空屋資訊界定與定義

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第三章 空屋資訊說明與研究設計

本章共分為三小節，本文分別以第一節進行空屋資訊界定與定義，以第二節介 紹空屋資訊變遷與市場現況分析，第三節進行研究的初步假說設計與研究預期建立。

第一節 空屋資訊界定與定義

一、 空屋資訊的界定

目前住宅與空屋之關係架構如圖 3-1，針對居住與否、屋齡、持有人以及使用狀況 進行分類。其中空屋目前有兩大主要方式推估，第一個方式為行政院主計處每 10 年進行一次的戶口及住宅普查，調查空屋率。主計處是以現場探訪的方式來進行調 查統計，將探訪當時無人使用之住宅定義為空閒家宅，也就是一般人常說的空屋；

第二個方式為利用臺電用電度數來判斷各住宅的使用頻率，即本研究使用之方式，

每月用電度數低於標準的家戶即表示家戶使用頻率偏低，其推估之低度使用住宅分 析統計方式見圖 3-2。

資料來源：林秋瑾等， 2011，「99 年度建立長期推估空屋資訊暨查核機制」委託案研究報告書

圖 3-1 住宅與空屋關係架構

空屋

有人居住

上市

非上市

新屋

成屋

非建商擁有

上市公司

其他建商

廢屋

非廢屋 保留自用

儲物他用 建商擁有

住宅

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斷依據。

2. 空屋率：空屋率係指空屋除上住宅存量的比例。

3. 低度使用住宅：指連續空置 2 個月以上的空屋。

4. 長期低度使用住宅：指連續空置 1 年以上的空屋，即長期性空屋。

5. 短期低度使用住宅：指低度使用住宅的量減去長期低度使用住宅的 量，相减後即為連續空置 1 年以下的空屋，即短期性空屋。

6. 投資性空屋：短期為了等待資本利得增加以賺取價差而閒置的空屋，

或為長期了賺取租金報酬而持有人閒置的空屋，此二者皆稱為投資性 空屋。

7. 一般性空屋：無投資因素符合一般市場供需法則持有人所閒置之空屋。

表3-2 空屋資訊類型

空屋類型 普查之空閒住宅 低度使用住宅

臺電用電空屋類型 低度使用住宅 長期低度使用住宅 短期低度使用住宅

空屋特性 投資性 一般性

資料來源：本研究整理

（二）其他相關資訊定義與來源

1. 房價：房價資料以財團法人金融聯合徵信中心協助提供之全國、台北 市與新北市金融機構房貸擔保品鑑估值總價統計值。

2. 租金：租金資料以崔媽媽基金會提供台北市與新北市房東開價資料為 依據，由國泰建設公司編製之國泰房價指數季報，以特徵價格法進行 品質控制，計算出標準住宅之租金總價，做為本案之租金資料。

3. 利率：利率資料以中央銀行發布之五大行庫(台銀、合庫、一銀、華銀 及彰銀)購屋貸款平均放款利率，做為本案之利率資料。

4. 房價波動率：房價波動率為比較上一季房價的變動率。

5. 租金波動率：租金波動率為比較上一季租金的變動率。

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