凶宅構成物之瑕疵擔保責任

我國民法第349 條規定︰「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不 得主張任何權利。」該法律之規範目的在於，如有第三人就買賣標的物，對於買受人 主張權利時，買受人得請求出賣人排除第三人之權利，出賣人負有排除第三人權利之 義務。換言之，當事人未約定買受人應承受權利瑕疵時，出賣人給付之買賣標的若具 有權利瑕疵，表示出賣人未依債之本旨履行債務，故權利瑕疵之性質為不完全給付，

權利瑕疵既是屬於債務不履行之範疇。

吳聰億（2015）研究指出，物之瑕疵擔保責任於買賣凶宅之適用，按民法第 354 條規定「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買 受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕 疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」最高法院 73 年台上字第 1173 號判例「所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人 之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質 上應具備者為限。」其所使用的文字雖與上述不同，但同樣認為物之價值是否有欠缺

，係屬瑕疵擔保效力之所及，並進一步指出，不以「物質上」應具備者為限。我國 法院凶宅之相關實務判決，法官即是從上述判例及法條，認定凶宅應屬物之瑕疵。

陳添輝（2012）研究指出，責任為債務不履行責任之一種。因此，出賣人就權利 瑕疵並不必然應負擔保責任，出賣人之所以就權利瑕疵應負擔保責任，其理由在於，

權利瑕疵於買賣契約成立時即已存在，而出賣人嗣後無法排除該權利瑕疵。換言之，

出賣人就權利瑕疵應負擔保責任，其理論根據在於自始主觀給付不能。出賣人於訂約 時，應確認自己是否有給付能力，以確保能使買受人取得買賣標的物，確保買受人對 於交易之信賴，以達交易之安全。反之，出賣人於訂約時，就主要給付義務已經給付 不能，卻未確認自己是否有給付能力，而簽訂買賣契約，嗣後如果可以主張不可歸責 而免責，其結果係要買受人承擔出賣人自始主觀給付不能之風險，對買受人相當不公

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平，亦有礙交易之安全。而且，出賣人是否自始主觀給付不能，出賣人自己比較容易 確認，由出賣人確認之成本亦較低，故通說認為，出賣人就自始主觀給付不能應負擔 保責任。

李元矗（2011）研究指出，不動產經紀業者大多受有報酬，應本於其專業，盡善 良管理人責任之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上需要注意之 重要瑕 疵（即曾發生過非自然死亡之事故），加以進行了解並向委託 其仲介之當事人解說。

倘若不動產經紀業者未盡善良管理人之注意義務，因此造成委託人或交易相對人之損 害，自然與不動產經紀業者之未告知行為有因果關係。法院判決認為不動產經紀業者 就標的物之調查、說明義務僅限於專有部分，及出賣人是否於不動產現況說明書中「是 否曾經發生『非自然身故』之情事」欄填載「無」並簽名蓋章確認其實情。不動產經 紀業者多以區域經 營之方式，對於該區域情事之瞭解，有其專業之管道、知識、技 術等，且其多受有報酬，故本應依其專業，提供較一般出賣人更為完整之交易資訊，

因此，對於凶宅之情事，不動產經紀業者應竭盡所知，主動向消費者誠實揭露一切重 要訊息，若凶宅之情事乃係發生於不動產經紀業者所營業之區域，不動產經紀業者自 應就其所營業之區域負善良管理人責任。法院判決認為不動產經紀業者就標的物之調 查、說明義務僅限於出賣人產權持有期間。法院判決認為不動產經紀業並無如檢警機 關、消防局等，調查之權限，倘若不動產經紀業者已多方探求，諸如向鄰居、村里鄰 長探聽等，亦無法得知凶宅之情事，則難認不動產經紀業者未盡善良管理人義務，不 得請求連帶賠償責任。

張義權、何信輝（2007）研究指出，按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「兇 宅」，至於「兇宅」的基本定義，就目前房屋仲介公司之規範，泛指「曾發生過兇殺 或自殺致死案件」之房屋。此一因素雖未對勘估標的造成直接物理性之損害，惟就一 般社會大眾而言，此乃屬於心理嫌惡性之狀況；對於住戶而言，其所造成之影響除居 住品質之疑慮外，對於心理層面亦會造成相當大負面之影響。因此，在房地產交易市 場及實務經驗中，具有非自然身故情事之標的，往往會嚴重影響買方購買意願及願意

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承買之價格，進而造成標的市場接受程度及價格皆大受影響之現象。具有非自然身故 情事之標的，無論係從心理層面抑或是市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的，

且有明顯異於週遭環境之情形。故就估價學理之適合性原則而言，非自然身故之情事 將對標的之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價値減損，進而影響其市場價格。

陳耀峰（2015）研究指出，不動產標的物之房屋內是否曾發生有人自殺致死之情 事，屬於不動產交易之重要資訊，其影響交易價值甚鉅，故不論出賣人是否知悉該事 實，均不能免除物之瑕疵擔保責任。在凶宅此事務方面，法院明確將此等告知義務擔 負於出售者身上，其在判決中明確言之，不論售屋者是否知悉交易標的物是否為凶宅，

其均需擔負瑕疵擔保之責任，亦即是法院為避免糾紛，將資訊告知之義務加附於售屋 者，由其擔負標的物是否為凶宅此等資訊的搜尋與告知義務，若交易中之一方以虛假 之資訊傳遞與相對人，會導致不公平之交易行為，此時會破壞社會經濟秩序，故政府 對於虛假、欺詐之行為應加以嚴懲，以減少欺騙行為。

陳自強（2012）研究指出，契約責任與侵權責任構造不同，不須建立相同規則原 則。契約責任之發生客觀法律秩序之對立，亦非對債務人為非難或譴責，故不須分別 判斷債務不履行之違法性與有責性。契約責任主要是係因當事人違背對他方當事人之 承諾而生︰當事人若於契約承諾使一定結果發生，則除了有免責事由外，結果不發生 既英違反承諾而應負責﹔倘承諾盡一定注意履行契約，則未盡此注意履行契約而致他 方損害，亦應負責。

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