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第二節 不動產投資行為
由於不動產可實際供人居住，使得不動產除了可自用外，尚可出租收取租金報 酬。另外，由於其稀少性與異質性的特性，加以房地產市場交易資訊的不透明化，
使得不動產容易淪為投資炒作的工具，在這兩種情形下衍生出不動產投資與投機行 為，以先就不動產投資意義進行探討，另再就不動產投資與投機行為進行比較。
一、 不動產投資意義之探討
投資的定義是：為獲得未來可能的價值而犧牲當前既有的價值。投資基本上涉 及風險、利潤與時間三個變數，一般投資工具乃建立在這三種變數之組合關係上。
當投資環境在趨向競爭或效率的情況下，投資風險與預期利潤將一起變動，換言之，
當投資風險性愈大，平均預期利潤也就愈高；當投資風險性愈小，平均預期利潤也 就越低。因此任何投資工具或類型的選擇，完全看個人對風險的偏好程度而定。
投資者依其對風險偏好程度的大小，有三種不同的態度，分別為「風險趨避者」
（Risk Averter）、「風險中立者」（Risk Ｎeutral），及「風險愛好者」（Risk Lover）
三種。
（一） 風險趨避者：一般人或是保守者皆寧可在低風險或無風險情況下進 行投資，賺取小額利潤，除非有高額報酬，才會願意在高度風險下 進行投資。如圖2-1所示，Ｃ曲線即代表趨避風險者之效用曲線，其 斜率為遞減，表示隨著風險的等量增加，可獲得相對報酬遞減，所 以保守者寧可在低風險時作決策。
（二） 風險愛好者：對於賭客會投機者而言，為要獲取較大利潤，自然願 意承擔較大風險。如圖2-1所示，Ａ曲線即代表偏好風險者之效用曲 線，因為隨風險增加，其可獲得報酬隨之遞增，換言之，投資者為 獲取較高利潤機會，寧可甘冒更大的風險來作投資決策。
（三） 風險中立者：介於保守者或投機者之間，另外有一種投資者，係屬 風險中立態度，如圖2-1B曲線所示。預期風險的增加，其報酬依相 同比例增加，故其投資對風險高低無特殊偏好。
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二、 不動產投資與投機
經過前一節對投資論述後，接下來探討另一個與投資相對應的概念－投機，並 針對投資與投機在時間、風險、利潤上的區別進行比較。
一般對投機之研究多為經濟學上的觀點，如Keyner,J. M.指出：「投機行為乃是 比較現在更能洞悉將來市場可能發生的事象，並藉此達到獲利之目的。」4。 Lancaster,K5
投機的觀念用於土地或房地產中，除了投機本身的特質外，另外加入房地產異 於其他財貨的特性，使土地投機的定義較一般投機之定義顯得特殊化與專業化。
Adams,J.E.與Lindeman,B（1979）
認為「在一般人的想像中，『投機』這個名詞是指較不誠實的市場操作 者求取巨大利潤或應付財務上的困難所作出的行為。而對經濟學家來說，『投機』只 是表示對應可預期但隨時間變動的不確定市場的利潤動機。」，而高叔康認為「投機 是指在市場競爭過程中，以價格變動為對象，冒著風險而獲得差額利潤之謂。」，「投 機是對將來經濟事象變化的一種預想。」。
6指出「土地投機指購買土地者並不具有使用土地 之意念，而只是等待將來再出售，以賺取利潤的情形。」，而Grey,A,L指出「土地投 機是把持土地，使其不作當前最有效使用，以便等待高價出售，或日後能獲取較高 報酬之其他使用。」7
4 參閱曾秋木（1975）
。內政部地政司曾於全國土地會議討論定義「凡購買房屋土地 行為，不以自行使用或出租（借）供他人使用為目的，而以等待下次出售賺取買賣
5 參閱吳惠林、劉鶯釧同譯(1979) ;Lancaster,K 著。
6 參閱 Adams,J.E., Lindeman B.（1979）
7 參閱花敬群、張金鶚（1993）
投資額度（ｘ）
投資效用Ｕ（ｘ）
圖2-1投資者對風險的三種態度圖
Ｃ風險趨避者 Ａ風險愛好者
Ｂ風險中立者
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鶚，1993）
表2-3 投資與投機比較一覽表
投資 投機
區別
較重視長期的時間介入，且強調理 性的分析與評估，背後隱含合理的 風險與利潤。
較看重短期的時間介入，缺乏理性的 分析與評估，憑著直覺或非正式資訊 管道，背後隱含不正常的利潤與風險。
時間 較長 較短
風險 較小 較大
利潤 較小 較大
理性 有 缺乏
資料來源：本研究整理
由上述文獻整理可知，投機與投資兩者在持有動機、投入時間、承受風險、期 望利潤等均有明顯的不同，投機與購買後短期間內出售賺取價差（價格）為目的「不 動產短期投資」性質相類似，投資則與多規劃為出租以獲得租賃利益（租金）的「不 動產長期投資」性質相類似，在尚未尋覓合適買方與承租方前便有短、長期空屋持 有現象產生，惟空屋投資性與住宅價格、租金三者是否有關聯性，接下來再就這三 者的相關文獻做進一步的探討與說明。
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