不動產房屋仲介人員責任分析

壹、房屋仲介人員未盡居間人之調查義務，任由出賣人於「不動產標的現況說明書」

內為不實之記載，經紀業與房屋仲介人員須負過失連帶賠償責任 一、 臺灣高等法院民事判決 99 年度上字第 516 號

（一）事實

1.張鐵英經由 21 世紀不動產永和公園加盟店即被上訴人威峰公司之仲介，

於民國 98 年 7 月 5 日與被上訴人黃欣慧（由沈進財代理）簽訂不動產買賣 契約書，由張鐵英以總價金 667 萬元，向黃欣慧買受門牌號新北市○○區

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○○路 90 巷 32 弄 14 號 5 樓房屋所有權全部及所坐落土地所有權應有部分

15 分之 1（下稱系爭房地）。 2.張鐵英於買受後，始發現系爭房屋原有附屬建物即屋頂加蓋鐵皮屋，曾於

95 年 9 月 28 日發生火災，造成前屋主 3 人死亡，經向新北市政府消防局查 證後，該局核發之「火災證明書」內載明火災發生地點即為系爭房屋，是系 爭房屋係屬「凶宅」。

3.黃欣慧及受任仲介之威峰公司均未告知系爭房屋有上開瑕疵存在，又因系 爭房屋為凶宅之故，張鐵英不堪心理負荷於 98 年 8 月 29 日將系爭房地以總 價 550 萬元出賣訴外人張煌松，張鐵英因受有損害共計 141 萬 1,468 元。

（二）審理結果

1.威峰公司為上訴人張鐵英居間仲介，並受有報酬，業據張鐵英提出服務 費用證明及統一發票為證，是彼二人間即成立居間契約，威峰公司關於其

媒介訂約之事項，應負有調查之義務。

2.系爭房屋前於 95 年 9 月 28 日清晨 4 時許發生火災，致屋內 3 人死亡之 事實，既為當時報紙所刊載，業據張鐵英提出新聞報導為證；復為當地里 長所知悉，亦經證人即里長林文堅證述屬實，應屬不難查知。乃威峰公司 所屬仲介人員竟未查明此一事項，任由出賣人於「不動產標的現況說明 書」內為不實之記載，殊難認其已善盡居間人之調查義務。張鐵英因而受 有前述損害 141 萬 1,468 元，自得類推適用民法第 544 條規定，請求威峰 公司負賠償責任。3.綜上所述，上訴人張鐵英就其所受損害 141 萬 1,468 元，分別依民法第 360 條、類推適用民法第 544 條規定，得請求被上訴人 黃欣慧、威峰公司各負全部賠償責任。惟因被上訴人黃欣慧、威峰公司所 負上開債務具有同一給付目的，故其中一人為給付者，他債務人於給付範 圍內，即同免其責任。

（三）評釋

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1.因威峰公司違反居間人之調查義務，而致張鐵英受有前述損害，張鐵英買 受、出賣系爭房地前後僅相隔短短 1 個月餘，其間房地產市場並無價格波動 之特殊因素，該買賣價差全係因系爭房屋之瑕疵所致。

2.按稱居間者以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該 約之能力，有調查之義務，民法第 565 條、第 567 條第 2 項定有明文。居間 人處理居間事務有過失者，相對人自得類推適用民法第 544 條之規定，請求 居間人負賠償之責。3.依民法第 184 條第 1 項前段、消費者保護法第 7 條第 3 項規定，請求威峰公司賠償部分。

貳、房屋仲介人員盡善良管理人注意義務，不負過失賠償責任 一、臺灣高等法院民事判決 100 年度上易字第 422 號

（一）事實

1.胡建國於民國 97 年 6 月 2 日及同年月 20 日與東昇不動產公司簽訂委託 標購法院拍賣不動產契約書（下稱系爭委託標購契約），約定就臺灣板橋 地方法院拍賣門牌號碼新北市○○區○○路 188 號 16 樓之 3 之房屋（下 稱系爭房地）等不動產標的，並於 97 年 7 月 7 日取得板橋地院核發之不

動產權利移轉證書。

2.胡○國於民國於 99 年 2 月 2 日與訴外人傅○惟簽訂系爭房地之不動產 買賣契約書，約定以 340 萬元出售予傅思惟。詎系爭房屋前因承租人李欣 蓉於 94 年 9 月 13 日在該屋內燒炭自殺身亡，傅○惟並以系爭房地屬兇宅 為由要求解除契約，嗣經上訴人向新北市中和第一分局查詢後確認系爭房 屋確屬凶宅，於 99 年 2 月 9 日與傅思惟解除系爭房地買賣契約，並降價 出售，於 99 年 5 月 9 日與訴外人吳國龍就系爭房地簽訂不動產買賣契約

書，約定以 285 萬元出售。

3.東昇不動產公司受有報酬，就委任事務之處理應以善良管理人之注意為

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之，詎東昇不動產公司未提供系爭房地屬兇宅之資訊予胡建國，其處理委 任事務，自有過失應負賠償之責。爰依民法第 544 條規定提起本件訴訟。

（二）審理結果

1.受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於

委任人應負賠償之責。民法第 528、535、544 條分別定有明文。

2.東昇不動產公司係代胡○國標買法院拍賣之房屋，故就東昇不動產公司應 提供資訊部分，於系爭委託標購契約僅約定「法院公告資訊與標的不動產相 關資料之提供與說明」，未如一般不動產買賣，會以「標的物現況說明書」

為買賣契約之附件，而於標的物現況說明書中並有「是否曾經發生非自然身

故」之情事欄供買方參考。

3.系爭房屋是否為凶宅之事實，應未見諸報端媒體，而派出所、消防局等官 方相關訊息，基於隱私保護，平常人等無法輕易查詢取得，經胡建國與東昇 不動產公司於標買系爭房地前詢問系爭房地之管理員及嗣後經警詢問系爭房 地之警衛，亦不知悉系爭房地是否為凶宅，故系爭房屋是否為凶宅乙節，確 屬查證不易。

4.前與胡建國訂約購買系爭房地之傅思惟，於本院證稱自己曾向派出所及 系爭房地之管理員查證，均無法查出系爭房屋是否為凶宅，係經由熟識之仲 介朋友握有系爭房屋當初之賣屋資料，始得知系爭房屋為凶宅等語，堪信系

爭房屋是否為凶宅，並非自派出所或管理員處即得輕易探聽出來。

5.綜上所述，東昇不動產公司已盡受任人之善良管理人注意義務，從而，胡 建國依民法第 544 條規定，請求東昇不動產公司負損害賠償責任，給付胡建 國 55 萬元本息，並無理由，應予駁回。

（三）評釋

1.東昇不動產公司係受委任而代胡建國標買法院拍賣之房屋，並非如一般之 不動產仲介業者屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌

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握。復考量現今大眾媒體蓬勃發展，「凶宅」訊息如經媒體披露，一般人即得 以輕易知悉，至於買賣之標的物是否屬凶宅，一般而言應以該凶宅事件是否 已為大眾傳播媒體曾予揭露，並一經通常查詢方法即可輕易得知，作為東昇 不動產公司其是否善盡查知義務之判斷標準，始為合理。

2.已盡查證義務仍無法得知系爭房屋為凶宅，自無法於胡建國標買系爭房地 前為告知，自不能認受任人之東昇不動產公司因處理委任事務有過失。則胡 建國本於與東昇不動產公司間之委任關係，請求東昇不動產公司負賠償責 任，難謂有據。

參、房屋仲介人員銷售房屋時，刻意隱瞞房屋為凶宅之事實，構成刑法第 339 條之詐 欺罪刑

一、臺灣高雄地方法院刑事判決 102 年度易字第 614 號 （一）事實

1.鴻泰資產管理企業社負責人蔡家源、業務代表林恩麒，自 98 年起即有 多次買賣法拍屋等不動產之委託交易，與陳桂玉雙方關於不動產交易之相 互配合已有數年。

2.陳桂玉於民國 99 年底間之某日，因蔡家源、林恩麒之告知及仲介，得 悉位於高雄市○○區○○路○段 000 巷 00 號房屋（下稱「本件房屋」）為 俗稱之「凶宅」，價格低廉得以投資，以不知情之子黃信蒼名義，以遠低

於非凶宅之該屋市價，即新臺幣（下同）110 萬元之價格購入本件房屋。

3.陳桂玉於購入本件房屋後，又因蔡家源、林恩麒等人之建議出售，3 人 均明知本件房屋為「凶宅」，基於交易上之誠實信用原則，出售該屋時均 應盡告知上情之義務，竟共同基於意圖為自己不法所有之詐欺取財犯意聯 絡，約定對洽詢之購買者消極隱瞞本件房屋為凶宅之事實，陳桂玉並委由

鴻泰企業社代為銷售本件房屋，且將鑰匙交由林恩麒保管及帶看房屋。

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4.適陶秉梅藉由瀏覽網路資料得悉林恩麒於網路上張貼本件房屋待售，遂 聯繫林恩麒表明有意購買，林恩麒為順利脫售本件房屋並促成本件交易，

即對陶秉梅佯稱屋況良好，並於陶秉梅詢問該屋是否有事故問題時，而故 意隱匿本件房屋為凶宅之事實，堅稱沒有問題，以此方式施用詐術，致當 時陶秉梅因急於購屋自住而陷於錯誤而同意購買，於 101 年 5 月 10 日由 陳桂玉與陶秉梅簽訂不動產買賣契約書。

5.嗣於同年 5 月 12 日，陶秉梅整理本件房屋時，偶然間從同棟公寓鄰居 處，得知本件住宅為「凶宅」，並上網查證屬實，始驚覺受騙。案經陶秉 梅訴由臺灣高雄地方法院檢察署檢察官偵查起訴。

（二）審理結果

1.本件房屋確曾發生「非自然身故」事件，為俗稱之「凶宅」：查本件房屋曾 於 98 年 10 月 28 日 19 時 40 分許，在本件房屋發現林○○、施○○於其內燒 炭並死亡，即俗稱之「凶宅」等情事。

2.林恩麒等人有告知陶秉梅（買方）本件房屋為凶宅之義務，且主觀認知「凶 宅」屬於不動產交易之重大事項，應告知買受人，惟仍刻意隱瞞告訴人。又按 所謂「施以詐術」之手段，固不以積極的欺罔方法使人陷於錯誤為限，即「利 用」他人之錯誤，而使其為財物之交 付，亦包括在內。換言之，「利用」他人 之錯誤，亦可視為施用詐術之行為。

3.林恩麒等人之供述、陶秉梅（買方）之證詞及本件房屋之不動產買賣契約書 其內對於本件房屋為凶宅之事實隻字未提相互勾稽比對，足見林恩麒等人基於 上開民法及交易上之誠信原則，卻於告訴人洽詢本件房屋屋況時，除刻意隱瞞

3.林恩麒等人之供述、陶秉梅（買方）之證詞及本件房屋之不動產買賣契約書 其內對於本件房屋為凶宅之事實隻字未提相互勾稽比對，足見林恩麒等人基於 上開民法及交易上之誠信原則，卻於告訴人洽詢本件房屋屋況時，除刻意隱瞞