人員及買賣雙方，有依法 可循之處，可減少司法資源浪費，可做為後續研究之。

73

參考文獻

一、期刊

林元興（2005）。不動產市場運作之探討。土地問題研究季刊，4（3），9-19。

張義權（2010）。兇宅有價值減損，那兇地呢。土地問題研究季刊，9（4），50-59。

張義權（2008）。跳樓自殺是否為兇宅及其價值減損之探討。土地問題研究季刊，7 （3），115-122。

張義權、何信輝（2007）。兇宅對房地產價格減損評估之研究。土地問題研究季刊，

6（3），42-56。

陳添輝（2012）。出賣人權利瑕疵擔保責任之研究：兼論最高法院 71 年度台上字第 4114 號民事判決。臺大法學論叢，41（S），1245-1320。

陳立夫（2006）。不動產說明書與說明義務。土地問題研究季刊，5（3）21-28。

陳自強（2012）。契約責任之歸責事由。臺大法學論叢，41（1），71-131。

陳耀峰（2015）。「瑕疵不動產」契約的經濟效益之初探－以司法判決中的凶宅為 例。土地問題研究季刊，14（4），122-132。

黃慈姣（2013）。定型化契約審閱期間之實務問題。萬國法律，189，91-99。

詹森林（1992）。危險負擔移轉前，出賣人物之瑕疵擔保責任及買受人拒絕受領標的 物之權利－最高法院相關民事判決之評釋。臺大法學論叢，22(1)，419-439。

詹森林（1998）。消費者保護法與預售屋買賣定型化契約。臺大法學論叢，27（4）， 99-115。

劉姿汝（2007）。違反公平交易法行為之私法效力。中正大學法學集刊，22，

95-163。

謝銘洋（1998）。評消費者保護法與預售屋買賣定型化契約。臺大法學論叢，

27（4），117-121。

74

二、碩博士論文

李元矗（2011）。我國住宅瑕疵之法律問題－以兇宅為例（未出版之碩士論文）。 國立臺灣海洋大學，基隆市。

李麗萍（2010）。履歷制度應用在不動產交易安全機制之研究（未出版之碩士論文）。 元智大學，桃園市。

李貴美（2015）。不動產經紀業法律風險評估與交易控管之研究（未出版之碩士論文）。 國立雲林科技大學，雲林縣。

李敘恆（2015）。論過失侵權行為所致之純粹經濟損失（未出版之碩士論文）。 國立台灣大學，台北市。

宋滿華（2007）。從實務經驗對法制化後不動產經紀業的研究－仲介業務 （未出版之碩士論文）。國立中央大學，桃園市。

何宜螢（2011）。關係品質之前置因素對顧客忠誠度之影響之研究－以房屋仲介業 為例（未出版之碩士論文）。南台科技大學，台南市。

吳聰億（2015）。物之瑕疵擔保責任之研究-以凶宅房屋買賣為中心（未出版之碩士論 文）。國立中正大學，嘉義縣。

吳佳昇（2003）。房屋仲介業顧客滿意度與顧客忠誠度相關性之研究（未出版之碩士 論文）。逢甲大學，台中市。

張運弘（2005）。不動產經紀理論與實務之研究（未出版之碩士論文）。國立中正大學，

嘉義縣。

歐銀錄（2010）。不動產交易標的資訊揭露之研究-以不動產標的現況說明書為中 心（未出版之碩士論文）。逢甲大學，台中市。

陳正緯（2014）。不動產仲介相關法制及實務問題之研究（未出版之碩士論文）。

銘傳大學，台北市。

薛博橙（2014）。我國法院審理凶宅案件之量化統計及法律分析（未出版之碩士論文）。 逢甲大學，台中市。

鄭惠佳（2011）。不動產交易中的公證制度（未出版之博士論文）。國立中正大學，嘉 義縣。

翟鎮辰（2009）。論當代房屋仲介業的角色與功能（未出版之碩士論文）。佛光大學，

宜蘭縣。

蕭碧桃（2012）。公務人員選擇房屋仲介業者偏好指標分析－以臺中市為例 （未出版之碩士論文）。逢甲大學，台中市。

75

三、司法院法學資料檢索系統─法院判決書

最高法院民事判決 103 年度台上字第 960 號民事判決 臺灣高等法院民事判決 103 年度上字第 85 號

臺灣高等法院民事判決 103 年度上易字第 1048 號

臺灣高等法院臺南分院民事判決 100 年度上易字第 44 號 臺灣高等法院臺南分院民事判決 102 年度上易字第 275 號 臺灣高等法院臺中分院民事判決 102 年度上易字第 521 號 臺灣高等法院民事判決 103 年度上字第 544 號

臺灣高等法院刑事判決 104 年度上易字第 1226 號 臺灣高雄地方法院民事判決 101 年度訴字第 1563 號 臺灣高雄地方法院民事判決 101 年度訴字第 453 號 臺灣高等法院民事判決 99 年度上字第 516 號 臺灣高等法院民事判決 100 年度上易字第 422 號 臺灣高雄地方法院刑事判決 102 年度易字第 614 號

76

77

78

79

80

81

塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設 施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油（氣）

站、瓦斯行（場）、葬儀社）。

2.本基地毗鄰範圍，有無已取得建造執照尚未開工或施工中之 建案，若有，應敘明其建案地點、總樓地板面積（㎡）、地上

（下）層數、樓層高度（m）、建物用途資料。

3.最近五年內基地周邊半徑三百公尺範圍內有無申請水災淹水 救助紀錄，若有，應敘明。

4.是否已辦理地籍圖重測，若否，主管機關是否已公告辦理？

貳、不得記載事項

一、不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明 書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容。

二、不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。