相關法院對於凶宅判決之案例

壹、凶宅若非「賣方產權持有期間」所發生者。

貳、賣方(出賣人)產權持有期間不知該屋為凶宅，出售時未告知凶宅，出賣人不 負物之瑕疵擔保及損害賠償責任。

參、自然死亡非一般所謂之凶宅。

肆、房地發生公安意外死亡事件，不構成凶宅物之瑕疵擔保責任。

伍、違反房地產標的現況說明書之約定。

陸、出賣人故意隱瞞房屋重大不利資訊之行為違背誠信原則。

柒、在他人之處自殺造成它屋成為凶宅，繼承人應負侵權行為損害賠償責任。

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捌、出賣人（屋主）出售凶宅時隱匿凶宅訊息，構成刑法第 339 條詐欺取財罪。

玖、自殺地點雖非房屋之專有部分，而在於違章建物處自殺身亡，應認該房屋 屬社會交易上之凶宅。

拾、曾發生兇殺情事之房屋，當事人於送醫途中不治死亡，並非死於房屋專有 部分內，尚與凶宅之要件不合，而非構成凶宅物之瑕疵。

第二節 法院對於不動產房屋仲介人員責任分析，分為三點探討如下︰

壹、房屋仲介人員未盡居間人之調查義務，任由出賣人於「不動產標的現況說 明書」內為不實之記載，經紀業與房屋仲介人員須負過失連帶賠償責任。

貳、房屋仲介人員盡善良管理人注意義務，不負過失賠償責任。

參、房屋仲介人員銷售房屋時，刻意隱瞞房屋為凶宅之事實，構成刑法第 339 條之詐欺罪刑。

第一節 相關法院對於凶宅判決之案例

壹、凶宅若非「賣方產權持有期間」所發生者

買賣契約之凶宅案件，其多數凶宅案件之買賣雙方所簽訂不動產買賣契約書，

有關於凶宅條款之「時間」上之界定範圍多僅限於賣方產權持有期間「內」，作為課 予出賣人對凶宅與否之特別義務。

一、最高法院民事判決 103 年度台上字第 960 號民事判決 （一）事實

1.兩造於九十五年十一月二日就系爭房地簽訂系爭買賣合約，並於同年十二 月一日辦理所有權移轉登記；系爭房屋曾於九十年九月四日發生外勞死亡

事情；系爭房屋買賣總價金額為九百五十五萬元，買受人已全部付清等情，

為兩造所不爭執。而系爭房屋於九十年九月四日確曾發生外勞在其內自殺 死亡，即屬凶宅，符合民法第三百五十四條規定之要件，構成物之瑕疵。

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2.出賣人雖援引系爭買賣合約第十六條之約定，辯稱：系爭房地發生非自然 身故，非在持有產權期間內，無上開約款之適用，且出賣人亦不知悉該非

自然身故之事件，故出賣人不負物之瑕疵擔保責任。

（二）審理結果

物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移 轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用 或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項前段定有明文。且出 賣人應負之瑕疵擔保責任，係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，

均應對買受人負其責任。一般社會大眾對曾經發生非自然死亡之凶宅建物，

大多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶而言，除對居住品質發生疑 慮外，在心理層面上更有相當程度之負面影響。因此，在房地產交易市場 及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之不動產，會嚴重影響購買意願 及價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格低落，就房屋交易 市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人自殺致死之情事，屬房屋 交易之重要資訊，影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上重大瑕 疵而屬出賣人物之瑕疵擔保責任範圍，不論出賣人是否明知該事實，均不 能免除物之瑕疵擔保責任。按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付 者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第二百二十七條定 有明文。準此，不完全給付之債務不履行責任，須有可歸責於出賣人之事 由始足當之。

（三）評釋

最高法院對於凶宅若非「賣方產權持有期間」之認定，縱使凶宅情事發生 於賣方(出賣人)產權持有期間以外者，其出賣人仍應對買受人負起因「凶 宅」屬具有之物之瑕疵之擔保責任。不動產買賣之標的物是否有瑕疵，不

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能以買賣雙方簽訂之買賣契約內容，引用內政部訂頒之「成屋買賣契約書 範本」附件 一「不動產標的現況說明書」 所列僅就「產權持有期間」標 準為主，應該以是否影響標的物價格減少為判斷。

貳、賣方(出賣人)產權持有期間不知該屋為凶宅，出售時未告知凶宅，出賣人不負 物之瑕疵擔保及損害賠償責任

一、臺灣高等法院民事判決 103 年度上字第 85 號 （一）事實

1.李○萍於 101 年 2 月 24 日以 1460 萬元向郭○虹買受房屋，門牌號碼臺北市 ○○區○○○路○段 00 巷 0 弄 0 號 2 樓之房屋及其坐落土地即臺北市○○

區○○段○○段 000 ○00000 地號土地（權利範圍各為 78/10000）（以下簡 稱爭房屋），原為郭○虹（下稱郭秋虹）所有。

2.爭房屋於 76 年 1 月 23 日起至 89 年 7 月 17 日登記之所有權人為林○紅，業 經其前夫許坤源於系爭偵查案件中證述：系爭房屋本為伊前妻林○紅所有，

伊與林○紅於 86、87 年間離婚後，全家仍住在系爭房屋內，89 年間林○紅 趁沒有人在家時，在系爭房屋上吊自殺，林○紅於 89 年 5 月 31 日死亡，其 子女許○翔、許○晴、許○媛因繼承取得系爭房屋，許○源為許○翔、許○

晴、許○媛之父，代理其等三人將系爭房屋出售予郭秋虹並於 92 年 3 月 31 日辦理所有權移轉登記。

3.代理林麗紅之繼承人將系爭房屋出售予郭秋虹之許坤源，業於系爭偵查案件 中證稱：伊沒有告知買主林麗紅在屋內自殺之事，當時完全未提及，本件仲 介人員之證人曾希瑞亦到庭證稱：接到（郭秋虹委託出售系爭房屋）此案時，

有在電腦上清查及訪問鄰居，凶宅網及鄰居均表示不是凶宅。

4.買方李怡萍主張出賣人郭秋虹應負物之瑕疵擔保責任，爰依民法第 359 條之 規定請求減少買賣價金 410 萬 096 元，並依民法第 179 條之規定、請求郭秋 虹返還該部分價金；又郭秋虹故意不告知系爭房屋為凶宅，依民法第 360 條

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之規定，應就系爭房屋交易價格減少之損害負損害賠償責任。

（二）審理結果

1.按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，須當事人有所約定，或依通常 交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質不具備者，始得謂之。又買賣標 的物是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利 己事實之存在負舉證之責。李怡萍應不得依民法第 359 條規定請求郭秋虹減 少系爭不動產之買賣價金。

2.李怡萍雖主張系爭房屋內因曾發生非自然死亡事故，而有「凶宅」之瑕疵云 云，林麗紅固曾於 89 年間於系爭房屋自殺，惟郭秋虹係於 92 年 3 月 31 日

簽約買受系爭房屋，並於 92 年 4 月 18 日登記為所有權人，則林麗紅之自 殺事件自非發生於郭秋虹持有產權期間，依上開說明，李怡萍主張系爭房屋 為凶宅而有瑕疵，即非可取。

3.依內政部解釋所表彰之社會一般交易觀念所為「凶宅」之定義及兩造之約 定，系爭房地是否屬於凶宅而有瑕疵，係以其專有部分於郭秋虹產權持有期 間，是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，資以認定。故系爭房地於郭秋虹持 有產權前之 89 年 5 月 31 日發生自殺事件，郭秋虹自無庸負物之瑕疵擔保責

任，李怡萍即不得依民法第 359 條規定請求減少買賣價金 410 萬 8096 元，並 依民法第 179 條規定請求返還。

4.按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少 價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法 第 360 條定有明文。買賣契約第 12 條第 4 項約定：「乙方（即郭秋虹）已明 確告知，買賣標的主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之 情事發生，甲方（即李怡萍）確已知悉，嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍 應負法律上之責任，甲方並得解除本約」等語，並無隻字片語提及「保證」

字樣。李怡萍以上開約定為據，主張系爭房屋缺乏郭秋虹所「保證」之品質

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而依民法第 360 條規定請求損害賠償，已屬無稽。故李怡萍應不得依民法第 360 條及侵權行為之法律關係，請求郭秋虹負損害賠償責任。

（三）評釋

依內政部解釋所表彰之社會一般交易觀念，所謂「凶宅」之定義及兩造之約 定，系爭房地是否屬於凶宅而有瑕疵，係以其專有部分於郭秋虹產權持有期 間，是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，資以認定。中華民國不動產仲介經 紀商業同業公會全國聯合會於 97 年 7 月 22 日以房仲全聯字第 97115 號函詢 主管機關內政部解釋「凶宅」之認定標準，以便明示於不動產說明書內，減 少消費者紛爭，內政部之解釋，限定事故發生期間應為「賣方產權持有期間」， 資以定義何謂「凶宅」，其解釋內容顯已平衡買方之心理需求及賣方合理之告 知義務，用以避免出賣人即使於不知情且查證不易之情形下，仍應就房屋落 成後數年甚至數十、數百年間所有曾發生過之非自然死亡事故，均負告知義 務，應堪作為社會上一般交易觀念中是否具有「凶宅」瑕疵之判斷標準。

參、自然死亡非一般所謂之凶宅

一、臺灣高等法院民事判決 103 年度上易字第 1048 號 （一）事實

1.查上訴人前經○○公司之受僱人楊○○仲介，向莊○○購買系爭不動產，約 定總價款為 1,111 萬元，上訴人與莊○○ 於 102 年 4 月 16 日簽訂系爭買

1.查上訴人前經○○公司之受僱人楊○○仲介，向莊○○購買系爭不動產，約 定總價款為 1,111 萬元，上訴人與莊○○ 於 102 年 4 月 16 日簽訂系爭買